Che cos'è una SPV?
Una società veicolo (SPV) è un'entità giuridica che esiste solo per detenere un determinato bene (come un immobile) e proteggere i suoi proprietari dal rischio finanziario. Nel contesto degli investimenti immobiliari in Svizzera, le SPV consentono a diversi investitori di mettere insieme i loro soldi per acquistare un edificio o un gruppo di edifici. Ogni investitore possiede una quota della SPV e non l'immobile vero e proprio.
Le SPV sono costituite in modo che l'asset immobiliare sia separato dagli altri asset degli investitori. Questo rende le cose più chiare, facilita la gestione e apre opportunità di investimento frazionato in aree urbane di alto livello che altrimenti sarebbero fuori portata.
Le SPV consentono agli investitori privati o istituzionali, come i fondi pensione e i family office, di riunire il capitale in progetti immobiliari mirati, isolando il rischio, in modo che le passività rimangano all'interno della SPV e non riguardino la società madre. Aziende leader, come Patrimonium, gestiscono SPV che supervisionano portafogli immobiliari per un valore di oltre 3,4 miliardi di franchi svizzeri, mentre Helvetia gestisce veicoli di tipo SPV che detengono oltre 1,1 miliardi di franchi in immobili residenziali e commerciali. Queste strutture rendono gli investimenti immobiliari più modulari e scalabili, consentendo agli investitori di convogliare i fondi in progetti specifici con maggiore efficienza e sicurezza. Le SPV stanno dando sempre più forma al mercato immobiliare svizzero, fornendo una struttura professionale e gestita dal rischio per investimenti immobiliari sia su larga scala che di nicchia.
Struttura giuridica delle SPV immobiliari svizzere
In Svizzera, le SPV sono solitamente costituite da una delle seguenti forme:
- Le società a responsabilità limitata (GmbH/SARL) sono adatte a piccoli gruppi di investitori.
- Le società per azioni (AG/SA) sono ideali per le piattaforme di crowd-investing o per gli investimenti in comune.
Importanti aspetti legali delle SPV svizzere:
- Responsabilità limitata
- Gli investitori sono di solito responsabili solo per l'importo che hanno investito.
- Contabilità separata
- La SPV tiene i propri registri finanziari in modo che tutti gli azionisti possano vederli.
- La governance
Gli amministratori svizzeri (o una società di gestione svizzera) sono incaricati di gestire la società in modo che segua le leggi locali e, per gli investitori stranieri, sia conforme alla Legge federale sull'acquisto di immobili da parte di persone all'estero (Lex Koller).
La struttura garantisce che sia gli investitori nazionali che quelli stranieri possano partecipare legalmente alle operazioni immobiliari, anche in aree in cui la proprietà diretta potrebbe essere limitata.
In che modo le SPV rendono gli investimenti immobiliari svizzeri più accessibili a tutti
Le SPV consentono agli investitori di acquistare immobili che altrimenti sarebbero troppo costosi per loro. Alcuni dei principali vantaggi sono:
1. Meno soldi necessari
Gli investitori possono acquistare una quota frazionaria di un condominio di Zurigo da 5 milioni di franchi svizzeri attraverso una SPV, invece di comprare l'intero immobile. Questo approccio rende più facile per tutti mettere le mani su beni di alta qualità e distribuisce il rischio finanziario.
2. Vantaggi della co-proprietà
Gli investitori in SPV traggono vantaggio dal fatto di possedere cose insieme:
- Costi condivisi di manutenzione e gestione
- Gestione professionale della proprietà
- Decisioni comuni su aggiornamenti e strategie di leasing
- Possibilità di esposizione a più edifici
Le SPV consentono ai piccoli investitori di condividere la proprietà con i grandi investitori istituzionali, offrendo loro le stesse opportunità di ottenere rendimenti.
3. Opzioni di liquidità
Alcune SPV permettono di scambiare o riscattare le azioni, il che consente di ottenere liquidità più rapidamente di quanto si farebbe come proprietari diretti di un immobile. I siti di crowd-investing come CapiWell facilitano agli investitori l'acquisto e la vendita di azioni di SPV sul mercato secondario. In questo modo, le posizioni possono essere modificate o liquidate.
4. Allineamento di ESG e ristrutturazione
Le SPV possono mettere in comune i fondi per progetti incentrati sull'ESG, come ristrutturazioni, aggiornamenti dell'efficienza energetica o ammodernamenti. Tutti gli investitori traggono vantaggio dall'aumento del valore degli immobili, dalla maggiore attrattività degli affittuari e dalla conformità agli standard energetici svizzeri.
