La pressione della crescita sposta la domanda verso le regioni suburbane svizzere

La carenza di alloggi in Svizzera continua a intensificarsi. Secondo l'Ufficio federale di statistica, nel 2024 il tasso di sfitto nazionale è sceso all’1,15%, mentre la popolazione ha raggiunto i 9’051’000 abitanti. Poiché la domanda supera la costruzione annuale di circa 10’000-15'000 unità, un numero sempre maggiore di famiglie e aziende si rivolge ai comuni periferici intorno ai centri principali. Queste aree offrono ancora capacità di sviluppo e collegamenti di trasporto efficienti in un momento in cui i mercati centrali sono definiti dalla scarsità.

Le tendenze demografiche rimodellano i modelli di domanda

L'immigrazione netta ha raggiunto 116’000 persone nel 2024, il livello più alto dal 2022 e una continuazione della tendenza demografica a lungo termine. L'Ufficio federale di statistica prevede che la Svizzera supererà i 10 milioni di abitanti tra il 2033 e il 2043, con uno scenario di riferimento che indica circa 10,5 milioni di abitanti entro il 2055. La crescita della popolazione si concentra nelle regioni metropolitane, che continuano ad attrarre manodopera nazionale e straniera.

La domanda è rafforzata dalla diminuzione delle dimensioni delle famiglie. Oggi la Svizzera conta circa 4,1 milioni di nuclei familiari; secondo le proiezioni, il numero si aggirerà tra i 4,3 e i 5,4 milioni entro il 2055. Le famiglie più piccole aumentano il numero di abitazioni necessarie per una popolazione stabile. Gli studi di mercato stimano che entro il 2040 saranno necessarie più di 522’000 abitazioni aggiuntive. La combinazione di espansione demografica e frammentazione delle famiglie intensifica la pressione sui mercati già prossimi alla piena capacità.

Le città si confrontano con i vincoli strutturali

Le grandi città non riescono a espandere l'offerta abitativa al ritmo necessario per soddisfare la domanda. I permessi di costruzione per progetti residenziali sono diminuiti dell’11% nel 2023, estendendo un calo pluriennale del volume di costruzioni pianificate. Nello stesso anno sono state completate circa 45’000 nuove abitazioni, ben al di sotto del fabbisogno stimato di 55’000-60’000 unità. UBS prevede una carenza cumulativa di 50’000-80'000 abitazioni entro il 2027 se la produzione rimane invariata.

I vincoli sono insiti nel sistema di pianificazione. La densificazione è controversa nei quartieri consolidati, dove i cambiamenti di altezza, densità o uso del suolo incontrano spesso resistenza. Le procedure di approvazione sono lunghe e consentono di sollevare obiezioni in diverse fasi, creando incertezza sulla realizzazione dei progetti. Anche gli sviluppi approvati vengono spesso ridimensionati. Di conseguenza, i comuni centrali non sono in grado di generare i volumi necessari a stabilizzare i tassi di sfitto o ad accogliere la formazione di nuclei familiari a lungo termine.

I dati sui posti vacanti mostrano un'ampia tensione del mercato

I dati sui posti vacanti illustrano le conseguenze di un'offerta limitata. Il tasso di sfitto nazionale, pari all'1,15% nel 2024, ha segnato il minimo del decennio. Zurigo ha registrato lo 0,7%, Ginevra lo 0,6% e Zugo lo 0,4%. I mercati con livelli di sfitto inferiori all'equilibrio, pari a circa l'1,5%, registrano in genere una crescita più rapida degli affitti e una riduzione del turnover dei locatari. Gli affitti richiesti sono aumentati di oltre il 6% nel 2023, secondo l'Homegate Index, e hanno continuato a crescere nel 2024 mentre il tasso d'interesse di riferimento passava dall'1,25 all'1,50% e successivamente all'1,75%.

Con una scelta limitata all'interno delle grandi città, le famiglie prendono sempre più spesso in considerazione le località suburbane. Livelli di prezzo più bassi, unità abitative più grandi e collegamenti di trasporto pubblico affidabili ampliano il raggio delle opzioni abitative praticabili. Questo spostamento, iniziato come risposta alla scarsità, fa ora parte di una più ampia ridistribuzione della domanda nelle regioni metropolitane.

