Più di un terzo delle case svizzere è stato costruito prima del 1980. Gli attuali standard di efficienza energetica non erano ancora stati sviluppati. Con l'inasprimento delle norme sul clima e la maggiore consapevolezza da parte degli inquilini dell'importanza della sostenibilità, le ristrutturazioni e gli aggiornamenti ad alta efficienza energetica che si concentrano sulle questioni ambientali, sociali e di governance (ESG) sono passate da “bello da avere” a “necessità strategica”.”
Questo cambiamento sta creando sia sfide che opportunità per i proprietari di immobili e gli investitori, soprattutto in città come Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna. In queste località, l'offerta di alloggi è limitata e la domanda di immobili moderni ed efficienti è in crescita.
L'adeguamento di questi immobili con sistemi di riscaldamento ad alta efficienza energetica, un migliore isolamento e materiali sostenibili potrebbe ridurre il consumo energetico fino a 40% e le emissioni di carbonio in modo significativo. Gli investitori si concentrano sempre più sugli aggiornamenti ESG perché non solo migliorano le prestazioni ambientali, ma aumentano anche il valore degli immobili, attraggono gli inquilini e garantiscono la conformità alle normative svizzere in evoluzione. Con oltre 50 miliardi di franchi svizzeri stimati in potenziali investimenti di ristrutturazione in tutto il Paese, l'ammodernamento dei vecchi edifici rappresenta sia un'opportunità finanziaria sia un passo fondamentale verso un ambiente costruito più verde e più resiliente.
Questo articolo illustra come le ristrutturazioni ESG possono aggiungere valore in Svizzera, quali sono gli aggiornamenti che hanno il maggiore effetto finanziario e perché le ristrutturazioni sostenibili sono ora importanti sia per la conformità normativa che per i rendimenti degli investitori.
Perché i vecchi edifici della Svizzera hanno bisogno di ristrutturazioni ESG
La scarsa efficienza energetica dei vecchi edifici svizzeri è uno dei maggiori rischi finanziari per i proprietari. Molti vecchi edifici utilizzano sistemi di riscaldamento obsoleti, non sono ben isolati e in genere non sono in linea con gli obiettivi di riduzione delle emissioni di carbonio del Paese.
Una proprietà svizzera non ristrutturata non solo è meno attraente per gli inquilini, ma ha anche maggiori probabilità di avere costi di gestione più elevati e di esporre i proprietari al rischio di multe da parte delle autorità di regolamentazione. Pertanto, la ristrutturazione di un immobile è una mossa per proteggere il suo valore a lungo termine.
Principali ragioni degli aggiornamenti ESG:
Pressione normativa.
Le autorità stanno intensificando gli sforzi per raggiungere gli obiettivi della strategia climatica 2050 della Svizzera. I cantoni stanno introducendo regole sull'uso dei combustibili fossili, sulle emissioni di carbonio e sulle prestazioni degli edifici. I proprietari che rimandano gli aggiornamenti rischiano di:- più tasse sull'energia
- multe o essere costretti a cambiare sistema
- minore ammissibilità ai mutui
- obsolescenza dei beni in alcuni cantoni
Aspettative dell'inquilino.
Gli affittuari sono sempre più alla ricerca di luoghi più confortevoli, efficienti dal punto di vista energetico e rispettosi dell'ambiente, soprattutto a Zurigo, Ginevra e Losanna.Incentivi finanziari e sussidi.
I programmi federali e statali pagano una parte dei costi per rendere le case più efficienti dal punto di vista energetico. Gli investitori che agiscono tempestivamente possono sfruttare queste sovvenzioni per ottenere rendimenti più elevati.Crescente interesse degli investitori per gli asset conformi ai principi ESG.
Gli investitori istituzionali e privati puntano sempre più a progettare portafogli che seguano i principi ESG. La domanda di immobili ristrutturati è in aumento.
Come le ristrutturazioni ESG aumentano il valore di un immobile
La riqualificazione di un edificio per ottenere una maggiore efficienza energetica garantisce un minore impatto sull'ambiente e un risparmio economico a lungo termine. Ecco perché:
1. Più interesse per gli affitti e meno unità vuote
Gli affittuari pagano di più per gli immobili con isolamento moderno, sistemi a pompa di calore, finestre a triplo vetro e pannelli solari, soprattutto a Zurigo, Basilea e Losanna.
