Il settore immobiliare svizzero rimane il tranquillo punto di riferimento della ricchezza dei family office
Le famiglie benestanti e i loro family office nell'area di lingua tedesca continuano a privilegiare il settore immobiliare, anche in un momento in cui molti investitori istituzionali esitano o ridimensionano i propri impegni. Secondo il Kingstone Family Office Real Estate Report 2025, che copre i family office in Svizzera, Germania, Austria e Lussemburgo, in media il 56,5% del patrimonio netto è allocato nel settore immobiliare. Le azioni rappresentano poco meno del 20%. Questi dati sottolineano quanto il settore immobiliare sia profondamente radicato nelle strategie degli investitori che ragionano in termini di decenni piuttosto che di trimestri.
L'importanza degli immobili in questi portafogli ha meno a che fare con le condizioni di mercato a breve termine e più con la natura fondamentale di questa classe di attività. Le famiglie che cercano di preservare e far crescere il proprio patrimonio nel corso delle generazioni prediligono beni tangibili che offrono stabilità, bassa volatilità e un elevato grado di controllo. In Svizzera, dove gli immobili residenziali sono da tempo molto richiesti, questo approccio ha portato alla creazione di portafogli resilienti che costituiscono la spina dorsale della pianificazione patrimoniale a lungo termine.
Ricchezza guidata da motori diversi
Secondo il Fondo Monetario Internazionale, nel 2025 il PIL nominale pro capite della Svizzera raggiungerà circa 111.000 dollari USA, mentre quello di Singapore si attesterà a 157.200 dollari USA, collocando la città-Stato tra l'élite mondiale. Entrambi i Paesi sono innegabilmente prosperi. La Svizzera, tuttavia, rimane il punto di riferimento per l'innovazione. Nell'edizione 2024 dell'Indice globale dell'innovazione dell'Organizzazione mondiale della proprietà intellettuale, conquista ancora una volta il primo posto, con Singapore classificata tra le prime cinque. Il dominio della Svizzera si basa su una rara combinazione di eccellenza accademica, forte intensità di ricerca nel settore privato e solida qualità istituzionale.
Il divario è ancora più marcato nella competitività digitale. Nel 2025, la Svizzera ha raggiunto per la prima volta la prima posizione nella classifica mondiale IMD sulla competitività digitale, davanti agli Stati Uniti e a Singapore. L'IMD attribuisce questo risultato alla ricchezza del “capitale di conoscenza” del Paese, alla forza del suo sistema educativo e alla sua “preparazione al futuro”, ovvero alla capacità delle aziende di assorbire e applicare rapidamente le nuove tecnologie.
Ma l'IMD accompagna le sue lodi con un avvertimento: essere leader oggi non garantisce la leadership domani. L'istituto sottolinea i rischi derivanti dalla frammentazione del commercio, dalla carenza di manodopera qualificata e dal ritmo lento della trasformazione digitale della Svizzera. Tali preoccupazioni fanno eco ai precedenti commenti del direttore di Avenir Suisse Peter Grünenfelder, che in un rapporto del 2023 ha osservato che la Svizzera rimane “altamente competitiva”, ma che “è sempre più evidente una cultura dell'autocompiacimento”, un rischio che, a suo avviso, non dovrebbe essere sottovalutato.
Il patrimonio immobiliare come elemento centrale dei portafogli dei family office
Lo studio di Kingstone si basa su un campione modesto, poiché solo 32 dei 1.260 family office contattati hanno fornito informazioni dettagliate. Ciononostante, la tendenza è chiara: circa il 60% degli intervistati intende espandere la propria esposizione nel settore immobiliare. Il contrasto con i modelli globali è sorprendente. A livello mondiale, secondo il rapporto 2023 Family Office Investment Insights di Goldman Sachs, i portafogli dei family office sono dominati da azioni e private equity, mentre gli immobili rivestono un ruolo minore, pari a circa il 9%. Nella regione di lingua tedesca la ponderazione è invertita. Gli immobili non sono un'aggiunta facoltativa, ma costituiscono la base dell'allocazione patrimoniale a lungo termine, in particolare in Svizzera.
