Rendimenti degli affitti: Come scoprire quanti soldi si possono guadagnare
Il rendimento locativo è un numero chiave per determinare l'andamento di un immobile. Indica quanto guadagna l'immobile rispetto al suo valore. Il rendimento locativo lordo medio in Svizzera è di 2,92% (2025, T3). In precedenza, nel 1° trimestre 2025, il rendimento locativo era di 2,96% (fonte: https://www.globalpropertyguide.com/europe/switzerland/rental-yields).
Cose da pensare:
- È possibile sapere quanto si guadagna affittando un immobile ogni anno dividendo il prezzo pagato per l'importo dell'affitto. Questo approccio è un modo semplice per capire quanto si è guadagnato.
- Il rendimento netto da locazione comprende le imposte sulla proprietà, la manutenzione e le spese di gestione. Questo dato dà un'idea più precisa del flusso di denaro.
- I rendimenti dipendono dalla zona in cui ci si trova. Aree di primaria importanza come Zurigo Kreis 1, Ginevra Cité o Losanna Flon hanno solitamente rendimenti più bassi ma un potenziale di rivalutazione del capitale più elevato.
- Gli investitori dovrebbero confrontare i rendimenti di immobili simili e apportare modifiche in base al tipo di immobile, alla domanda del mercato e al tipo di inquilino.
Capire la domanda: Tasso di occupazione
Il tasso di occupazione indica quante delle unità disponibili sono affittate. Un'alta occupazione significa che c'è molta domanda e un flusso costante di denaro in entrata.
Considerazioni importanti
- Occupazione residenziale
A Zurigo e Ginevra c'è molta domanda perché spesso i tassi di sfitto sono bassi, inferiori al due per cento. - Occupazione commerciale
I laboratori di scienze biologiche a Basilea o gli spazi per uffici a Zugo attirano inquilini a lungo termine, il che significa un flusso costante di reddito da locazione. - Qualità dell'inquilino
Gli affittuari professionisti o le società multinazionali riducono il rischio di non pagare l'affitto e di avere un'unità sfitta. È importante che gli immobili siano sempre affittati, in modo che i valori degli immobili e le previsioni dei redditi da locazione siano corretti.
Punteggio della posizione
Uno sguardo al sito
L'ubicazione di un immobile ha un forte impatto su quanto vale e quanto varrà in futuro. Quando valutate un immobile, tenete a mente questi aspetti:
- Connettività
È più probabile che gli affittuari desiderino un immobile vicino ai trasporti pubblici, alle autostrade e agli aeroporti internazionali. Nelle città svizzere, è possibile spostarsi a Losanna con la metropolitana, salire sugli efficienti tram di Zurigo, viaggiare sugli eleganti treni Léman Express di Ginevra (Coppet-Evian) o attraversare Berna con i suoi silenziosi autobus elettrici: tutto ciò si intreccia in una rete fluida e affidabile che rende gli spostamenti facili. - Servizi
Le cose da fare nel quartiere, come negozi, ristoranti, scuole e istituzioni culturali, lo rendono un posto migliore in cui vivere. - Piani di sviluppo urbano
Il valore dei luoghi ricostruiti o dotati di nuove infrastrutture potrebbe aumentare in futuro. - Comparabili di mercato
Verificate i prezzi di affitto e di vendita di immobili simili nella zona per assicurarvi che i vostri prezzi siano equi.
Gli investitori possono utilizzare il location scoring per scoprire quanto bene sta facendo un'azienda in questo momento e quanto potrebbe crescere in futuro.
Potenziale di ristrutturazione
Se gli aggiornamenti vengono eseguiti correttamente, gli immobili che possono essere ristrutturati o riadattati possono fruttare di più. Guardate in particolare:
- Efficienza energetica : Un nuovo impianto di riscaldamento, isolamento e illuminazione può aumentare il valore di un immobile in affitto e ridurre i costi di gestione.
- Modernizzazione : Gli inquilini sono più contenti quando cucine, bagni e aree comuni vengono aggiornati.
- Conformità ESG : L'aggiunta di pannelli solari o l'ottenimento di certificazioni ecologiche sono due esempi di ristrutturazioni ecologiche che rendono un immobile più attraente e ne mantengono il valore in futuro. Quando si fanno progetti che aggiungono valore, è importante soppesare i costi dei lavori di ristrutturazione rispetto ai possibili profitti derivanti dall'affitto o dalla vendita.
Misure ESG
I fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) stanno diventando sempre più importanti nel settore immobiliare svizzero. Gli inquilini, gli investitori e il governo vogliono affittare o acquistare immobili che soddisfino gli standard ESG.
Principali metriche ESG
- Prestazioni energetiche
Un edificio è efficiente dal punto di vista energetico se possiede le certificazioni Minergie e LEED. - Materiali sostenibili
Utilizzo di materiali da costruzione che rispettano l'ambiente. - Gestione dei rifiuti e dell'acqua
I sistemi ben progettati fanno risparmiare denaro e proteggono l'ambiente. - Impatto sulla comunità
I progetti che migliorano gli spazi pubblici o aggiungono valore sociale rendono l'area più sostenibile nel lungo periodo.
Gli investitori dovrebbero includere le metriche ESG nell'analisi delle transazioni per tenere conto della conformità, dell'interesse degli inquilini e, eventualmente, di rendimenti più elevati.
Un modo utile per valutare le offerte
- Verificate il rendimento degli affitti e i tassi di occupazione. Confrontateli con le medie di mercato per capire quanto sarà costante il vostro reddito.
- Assegnate un punteggio alla località in base a quanto è facile da raggiungere, quali sono i servizi nelle vicinanze e quanto spazio c'è per la crescita urbana.
- Cercate di migliorare l'immobile per aumentarne il valore o l'affitto.
- Includere le metriche ESG. Verificate la conformità alle leggi svizzere, l'efficienza energetica e le caratteristiche positive per l'ambiente.
- Pensate alla vostra strategia di uscita e a come recuperare il vostro denaro attraverso SPV, mercati secondari o piattaforme di crowd-investing.
Questo approccio strutturato aiuta gli investitori a fare scelte intelligenti e a trovare le opportunità che offrono un buon equilibrio tra rischio e rendimento.
Conclusione
Per comprendere le operazioni immobiliari svizzere, è necessario esaminare una serie di parametri correlati. Una buona valutazione dell'investimento si basa sui rendimenti da locazione, sui tassi di occupazione, sulla qualità della posizione, sul potenziale di ristrutturazione e sulla conformità agli standard ESG. Utilizzando questi criteri, gli investitori possono trovare le migliori proprietà a Zurigo, Ginevra, Losanna, Basilea, Berna, Zugo e in altri mercati svizzeri, ottenere il massimo rendimento e ridurre il rischio.
L'analisi disciplinata delle transazioni vi assicura un reddito stabile, una rivalutazione del capitale e portafogli immobiliari a lungo termine, sia che investiate direttamente, attraverso SPV o piattaforme di crowd-investing.
