Dennoch muss man sich bei Investitionen in Schweizer Immobilien mit Vorschriften auseinandersetzen, die von ausländischen Investoren oft missverstanden werden. Im Mittelpunkt dieser Vorschriften steht die Lex Koller, ein Bundesgesetz, das den Besitz von Immobilien durch Personen regelt, die nicht im Land wohnen.
Dieser Artikel gibt einen praktischen Überblick über die Lex Koller, was sie für Investoren bedeutet, die nicht in der Schweiz ansässig sind, welche Regeln für die einzelnen Kantone gelten und wo Zweckgesellschaften (SPVs) eine Rolle spielen. Außerdem werden die Herausforderungen und Möglichkeiten für potenzielle Käufer erörtert, die die Vorschriften einhalten wollen.
Was ist Lex Koller?
Das 1983 verabschiedete Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ist seit seiner letzten großen Revision im Jahr 1997, als Arnold Koller Bundespräsident war, auch als Lex Koller bekannt. Sein Hauptziel ist es, das ausländische Eigentum an Immobilien in der Schweiz zu begrenzen, damit der Wohnraum für die Schweizerinnen und Schweizer erschwinglich bleibt und die Menschen keine Häuser kaufen, nur um Geld zu verdienen.
Lex Koller macht einen Unterschied zwischen:
- Schweizer Bürger und Einwohner: In der Regel frei, Immobilien zu kaufen.
- Ausländer, die nicht in der Schweiz leben: Unterliegen strengen Kontrollen und benötigen oft eine Genehmigung der kantonalen Behörden.
Das Gesetz gilt für Wohnhäuser, Bauland und in bestimmten Fällen auch für einige Arten von Gewerbeimmobilien. Verschiedene Kantone haben die Lex Koller im Laufe der Zeit unterschiedlich ausgelegt und durchgesetzt, was es für ausländische Investoren schwierig macht, sie einzuhalten.
Wie sich die Lex Koller auf Anleger auswirkt, die nicht in der Schweiz leben
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Lex Koller für Ausländer, die in Schweizer Immobilien investieren, drei Hauptauswirkungen hat:
- Beschränkungen für Erstwohnsitze. Gebietsfremde können in der Regel keine Schweizer Wohnungen für den persönlichen Gebrauch kaufen. Ausnahmen gibt es für Grundstücke in ausgewiesenen Gewerbegebieten oder Tourismusgebieten, die für Zweitwohnungen zugelassen sind.
- Beschränkungen für Anlageobjekte. Gebietsfremde können nicht einfach Wohnungen in Städten wie Zürich, Genf oder Basel kaufen, die als Miet- oder Spekulationsobjekte sehr gefragt sind. In vielen Kantonen können nur wenige Neubauten von Personen aus anderen Ländern gekauft werden.
- Jede ausländische Transaktion muss von den kantonalen Behörden genehmigt werden. Dabei wird geprüft, ob der Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist, etwa um den Tourismus in der Region anzukurbeln, oder ob er die Wohnungsnot noch verschärfen könnte.
- Das Gesetz kann für gut verdienende Ausländer, die Schweizer Immobilien kaufen möchten, ein großes Problem darstellen. Glücklicherweise gibt es für Ausländer völlig legale Möglichkeiten, zu investieren und dabei die Vorschriften einzuhalten.
SPVs und andere Lösungen für Ausländer
Der Einsatz von Zweckgesellschaften (SPVs) ist eine der besten Möglichkeiten für Investoren, die nicht in der Region leben, um zu investieren. Zweckgesellschaften sind Unternehmen, die bestimmte Dinge besitzen, z. B. Immobilien. Mit der Lex Koller können Gebietsfremde indirekt Immobilien kaufen, indem sie Geld in eine Schweizer Gesellschaft einbringen, die Immobilien besitzt.
Warum Lex Koller die Arbeit von SPVs zulässt:
- Technisch gesehen ist das Eigentum ein Unternehmen, nicht eine Person.
- Lokale Direktoren oder Managementstrukturen können dazu beitragen, die gesetzlichen Anforderungen in der Schweiz zu erfüllen.
- SPVs können eine Reihe von Investoren zusammenbringen, wodurch der Betrag, den jeder einzelne investieren muss, sinkt.