Scarsità strutturale nel mercato immobiliare svizzero
Le condizioni del mercato immobiliare residenziale svizzero rafforzano questa preferenza. Secondo l'Ufficio federale di statistica, il 1° giugno 2024 il tasso di sfitto nel Paese era pari all'1,08%, il livello più basso degli ultimi dieci anni. Il numero totale di appartamenti sfitti era pari a 51 974, il 5,1% in meno rispetto all'anno precedente. Dal 2020 il numero di abitazioni sfitte è diminuito di circa un terzo. I Cantoni di Zugo, Obvaldo e Ginevra hanno registrato i mercati più ristretti, con tassi di sfitto compresi tra lo 0,39 e lo 0,46%, ben al di sotto del livello di equilibrio stimato da analisti come Wüest Partner, pari a circa l'1,3%. Anche nel Cantone del Giura, dove gli sfitto hanno sfiorato il 3%, la cifra è comunque nettamente inferiore rispetto agli anni precedenti.
Questa scarsità sta facendo aumentare gli affitti. Wüest Partner ha registrato un aumento del 6,4% su base annua degli affitti richiesti nel secondo trimestre del 2024. La tendenza è più marcata a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna, dove la forte crescita demografica, l'attività economica e la limitata costruzione stanno aggravando le pressioni. Un rapporto pubblicato dal Consiglio federale nel febbraio 2025 rileva che la carenza di alloggi si è intensificata continuamente dal 2020. L'analisi evidenzia aumenti persistenti degli affitti nelle grandi città e una carenza crescente nelle regioni turistiche alpine. Città come Davos, Zermatt, St. Moritz, Verbier e Gstaad devono affrontare vincoli particolarmente gravi, con un'elevata domanda stagionale e limitate opportunità di sviluppo. UBS riferisce nel suo Alpine Property Focus 2025 che St. Moritz e Verbier hanno prezzi superiori a 22.000 franchi svizzeri al metro quadro, tra i più alti delle Alpi. Le autorità locali di Davos e Zermatt segnalano regolarmente l'insufficienza di alloggi a prezzi accessibili per i residenti e i lavoratori stagionali.
Gli investitori professionali sostengono il mercato
Nonostante l'incertezza globale, gli investitori immobiliari professionali continuano a considerare la Svizzera uno dei mercati più interessanti d'Europa. Secondo l'EY Real Estate Trend Barometer Switzerland 2025, il 93% degli intervistati valuta il Paese come interessante o molto interessante. Circa il 60% prevede un aumento dei volumi di investimento. Tre quarti concentrano le loro attività in modo massiccio o prevalente sugli immobili residenziali, il che suggerisce che gli investitori istituzionali e privati stanno convergendo nella loro valutazione del mercato.
Julius Baer, nel suo rapporto sul mercato immobiliare per il secondo trimestre del 2025, rileva un aumento dei prezzi del 4,5% per i condomini e del 7,9% per le case unifamiliari rispetto all'anno precedente. La banca attribuisce questo fenomeno all'immigrazione, alla stabilità occupazionale, ai tassi di interesse più bassi e all'offerta costantemente limitata. PwC osserva una crescita degli affitti dello 0,4% nel terzo trimestre del 2025, pari al 3,6% su base annua. Zurigo, Ginevra e Basilea si distinguono ancora una volta come i centri urbani più dinamici.
È interessante notare che le argomentazioni avanzate dagli investitori istituzionali sono quasi identiche a quelle che i family office sottolineano da anni. Gli autori dello studio EY sottolineano che gli immobili residenziali offrono una combinazione di reddito costante, protezione dall'inflazione e rivalutazione del capitale a lungo termine, un profilo che da tempo è alla base delle strategie patrimoniali multigenerazionali.
La discrezione plasma il paesaggio svizzero
Nonostante il ruolo centrale svolto dal settore immobiliare, il panorama dei family office svizzeri rimane difficile da decifrare. Il patrimonio è spesso detenuto tramite holding, fondazioni o veicoli immobiliari specializzati, il che ne limita la trasparenza. Tuttavia, gli esempi documentati rivelano modelli coerenti.
Abegg & Co a Zurigo, uno dei più antichi family office del Paese, gestisce da generazioni un portafoglio ampiamente diversificato che, secondo fonti pubbliche, comprende immobili residenziali e commerciali. REBA Immobilien AG si posiziona esplicitamente come una struttura di tipo family office focalizzata su beni commerciali ed esegue transazioni fuori mercato per conto di una famiglia svizzera collegata. Genico Family Office a Zugo combina partecipazioni societarie con un portafoglio di immobili residenziali e commerciali di alta qualità in Svizzera e all'estero. Questi casi dimostrano che gli immobili non sono un elemento secondario, ma determinante nella gestione patrimoniale.
