Tuttavia, investire nel settore immobiliare svizzero implica la necessità di navigare in normative spesso incomprese dagli investitori stranieri. La Lex Koller, una legge federale che regola la proprietà di immobili da parte di persone che non vivono nel Paese, è il fulcro di queste norme.
Questo articolo fornisce una panoramica pratica della Lex Koller, cosa significa per gli investitori che non sono residenti in Svizzera, le regole che si applicano a ciascun cantone e il ruolo delle società veicolo (SPV). Inoltre, analizza le sfide e le opportunità per i potenziali acquirenti che desiderano rimanere conformi alla normativa.
Che cos'è Lex Koller?
La Legge federale sull'acquisto di immobili da parte di persone all'estero, approvata nel 1983, è nota anche come Lex Koller dall'ultima importante revisione del 1997, quando Arnold Koller era Presidente della Confederazione. Il suo obiettivo principale è quello di limitare la proprietà immobiliare straniera in Svizzera, in modo che gli alloggi rimangano accessibili agli svizzeri e che le persone non acquistino case solo per fare soldi.
Lex Koller fa una distinzione tra:
- Cittadini e residenti svizzeri: Generalmente liberi di acquistare immobili.
- Stranieri che non vivono in Svizzera: Sono soggetti a controlli severi e spesso necessitano di un'autorizzazione da parte delle autorità cantonali.
La legge si applica alle abitazioni, ai terreni edificabili e ad alcuni tipi di immobili commerciali in alcune situazioni. Nel corso del tempo, i diversi cantoni hanno interpretato e applicato la Lex Koller in modi diversi, rendendo difficile la conformità per gli investitori stranieri.
Come Lex Koller influisce sugli investitori che non vivono in Svizzera
In sintesi, la Lex Koller ha tre implicazioni principali per gli stranieri che investono in immobili svizzeri:
- Limitazioni sulle residenze primarie. Di solito i non residenti non possono acquistare case in Svizzera per uso personale. Esistono eccezioni per le proprietà situate in zone commerciali designate o in aree turistiche approvate per le seconde case.
- Limiti agli immobili da investimento. I non residenti non possono acquistare appartamenti in città come Zurigo, Ginevra o Basilea che sono molto richieste per affitti o investimenti speculativi. In molti cantoni, solo pochi edifici di nuova costruzione possono essere acquistati da persone provenienti da altri Paesi.
- Ogni transazione con l'estero deve essere approvata dalle autorità cantonali. I revisori verificano se l'acquisto ha una buona ragione economica, come l'incremento del turismo nella zona, o se potrebbe peggiorare la carenza di alloggi.
- La legge può sembrare un grattacapo per i non residenti ad alto reddito che vogliono acquistare immobili in Svizzera. Fortunatamente esistono modi del tutto legali per gli stranieri di investire rimanendo in regola.
SPV e altre soluzioni per gli stranieri
L'utilizzo di società veicolo (SPV) è uno dei modi migliori per gli investitori che non vivono nella zona. Le SPV sono aziende che possiedono determinati beni, come gli immobili. Lex Koller consente ai non residenti di acquistare indirettamente beni immobili versando denaro in una società svizzera proprietaria di immobili.
Perché Lex Koller permette alle SPV di funzionare:
- Tecnicamente, la proprietà è aziendale, non personale.
- I direttori o le strutture di gestione locali possono contribuire a soddisfare i requisiti legali svizzeri.
- Le SPV possono riunire diversi investitori, riducendo così la quantità di denaro che ciascuno deve investire.
Le SPV consentono inoltre agli investitori stranieri di acquistare immobili urbani residenziali e commerciali senza dover sottostare alle stesse regole della proprietà diretta. Un numero crescente di piattaforme, tra cui siti di crowd-investing come CapiWell, supporta l'adozione di queste strutture favorevoli agli stranieri.
Esempio: Supponiamo che viviate in Germania e vogliate investire 200.000 franchi in un appartamento a Zurigo. Non potete acquistare direttamente. In Svizzera viene invece costituita una SPV per la proprietà dell'immobile. Acquistate azioni della SPV e ottenete una quota del reddito da locazione e la possibilità di beneficiare dell'aumento di valore delle azioni. Tutto è legale: la SPV è svizzera, quindi la Lex Koller non limita le sue possibilità.
Restrizioni specifiche del Cantone
La Lex Koller è una legge federale, ma i diversi cantoni la applicano e la interpretano in modo diverso. Alcuni cantoni sono molto severi, mentre altri sono più flessibili.
- Zurigo
Zurigo è uno dei cantoni che rende più difficile l'acquisto di una casa a chi non vi risiede. Non è comune per gli stranieri ricevere il permesso di acquistare unità abitative nel centro di Zurigo. Gli immobili commerciali, i progetti di riqualificazione o la proprietà di SPV sono strade più promettenti. - Ginevra
Ginevra ha regole severe perché c'è molta domanda e poco spazio. Ci sono regole severe sulle seconde case ed è difficile per chi non vive lì ottenere il permesso di acquistare. Potreste avere maggiori probabilità con progetti turistici o di ospitalità, ma è quasi impossibile acquistare una casa per voi stessi. - Basilea
Basilea è un po' più flessibile di Zurigo o Ginevra, soprattutto quando si tratta di sviluppi commerciali o a uso misto. Gli immobili residenziali di proprietà di non residenti sono piuttosto rari, ma le SPV sono spesso utilizzate per mettere insieme denaro straniero per affittare immobili locali. - Losanna e il Cantone di Vaud
Le regole di Losanna non sono troppo rigide. Alcune nuove case in determinate aree possono essere aperte agli investitori stranieri con il permesso del governo. Le società veicolo sono un'opzione alternativa molto diffusa. - Altri Cantoni
Le zone turistiche come i Grigioni e il Vallese permettono di acquistare una seconda casa solo in determinati luoghi.