I flussi migratori sostengono l'espansione suburbana

La migrazione interna conferma questa tendenza. La città di Zurigo ha registrato partenze nette di circa 6’000 residenti nel 2022-2023, mentre i comuni dell'agglomerato circostante hanno guadagnato circa 5’500 residenti. Modelli simili sono visibili nelle regioni di Ginevra e Basilea, dove la crescita della popolazione è sempre più assorbita al di fuori dei comuni principali. Le aree suburbane beneficiano di migliori collegamenti di trasporto e di un'offerta abitativa più accessibile, creando un'alternativa stabile per residenti e imprese.

Questi spostamenti demografici rafforzano le economie delle periferie. La crescita della popolazione stabilizza i servizi locali e il fatturato al dettaglio, mentre l'aumento della domanda giustifica i continui investimenti nei trasporti pubblici e nelle infrastrutture comunitarie. Nel corso del tempo, i comuni suburbani si trasformano da zone di pendolarismo a mercati regionali autonomi con cicli di domanda propri.

Il settore immobiliare commerciale si adegua alle nuove condizioni

I mercati immobiliari commerciali riflettono lo stesso adeguamento. Secondo JLL, il tasso di posti vacanti negli uffici di Zurigo è sceso dal 5,0% nel 2020 al 3,4% nel 2024. Gran parte del miglioramento si è verificato nelle aree suburbane lungo i principali corridoi di trasporto, dove le aziende possono assicurarsi layout flessibili e costi di occupazione inferiori. L'aumento del lavoro ibrido ha ridotto l'importanza delle sedi nei quartieri centrali, spingendo le aziende a considerare sedi con bacini di utenza più ampi.

I mercati al dettaglio seguono una traiettoria simile. GfK Svizzera riporta un aumento dell'8% del footfall nei parchi commerciali suburbani tra il 2019 e il 2023, in contrasto con un movimento più contenuto in alcune aree commerciali del centro città. La crescita della popolazione suburbana e la domanda sostenuta di negozi convenienti e orientati ai servizi sono alla base della resilienza di questi centri.

I fondi immobiliari quotati riflettono il cambiamento del mercato

Le valutazioni dei fondi immobiliari quotati sottolineano l'importanza emergente dei mercati periferici. Secondo Swiss Fund Data e Zürcher Kantonalbank Research, diversi fondi immobiliari svizzeri scambiano con sconti del 10-15% rispetto al valore patrimoniale netto. Questi sconti sono in gran parte determinati dalle condizioni dei tassi d'interesse piuttosto che dalle sfide specifiche dell'asset. Per gli investitori, offrono l'opportunità di accedere a portafogli diversificati con un'esposizione ai titoli residenziali e commerciali della periferia a prezzi inferiori a quelli di mercato.

Le strutture di reddito rimangono sostanzialmente stabili. Gli affitti residenziali sono indicizzati al tasso di interesse di riferimento, mentre molti contratti di locazione commerciale includono clausole di indicizzazione dei prezzi al consumo. Questi meccanismi contribuiscono a preservare il reddito da locazione reale in un periodo di aumento dei costi operativi e di finanziamento e supportano ulteriormente l'investimento in attività con una domanda affidabile da parte dei locatari.

Le regioni suburbane acquistano importanza strategica

L'interazione tra crescita demografica, limiti di pianificazione, diminuzione dei tassi di sfitto e migrazione persistente verso i comuni suburbani sta ridisegnando il panorama immobiliare svizzero. Le regioni suburbane costituiscono ora una parte essenziale della capacità abitativa e commerciale nazionale, anziché fungere esclusivamente da estensione delle grandi città. Il loro potenziale di sviluppo, la connettività dei trasporti e le condizioni di pianificazione più prevedibili le rendono centrali per soddisfare la domanda futura.

Per gli investitori, questo riequilibrio è sempre più importante. I mercati suburbani offrono fondamentali stabili e la flessibilità che attualmente manca a molte località centrali. Con la continua espansione della popolazione e il persistere dei vincoli di pianificazione nelle città, le regioni suburbane svolgeranno un ruolo importante nel determinare i rendimenti e nel guidare le decisioni di allocazione a lungo termine nel settore immobiliare svizzero.