Questo articolo spiega perché i progetti svizzeri a uso misto stanno diventando così popolari, come si adattano agli obiettivi ESG e cosa gli investitori possono imparare dai migliori esempi svizzeri.
Perché gli sviluppi a uso misto sono in rapida crescita in Svizzera
Non è una coincidenza che i quartieri a uso misto siano in crescita. È una reazione a una serie di fattori strutturali che stanno cambiando le città svizzere.
1. I terreni edificabili sono limitati e la densità di popolazione è elevata.
Zurigo, Ginevra e Losanna devono far fronte a una significativa carenza di terreni, a leggi di zonizzazione rigide e a una rapida crescita della popolazione. Con le zone a uso misto, queste città mirano a:
- rendere più intenso l'uso del territorio
- aumentare il numero di abitazioni disponibili
- creare snodi pedonali
- ridurre lo stress del pendolarismo
Pianificando i distretti in modo che servano a più funzioni, le città sfruttano al meglio lo spazio limitato che hanno a disposizione per la crescita.
2. Cambiare il modo di lavorare e di vivere
La domanda di immobili sta cambiando a causa del lavoro a distanza, degli orari flessibili e della vita in città. Gli inquilini e i lavoratori svizzeri vogliono sempre di più:
- pendolari più brevi
- accesso a ristoranti, cultura e servizi
- spazi di vita e di lavoro collegati
- buoni spazi pubblici
I quartieri a uso misto si allineano naturalmente a questa lista di desideri, con servizi vicini tra loro in modo che le persone possano raggiungerli a piedi.
3. Regole per ESG e sostenibilità
Gli sviluppi ad uso misto aiutano la Svizzera a raggiungere alcuni dei suoi importanti obiettivi di sostenibilità:
- meno traffico sulle strade
- gruppi di edifici che consumano meno energia
- risorse e infrastrutture condivise
- buoni spazi pubblici e verdi
Gli investitori che desiderano che i loro investimenti siano in linea con gli standard ambientali, sociali e di governance (ESG) vedono gli asset a uso misto come meno rischiosi e con maggiori probabilità di durata.
4. Flussi di cassa stabili e diversificati per gli investitori
Un portafoglio a uso misto genera reddito dagli inquilini che affittano gli spazi:
- unità residenziali
- spazio ufficio
- spazio di vendita al dettaglio
- ospitalità e beni culturali
Questa diversificazione protegge dalle variazioni di un singolo settore e consente di ottenere rendimenti più stabili nel lungo periodo.
Caso di studio 1: Europaallee, Zurigo
Un nuovo standard di vita in città
Europaallee, che si trova proprio dietro la stazione ferroviaria principale di Zurigo, è oggi il più importante quartiere a uso misto della città e uno dei migliori esempi di rigenerazione urbana integrata della Svizzera. Il quartiere è stato costruito in più fasi a partire dal 2013 e oggi conta:
- appartamenti in affitto
- spazi per uffici per aziende internazionali
- strutture del campus
- negozi e ristoranti
- parchi e piazze pubbliche
Perché Europaallee si distingue
Il successo di Europaallee deriva dal suo mix equilibrato:
- Una domanda stabile di vendita al dettaglio deriva da un forte traffico pedonale.
- La sua posizione vicino all'hub di trasporto più trafficato del Paese aiuta gli uffici a crescere.
- Le persone con un reddito elevato che vogliono vivere in città trovano interessanti gli appartamenti moderni.
- La vicinanza a luoghi di cultura e università rende l'area più orientata alla comunità.
Il quartiere è inoltre costruito per soddisfare gli elevati standard ESG, con edifici che consumano meno energia e molte aree pedonali che rendono più facile spostarsi senza auto.
Gli investitori vedono ora Europaallee come un modello di quartiere a uso misto ben pianificato in un contesto urbano privilegiato, che porta stabilità a lungo termine e una migliore fidelizzazione dei locatari.
Caso di studio 2: Quartier du Flon, Losanna
Da area industriale a centro di creatività e affari
Il Quartier du Flon di Losanna è il risultato di uno dei più impressionanti cambiamenti di una città in Svizzera. Un tempo era un'area industriale che non interessava a nessuno, ma ora è un centro vivace che unisce:
- studi per artisti
- negozi
- vita notturna e ristoranti
- luoghi in cui organizzare eventi
- uffici moderni
- loft e appartamenti
Perché il Quartier du Flon è diventato un'attrazione regionale
Flon funziona perché unisce cultura, affari e comunità. I giovani professionisti e gli studenti animano la zona, mentre le aziende sono attratte dai suoi edifici moderni e dalla sua posizione centrale.
Importanti fattori di successo:
- forte senso della cultura
- facile accessibilità con gli autobus e la metropolitana di Losanna (L1/L2)
- cose da fare ed eventi tutto l'anno
- un buon mix di inquilini business e lifestyle
Anche l'ESG è molto importante a Flon. Il distretto ha sistemi energetici ottimizzati, molte aree pedonali e punta più sulla rigenerazione urbana che sull'espansione urbana.
