Il Crowd Investing acquista rilevanza mentre il settore immobiliare svizzero diventa sempre più difficile da raggiungere

Il mercato immobiliare svizzero è stato a lungo considerato una fonte di stabilità, sostenuta da una domanda costante, da tassi di sfitto modesti e da un'esposizione limitata alla volatilità dei mercati europei più ampi. Tuttavia, l'accesso a questo mercato è diventato sempre più limitato. I prezzi degli immobili sono aumentati costantemente per più di due decenni, gli standard di prestito delle banche sono più severi che in passato e i requisiti di capitale sia per gli acquisti che per le ristrutturazioni sono aumentati. Secondo UBS, oggi solo il 15% delle famiglie svizzere può permettersi di acquistare una casa. Vent'anni fa questa percentuale era più vicina al 60%. Il cambiamento strutturale dell'accessibilità economica si è verificato nonostante i tassi di interesse favorevoli e ha modificato il modo in cui sia gli investitori sia i proprietari di immobili operano sul mercato. Man mano che le vie tradizionali alla proprietà si restringono, le forme alternative di partecipazione acquistano importanza. Tra queste, il crowdfunding si è evoluto da un concetto di nicchia a un meccanismo funzionale che risponde alle specifiche condizioni del mercato svizzero.

Quando la proprietà diventa un'eccezione

Il calo della proprietà di abitazioni non è un fenomeno temporaneo. Il tasso di proprietà di un'abitazione in Svizzera rimane intorno al 36%, uno dei più bassi in Europa. I centri urbani come Zurigo, Ginevra e Losanna registrano tassi ancora più bassi a causa dei prezzi elevati dei terreni, dell'offerta limitata e della rigida pianificazione edilizia. L'Ufficio federale di statistica riferisce che la crescita demografica continua in queste regioni, trainata dalla migrazione, dall'invecchiamento demografico e dall'aumento delle famiglie monopersonali, che oggi rappresentano più di un terzo di tutte le famiglie. Questi sviluppi esercitano una pressione sul mercato immobiliare. I posti vacanti rimangono al di sotto dell'1,2% a livello nazionale e significativamente più bassi nelle aree metropolitane.

Allo stesso tempo, le banche applicano regole di accessibilità molto severe. Gli acquirenti devono dimostrare di poter sostenere il mutuo a un tasso di interesse teorico del 5%, indipendentemente dai tassi effettivi. Gli standard energetici e di ristrutturazione imposti dalla Strategia energetica 2050 aumentano ulteriormente il capitale richiesto ai proprietari di immobili. Di conseguenza, molte famiglie non sono in grado di accumulare un capitale proprio sufficiente, mentre i proprietari esistenti devono far fronte a notevoli esigenze di finanziamento quando gli edifici raggiungono i cicli di ristrutturazione. Questa combinazione di costi crescenti e flessibilità limitata dei prestiti spiega perché l'accesso agli immobili è diventato strutturalmente limitato.

Perché il crowd investing (cofinanziamento) emerge ora

In questo contesto, il crowdfunding è emerso come risposta pratica piuttosto che come alternativa speculativa. Abbassa la soglia di capitale necessaria per partecipare al mercato immobiliare svizzero, consentendo agli investitori di acquisire una proprietà parziale o di fornire finanziamenti per progetti specifici. Il modello riflette la logica economica piuttosto che la novità tecnologica. Gli investitori diventano comproprietari iscritti al catasto o finanziatori di un progetto definito con garanzie reali. I proprietari degli immobili ricevono un capitale simile a quello azionario che consente loro di rifinanziare, ristrutturare o conservare immobili che altrimenti dovrebbero essere venduti.

Questo approccio si adatta bene al mercato svizzero, caratterizzato da un'offerta limitata. Gli immobili di alta qualità sono raramente disponibili per l'acquisto diretto e quelli che lo sono spesso richiedono un capitale proprio consistente. Il crowdinvesting rompe queste soglie consentendo la partecipazione in piccole quote senza togliere il bene dal mercato privato. Allo stesso tempo, il meccanismo rispecchia le tradizioni svizzere di lunga data, come la proprietà cooperativa e l'investimento collettivo in beni materiali. Ciò che cambia è la scala e l'accessibilità.

