Questo articolo analizza le differenze tra immobili residenziali e commerciali in Svizzera. Esamina le tendenze del mercato, le norme e i regolamenti, la domanda degli inquilini, il rapporto rischio/rendimento e le strategie più diffuse.
Case in Svizzera
Il settore immobiliare rimane uno dei modi migliori per investire il proprio denaro. La Svizzera è un buon posto sia per gli investitori locali che per quelli stranieri, perché il suo mercato immobiliare è stabile, c'è molta domanda di affitti e le regole sono chiare.
Vantaggi dell'investimento in case svizzere
- Domanda stabile
Città come Zurigo, Ginevra e Losanna hanno bassi tassi di sfitto, di solito inferiori al 2%. La crescita demografica a lungo termine, dovuta al trasferimento di persone in queste città, mantiene costante la domanda di inquilini. - Flusso di cassa stabile
L'affitto mensile delle unità residenziali offre un flusso di reddito costante. Anche gli appartamenti di piccole dimensioni possono avere buoni rendimenti da locazione, soprattutto quando sono di proprietà di società veicolo (SPV) o di altri veicoli di investimento in pool. - Tassi di occupazione elevati
Gli immobili residenziali nelle aree urbane più ambite beneficiano di una forte fidelizzazione degli inquilini, che riduce il rischio di sfitto. - Opportunità di integrazione ESG
Le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica e gli aggiornamenti degli edifici sostenibili possono aumentare il valore di un immobile, attirare inquilini e mantenere la conformità alle norme ambientali, sociali e di governance (ESG).
Svantaggi dell'investimento in case
Le leggi a tutela degli inquilini e le misure di controllo degli affitti, soprattutto a Ginevra e Zurigo, possono rendere difficile per i proprietari aumentare gli affitti. La legge federale sull'acquisto di beni immobili da parte di persone all'estero (nota anche come Lex Koller) o le norme cantonali possono limitare le attività degli investitori stranieri.
Potenziale di rendimento inferiore a breve termine
Rispetto agli immobili commerciali, i canoni di locazione residenziali non sono generalmente così elevati nel breve periodo, ma sono in genere meno volatili.
Costi di manutenzione
Gli edifici svizzeri più vecchi tendono a necessitare di ristrutturazioni regolari per soddisfare gli standard di efficienza energetica e gli standard ESG. Se non vengono pianificati con cura, questi interventi possono ridurre il reddito netto.
Immobili commerciali svizzeri
Gli immobili commerciali comprendono edifici per uffici, negozi, magazzini e spazi che possono essere utilizzati per più di uno scopo. Gli immobili commerciali sono più difficili da investire rispetto a quelli residenziali, ma hanno un notevole potenziale di crescita.
Vantaggi dell'investimento in immobili commerciali
- Maggiori rendimenti potenziali
Le locazioni commerciali, soprattutto nei distretti finanziari di Zurigo o nei centri direzionali di Ginevra, possono fruttare più delle locazioni residenziali. - Termini di locazione più lunghi
I locatari commerciali spesso firmano contratti di locazione che durano diversi anni. In questo modo si ottiene una rendita costante e si riduce il rischio di turnover. - Diversificazione degli inquilini
I locatari di uffici, negozi e industrie spesso attraversano cicli economici specifici. Gli immobili (o più immobili detenuti da una società veicolo) affittati a locatari che operano in settori diversi possono diversificare naturalmente i flussi di cassa del portafoglio immobiliare. - Appello agli investimenti istituzionali
Gli immobili commerciali sono popolari tra gli investitori professionali, il che facilita l'ottenimento di fondi per grandi progetti o l'utilizzo di SPV per raccogliere capitali.
Svantaggi dell'investimento in immobili commerciali
- Volatilità del mercato
I cambiamenti economici (come una recessione, un rallentamento in un settore specifico o il passaggio al lavoro a distanza) possono avere un effetto sull'occupazione degli uffici e sui canoni di locazione, soprattutto a Zurigo e Ginevra. - Elevati requisiti di capitale iniziale
Gli edifici commerciali tendono a essere tra i tipi di immobili più costosi da acquistare. La raccolta di capitali per questi immobili può quindi essere relativamente impegnativa. - Complessità gestionale
Gli immobili commerciali necessitano di una gestione attiva. È necessario negoziare con gli inquilini e i costi di gestione degli impianti di un grande edificio possono incidere sui rendimenti dell'investimento. - Complessità normativa
Per gli edifici commerciali - soprattutto quelli in fase di riqualificazione nelle aree urbane centrali - ottenere i permessi, la zonizzazione e seguire le regole ESG può essere più complicato rispetto alle unità residenziali.
