Questo articolo esamina le diverse modalità di finanziamento degli immobili svizzeri, come i mutui garantiti da pensioni, gli investimenti privati e l'impiego di capitali istituzionali. Inoltre, parla delle caratteristiche speciali del mercato dei prestiti svizzero che lo rendono piuttosto stabile.
Il mercato ipotecario svizzero è enorme e continua a crescere: nel 2024-2025, i prestiti ipotecari in essere hanno raggiunto circa 1,23 trilioni di franchi svizzeri, pari a circa 38% di tutti gli attivi bancari. La maggior parte di questi sono mutui a tasso fisso (circa tre quarti), anche se negli ultimi anni sono tornate ad aumentare le operazioni a tasso variabile. I nuovi prestiti ipotecari rimangono forti: nel terzo trimestre del 2025 sono stati concessi più di 22 miliardi di franchi svizzeri di nuovi mutui residenziali in un solo trimestre. Nonostante gli avvertimenti delle autorità di regolamentazione sui rischi, le banche continuano a essere caute: oltre il 94% dei mutui sono “senior”, ovvero non superano i due terzi del valore dell'immobile.
Mutui: Il modo principale per finanziare la proprietà in Svizzera
In Svizzera, i mutui sono ancora il modo più comune per raccogliere fondi per l'acquisto di case e immobili commerciali. I mutui svizzeri hanno caratteristiche uniche e tutele legali che li rendono interessanti.
1. Diversi tipi di ipoteche in Svizzera
- I mutui a tasso fisso prevedono l'applicazione di tassi d'interesse per un periodo di tempo prestabilito, di solito tra i 5 e i 15 anni, in modo da conoscere l'ammontare delle entrate.
- I mutui a tasso variabile hanno tassi d'interesse che cambiano in base al mercato, il che offre più opzioni ma espone anche a maggiori rischi.
- I mutui legati al LIBOR o al SARON sono standard moderni per i prestiti istituzionali che offrono a prestatori e mutuatari rendimenti in linea con il mercato.
2. Ipoteche con pensioni in garanzia
Le casse pensioni svizzere (LPP/2° pilastro) partecipano attivamente al finanziamento di immobili residenziali.
Mutui garantiti da pensioni:
- Soldi a lungo termine e costantemente disponibili per gli immobili
- Tassi di interesse competitivi
- Un modo per consentire agli investitori privati di investire insieme alle istituzioni negli stessi progetti.
Questo approccio al finanziamento garantisce agli sviluppatori un flusso di cassa e ai finanziatori buone garanzie. Inoltre, contribuisce a mantenere bassi i tassi di insolvenza in Svizzera.
3. Prestiti per abitazioni e immobili commerciali
I mutui residenziali sono solitamente più piccoli, meno rischiosi e più regolamentati. I mutui per immobili commerciali comportano una spesa maggiore e possono includere:
- Rapporti prestito/valore più elevati per edifici commerciali o uffici di prim'ordine
- Analisi dei contratti di locazione e modellazione dei flussi di cassa
- Periodi di ammortamento più lunghi o finanziamenti strutturati per sviluppi con più di un utilizzo
Investire in immobili svizzeri con capitale proprio
Quando si utilizza il capitale proprio per acquistare un immobile, si assume un rischio maggiore. Gli investitori possono utilizzare il capitale proprio per acquistare direttamente o indirettamente attraverso società veicolo (SPV), fondi privati o comproprietà attraverso piattaforme come CapiWell.
Vantaggi dell'investimento in azioni
- Condivisione del rischio
Il coinvestimento azionario consente a più persone di condividere i rischi finanziari e operativi della proprietà. - Accesso alle attività premium
Potete accedere ad appartamenti di alto valore, a complessi a uso misto e a edifici commerciali a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna senza dover impegnare tutto il vostro capitale. - Opportunità di creazione di valore
L'equity può essere utilizzato per pagare ristrutturazioni, retrofit ESG e progetti di ammodernamento che aumentano il valore di un immobile e il suo reddito da locazione. - Allineamento con gli obiettivi ESG
Le strutture azionarie possono includere certificazioni di bioedilizia, efficienza energetica e design sostenibile. Gli immobili con queste caratteristiche sono più interessanti sia per gli investitori istituzionali che per i locatari.