Cosa motiva gli investitori

Il crowdinvesting piace agli investitori per diverse ragioni legate alle caratteristiche del mercato svizzero. Il settore immobiliare diretto ha storicamente mostrato una bassa correlazione con le azioni e le obbligazioni, il che favorisce la diversificazione. Il reddito da locazione residenziale è rimasto stabile per decenni, sostenuto dalla crescita demografica e dalla domanda sostenuta di alloggi in affitto. Queste caratteristiche rimangono intatte e sono fondamentali per le decisioni degli investitori.

Inoltre, il crowdfunding consente di accedere a segmenti e regioni che altrimenti sarebbero fuori portata. Un singolo investitore potrebbe non essere in grado di acquistare un condominio a Zurigo o a Ginevra, ma attraverso la partecipazione frazionaria diventa possibile ottenere un'esposizione al reddito da locazione generato in quei luoghi. La diversificazione aumenta anche perché gli investitori possono distribuire il loro capitale tra diverse proprietà, località e strutture di inquilini. Il rischio di sfitto, ad esempio, diventa meno pronunciato quando il reddito da locazione deriva da più unità piuttosto che da una sola. Inoltre, molte strutture di crowdfunding includono equity buffer o accordi di garanzia specifici che forniscono un ulteriore livello di protezione per gli investitori più piccoli.

Il fascino più ampio deriva dalla possibilità di costruire un'allocazione su misura. Gli investitori possono combinare esposizioni a basso rischio, come i flussi di reddito residenziali, con finanziamenti di progetti a più alto rendimento in fase di sviluppo, ristrutturazione o rifinanziamento. Il risultato è un profilo di allocazione simile a quello di un investitore diretto, ma con una maggiore flessibilità in termini di capitale e rischio.

Perché i proprietari di immobili cercano finanziamenti alternativi

I proprietari di immobili devono affrontare sfide diverse. L'inasprimento delle condizioni di credito previsto da Basilea III e dalle linee guida nazionali sui mutui ha limitato la flessibilità delle banche tradizionali. I proprietari di edifici più vecchi spesso necessitano di un capitale significativo per ristrutturazioni energetiche, aggiornamenti delle facciate o sostituzioni tecniche. La vendita dell'immobile a volte non è auspicabile a causa delle implicazioni fiscali sulle plusvalenze immobiliari o per considerazioni strategiche a lungo termine. Il crowdinvesting può fornire una soluzione parziale, offrendo l'accesso a un capitale aggiuntivo senza la necessità di vendere il bene. Consente ai proprietari di rifinanziare parte del capitale proprio, di modernizzare gli edifici o di stabilizzare la struttura finanziaria.

Queste esigenze sono particolarmente rilevanti nelle regioni con un patrimonio edilizio più vecchio. A Zurigo e Basilea, molte case multifamiliari risalgono alla metà del XX secolo e richiedono investimenti sostanziali per soddisfare gli standard di efficienza energetica. Nella regione del Lago di Ginevra, dove la scarsità di terreni e l'alta densità sono caratteristiche strutturali, i proprietari devono affrontare costi di ristrutturazione significativi, non sempre compatibili con le condizioni di prestito delle banche. Nella Svizzera centrale, le proprietà di medie dimensioni in cantoni come Argovia, Soletta e Zugo devono affrontare pressioni simili, poiché la domanda di affitto rimane forte ma i cicli di manutenzione si intensificano. Il crowdfunding offre ai proprietari in queste situazioni un ulteriore strumento di finanziamento.

Due modelli con orizzonti distinti

Il crowdfunding immobiliare in Svizzera segue generalmente due modelli. Nel primo, gli investitori finanziano progetti specifici come ristrutturazioni, costruzioni o rifinanziamenti e ricevono pagamenti di interessi per un periodo definito. Questo modello si adatta agli investitori che cercano flussi di cassa prevedibili e orizzonti di investimento più brevi. Nel secondo modello, gli investitori acquisiscono la comproprietà di un immobile a reddito completamente affittato. Ricevono un reddito da locazione proporzionale e partecipano alle variazioni di valore a lungo termine. Entrambi i modelli si basano sul principio dell'investimento diretto e garantito da un bene. L'investimento minimo è notevolmente inferiore rispetto all'acquisto di un immobile tradizionale, il che amplia la partecipazione senza modificare la natura sottostante dell'attività.

