Come funziona il Crowd-Investing
Il crowd-investing consente a un gruppo di persone di mettere insieme il proprio denaro per acquistare azioni di una società veicolo (SPV) proprietaria di un immobile. Alcune delle caratteristiche più importanti sono:
- Proprietà frazionata
Gli investitori possiedono una parte di un immobile o di un portafoglio senza doverlo acquistare interamente. - Gestione professionale
La SPV si occupa della locazione, delle riparazioni e dei rapporti con gli inquilini. - Accesso a proprietà di alto livello
I piccoli investitori possono acquistare appartamenti di pregio a Zurigo, case di lusso a Ginevra e complessi a uso misto a Losanna e Basilea.
Questo modello vi dà accesso a flussi di cassa costanti, alla possibilità di rivalutazione del capitale e a una varietà di tipi di immobili.
Rendimenti attesi
I rendimenti del crowd-investing dipendono dal tipo di immobile, dalla sua ubicazione e dalla strategia utilizzata. I fattori tipici che influenzano i rendimenti sono:
- Reddito da locazione
Gli investitori ottengono una quota del reddito da locazione, che di solito viene versata ogni tre o dodici mesi. - Apprezzamento del valore
Gli immobili situati in quartieri privilegiati o in aree in fase di ricostruzione spesso aumentano di valore nel tempo, il che aiuta gli investitori a guadagnare. - Premi ESG
Gli immobili che sono efficienti dal punto di vista energetico e rispettosi dell'ambiente possono ottenere rendimenti locativi più elevati e attirare un maggior numero di inquilini, con conseguente miglioramento delle prestazioni.
Per farsi un'idea di quali potrebbero essere i loro potenziali rendimenti, gli investitori dovrebbero esaminare le performance passate, le attuali condizioni di mercato e le relazioni finanziarie delle SPV.
Rischi da considerare
Il Crowd Investing apre nuove possibilità, ma comporta anche alcuni rischi:
- Rischio di mercato
Le variazioni dell'economia, della domanda e dell'offerta o dei tassi d'interesse possono far salire o scendere il valore degli immobili. - Rischio di liquidità
Potreste non essere in grado di vendere le vostre azioni se il mercato secondario non è aperto o se la piattaforma ha delle regole che lo impediscono. - Rischio operativo
Se la SPV non viene gestita bene o se lo sviluppo viene ritardato, i rendimenti potrebbero risentirne. - Rischio normativo
Le modifiche alla legge svizzera sugli immobili, alle regole di locazione o ai requisiti ESG potrebbero avere un impatto sulla performance.
Per ridurre questi rischi e assicurarsi di avere un'esposizione equilibrata, gli investitori dovrebbero distribuire il loro denaro su più SPV o progetti.
Quadro normativo
Per garantire la sicurezza degli investitori, le piattaforme di crowd investing svizzere devono seguire regole severe:
Supervisione SO-FIT
Alcune piattaforme come noi sono affiliate all'OAD SO-FIT ai fini dell'antiriciclaggio o a un'altra organizzazione di autoregolamentazione autorizzata dall'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) a sorvegliare gli intermediari finanziari di cui all'articolo 2, paragrafo 3 della Legge federale sulla lotta al riciclaggio di denaro e al finanziamento del terrorismo nel settore finanziario (LRD).
Requisiti di trasparenza
Le piattaforme devono rendere pubblici i loro bilanci, i dettagli dei progetti e i fattori di rischio.
Limiti agli investitori
A seconda delle regole della piattaforma e della classificazione normativa, potrebbero esserci dei limiti alla quantità di denaro che si può investire o a chi può investire se non si è un investitore accreditato.
Struttura giuridica dell'SPV
La costituzione di un'entità societaria assicura che la proprietà sia chiara, che i beni siano al sicuro e che i partecipanti stranieri seguano la Lex Koller. Per seguire le regole e rimanere al sicuro nel lungo periodo, è necessario comprenderle.
Esempi di progetti di successo
Il modello funziona bene in Svizzera, dove esistono numerosi progetti di crowd-investing. Esempi di immobili posseduti e gestiti da SPV sono:
- Zurigo Alloggi : Gli investitori hanno acquistato azioni di un condominio di fascia alta a Zurigo Ovest. Hanno ottenuto un reddito da locazione costante e hanno visto crescere il valore delle loro azioni nell'arco di cinque anni.
- Proprietà mista di Losanna: Gli investitori potrebbero acquistare spazi residenziali e commerciali con design certificato ESG nell'ambito di una riqualificazione del quartiere Flon.
- Appartamenti di lusso a Ginevra: La proprietà frazionata di appartamenti nel centro di Ginevra offre agli investitori l'accesso ai mercati internazionali degli affitti, caratterizzati da un'elevata domanda e da bassi tassi di sfitto.
Questi esempi mostrano come il crowd-investing possa offrire una varietà di flussi di reddito, l'accesso a proprietà di alto livello e un valore a lungo termine.
Vantaggi per i piccoli investitori
Il crowd-investing presenta una serie di vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali:
- Minore fabbisogno di capitale
Gli investitori possono partecipare a progetti di alto valore senza dover acquistare interi edifici. - Diversificazione del portafoglio
La proprietà frazionata su più SPV riduce il rischio. - Gestione professionale
I team SPV si occupano del noleggio, della manutenzione e del rispetto delle regole. - Accesso a immobili di prima scelta conformi agli standard ESG
Gli investitori possono trarre vantaggio da sviluppi di alta qualità e di lunga durata nei migliori mercati della Svizzera.
In conclusione
Il Crowd Investing mette il settore immobiliare svizzero a disposizione di molti investitori, consentendo ai piccoli investitori di acquistare immobili di alta qualità, di ottenere redditi da locazione e di veder crescere il valore dei propri investimenti. Il modello ha alcuni aspetti positivi, ma deve essere valutato attentamente in termini di rischi, rendimenti e rispetto delle regole. Piattaforme come CapiWell offrono un modo chiaro e organizzato per partecipare ai mercati di Zurigo, Ginevra, Losanna, Basilea e Zugo.
Il Crowd-Investing è un modo moderno, flessibile e semplice per gli investitori che desiderano possedere una piccola parte della proprietà svizzera, sostenere progetti ecologici e socialmente responsabili e avere una gestione professionale.
