La sostenibilità diventa decisiva nel settore immobiliare svizzero

La sostenibilità è passata dai margini al centro della strategia immobiliare svizzera. Ciò che era iniziato come un assortimento di etichette e iniziative volontarie è diventato una disciplina basata sui dati che modella le valutazioni, la pianificazione degli investimenti e le valutazioni del rischio nei portafogli istituzionali. I fattori sottostanti sono chiari. Secondo l'Ufficio federale per l'ambiente e l'Ufficio federale per l'energia, il settore edilizio è responsabile di circa il 25% delle emissioni di gas serra in Svizzera e di circa il 40% del consumo energetico finale nazionale. Con l'inasprimento della politica climatica e l'aumento dei costi energetici, le prestazioni ambientali non sono più un attributo secondario, ma un fattore operativo e finanziario.

La sfida strutturale risiede nel patrimonio edilizio del Paese. La Svizzera conta ancora quasi 900.000 edifici riscaldati da fonti fossili. Circa 1,8 milioni di unità abitative sono state costruite prima del 1980, molte delle quali al di sotto degli standard energetici attuali. Il tasso di rinnovamento annuale, pari a circa l’1%, rimane ben al di sotto del 2-3% che gli specialisti dell'energia ritengono necessario per allinearsi all'obiettivo del 2050 del Consiglio federale. Questo ritardo si riflette sempre più nei processi di due-diligence, nella pianificazione delle ristrutturazioni e negli scenari di valutazione a lungo termine. Gli investitori hanno sempre più bisogno di dati affidabili e di metodologie coerenti per comprendere il profilo ambientale delle loro partecipazioni.

I quadri standardizzati ridisegnano la trasparenza del mercato

La richiesta di chiarezza ha accelerato la creazione di quadri di sostenibilità condivisi. Gli indicatori ambientali pubblicati dall'Asset Management Association Switzerland definiscono le modalità di registrazione dei consumi energetici, delle emissioni, del mix di vettori energetici e della copertura dei dati. Essi forniscono un vocabolario comune che un decennio fa era largamente assente.

La metodologia sviluppata dalla Real Estate Investment Data Association rafforza questo aspetto con un benchmark di CO2 basato sul consumo e costruito su dati reali misurati. Il benchmark è diventato un punto di riferimento per gli investitori istituzionali che cercano la comparabilità tra asset e portafogli.

Swiss Sustainable Finance aggiunge un ulteriore livello con il suo questionario, che struttura le informazioni sulla sostenibilità a livello di prodotto. Insieme, questi quadri offrono un grado di trasparenza che in precedenza molti investitori faticavano a raggiungere internamente.

Questi standard non sono solo strumenti di rendicontazione. Costringono i proprietari degli asset a identificare le lacune nella misurazione, nelle misure e nella documentazione. I tassi di copertura dei dati sono diventati un punto di controllo, poiché le serie di dati incomplete portano a valori di riferimento distorti e a conclusioni errate sul potenziale di riduzione.

La qualità dei dati come base per strategie di decarbonizzazione credibili

Gli investitori istituzionali si impegnano sempre più spesso a raggiungere obiettivi di emissioni a lungo termine, ma la credibilità di questi obiettivi dipende dai dati sottostanti. I percorsi di riduzione devono essere basati su dati di consumo che resistano ai controlli. Inoltre, necessitano di tappe intermedie, programmi di ristrutturazione, piani di investimento e chiare priorità per le misure di efficienza.

Gli studi condotti da Wüest Partner e dall'Ufficio Federale per l'Energia mostrano un potenziale significativo per la riduzione del consumo energetico negli edifici più vecchi, ma i guadagni variano notevolmente a seconda del tipo di asset e del periodo di costruzione. La precisione è quindi importante. Le decisioni devono basarsi sui risparmi di emissioni attesi per franco investito, non su ipotesi di massima. Senza una struttura di dati coerente, questo tipo di analisi è difficile da condurre.

In pratica, ciò significa che la sostenibilità è diventata inscindibile dalla gestione operativa. Il monitoraggio energetico, il monitoraggio delle prestazioni, il confronto con i benchmark REIDA e l'allineamento dei cicli di ristrutturazione con gli obiettivi di emissione sono diventati parte della gestione quotidiana del portafoglio.

Le emissioni del ciclo di vita e l'ascesa dell'edilizia circolare

Il consumo energetico operativo è solo una parte della storia. L'attenzione si sta spostando verso una prospettiva di ciclo di vita completo. Una ricerca del Politecnico di Zurigo e dell'Ufficio Federale per l'Ambiente mostra che il carbonio incarnato derivante dalla costruzione, dalla ristrutturazione e dalla demolizione può rappresentare dal 50 all'80% delle emissioni totali per gli edifici moderni ad alta efficienza energetica. Questa scoperta ha importanti conseguenze. La demolizione potrebbe non essere l'opzione più efficiente dal punto di vista climatico, anche quando le prestazioni operative della nuova struttura migliorano. Molti investitori ora esaminano più attentamente gli scenari di ristrutturazione e considerano i cicli dei materiali e le strategie di riutilizzo nella loro pianificazione.