Per gli inquilini, questi aggiornamenti significano:
- bollette energetiche più basse
- più comfort
- un ambiente di vita stabile nel lungo periodo
Nelle città in cui i tassi di sfitto si aggirano intorno agli 1%, gli aggiornamenti ESG spesso danno ai proprietari il vantaggio necessario per mantenere i tassi di occupazione vicini ai 100% e ridurre il turnover.
2. Maggior valore sul mercato
In termini di crescita del valore a lungo termine, gli immobili svizzeri ristrutturati sono quasi sempre più performanti di quelli non ristrutturati. Gli acquirenti, soprattutto quelli istituzionali, sono sempre meno disposti ad acquistare beni che necessitano di riparazioni immediate.
Un edificio che ha apportato miglioramenti all'efficienza energetica è di solito:
- più prezioso
- più facile da finanziare o rifinanziare
A Zurigo e Ginevra, gli edifici multifamiliari ristrutturati sono stati venduti a un prezzo superiore del 10-25% rispetto a edifici simili che non sono stati migliorati.
3. Riduzione dei costi di manutenzione
Gli edifici non modernizzati costano molto per il riscaldamento, sprecano molta acqua e richiedono una manutenzione costosa. Gli aggiornamenti ESG riducono i costi di proprietà, ad esempio:
- rendere più efficienti le pompe di calore
- rendere più efficace l'isolamento
- introduzione di sistemi intelligenti di gestione degli edifici
- integrare le energie rinnovabili
La riduzione dei costi operativi porta a rendimenti netti più elevati, soprattutto per le società veicolo (SPV) e le strutture di investimento in pool che condividono i redditi da locazione.
4. Conformità a lungo termine
Le norme edilizie svizzere stanno diventando sempre più severe e i proprietari che non effettuano le riparazioni possono farlo:
- essere obbligati a sostituire gli impianti di riscaldamento
- annullare i permessi di noleggio a lungo termine
- perdere del tutto la possibilità di affittare le loro proprietà
Gli investitori che agiscono rapidamente evitano questi rischi e saranno pronti per la prossima tornata di regolamenti.
Quali sono gli aggiornamenti ESG di maggior valore?
Non tutte le ristrutturazioni portano lo stesso livello di ritorno sull'investimento. Nel mercato svizzero attento al clima, diversi tipi di ristrutturazione tendono ad avere i migliori ritorni finanziari e ambientali:
- Ristrutturazioni ad alta efficienza energetica
L'aggiornamento più importante consiste nel passare a un sistema a pompa di calore invece che a una caldaia a gasolio o a gas. Le pompe di calore riducono notevolmente le emissioni di carbonio e i costi energetici. Sempre più cantoni richiedono ai proprietari di immobili di passare dai combustibili fossili alle opzioni rinnovabili. - Isolamento di tetti, facciate e scantinati
Un migliore isolamento può ridurre il consumo energetico da 20% a 40%. Inoltre, rende le unità più confortevoli e silenziose. Le finestre a triplo vetro sono un aggiornamento semplice ma efficace. Le nuove finestre trattengono meglio il calore e migliorano la soddisfazione degli inquilini. - Pannelli solari e sistemi fotovoltaici
L'energia solare rende gli edifici meno dipendenti dalle utenze e dà loro maggiore libertà. Molti edifici svizzeri moderni (o modernizzati) producono oggi più energia di quanta ne richiedano. - Tecnologia di gestione intelligente degli edifici
I monitor energetici, i controlli automatici del riscaldamento e l'analisi dei consumi fanno funzionare le cose in modo migliore e più chiaro.
Gli edifici con coperture verdi e una migliore gestione dell'acqua durano più a lungo e ricevono valutazioni di sostenibilità più elevate. Inoltre, rendono le città meno calde e meno stressanti per l'ambiente.
Quando più investitori condividono i costi e i benefici di questi aggiornamenti, ad esempio attraverso una SPV, il ritorno sull'investimento è maggiore.
Perché gli inquilini preferiscono gli alloggi ecologici
Le preferenze degli inquilini stanno cambiando in modo chiaro e misurabile a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna. Gli affittuari più giovani e i professionisti cercano case che consumino meno energia sia per motivi di costo che di stile di vita.
- bollette del riscaldamento più basse
- migliore comfort e stabilità del clima interno
- estetica
- valori personali (consapevolezza ambientale)
- problemi di salute (come una migliore qualità dell'aria)
Nel competitivo mercato svizzero degli affitti, le ristrutturazioni ESG spesso portano a periodi di sfitto più brevi e a contratti di locazione a lungo termine che rimangono ininterrotti.