In generale, i permessi di acquisto nelle aree rurali o meno densamente popolate sono più facili da ottenere, ma il potenziale di crescita è inferiore rispetto alle città.
Cosa devono fare gli investitori stranieri
Se non vivete in Svizzera, dovete pianificare attentamente l'acquisto di un immobile svizzero. Ecco come fare passo dopo passo:
- Sapere cosa si vuole fare. Decidete se il vostro obiettivo è guadagnare dall'affitto, aumentare il valore dell'immobile o entrambi. Questo vi aiuta a capire se una SPV (o un'altra struttura aziendale) ha senso e quale scegliere.
- Verificate le restrizioni del cantone contattando il cantone in cui si trova l'immobile. Verificate se la proprietà può essere posseduta da qualcuno di un altro Paese e quali permessi sono necessari.
- Pensate alle SPV o alla proprietà societaria. Le SPV consentono agli investitori stranieri di mettere insieme i loro soldi e di acquistare legalmente immobili residenziali e commerciali in Svizzera. Assicuratevi che la SPV sia costituita correttamente con una gestione e una governance svizzera.
- Concentratevi sui progetti che seguono le regole ESG o che sono destinati al business. Gli hotel, gli spazi di co-living e gli edifici ad alta efficienza energetica di solito hanno meno regole da seguire. Alcuni cantoni mettono questo tipo di progetti in cima alla lista delle cose da approvare per gli investitori stranieri.
- Fatevi consigliare da avvocati ed esperti fiscali. Il diritto immobiliare svizzero è complicato. Gli investitori che non vivono nel Paese devono conoscere sia la Lex Koller che le leggi fiscali cantonali. Le strutture SPV possono presentare problemi di tassazione societaria che richiedono un'attenta pianificazione preventiva.
Rischi della SPV
Gli investitori stranieri devono ancora affrontare rischi unici, anche con SPV o altre strutture societarie:
- Incertezza sulle autorizzazioni: Le autorità cantonali hanno l'ultima parola sulle autorizzazioni. I progetti potrebbero essere respinti o sospesi.
- Vincoli di liquidità: Sebbene siano più facili da vendere rispetto agli immobili tradizionali, le quote di SPV (o altre forme di investimento immobiliare frazionato) sono di solito più difficili da vendere rispetto agli asset negoziati in borsa.
- Costi più elevati: Le spese legali, commerciali e amministrative possono ridurre i rendimenti netti.
- Cambiamenti del mercato: L'immobiliare urbano svizzero è solido, ma le fluttuazioni economiche o valutarie possono influire sui rendimenti.
Lex Koller e Strategia d'investimento
Per gli investitori stranieri, Lex Koller dovrebbe entrare nelle strategie immobiliari degli investitori:
- Per i mercati urbani, puntate sulle SPV: a Zurigo e Ginevra è quasi impossibile per gli stranieri possedere direttamente un immobile, ma le SPV consentono di farlo indirettamente.
- Vaud (Losanna), alcune zone turistiche e i cantoni rurali possono consentire ai non residenti di possedere immobili. Queste aree sono le migliori per acquistare direttamente.
- Mettere al primo posto i progetti ESG e di riqualificazione: i cantoni svizzeri favoriscono le infrastrutture turistiche e lo sviluppo sostenibile e sono più propensi ad approvare gli investitori stranieri in tali progetti.
- Considerate la possibilità di diversificare: Mescolare SPV urbani con investimenti rurali o in seconde case può aiutarvi a far crescere il vostro capitale, a guadagnare dall'affitto e a rispettare le regole.
Studio di caso SPV
Poniamo il caso che un investitore tedesco voglia entrare nel mercato immobiliare di Zurigo senza dover interrompere Lex Koller:
- L'investitore trova un progetto residenziale a Zurigo Ovest.
- Per l'acquisto della proprietà viene costituita una SPV svizzera. Ci sono amministratori svizzeri e un team di gestione professionale locale.
- L'investitore acquista azioni della SPV. I redditi da locazione vengono ripartiti equamente e le plusvalenze si accumulano a livello di SPV.
- La SPV è conforme alla Lex Koller. Il luogo di residenza dell'investitore non influisce sulla legalità della struttura in Svizzera.
- Questo approccio sta diventando sempre più popolare e consente agli investitori stranieri di partecipare ai migliori mercati svizzeri senza infrangere alcuna regola.
Pensieri finali
La Lex Koller è ancora una parte importante del diritto immobiliare svizzero. Essa protegge il mercato immobiliare svizzero, limitando al contempo gli acquisti stranieri a scopo di investimento. Per gli investitori che non vivono nella zona, possedere una casa direttamente nelle grandi città come Zurigo e Ginevra è difficile. A Losanna non è così difficile e in alcune zone turistiche è un po' più facile.
Tuttavia, gli investitori stranieri possono acquistare immobili svizzeri in conformità con la Lex Koller se pianificano con attenzione. SPV, strutture societarie e progetti incentrati sull'ESG sono tutti modi per partecipare legalmente ai mercati immobiliari di Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna.
L'immobiliare svizzero è ancora uno dei migliori posti in Europa in cui investire se si è un investitore straniero disposto ad affrontare le regole cantonali, a comprendere i dettagli legali e a lavorare con consulenti esperti. Le piattaforme che facilitano il possesso di SPV rendono il processo ancora più semplice, consentendo la proprietà frazionata e l'accesso a beni di livello istituzionale.
In breve, Lex Koller rappresenta una sfida - ma non insormontabile - per gli investitori stranieri che adottano un approccio strategico al possesso di immobili in Svizzera.