Le considerazioni ambientali vanno oltre il carbonio. La biodiversità, la gestione delle acque e la riduzione dell'impermeabilizzazione del suolo sono sempre più valutate nei progetti di sviluppo. Gli elementi sociali, come l'accessibilità e l'inclusione di spazi comuni, influenzano l'attrattiva e la resilienza a lungo termine delle proprietà residenziali e a uso misto. Queste dimensioni ampliano l'obiettivo dell'investimento e rispondono alla crescente aspettativa che gli immobili debbano contribuire alla qualità ambientale e sociale, non solo ai rendimenti finanziari.

I rischi climatici come variabili finanziarie

I rischi climatici fisici sono entrati nei calcoli finanziari. Il Centro Nazionale per i Servizi Climatici prevede che il numero di giorni estivi al di sopra dei 25°C potrebbe raddoppiare entro il 2060 in alcuni scenari, mentre gli eventi di pioggia estrema potrebbero aumentare fino al 20% entro il 2070. Questi cambiamenti influenzano la domanda di raffreddamento, i sistemi di drenaggio e l'esposizione assicurativa. Inoltre, influenzano la destinazione del capitale per mantenere le prestazioni degli edifici.

I rischi di transizione sono altrettanto rilevanti. Le analisi immobiliari di UBS e Credit Suisse evidenziano che gli immobili non allineati ai futuri standard normativi devono affrontare costi operativi più elevati, un maggiore rischio di sfitto e potenziali rettifiche di valore. I dati internazionali di MSCI e JLL indicano sconti dal 5 al 15% per gli asset che non soddisfano i requisiti di sostenibilità in evoluzione. Questi sviluppi rafforzano il legame tra sostenibilità e risultati di valutazione.

Perché la sostenibilità è alla base della resilienza e del valore a lungo termine

Gli edifici sostenibili tendono a garantire costi operativi più prevedibili, minori spese di capitale non pianificate e una maggiore domanda da parte dei locatari. Nei mercati urbani svizzeri, dove i vincoli dell'offerta sostengono già un'occupazione stabile, gli immobili efficienti spesso presentano rischi di sfitto ancora più bassi.

Per gli investitori istituzionali con orizzonti lunghi, queste caratteristiche si traducono in resilienza finanziaria. La sostenibilità riduce l'esposizione alla volatilità dei prezzi dell'energia, all'inasprimento normativo e alle interruzioni legate al clima. Inoltre, favorisce una modellazione più accurata dei flussi di cassa, poiché le esigenze di ristrutturazione e i costi operativi possono essere allineati agli obiettivi di emissione e alle aspettative normative.

Gli strumenti digitali supportano un processo decisionale coerente

Il volume dei dati relativi alla sostenibilità nei portafogli immobiliari continua a crescere. Le organizzazioni gestiscono migliaia di dati tra contatori energetici, registrazioni di ristrutturazioni, calcoli delle emissioni, valutazioni del ciclo di vita e proiezioni del rischio climatico. Il consolidamento di queste informazioni richiede strumenti digitali in grado di presentare insiemi di dati diversi all'interno di una struttura analitica coerente. La tecnologia moderna è progettata per rappresentare questi paesaggi di dati e aiutare gli investitori a identificare dove sono necessari gli interventi e quali misure avranno il maggiore impatto. L'obiettivo è passare da input frammentati a decisioni strategiche coerenti.

Un mercato che entra in una nuova fase di responsabilità

Il settore immobiliare svizzero sta subendo un cambiamento strutturale. La sostenibilità è incorporata non come un'etichetta esterna, ma come un insieme di indicatori quantificabili che influenzano la strategia degli asset, la gestione del rischio e la valutazione. L'aumento dei quadri di riferimento standardizzati, la maggiore attenzione alle emissioni del ciclo di vita e la crescente disponibilità di dati sul rischio climatico stanno ridisegnando il modo di operare degli investitori.
La Svizzera dispone dell'infrastruttura istituzionale e degli strumenti metodologici per portare avanti questa transizione. La sfida consiste ora nell'allineare i cicli di ristrutturazione, la pianificazione degli investimenti e la gestione operativa agli obiettivi di decarbonizzazione a lungo termine. In un mercato in cui la credibilità si basa su progressi misurabili, la sostenibilità è diventata un fattore decisivo per determinare quali asset rimarranno competitivi nei decenni a venire.