Gli immobili commerciali svizzeri restano una fonte di reddito stabile

Quando, all'inizio di agosto 2025, gli Stati Uniti hanno annunciato dazi fino a 39 % sulle esportazioni svizzere, le prime preoccupazioni si sono concentrate sulla base manifatturiera del Paese. L'aliquota finale è stata ridotta a 15 %, ma l'episodio ha sollevato la prospettiva di una riduzione dei margini, di un ritardo negli investimenti e di uno spostamento della produzione per le imprese che dipendono dal mercato statunitense. Queste aziende operano principalmente in siti industriali e logistici al di fuori dei centri urbani, il che spiega perché lo shock non si sia propagato al più ampio mercato immobiliare commerciale. A Zurigo, Ginevra e Basilea i posti vacanti negli uffici e nel commercio al dettaglio sono rimasti bassi e gli affitti richiesti nelle zone centrali si sono mossi appena. Lo spazio commerciale urbano è influenzato dall'economia dei servizi, dalla domanda interna e dalla crescita demografica, non dalle oscillazioni della politica commerciale estera.

Un contesto macro che favorisce la stabilità dei redditi

L'inflazione in Svizzera è rimasta ben al di sotto dei livelli internazionali. Secondo la Banca Nazionale Svizzera, l'inflazione dei prezzi al consumo si è attestata in media intorno all'1,4 % nel 2024 e si è avvicinata ulteriormente alla fascia di stabilità dei prezzi all'inizio del 2025. Ciò ha consentito alla Banca nazionale svizzera di ridurre i tassi di interesse più volte dopo il ciclo di inasprimento del 2022 e del 2023. La riduzione dei costi di finanziamento ha sostenuto l'attività di rifinanziamento e ha allentato la pressione sui proprietari immobiliari.

Anche la domanda interna ha retto. I dati della SECO indicano che i consumi privati hanno contribuito per circa 1 punto percentuale alla crescita del PIL nel 2024. Il mercato del lavoro è rimasto forte e il potere d'acquisto delle famiglie ha beneficiato della bassa inflazione e del franco fermo. Dal 2015 la Svizzera ha aggiunto più di 12 % di famiglie, grazie alla crescita demografica, all'invecchiamento e alla riduzione delle dimensioni dei nuclei familiari. Ogni nuovo nucleo familiare aumenta la domanda di servizi locali e sostiene gli inquilini che occupano uffici e spazi commerciali urbani. L'Ufficio federale di statistica ha riferito che il settore dei servizi si espanderà di 1,9 % nel 2024, con servizi sanitari, servizi di supporto alle imprese, ospitalità e istruzione in crescita. Questi settori dipendono in larga misura da spazi accessibili e ben localizzati.

Il lavoro ibrido si trasforma in routine piuttosto che in rivoluzione

Le previsioni di un crollo duraturo della domanda di uffici non si sono concretizzate. I dati sulla mobilità offrono un quadro più chiaro rispetto ai sondaggi di opinione. L'Ufficio federale dei trasporti ha rilevato che l'uso dei trasporti pubblici nei giorni feriali nella regione di Zurigo ha raggiunto più del 90 % del livello del 2019 alla fine del 2024. Le statistiche sui passeggeri delle Ferrovie Federali Svizzere hanno mostrato un andamento simile, con una costante ripresa dei flussi di pendolari nelle principali città.

Le indagini FPRE del 2024 e del 2025 indicano che le aziende prevedono che il lavoro ibrido rimarrà la norma, ma poche prevedono grandi riduzioni di spazio. I datori di lavoro riferiscono che gli uffici continuano a servire come luoghi di collaborazione, inserimento e coesione del team. Si concentrano sempre più sulla qualità degli edifici, sulla flessibilità della pianta e sull'accesso ai servizi.

I livelli degli affitti riflettono questa capacità di recupero. Secondo Wüest Partner, gli affitti medi richiesti per gli uffici in Svizzera sono passati da circa 210 franchi svizzeri al metro quadro nel 2012 a circa 225 franchi svizzeri alla fine del 2024. Questo aumento di circa 7 % corrisponde all'inflazione cumulata nello stesso periodo. La tendenza a Zurigo è stata molto più forte. Gli affitti richiesti nelle zone centrali sono aumentati di circa un terzo dal 2012, sostenuti dalla concentrazione di aziende di servizi di alto valore e dalla mancanza di nuove aree di sviluppo. Nel 2024 gli uffici vacanti a Zurigo si attesteranno a circa 2 %, uno dei tassi più bassi d'Europa.

Il commercio elettronico si stabilizza e il retail fisico mantiene il suo ruolo

La vendita al dettaglio online si è espansa rapidamente durante la pandemia, ma gli ultimi anni mostrano una traiettoria più moderata. Il rapporto sul commercio elettronico della Posta stima che le vendite online rappresenteranno circa 12 % del fatturato al dettaglio svizzero nel 2024, rispetto a poco meno di 10 % nel 2019. La crescita è rallentata notevolmente dal 2021. Gli analisti di GfK sottolineano che i consumatori svizzeri apprezzano la consulenza personale, l'immediatezza e l'interazione sociale in molte categorie di prodotti. I consumatori più anziani, che hanno un potere d'acquisto significativo, rimangono meno attivi dal punto di vista digitale.

I dati sull'affluenza raccolti dai fornitori di mobilità e dai gruppi del commercio al dettaglio indicano che le visite al centro città hanno registrato una ripresa costante nel 2023 e nel 2024. Anche i centri di quartiere hanno beneficiato dell'aumento della spesa locale, trainata dalla crescita delle famiglie. Ristoranti, bar, farmacie, fornitori di servizi alla persona e negozi specializzati rimangono ancorati a luoghi fisici. Questi segmenti richiedono locali stabili e accessibili, il che sostiene la domanda di spazi commerciali anche in presenza di una crescita dei canali online.

