Cambiamenti nella popolazione che guidano la domanda
I dati demografici della Svizzera rivelano una popolazione variegata e dinamica di circa 8,8 milioni di persone. Il Paese è multilingue: 62% parlano tedesco, 23% francese, 8% italiano e 0,5% romancio. La popolazione per cantone presenta notevoli differenze: i centri urbani come Zurigo, Ginevra e Basilea attraggono residenti più giovani e internazionali, mentre i cantoni rurali come Appenzello Interno e Uri hanno comunità più anziane e tradizionali. I cittadini stranieri rappresentano circa il 25% della popolazione, concentrati in cantoni economicamente forti come Zug e Ginevra. Le attuali tendenze demografiche della Svizzera indicano una crescita lenta, l'invecchiamento della popolazione e l'aumento delle disparità urbane e rurali, che rendono la Svizzera una miscela unica di innovazione moderna e tradizione radicata.
Le tendenze demografiche influenzeranno la domanda di immobili residenziali e commerciali:
- Migrazione urbana
I giovani professionisti e le famiglie benestanti continueranno a trasferirsi a Zurigo, Ginevra e Losanna, mantenendo alta la domanda di appartamenti moderni e di sviluppi a uso misto. - Invecchiamento della popolazione
Il numero di persone anziane in Svizzera è in crescita, il che apre opportunità nel campo degli alloggi per anziani, delle residenze assistite e dei progetti residenziali in prossimità di strutture sanitarie. - Afflusso internazionale
Ci sarà una forte domanda di appartamenti di lusso da parte di espatriati, uomini d'affari e diplomatici, soprattutto a Ginevra, Zugo e Zurigo.
Gli investitori che si concentrano su aree caratterizzate da una forte crescita demografica e dalla domanda di inquilini internazionali possono guadagnare costantemente e veder crescere il valore del proprio immobile nel tempo.
Modifiche normative e loro effetti
È probabile che le leggi svizzere sulla proprietà cambieranno in risposta alla mancanza di alloggi, agli obiettivi di sostenibilità e alle regole per gli investimenti stranieri:
- Lex Koller Conformità
Gli investitori che non vivono nel Paese devono tenere d'occhio le regole che limitano l'acquisto di immobili. - Requisiti energetici ed ESG
Le nuove norme edilizie che richiedono edifici più efficienti dal punto di vista energetico e rispettosi dell'ambiente riguarderanno sia le nuove costruzioni che le ristrutturazioni. - Pianificazione urbana e zonizzazione
Gli sviluppi commerciali e a uso misto saranno più attraenti grazie ai progetti di riqualificazione e agli sforzi di rigenerazione delle città.
Per essere sicuri di seguire le regole e mantenere il valore del vostro investimento, dovete essere al corrente dei cambiamenti della legge.
Tendenze dei tassi di interesse e dei finanziamenti
I tassi di interesse saranno molto importanti per decidere quanto sia conveniente un immobile e come investire:
- Si prevedono aumenti moderati: L'aumento dei tassi potrebbe rendere più costosi i mutui e gli affitti.
- Finanziamento istituzionale: È probabile che i finanziamenti garantiti dalle pensioni e dalle banche rimangano invariati, il che aiuterà sia i progetti residenziali che quelli commerciali.
- Implicazioni per la valutazione della proprietà: L'aumento dei costi di finanziamento potrebbe modificare i prezzi delle case, soprattutto a Zurigo, Ginevra e Zugo. Ciò significa che i rendimenti previsti devono essere considerati con attenzione.
Per sfruttare al meglio il proprio capitale, gli investitori dovrebbero pensare a strategie di finanziamento come le strutture di equity, di debito e di SPV.
Gli investimenti sostenibili e l'evoluzione dell'ESG
La sostenibilità è destinata a svolgere un ruolo sempre più importante nel settore immobiliare svizzero. L'aggiornamento degli impianti di riscaldamento, dell'isolamento e dell'illuminazione aumenterà il valore dell'immobile e ridurrà i costi di gestione.
- Certificazioni verdi
Minergie, LEED e altri marchi di sostenibilità saranno lo standard per gli immobili di alta qualità. - Preferenze dell'inquilino
Gli edifici che seguono le regole ESG hanno maggiori probabilità di ottenere inquilini a lungo termine e hanno tassi di occupazione più elevati. - Focus istituzionale
Sempre più spesso i family office e i fondi pensione mettono in cima alle loro liste gli immobili allineati ai principi ESG. Questo sta spingendo l'adozione del mercato.
L'investimento in immobili che rispettano l'ambiente influisce sul reddito da locazione, sull'apprezzamento del capitale e sulla capacità del mercato di riprendersi.
Punti caldi per gli investimenti dal 2026 al 2030
Alcune città e regioni svizzere continueranno ad essere un buon posto per gli investitori:
- Zurigo città e Cantone: I quartieri centrali e le aree di riqualificazione, come Zurich West, offrono grandi opportunità residenziali e di uso misto.
- Ginevra città e Cantone : I bassi tassi di sfitto, l'elevata domanda internazionale e gli appartamenti di fascia alta garantiscono un reddito costante.
