Dieser Artikel befasst sich mit den verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung von Schweizer Immobilien, wie z.B. durch rentengesicherte Hypotheken, private Investitionen und institutionellen Kapitaleinsatz. Er geht auch auf die besonderen Merkmale des Schweizer Kreditmarktes ein, die ihn recht stabil machen.
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist riesig und wächst weiter. 2024-2025 werden die ausstehenden Hypothekarkredite rund 1,23 Billionen CHF erreichen, was etwa 38% aller Bankaktiva ausmacht. Bei den meisten dieser Kredite handelt es sich um Festzinskredite (etwa drei Viertel), obwohl in den letzten Jahren wieder mehr variabel verzinsliche Kredite vergeben wurden. Die Neuvergabe von Hypothekarkrediten ist nach wie vor stark: Im 3. Quartal 2025 wurden in einem einzigen Quartal neue Wohnbauhypotheken in Höhe von mehr als 22 Mrd. CHF vergeben. Trotz der Warnungen der Aufsichtsbehörden vor den Risiken sind die Banken weiterhin vorsichtig. Über 94 % der Hypotheken sind “vorrangige” Darlehen, d.h. sie übersteigen nicht zwei Drittel des Immobilienwerts.
Hypotheken: Der wichtigste Weg zur Immobilienfinanzierung in der Schweiz
In der Schweiz sind Hypotheken nach wie vor die gängigste Form der Geldbeschaffung für den Erwerb von Eigenheimen und Gewerbeimmobilien. Schweizer Hypotheken verfügen über einzigartige Merkmale und rechtliche Absicherungen, die sie attraktiv machen.
1. Verschiedene Arten von Hypotheken in der Schweiz
- Bei Festhypotheken werden die Zinssätze für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren, festgeschrieben, so dass Sie wissen, wie viel Geld Sie einnehmen werden.
- Bei Hypotheken mit variablem Zinssatz ändern sich die Zinssätze mit dem Markt, was Ihnen mehr Möglichkeiten bietet, Sie aber auch einem höheren Risiko aussetzt.
- LIBOR- oder SARON-gebundene Hypotheken sind moderne Standards für die institutionelle Kreditvergabe, die Kreditgebern und Kreditnehmern marktkonforme Renditen ermöglichen.
2. Hypotheken mit Renten als Sicherheiten
Schweizer Pensionskassen (BVG/2. Säule) sind aktiv an der Finanzierung von Wohnimmobilien beteiligt.
Hypotheken, die durch Renten gesichert sind, bieten:
- Langfristig und kontinuierlich verfügbares Geld für Immobilien
- Wettbewerbsfähige Zinssätze
- Eine Möglichkeit für private Investoren, neben Institutionen in dieselben Projekte zu investieren.
Dieser Finanzierungsansatz gewährleistet, dass die Bauherren über einen Cashflow und die Kreditgeber über gute Sicherheiten verfügen. Er trägt auch dazu bei, die Ausfallraten in der Schweiz niedrig zu halten.
3. Kreditvergabe für Wohnimmobilien vs. Gewerbeimmobilien
Hypotheken für Wohnimmobilien sind in der Regel kleiner, weniger riskant und stärker reguliert. Gewerbliche Immobiliendarlehen umfassen mehr Geld und können Folgendes beinhalten:
- Höhere Beleihungsquoten für erstklassige Einzelhandels- oder Bürogebäude
- Analyse der Mietvertragsbedingungen und Cashflow-Modellierung
- Längere Amortisationszeiten oder strukturierte Finanzierungen für Entwicklungen mit mehr als einer Nutzung
Investieren in Schweizer Immobilien mit Eigenkapital
Wenn Sie Eigenkapital für den Erwerb von Immobilien einsetzen, gehen Sie ein höheres Risiko ein. Investoren können Eigenkapital einsetzen, um direkt oder indirekt über Zweckgesellschaften (SPVs), private Fonds oder Miteigentum über Plattformen wie CapiWell zu erwerben.
Vorteile einer Investition in Aktien
- Risikoteilung
Bei der Co-Investition von Eigenkapital teilen sich mehrere Personen die finanziellen und operativen Risiken des Immobilienbesitzes. - Zugang zu Premium Assets
Sie können an hochwertige Wohnungen, gemischt genutzte Gebäude und Geschäftshäuser in Zürich, Genf, Basel und Lausanne gelangen, ohne dass Sie Ihr gesamtes Kapital einsetzen müssen. - Möglichkeiten der Wertschöpfung
Eigenkapital kann für Renovierungen, ESG-Nachrüstungen und Modernisierungsprojekte verwendet werden, die den Wert einer Immobilie und ihre Mieteinnahmen steigern. - Ausrichtung auf ESG-Ziele
Eigenkapitalstrukturen können Zertifizierungen für umweltfreundliche Gebäude, Energieeffizienz und nachhaltiges Design beinhalten. Immobilien mit solchen Merkmalen sind sowohl für institutionelle Anleger als auch für Mieter attraktiver.