Gli accordi internazionali rendono visibili le dinamiche
Mentre la discrezione limita la visibilità in Svizzera, l'influenza del capitale privato è più facile da osservare all'estero. Un esempio lampante è l'acquisizione del quartiere Fünf Höfe di Monaco da parte di Athos, il family office dei fratelli Strüngmann. Le pubblicazioni commerciali tedesche riportano un prezzo di acquisto superiore a 700 milioni di euro. Transazioni di questa portata evidenziano il ruolo crescente della ricchezza privata nei mercati immobiliari. Quando gli investitori istituzionali si ritirano a causa di vincoli normativi o di bilancio, spesso intervengono i family office, supportati da orizzonti di investimento a lungo termine e competenze interne.
Due filosofie di investimento
Nel settore dei family office si possono osservare due distinte filosofie di investimento. La prima è quella delle famiglie tradizionali che hanno accumulato ricchezza nel corso di generazioni. La loro priorità è la conservazione del capitale e il settore immobiliare funge principalmente da pilastro stabile e a basso rischio. Secondo Kingstone, tali investitori accettano rendimenti da locazione fino al 4,5%.
Il secondo gruppo comprende family office più giovani con esperienza nel settore tecnologico, nel private equity o nei servizi finanziari. Per loro, gli immobili svolgono un ruolo più attivo e orientato al rendimento. Circa il 28% punta a rendimenti superiori al 6% e persegue strategie di valore aggiunto, progetti di sviluppo o coinvestimenti internazionali. Entrambi gli approcci considerano il settore immobiliare come un asset a lungo termine gestito attivamente attraverso la densificazione, la ristrutturazione e acquisizioni selettive. La divergenza risiede nella propensione al rischio piuttosto che nell'importanza della classe di asset.
Implicazioni per il mercato svizzero
Nel complesso, i dati dipingono un quadro coerente. Il tasso di sfitto in Svizzera rimane ben al di sotto dell'equilibrio e il numero di case vuote è diminuito drasticamente dal 2020. Gli affitti continuano ad aumentare, in particolare nei centri urbani e nelle regioni turistiche. Gli investitori professionali considerano il Paese molto attraente e i prezzi degli immobili residenziali di alta qualità e degli immobili a reddito stanno aumentando. La combinazione di scarsità strutturale, domanda costante, resilienza economica e stabilità politica crea un ambiente in cui il settore immobiliare può svolgere il ruolo che occupa in molti portafogli familiari: un'ancora di ricchezza stabile, prevedibile e multigenerazionale.
Riferimenti (APA, tradotti)
- Ufficio federale di statistica. (2024). Abitazioni libere in Svizzera al 1° giugno 2024. https://www.bfs.admin.ch
- Consiglio federale. (2025). Rapporto: Andamento degli affitti e carenza di alloggi in Svizzera. https://www.admin.ch
- EY. (2025). Barometro delle tendenze immobiliari Svizzera 2025. https://www.ey.com
- Goldman Sachs. (2023). Approfondimenti sugli investimenti dei family office 2023. https://www.goldmansachs.com
- Julius Baer. (2025). Rapporto sul mercato immobiliare in Svizzera, secondo trimestre 2025. https://www.juliusbaer.com
- Kingstone Real Estate. (2025). Rapporto immobiliare Family Office 2025.
- PwC Svizzera. (2025). Immospektive: Relazione trimestrale Q3 2025. https://www.pwc.ch
- UBS. (2025). Focus immobiliare alpino 2025. https://www.ubs.com
- Wüest Partner. (2024). Immo-Monitoring Svizzera: Andamento degli affitti e dei locali sfitti nel secondo trimestre 2024. https://www.wuestpartner.com
- Zermatt Turismo & Comune di Zermatt. (2024–2025). Relazioni sulle condizioni abitative dei lavoratori stagionali e dei residenti.
- Comune di Davos. (2024). Andamento del mercato immobiliare e settore delle seconde case a Davos.
- Deutsche Immobilien Zeitung. (2024). Notizie sull'acquisizione del complesso Fünf Höfe di Monaco da parte di Athos (Strüngmann).