Le conversioni emergono dalle zone di pressione

I segmenti più sotto pressione sono gli immobili ad uso ufficio più vecchi, situati in posizioni secondarie. Gli edifici costruiti negli anni '80 e '90 sono spesso al di sotto degli standard attuali in termini di efficienza energetica, ventilazione e flessibilità del layout. Inoltre, devono affrontare la concorrenza di sviluppi moderni in prossimità di nodi di trasporto. Quando i canoni di locazione raggiungibili scendono al di sotto dei livelli sostenibili, diventano praticabili usi alternativi.

La scarsità di alloggi è un fattore decisivo. I posti vacanti a livello nazionale sono pari a circa 1,2 %, con Zurigo e Ginevra al di sotto di 0,5 %. In queste condizioni, gli affitti residenziali superano di gran lunga quelli degli uffici. Secondo le stime di Wüest Partner, gli affitti residenziali sono da 10 a 30 % superiori a quelli degli uffici nelle zone da 3 a 8 di Zurigo e in alcune parti di Ginevra e Losanna. I costi di conversione possono superare i 5.000 franchi svizzeri al metro quadro e i progetti possono richiedere diversi anni per essere completati. Tuttavia, l'economia è spesso vantaggiosa. La riduzione dello sfitto a lungo termine, l'aumento dei livelli di affitto e il miglioramento del posizionamento sul mercato possono aumentare il valore del capitale ben oltre l'investimento richiesto. Secondo le valutazioni del settore, le conversioni sistematiche nelle principali città potrebbero creare alloggi per oltre 100’000 famiglie.

I consulenti immobiliari affermano che i proprietari istituzionali prendono sempre più in considerazione le conversioni quando gli aggiornamenti tecnici coincidono con il riposizionamento del mercato. Per molti, l'attrattiva consiste nell'allineare i portafogli con una chiara domanda residenziale a lungo termine.

Gli uffici di prima fascia e i concetti di uso misto mantengono il loro fascino

Nella fascia alta del mercato, la domanda rimane sostenuta. Il rapporto di JLL sugli uffici per il 2025 ha evidenziato che i quartieri centrali di Zurigo, Ginevra e Basilea continuano ad assorbire regolarmente spazi per uffici moderni. I locatari danno priorità alla qualità, alla connettività e alla flessibilità. Molti sono disposti a pagare affitti elevati per immobili vicini ai trasporti pubblici, ai ristoranti e ai servizi.

Gli edifici a uso misto continuano a registrare risultati migliori perché rispondono alle preferenze degli inquilini in termini di convenienza e interazione. A Zurigo Ovest, ad esempio, gli immobili che combinano uffici con negozi e gastronomia hanno mantenuto un basso tasso di sfitto e una crescita stabile degli affitti. Gli analisti di mercato notano che questi sviluppi si comportano in modo diverso dai blocchi di uffici monofunzionali. Gli utenti li vedono come ambienti che supportano modelli di lavoro ibridi e il coinvolgimento dei dipendenti.

Gli investitori privati cercano un reddito prevedibile in mercati incerti

La ricchezza privata è diventata una fonte di capitale sempre più importante per l'immobiliare svizzero. Lo studio sui mercati privati 2024 di MSCI ha indicato che gli individui con un patrimonio netto elevato a livello globale stanno aumentando le loro allocazioni in immobili. I motivi sono la diversificazione, la protezione dall'inflazione e la tangibilità degli asset sottostanti. Gli investitori svizzeri mostrano preferenze simili, sostenute da bilanci solidi e da una crescita costante del reddito.

Le piattaforme che consentono l'investimento frazionario hanno ampliato l'accesso agli immobili commerciali (es. CapiWell). Esse pongono l'accento sulla trasparenza, su flussi di reddito stabili e su uno stretto legame con l'economia reale. Molti degli asset presenti su queste piattaforme sono situati in quartieri che beneficiano di un'espansione demografica, di un'alta densità di servizi e di una domanda resiliente da parte dei locatari. Mentre le conversioni, il commercio al dettaglio di quartiere e gli uffici di alta qualità rimodellano le città svizzere, gli investitori privati hanno maggiori opportunità di partecipare all'evoluzione del mercato.

Una classe di attività resiliente in un ambiente volatile

L'episodio delle tariffe del 2025 ha sottolineato la rapidità con cui gli shock esterni possono colpire l'economia svizzera. Ha anche rivelato quanto il mercato immobiliare commerciale sia isolato dalle turbolenze della politica estera. Gli uffici e i locali commerciali urbani si basano sulla demografia interna, su un settore dei servizi forte e sulla scarsità strutturale, non sui cicli di esportazione. Il lavoro ibrido e la vendita al dettaglio online hanno influenzato la domanda, ma non hanno minato le fondamenta del mercato. Laddove i segmenti si trovano ad affrontare sfide, come l'invecchiamento dello stock di uffici al di fuori delle aree principali, le conversioni rappresentano un percorso credibile verso una nuova rilevanza.

Per gli investitori alla ricerca di un reddito affidabile, la conclusione è semplice. Gli immobili commerciali svizzeri continuano a beneficiare di una domanda costante, di una regolamentazione prudente e della struttura specifica dell'economia svizzera. In un contesto caratterizzato dall'incertezza, poche classi di attività offrono una combinazione simile di resilienza, liquidità e reddito costante.