Gli appartamenti serviti emergono come segmento strategico nel mercato immobiliare alpino

Le case vacanza nelle Alpi svizzere stanno diventando sempre più difficili da trovare e sempre più costose. Secondo l'UBS Alpine Property Focus 2025, i prezzi delle seconde case nella regione sono aumentati di quasi il 30% dal 2020. Le destinazioni più ambite hanno registrato un aumento dei prezzi di quasi il 35% nello stesso periodo. L'offerta è stata limitata dalla regolamentazione e dai lunghi periodi di detenzione da parte dei proprietari. Di conseguenza, gli appartamenti serviti sono diventati un'alternativa credibile per gli investitori, i promotori immobiliari e le località montane che si muovono in un mercato limitato.

La regolamentazione come forza determinante del mercato

La legge sulle seconde case, introdotta dopo il referendum del 2012, è un elemento determinante dell'attuale struttura del mercato. Essa limita la costruzione di nuove seconde case nei comuni in cui tali abitazioni rappresentano già oltre il 20% del patrimonio immobiliare totale. Molte località alpine hanno raggiunto questo limite. Una volta superata la soglia, le seconde case classiche possono essere autorizzate solo in casi eccezionali. Questa politica è stata concepita per frenare la diffusione di immobili vacanzieri sottoutilizzati e stabilizzare le comunità locali. In pratica, ha creato una scarsità di nuova offerta e ha indirizzato i capitali verso categorie autorizzate come gli appartamenti collegati ad alberghi e le residenze con servizi alberghieri.

Andermatt come catalizzatore per un nuovo modello

Il cambiamento è diventato evidente ad Andermatt, dove l'imprenditore egiziano e promotore immobiliare Samih Sawiris ha introdotto un modello che collega la vendita di immobili alle attività turistiche. Sawiris, noto per Orascom Development e diversi progetti di resort in Europa e Medio Oriente, ha puntato su una struttura in cui i proprietari acquistano appartamenti arredati ma accettano di inserirli in un pool di affitti gestito in modo professionale. Oggi, Andermatt Swiss Alps riporta 775 appartamenti e residenze completati, con 791 unità vendute se si includono quelle in costruzione. Una parte consistente di queste unità funziona come appartamenti serviti, gestiti come parte di un ecosistema alberghiero. Il modello è stato successivamente adottato a Laax, Davos, Grimentz, Lenzerheide e nella riqualificazione di San Bernardino.

L'aumento dei prezzi rafforza il cambiamento

Le condizioni di mercato hanno favorito la diffusione degli appartamenti serviti. UBS rileva che i prezzi delle case vacanza nelle principali destinazioni svizzere sono aumentati di quasi il 3% solo nel 2024. Dall'inizio della pandemia, i prezzi medi nelle località turistiche più rinomate sono aumentati di oltre un terzo. Nella fascia alta, St. Moritz rimane il punto di riferimento con prezzi medi per appartamenti di alta qualità di circa 22.300 CHF al metro quadro. Verbier, Zermatt, Gstaad e Andermatt seguono a ruota. In tutte le regioni alpine, solo l’1-2% del patrimonio immobiliare è tipicamente in vendita in un dato momento. La disponibilità limitata, la forte domanda e i vincoli normativi hanno spinto gli acquirenti verso formati gestiti che rimangono consentiti.

La domanda turistica sostiene i modelli operativi

I dati sul turismo confermano il fascino immutato delle Alpi. Le statistiche federali mostrano che la stagione invernale 2024-2025 ha registrato 18,5 milioni di pernottamenti, il dato più alto mai registrato per una stagione invernale in Svizzera. La domanda da parte degli ospiti nazionali e internazionali è rimasta solida, nonostante l'aumento dei costi di alloggio. Ciò costituisce una base solida per la gestione degli appartamenti serviti, che dipendono dall'occupazione e dalle tariffe per notte piuttosto che dal puro apprezzamento del capitale.