L'esperienza di Losanna dimostra che i quartieri a uso misto possono migliorare l'identità di un'intera città e rilanciarne l'economia.
Caso di studio 3: Praille Acacias Vernets
Un nuovo skyline urbano per Ginevra
Esteso tra i comuni di Ginevra, Carouge e Lancy, il progetto Praille-Acacias-Vernets (PAV) è uno dei più ambiziosi progetti di riqualificazione urbana in Europa. Nel cuore di quella che un tempo era una storica zona industriale e artigianale, una vasta area del centro di Ginevra viene completamente trasformata, con l'obiettivo di raggiungere la neutralità di carbonio entro il 2050.
Nei prossimi anni sorgeranno nove quartieri nuovi di zecca, che combineranno abitazioni per tutti con posti di lavoro, negozi e servizi progettati per essere raggiungibili a piedi o con la mobilità dolce. La natura sarà reintegrata nel tessuto urbano e un polo logistico urbano dedicato contribuirà a ridurre il consumo di risorse e a sostenere una vita sostenibile. Con tutto a portata di mano, Praille-Acacias-Vernets è destinata a diventare uno dei luoghi più desiderabili per vivere, lavorare e investire nella Grande Ginevra.
Due torri di riferimento per la Ginevra di domani
Una caratteristica distintiva del progetto PAV sarà la costruzione di due torri iconiche, recentemente approvate dal Consiglio di Stato di Ginevra. Queste torri, alte 170 e 175 metri, sorgeranno su un terreno di proprietà della Fondazione Praille-Acacias-Vernets, un partner chiave nel processo di pianificazione del progetto.
Questa pietra miliare segna un importante passo avanti nella trasformazione del quartiere PAV. Progettate come spazi inclusivi aperti a tutti, le torri offriranno un mix di unità residenziali e attività commerciali. Al di là della loro funzione pratica, esse rappresentano un'audace evoluzione dello skyline di Ginevra, segnalando una città contemporanea che si sta reinventando senza dispersioni urbane e senza stravolgere il proprio patrimonio.
Con questi sviluppi, Ginevra si unisce a Zurigo, Basilea e Losanna tra le città svizzere che abbracciano l'architettura sostenibile dei grattacieli come parte del loro futuro.
Come gli investitori possono guadagnare nel tempo con gli sviluppi a uso misto
I progetti a uso misto sono positivi per le città, ma hanno anche grandi vantaggi finanziari.
1. Diversi modi per fare soldi
Il reddito a lungo termine degli inquilini residenziali è stabile. Gli affittuari di negozi e uffici possono generare maggiori entrate. I settori dell'ospitalità e della cultura generano entrate in determinati periodi dell'anno o per determinati eventi.
Questo mix vi rende più resistenti durante i cicli immobiliari.
2. Più inquilini e maggiore occupazione
Gli inquilini rimangono più a lungo in aree con servizi, facile accesso ai trasporti pubblici, parchi e quartieri attivi. Quando l'economia è negativa, gli immobili a uso misto spesso vanno meglio degli edifici monofunzionali.
3. Maggiore potenziale di apprezzamento
Gli sviluppi integrati possono cambiare interi isolati di città, facendo aumentare il valore delle aree vicine. Europaallee e Flon sono due ottimi esempi di come un progetto ben pianificato possa dare vita a nuove aree di alto livello.
4. Compatibilità ESG e minor rischio di regolamentazione
Gli sviluppi a uso misto rispettano gli standard ambientali e sociali, il che riduce il rischio di future modifiche della legge e soddisfa la domanda degli investitori di portafogli sostenibili.
5. Appello al capitale istituzionale e internazionale
I fondi pensione svizzeri, le compagnie di assicurazione e gli investitori stranieri sono tutti interessati agli immobili svizzeri a uso misto perché offrono:
- minore concentrazione del rischio
- solidi fondamentali a lungo termine
- standard edilizi moderni
- infrastrutture per ogni stagione
Questa domanda ha contribuito a far crescere gli immobili in tutte e tre le città.
Cosa succederà con lo sviluppo misto della Svizzera
Nei prossimi dieci anni, Zurigo, Ginevra e Losanna probabilmente amplieranno o accelereranno la suddivisione in zone a uso misto. Le città si stanno orientando verso aree a uso misto invece di zone residenziali o uffici separate a causa della crescita demografica, della necessità di sostenibilità e di una pianificazione incentrata sui trasporti.
Gli investitori dovrebbero aspettarsi altre occasioni che hanno a che fare con:
- quartieri ad uso misto vicini ai mezzi di trasporto pubblico
- rivitalizzazione di aree industriali non sufficientemente utilizzate
- edifici con certificazione ESG
- torri residenziali che servono a più scopi
- blocchi urbani che si concentrano sulla comunità
Lo sviluppo ad uso misto continuerà ad essere il modo principale per le città svizzere di crescere in modo positivo per l'ambiente e la società.