Tendenze del mercato che influenzano la strategia d'investimento svizzera
Tendenze abitative
- Urbanizzazione
Il flusso costante di persone che si trasferiscono a Zurigo, Basilea e Losanna mantiene alta la domanda di appartamenti e case più piccole. Le riqualificazioni dell'efficienza energetica e gli aggiornamenti ESG stanno diventando molto importanti per mantenere gli inquilini e il valore di un immobile nel tempo. - Affitti a breve termine
La domanda di appartamenti serviti e di locazioni a breve termine è cresciuta nelle città più frequentate dai turisti e/o dalle aziende.
Tendenze commerciali
- Spazio ufficio flessibile
La crescente popolarità del lavoro remoto e ibrido sta cambiando il mercato degli uffici. C'è una maggiore richiesta di spazi flessibili e di co-working. - Integrazione ad uso misto
La combinazione di spazi commerciali e residenziali rafforza i quartieri e offre loro più possibilità di guadagno. - ESG
La certificazione energetica e le misure di riduzione delle emissioni di carbonio sono sempre più richieste in linea con le norme ESG. Questi requisiti riguardano sia gli edifici commerciali nuovi che quelli vecchi.
Confronto tra rischi e ricompense
| Caratteristica | Residenziale | Commerciale |
|---|---|---|
| Reddito stabile | Molto alto | Non troppo |
| Rendimento potenziale | Non troppo | Alto |
| Rischio per gli inquilini | Non molto | Più alto, dipende dal settore |
| Il denaro | Moderato | Offerte più basse e più grandi |
| Regole complicate | Media, leggi per gli inquilini | Conformità alle normative High, Zoning ed ESG |
| Effetto ESG | Da moderato a elevato | Alto |
Gli immobili residenziali offrono flussi di cassa costanti e a basso rischio con una crescita prevedibile a lungo termine. Gli investimenti commerciali hanno un potenziale di rendimento più elevato, ma sono anche più volatili e richiedono una maggiore gestione. Le strategie a uso misto possono prendere le parti migliori di entrambi e metterle insieme.
Cose da considerare quando si investe
Diversificazione
La combinazione di attività residenziali e commerciali in un portafoglio migliora la stabilità, riducendo il rischio di essere eccessivamente esposti alle fluttuazioni economiche di uno dei due mercati.
Posizione
A Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna c'è un'elevata domanda di case e spazi commerciali nei quartieri più importanti. Gli investitori dovrebbero osservare i cambiamenti demografici, le tendenze degli affitti e i tassi di sfitto nell'area in cui si trova un immobile.
Integrazione ESG
L'aggiunta di aggiornamenti ad alta efficienza energetica, di design sostenibile e di infrastrutture conformi al clima agli edifici residenziali o commerciali li rende più attraenti per gli inquilini, riduce i costi operativi e minimizza il rischio di problemi normativi.
Strategia di capitale e di finanziamento
È possibile investire in immobili residenziali con meno denaro o attraverso SPV di proprietà frazionata. Gli investimenti commerciali richiedono di solito più denaro, il che significa che le istituzioni o le strutture in pool possono avere bisogno di investire insieme.
Analisi della domanda degli inquilini
La domanda di abitazioni in un'area dipende da quante persone vi abitano, da quanto possono permettersi e da quali servizi sono presenti nelle vicinanze. I cicli economici, la forza del settore e l'andamento del luogo di lavoro (a distanza o in loco) influenzano la domanda commerciale.
Esempi specifici di città
Residenziale : Gli appartamenti di Zurich West che sono stati riadattati per essere più efficienti dal punto di vista energetico mostrano una stabilità di affitto a lungo termine e un allineamento ESG.
Commerciale: Gli edifici per uffici del quartiere centrale degli affari (CBD) di Ginevra hanno rendimenti più elevati, ma i loro contratti di locazione sono meno stabili perché un numero maggiore di persone lavora da remoto.
Uso misto : Gli sviluppi di Basilea che includono appartamenti, uffici e negozi attraggono un'ampia gamma di inquilini e portano flussi di cassa costanti.
Da asporto
Quando si decide se investire in immobili residenziali e commerciali in Svizzera, è essenziale soppesare i rischi, i rendimenti, i requisiti di capitale e i fattori ESG. Gli asset residenziali offrono rendimenti costanti e a basso rischio e beneficiano di una domanda elevata nelle città. Gli asset commerciali hanno il potenziale per rendere di più, ma necessitano di una maggiore gestione e i flussi di cassa sono più suscettibili alle fluttuazioni del mercato.
Per chi vuole investire a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna, un approccio combinato o a uso misto con SPV o strutture di investimento frazionate è di solito il migliore nel lungo periodo. La ricerca di aggiornamenti ESG e di pratiche di efficienza energetica dovrebbe rendere i vostri immobili ancora più preziosi, attraenti per gli inquilini e conformi alla legge.