Dove il crowd investing è particolarmente rilevante

Le caratteristiche regionali determinano l'idoneità del crowdfunding. Zurigo rappresenta l'esempio più evidente. Gli elevati prezzi di ingresso impediscono a molti investitori privati di acquistare intere proprietà, ma la domanda di affitti rimane forte in quartieri come Oerlikon, Wiedikon e Altstetten. Il crowdfunding consente di partecipare a questi mercati senza la necessità di una piena proprietà. I mutuatari di Zurigo beneficiano anche dell'accesso al capitale per le ristrutturazioni, poiché molti edifici necessitano di aggiornamenti per soddisfare gli standard energetici in evoluzione.

Ginevra e Losanna presentano condizioni simili. La domanda di alloggi in affitto supera costantemente l'offerta e la scarsità di terreni limita le nuove costruzioni. La proprietà parziale o il rifinanziamento parziale possono svolgere un ruolo quando la vendita di un immobile completo non è interessante dal punto di vista finanziario o strategico. La posizione distinta di Basilea come polo delle scienze biologiche garantisce una domanda stabile da parte dei locatari e un'occupazione a lungo termine. I proprietari di immobili in questa regione spesso cercano capitali per l'ammodernamento degli immobili piuttosto che per l'espansione, il che si allinea alla logica di finanziamento del crowdfunding.

L'altopiano centrale, con i suoi corridoi logistici e le città di medie dimensioni, offre opportunità per entrambi i modelli. Gli immobili in Argovia, Soletta o Zugo combinano una domanda stabile con prezzi d'ingresso moderati, il che fa gola agli investitori che cercano una diversificazione al di fuori delle aree metropolitane. La Svizzera orientale presenta un'altra prospettiva. Le regioni intorno a San Gallo e Turgovia ospitano una fitta rete di PMI operanti nel settore dei macchinari, del tessile e dell'automazione. I loro edifici richiedono spesso una ristrutturazione incrementale piuttosto che una riqualificazione, rendendoli adatti a finanziamenti mirati. La posizione del Ticino lungo l'asse nord-sud crea casi specifici in cui i mercati del lavoro transfrontalieri influenzano la domanda immobiliare e il crowdfunding può aiutare i proprietari ad adattarsi alle pressioni cicliche.

Come funziona in pratica la diversificazione

La diversificazione è un aspetto essenziale dell'investimento immobiliare e uno dei motivi principali per cui gli investitori prendono in considerazione il crowdfunding. La possibilità di distribuire il capitale su più immobili riduce l'esposizione ai singoli rischi di mercato. Un posto vacante in un'unità non mette a rischio l'intero flusso di reddito quando l'investitore detiene quote in diversi edifici. Anche la diversificazione geografica è importante. I cicli di mercato differiscono tra Zurigo, Ginevra, Basilea e l'altopiano centrale. Il crowdfunding consente agli investitori di partecipare a più regioni senza l'onere amministrativo di gestire più immobili. La combinazione di esposizioni al debito e alle azioni affina ulteriormente le caratteristiche di rischio e rendimento, offrendo opzioni normalmente riservate ai portafogli istituzionali più grandi.

Dove si trovano i limiti

Nonostante i suoi vantaggi, il crowdfunding non è privo di limiti. La liquidità è inferiore a quella dei mercati quotati e gli investitori devono aspettarsi periodi di detenzione allineati alla durata del progetto o ai cicli di locazione. Rimangono i rischi specifici dell'immobile, come i costi di ristrutturazione imprevisti o le fluttuazioni degli affittuari. La qualità della governance e della due diligence varia da un fornitore all'altro, il che richiede un'attenta valutazione. Queste considerazioni non sminuiscono la rilevanza strutturale del crowdfunding, ma sottolineano la necessità di chiarezza e trasparenza.

Un meccanismo per un ambiente di mercato in evoluzione

Il crowdfunding non sostituirà la proprietà tradizionale o i finanziamenti bancari consolidati. Si affianca ad essi come risposta alle condizioni che rendono sempre più difficile l'accesso diretto al settore immobiliare svizzero. Finché l'accessibilità economica rimarrà bassa, i requisiti di ristrutturazione continueranno ad aumentare e i prestiti bancari rimarranno restrittivi, il crowdinvesting rimarrà un meccanismo significativo all'interno del più ampio mercato immobiliare. Offre agli investitori un modo per partecipare a redditi da locazione stabili con impegni minori e dà ai proprietari di immobili una via di accesso al capitale senza rinunciare al pieno controllo. In un mercato definito da una scarsità a lungo termine e da una domanda persistente, questa forma di coinvestimento riflette la realtà del settore immobiliare svizzero piuttosto che una sua eccezione.