L'immobiliare svizzero e il capitale istituzionale
I fondi pensione, le compagnie di assicurazione e le banche private sono tutti tipi di investitori istituzionali molto importanti per il finanziamento dell'immobiliare svizzero. Essi forniscono:
- Capitale stabile e paziente
- Finanziamenti organizzati per grandi progetti
- Accesso a sviluppi di fascia alta e a uso misto
Le istituzioni di solito desiderano immobili ben posizionati che rispettino gli standard ESG. Il distretto finanziario di Zurigo, i centri direzionali di Ginevra e le aree di rinnovamento urbano di Losanna sono tutti luoghi ideali per gli investimenti delle istituzioni.
Vantaggi della partecipazione istituzionale
- Credibilità del mercato
Il sostegno istituzionale dimostra la bontà di un progetto, che attira co-investitori privati. - Costi di finanziamento più bassi
Quando si prende in prestito molto denaro, si possono ottenere tassi e condizioni migliori per i mutui. - Mitigazione del rischio
La due diligence istituzionale riduce i rischi operativi, legali e di mercato per tutti i soggetti coinvolti.
Caratteristiche principali della stabilità dei prestiti immobiliari in Svizzera
Sono diversi i motivi per cui il mercato svizzero dei prestiti immobiliari è noto per la sua stabilità:
- Rapporti prestito/valore prudenti
La maggior parte dei mutui residenziali ha un LTV compreso tra 60% e 80%, il che impedisce di assumere rischi eccessivi. - Forte controllo normativo
L'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) si assicura che le banche prestino denaro in modo responsabile. - Ambiente economico stabile
Il basso tasso di disoccupazione, la moneta forte e la crescita costante della popolazione favoriscono i valori immobiliari e la domanda di affitto. - Partecipazione ai fondi pensione
I mutui garantiti da pensioni forniscono un capitale a lungo termine e a basso rischio che mantiene la liquidità del mercato anche quando questo rallenta.
Impostazione del finanziamento per gli investitori
1. Mettere insieme debito e capitale proprio
Il modo migliore per finanziare gli immobili in Svizzera è spesso quello di combinare i mutui con gli investimenti azionari. In questo modo, gli investitori utilizzano il loro capitale riducendo il rischio. Le SPV o le piattaforme di co-investimento che consentono di possedere una piccola parte di un immobile stanno diventando opzioni sempre più popolari per possedere costose proprietà cittadine.
2. Pensare ai retrofit ESG
L'aggiunta di ristrutturazioni ad alta efficienza energetica o di aggiornamenti positivi per l'ambiente può influire sulle condizioni del prestito. I finanziatori e i partner istituzionali spesso concedono tassi migliori o un accesso prioritario al capitale ai progetti che sono in linea con l'ESG.
3. Diversificare tra diversi tipi di attività
Distribuendo gli investimenti tra immobili residenziali, commerciali e a uso misto, si riduce il rischio e ci si assicura di avere flussi di reddito costanti che possono rendere più solidi i pacchetti di finanziamento.
Esempio: Finanziamento misto di Zurigo
Un promotore acquista un edificio a uso misto a Zurigo Ovest utilizzando un'ipoteca di 30 milioni di franchi svizzeri, in parte sostenuta da un fondo pensione.
Una SPV con diversi azionisti privati ha raccolto 10 milioni di franchi svizzeri in azioni.
Il budget per i lavori di ristrutturazione è stato pagato con fondi propri extra per gli aggiornamenti ESG.
Questa miscela dà:
- Pagamenti stabili del debito grazie a un reddito da locazione affidabile
- Responsabilità condivisa per le operazioni e riduzione del rischio
- Apprezzamento a lungo termine grazie ad aggiornamenti che durano nel tempo e a una buona ubicazione
Conclusione
L'ecosistema di finanziamento immobiliare svizzero comprende mutui, capitale proprio e capitale istituzionale. Gli investitori possono acquistare case di fascia alta a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna attraverso mutui garantiti da pensioni, co-investimenti privati e strutture SPV. La stabilità a lungo termine e gli alti rendimenti sono praticamente garantiti grazie alle rigide regole di prestito del mercato, alla supervisione normativa e all'allineamento con gli obiettivi ESG.
Gli investitori che sanno come funzionano queste strutture di finanziamento possono utilizzare al meglio il loro denaro, investire in immobili di alto valore e navigare con sicurezza nel mercato immobiliare unico della Svizzera.