Come le ristrutturazioni ESG influenzano i ritorni sugli investimenti
Dal punto di vista dell'investitore, i retrofit ESG influiscono sui rendimenti in diversi modi che possono essere misurati:
Rendimenti da locazione più elevati
Gli affitti più alti possono essere richiesti per le unità migliorate. Gli inquilini sono disposti a pagare di più per il comfort e l'efficienza, soprattutto nei quartieri centrali di Zurigo, Ginevra e Losanna.Minori spese in conto capitale nel tempo
I nuovi sistemi, come le pompe di calore e i pannelli solari, ridurranno i costi di manutenzione futuri. Il flusso di cassa e i rendimenti a lungo termine rimangono costanti.Migliori valori di uscita
Gli acquirenti che desiderano beni stabili e a prova di futuro sono attratti dalle case ristrutturate. Le migliorie ESG rendono le proprietà più facili da vendere e accelerano le transazioni.Minor rischio di multe
Gli investitori si tutelano da costosi problemi di conformità rispettando gli standard energetici attuali e futuri.Ammissibilità ai sussidi
Gli incentivi governativi riducono il costo degli aggiornamenti. Questo “denaro gratuito” aumenta il ritorno sugli investimenti per gli investitori privati e gli SPV.
Potenziale di ristrutturazione ESG città per città
Zurigo
Molte delle case di Zurigo sono state costruite prima del 1980 e necessitano di nuovi sistemi di isolamento e riscaldamento. La città sta lavorando duramente per raggiungere i suoi obiettivi climatici, quindi le ristrutturazioni ESG sono una priorità assoluta per mantenere le risorse sicure a lungo termine.
Basilea
La struttura affollata della città di Basilea rende facile migliorare l'energia solare e l'isolamento. Gli aggiornamenti ESG sono molto importanti a causa delle severe politiche ambientali della città.
Ginevra
Ginevra ha una carenza di alloggi a lungo termine e regole ambientali severe. Le unità immobiliari aggiornate ad alta efficienza energetica costano di più, ma gli incentivi cantonali aiutano a realizzare interventi sostenibili.
Losanna
I giovani che si trasferiscono a Losanna tendono ad avere a cuore la sostenibilità. Nel mercato degli affitti, le case con pompe di calore, pannelli solari e un isolamento moderno ottengono ottimi risultati.
ESG Ristrutturazioni e SPV immobiliari
Le SPV immobiliari svizzere, a cui piattaforme come CapiWell facilitano l'accesso, permettono agli investitori di accedere:
- mettere insieme i soldi
- condividere i costi di ristrutturazione
- diffondere i rischi operativi
- possedere attività di livello istituzionale senza investire liquidità di livello istituzionale
- partecipare all'apprezzamento del capitale dell'attività sottostante
Azioni di SPV che possiedono edifici classificati ESG:
- ottenere rendimenti di distribuzione netti più elevati
- hanno un prezzo maggiorato sul mercato secondario
- comportano minori rischi di problemi operativi a lungo termine
La conformità ESG mette inoltre le SPV in linea con i nuovi standard di tassonomia dell'UE, rendendole più interessanti per i futuri acquirenti e co-investitori istituzionali.
Le regole: Perché la conformità ESG non è più facoltativa
I cantoni svizzeri puntano a eliminare il riscaldamento a combustibili fossili rendendo più severi gli standard di efficienza energetica. La mancata osservanza può comportare:
- aggiornamenti necessari (ad esempio, quando un sistema di riscaldamento più vecchio non è più consentito)
- limiti agli aumenti degli affitti
- valori più bassi a lungo termine
I proprietari di immobili con sistemi energetici moderni possono evitare le multe e sono in grado di mantenere la conformità fino al 2030 e oltre.
Conclusione: Il futuro dell'immobiliare svizzero è ESG-compliant
La riqualificazione energetica è oggi la cosa giusta da fare non solo per l'ambiente, ma anche per gli investitori. Gli immobili conformi alle norme ESG sono:
- più attraente per gli affittuari
- più prezioso nel lungo periodo
- meno rischioso da gestire e possedere in futuro
La Svizzera ha fissato obiettivi climatici ambiziosi e le autorità di Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna hanno attribuito un'alta priorità all'edilizia sostenibile. Di conseguenza, le ristrutturazioni ESG sono ora la chiave per sbloccare il valore a lungo termine dell'invecchiato parco immobiliare del Paese e per proteggere i portafogli immobiliari svizzeri nei prossimi decenni.