Schweizer Immobilien und institutionelles Kapital
Pensionskassen, Versicherungen und Privatbanken sind institutionelle Anleger, die für die Finanzierung von Schweizer Immobilien sehr wichtig sind. Sie bieten:
- Stabiles, geduldiges Kapital
- Organisierte Finanzierung für Großprojekte
- Zugang zu hochwertigen und gemischt genutzten Projekten
Institutionen wünschen sich in der Regel gut gelegene Immobilien, die den ESG-Standards entsprechen. Der Finanzdistrikt in Zürich, die Bürozentren in Genf und die Stadterneuerungsgebiete in Lausanne sind allesamt gute Orte für Investitionen von Institutionen.
Vorteile der institutionellen Beteiligung
- Glaubwürdigkeit am Markt
Die institutionelle Unterstützung zeigt, dass ein Projekt gut ist, was wiederum private Co-Investoren anzieht. - Niedrigere Fremdkapitalkosten
Wenn Sie sich viel Geld leihen, können Sie bessere Hypothekenzinsen und -bedingungen erhalten. - Risikominderung
Die institutionelle Due-Diligence-Prüfung senkt das operative, rechtliche und Marktrisiko für alle Beteiligten.
Hauptmerkmale der Schweizer Immobilienkreditstabilität
Es gibt eine Reihe von Gründen, warum der Schweizer Immobilienkreditmarkt als stabil bekannt ist:
- Konservative Beleihungsauslaufquoten
Die meisten Wohnbauhypotheken haben einen Beleihungsauslauf zwischen 60% und 80%, was die Menschen davon abhält, ein zu großes Risiko einzugehen. - Starke Regulierungsaufsicht
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) sorgt dafür, dass die Banken verantwortungsvoll Geld verleihen. - Stabiles wirtschaftliches Umfeld
Die niedrige Arbeitslosigkeit, die starke Währung und das stetige Bevölkerungswachstum begünstigen die Immobilienwerte und die Mietnachfrage. - Beteiligung an der Pensionskasse
Durch Renten gedeckte Hypotheken bieten langfristiges, risikoarmes Kapital, das den Markt auch dann liquide hält, wenn er sich abschwächt.
Einrichtung von Finanzierungen für Investoren
1. Zusammenführung von Fremd- und Eigenkapital
Die beste Art, Immobilien in der Schweiz zu finanzieren, ist oft die Kombination von Hypotheken mit Eigenkapital. Auf diese Weise setzen Investoren ihr Kapital ein und senken gleichzeitig ihr Risiko. SPVs oder Co-Investment-Plattformen, bei denen man einen kleinen Teil einer Immobilie besitzen kann, werden immer beliebter, um teure Stadtimmobilien zu besitzen.
2. Nachdenken über ESG-Nachrüstungen
Energieeffiziente Renovierungen oder umweltfreundliche Modernisierungen können sich auf die Kreditkonditionen auswirken. Kreditgeber und institutionelle Partner gewähren Projekten, die im Einklang mit den ESG stehen, oft bessere Zinssätze oder einen bevorzugten Zugang zu Kapital.
3. Diversifizierung über verschiedene Arten von Vermögenswerten
Indem Sie Ihre Investitionen auf Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzte Immobilien verteilen, verringern Sie Ihr Risiko und stellen sicher, dass Sie über stetige Einkommensströme verfügen, die Ihre Finanzierungspakete stärken können.
Beispiel: Zürcher Mixed-Use-Finanzierung
Ein Bauträger kauft ein gemischt genutztes Gebäude in Zürich-West mit einer Hypothek von CHF 30 Millionen, die teilweise von einer Pensionskasse gedeckt ist.
Eine Zweckgesellschaft mit mehreren privaten Anteilseignern hat 10 Millionen CHF an Eigenkapital aufgebracht.
Das Renovierungsbudget wurde mit zusätzlichem Eigenkapital für ESG-Upgrades finanziert.
Diese Mischung ergibt:
- Stabile Schuldentilgung dank zuverlässiger Mieteinnahmen
- Gemeinsame Verantwortung für den Betrieb und die Verringerung des Risikos
- Langfristige Wertsteigerung durch dauerhafte Modernisierungen und eine gute Lage
Schlussfolgerung
Das Ökosystem der Schweizer Immobilienfinanzierung umfasst Hypotheken, Eigenkapital und institutionelles Kapital. Investoren können über rentengesicherte Hypotheken, private Co-Investitionen und SPV-Strukturen hochwertige Immobilien in Zürich, Genf, Basel und Lausanne erwerben. Langfristige Stabilität und hohe Renditen sind dank der strengen Kreditvergaberegeln, der regulatorischen Aufsicht und der Ausrichtung an ESG-Zielen praktisch garantiert.
Investoren, die wissen, wie diese Finanzierungsstrukturen funktionieren, können ihr Geld optimal einsetzen, in hochwertige Immobilien investieren und sich auf dem einzigartigen Schweizer Immobilienmarkt sicher bewegen.