Come sono strutturati gli appartamenti serviti

Gli appartamenti serviti occupano una posizione intermedia tra gli immobili residenziali e quelli ricettivi. Gli acquirenti acquistano un'unità arredata con accesso contrattuale alle infrastrutture alberghiere. In cambio, accettano limitazioni all'uso personale e si impegnano ad affittare l'appartamento per la maggior parte dell'anno. Le regole di utilizzo variano notevolmente. In alcuni complessi, i proprietari possono utilizzare l'appartamento per quattro settimane all'anno, di cui solo due durante l'alta stagione. In altri resort, l'obbligo è quello di liberare l'unità per un numero fisso di settimane di punta. A Davos, le residenze di marca collegate all'Hard Rock Hotel consentono fino a otto settimane di uso personale all'anno, con una quota assegnata ai periodi di punta.

Queste regole determinano la capacità di affitto e la redditività economica. I rendimenti netti commercializzati variano generalmente dal 2,5 al 3,5% al netto dei costi operativi. I risultati effettivi dipendono dai livelli di occupazione, dal potere di determinazione dei prezzi, dalle spese di manutenzione e dalle commissioni addebitate dall'operatore. Il settore alberghiero in generale presenta ancora una significativa capacità inutilizzata. Secondo Svizzera Turismo, l'occupazione media annuale degli hotel rimane inferiore al 45%. La sostenibilità dei concetti di appartamenti serviti dipende quindi dalla loro capacità di attrarre ospiti al di fuori dell'alta stagione. I resort che beneficiano di vantaggi legati all'altitudine e di un forte marchio tendono ad avere prestazioni migliori. I confronti internazionali sull'affidabilità delle nevicate collocano regolarmente Zermatt tra le destinazioni più resilienti.

Finanziamenti e incentivi allo sviluppo

Il modello allinea gli interessi dei promotori immobiliari, degli operatori alberghieri e dei comuni. Gli alberghi possono finanziare ristrutturazioni o ampliamenti vendendo una parte del loro inventario a proprietari privati, pur mantenendo il controllo operativo. I comuni aumentano la capacità ricettiva senza la resistenza politica associata alle seconde case inutilizzate. I promotori immobiliari ottengono l'accesso a un canale di vendita per progetti che non sarebbero considerati seconde case senza restrizioni ai sensi della normativa vigente.
Alcuni esempi illustrano la portata del modello. A Grimentz sono in costruzione sei chalet a più piani con quasi sessanta appartamenti, di cui circa la metà è già stata venduta. A Lenzerheide, circa un terzo delle unità di un nuovo resort è stato venduto nel primo anno di commercializzazione, in gran parte ad acquirenti provenienti dalla regione di Zurigo. La riqualificazione di San Bernardino prevede la realizzazione di 55 appartamenti serviti distribuiti in tre edifici, nell'ambito di un più ampio progetto di rivitalizzazione della regione.

Rischi e lacune nei dati permangono

La struttura comporta dei rischi. I proprietari dipendono dalle prestazioni dell'operatore e dall'attrattiva a lungo termine del resort. Gli obblighi contrattuali possono influire sulle condizioni di rivendita e sulla liquidità. Gli appartamenti serviti potrebbero non aumentare di valore allo stesso modo delle seconde case senza restrizioni, poiché i diritti di utilizzo e gli obblighi di locazione possono limitare il numero di acquirenti potenziali. Le condizioni di finanziamento possono differire da quelle dei mutui residenziali convenzionali e possono richiedere quote di capitale proprio più elevate.
Esistono anche lacune nei dati di mercato. Sebbene le aspettative di rendimento siano ampiamente pubblicizzate, non esiste un dataset pubblico completo che tenga traccia delle prestazioni operative effettive dei resort. Le informazioni sui prezzi di rivendita sono limitate e la liquidità varia da progetto a progetto. Queste incertezze richiedono un'attenta valutazione dei singoli sviluppi.

Un segmento destinato a crescere ulteriormente

Nonostante le limitazioni, gli appartamenti serviti sono diventati una componente consolidata del mercato immobiliare alpino. Essi rispondono ai vincoli normativi e alla carenza di nuova offerta nel settore delle seconde case classiche. Soddisfano le esigenze di capitale degli hotel e i vincoli urbanistici dei comuni. UBS prevede un rallentamento della crescita dei prezzi delle case vacanza, ma la scarsità rimane una caratteristica fondamentale del mercato immobiliare alpino. Gli appartamenti serviti offrono una forma gestita di partecipazione a un mercato limitato in un momento in cui la costruzione di nuove seconde case libere è limitata. La loro espansione dovrebbe continuare fintanto che la regolamentazione rimarrà rigida e la domanda turistica resterà forte.