Esempi di vita reale
Zurigo: edifici per appartamenti di alto livello
Una SPV ha acquistato un edificio multifamiliare a Zurigo Ovest con 20 appartamenti affittati a inquilini di reddito medio-alto. Gli investitori hanno acquistato le quote in base alla quantità di capitale proprio disponibile. La proprietà frazionata consente loro di partecipare senza dover gestire direttamente la proprietà. I profitti derivanti dagli affitti vengono versati ogni tre mesi e ogni azionista è in grado di beneficiare dell'aumento di valore degli appartamenti.
Ginevra: Un mix di aree commerciali e residenziali
Una SPV possiede un immobile a Ginevra che ospita sia uffici che appartamenti. Gli investitori traggono vantaggio dal fatto di avere diverse fonti di flusso di cassa: gli affitti delle abitazioni sono stabili, mentre le locazioni degli uffici hanno un potenziale di rendimento più elevato. I gestori professionali della SPV si assicurano che gli inquilini siano soddisfatti e che l'azienda segua tutte le regole del caso.
Losanna: SPV per la ristrutturazione
Una SPV si concentra sull'acquisizione e la riqualificazione di edifici vecchi nel centro di Losanna. I fondi raccolti sono destinati a migliorare gli esterni, gli interni e l'efficienza energetica degli edifici. Gli investitori si dividono i costi e i profitti. Dopo la ristrutturazione, i canoni di locazione e il valore dell'immobile aumentano, dimostrando come le SPV possano essere utilizzate per creare valore.
Rischi e vantaggi: Cose da considerare
Gli investitori devono essere consapevoli dei rischi che le SPV comportano, anche se presentano molti vantaggi:
- Rischio di mercato
I cambiamenti economici o demografici possono far aumentare o diminuire i valori degli immobili e i redditi da locazione. - Limitazioni di liquidità
Non tutte le SPV hanno azioni facili da negoziare; alcune possono dover essere detenute per diversi anni. - Rischio di gestione
I rendimenti dipendono dalla capacità dei professionisti di gestire il leasing, la manutenzione e gli aggiornamenti ESG. - Questioni legali e fiscali
Gli investitori devono conoscere il diritto societario svizzero, le imposte cantonali e cosa significa per loro possedere azioni di una società in un altro Paese.
Questi rischi sono bilanciati dalle possibili ricompense:
- Accesso a beni urbani svizzeri di alta qualità
- Partecipazione ai costi
- Apprezzamento del capitale
- Diversificazione del portafoglio
- Costi di ingresso più bassi
Le SPV e il futuro degli investimenti immobiliari in Svizzera
Il modello SPV è in linea con le nuove tendenze dell'investimento immobiliare svizzero:
- Crescita della proprietà frazionata
Un maggior numero di investitori può ora acquistare azioni di proprietà a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna. - Focus ESG
Il capitale collettivo può pagare per aggiornamenti che sono positivi per l'ambiente, come retrofit ad alta efficienza energetica, progetti di bioedilizia e aggiornamenti che sono positivi per il clima. - Investimento in folla
Piattaforme come CapiWell consentono ai piccoli investitori di mettere insieme i loro soldi e di acquistare immobili di qualità pari a quelli di proprietà delle istituzioni. - Conformità normativa
Le SPV consentono la proprietà straniera senza infrangere le regole (Lex Koller e quelle cantonali locali)
Gli investitori che conoscono il funzionamento delle strutture SPV possono acquistare immobili svizzeri di alto livello senza dover pagare e gestire intere proprietà.
Takeway
Le SPV stanno cambiando il modo di acquistare immobili in Svizzera. Le SPV rendono più accessibili gli investimenti a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna mettendo in comune le risorse, condividendo i costi e consentendo alle persone di possedere una quota frazionaria di uno o più immobili. Gli investitori hanno accesso a immobili residenziali e commerciali di alta qualità, hanno la possibilità di trarre profitto da aggiornamenti in linea con gli standard ESG e hanno una gestione professionale, il tutto riducendo il proprio rischio.
Le SPV sono un modo efficiente, legale e sempre più popolare per gli investitori di accedere a proprietà di alto livello senza dover acquistare un intero edificio. Se utilizzate con siti di crowd-investing come CapiWell, le SPV offrono un modo chiaro e semplice per partecipare ai mercati immobiliari più ambiti della Svizzera.