- Losanna e la regione di Vaud: I progetti di riqualificazione urbana, soprattutto nel distretto di Flon, hanno il potenziale per aggiungere valore.
- Basilea Città e Regione: La domanda di immobili commerciali è trainata dagli sviluppi nel campo delle scienze della vita e dei laboratori.
- Zug città e regione : Non c'è molto terreno disponibile e le persone che vi abitano sono benestanti. Le case di lusso e gli spazi commerciali di nicchia continueranno a essere richiesti.
L'utilizzo di SPV o di piattaforme di crowd-investing consente agli investitori più piccoli di entrare in questi mercati con meno soldi.
Rischi da considerare
Il mercato svizzero è stabile, ma gli investitori devono pensare ai possibili rischi:
- Volatilità dei tassi di interesse : L'aumento dei tassi ipotecari potrebbe rendere le case meno accessibili e ridurre i rendimenti.
La volatilità dei tassi d'interesse in Svizzera è diventata una parte evidente della vita finanziaria quotidiana, influenzata in larga misura dalle decisioni della Banca nazionale svizzera (BNS). Per anni, i tassi bassi o addirittura negativi sono stati la norma, in quanto la BNS cercava di evitare che il franco salisse troppo e di sostenere l'economia. Negli ultimi tempi, però, l'inflazione globale, i cambiamenti nelle politiche delle altre banche centrali e l'evoluzione dei flussi di capitale hanno fatto oscillare i tassi di interesse svizzeri più di prima. Anche piccole mosse della BNS possono influenzare rapidamente i mercati, poiché la Svizzera è considerata un porto sicuro. Questi continui alti e bassi si ripercuotono su tutto, dai mutui agli investimenti, evidenziando l'attento gioco di equilibri che la BNS deve affrontare per mantenere l'economia stabile senza lasciare che la volatilità le sfugga di mano. - Modifiche normative : I cambiamenti nelle normative, come la zonizzazione, gli standard ESG o le regole sulla proprietà straniera, potrebbero influenzare le valutazioni.
La Svizzera ha recentemente rafforzato il proprio quadro normativo in materia di ESG: dal 1° gennaio 2024, un'ordinanza sulla divulgazione del clima impone alle grandi società pubbliche, alle banche e alle assicurazioni (quelle con più di 500 dipendenti o 20 milioni di franchi di attivi o 40 milioni di franchi di fatturato) di comunicare i rischi legati al clima, le emissioni di gas serra e i piani di transizione in linea con le linee guida del TCFD. - Vincoli di fornitura : A Zurigo, Ginevra e Zugo non ci sono molti terreni, il che può far salire i prezzi e ridurre i rendimenti.
- Saturazione del mercato : Troppi progetti commerciali o a uso misto possono rendere più difficile l'affitto e il riempimento.
Per ridurre i rischi, è importante esaminare attentamente la posizione, l'ESG e le proiezioni di affitto.
Opportunità e approcci strategici
Le seguenti tendenze possono aiutare gli investitori a guadagnare:
Progetti di rigenerazione urbana
Gli sviluppi a uso misto possono aggiungere valore all'area. Gli sviluppi a uso misto sono sempre più visti nel mercato svizzero come un modo per rivitalizzare i quartieri e creare valore a lungo termine. Combinando spazi residenziali, commerciali e per il tempo libero in un'unica area, questi progetti non solo aumentano il traffico pedonale e l'attività economica, ma favoriscono anche comunità vivaci e connesse.
Ristrutturazioni sostenibili
Gli adeguamenti ESG rendono gli immobili più attraenti per gli inquilini e ne aumentano il valore nel tempo.
Proprietà frazionata e SPV
I siti di crowd-investing consentono ai piccoli investitori di acquistare proprietà di alto livello.
Scienze della vita e poli tecnologici
Basilea, Zurigo e Zugo dispongono di spazi commerciali molto richiesti.
Dati demografici
Gli inquilini con un elevato patrimonio netto continuano ad affollare Ginevra, Zurigo e Zugo per trovare abitazioni di lusso.
Combinando la conoscenza dei dati demografici, delle normative e della conformità ESG, ci si assicurerà che il capitale investito nel settore immobiliare cresca nei prossimi cinque anni.
Pensieri finali
Tra il 2026 e il 2030, il mercato immobiliare svizzero sarà influenzato dalla crescita demografica, dai cambiamenti normativi, dall'andamento dei tassi d'interesse, dall'adozione dell'ESG e dagli hotspot d'investimento strategici. Città come Zurigo, Ginevra, Losanna, Basilea e Zugo presentano un mix di stabilità, crescita e opportunità immobiliari di alto livello.
Gli investitori che utilizzano SPV, proprietà frazionata e piattaforme di crowd-investing possono partecipare a progetti di alta qualità mantenendo il proprio denaro al sicuro. Per ottenere un buon reddito da locazione, una crescita del capitale e una stabilità del portafoglio a lungo termine, è necessario conoscere le tendenze del mercato, i fattori di rischio e le priorità ESG.