SPVs ermöglichen es ausländischen Investoren, städtische Wohn- und Gewerbeimmobilien zu erwerben, ohne die gleichen Regeln wie bei direktem Eigentum beachten zu müssen. Immer mehr Plattformen, darunter Crowdinvesting-Websites wie CapiWell, unterstützen die Einführung dieser ausländerfreundlichen Strukturen.
Beispiel: Nehmen wir an, Sie leben in Deutschland und möchten CHF 200’000 in ein Mehrfamilienhaus in Zürich investieren. Sie können es nicht direkt kaufen. In der Schweiz wird stattdessen eine Zweckgesellschaft gegründet, die Eigentümerin der Immobilie ist. Sie kaufen Anteile an der Zweckgesellschaft und erhalten einen Anteil an den Mieteinnahmen sowie die Chance, von einer Wertsteigerung der Anteile zu profitieren. Hier ist alles legal: Die Zweckgesellschaft ist schweizerisch, so dass die Lex Koller keine Einschränkungen vorsieht.
Kantonspezifische Einschränkungen
Die Lex Koller ist ein Bundesgesetz, wird aber von den verschiedenen Kantonen unterschiedlich umgesetzt und ausgelegt. Einige Kantone sind sehr streng, während andere flexibler sind.
- Zürich
Zürich ist einer der Kantone, die es Menschen, die nicht dort wohnen, am schwersten machen, ein Haus zu kaufen. Es ist nicht üblich, dass Ausländer eine Genehmigung für den Kauf von Wohneinheiten im Zentrum von Zürich erhalten. Vielversprechender sind Gewerbeimmobilien, Sanierungsprojekte oder der Besitz einer Zweckgesellschaft. - Genf
In Genf gelten strenge Regeln, weil es eine große Nachfrage und wenig Platz gibt. Es gibt strenge Vorschriften für Zweitwohnungen, und für Personen, die dort nicht wohnen, ist es schwierig, eine Kaufgenehmigung zu erhalten. Mit Tourismus- oder Gastgewerbeprojekten haben Sie vielleicht bessere Chancen, aber es ist fast unmöglich, ein Haus für sich selbst zu kaufen. - Basel
Basel ist etwas flexibler als Zürich oder Genf, vor allem, wenn es um gewerbliche oder gemischt genutzte Projekte geht. Wohnimmobilien im Besitz von Gebietsfremden sind recht selten, aber Zweckgesellschaften werden häufig genutzt, um ausländische Gelder für lokale Mietobjekte zu bündeln. - Lausanne und der Kanton Waadt
Die Regeln in Lausanne sind nicht allzu streng. Einige neue Häuser in bestimmten Gebieten können mit Genehmigung der Regierung für ausländische Investoren zugänglich sein. SPVs sind eine beliebte Alternative. - Andere Kantone
In touristisch geprägten Gebieten wie Graubünden und Wallis ist der Erwerb einer Zweitwohnung nur an bestimmten Orten möglich.
Im Allgemeinen sind Kaufgenehmigungen in ländlichen oder weniger dicht besiedelten Gebieten leichter zu erhalten, aber das Wachstumspotenzial ist geringer als in Städten.
Was ausländische Investoren tun sollten
Wenn Sie nicht in der Schweiz leben, müssen Sie sorgfältig planen, bevor Sie eine Schweizer Immobilie kaufen. Hier erfahren Sie, wie Sie das Schritt für Schritt tun:
- Wissen Sie, was Sie tun wollen. Entscheiden Sie, ob Ihr Ziel darin besteht, Geld mit der Miete zu verdienen, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern oder beides. So können Sie herausfinden, ob eine Zweckgesellschaft (oder eine andere Unternehmensstruktur) sinnvoll ist und welche Sie wählen sollten.
- Erkundigen Sie sich bei dem Kanton, in dem sich die Immobilie befindet, nach den kantonalen Beschränkungen. Erkundigen Sie sich, ob die Immobilie im Besitz einer Person aus einem anderen Land sein kann und welche Genehmigungen erforderlich sind.
- Denken Sie an SPVs oder Unternehmenseigentum. SPVs ermöglichen es ausländischen Investoren, ihr Geld zu bündeln und legal Schweizer Wohn- und Gewerbeimmobilien zu kaufen. Vergewissern Sie sich, dass die Zweckgesellschaft korrekt mit Schweizer Management und Governance eingerichtet ist.
- Konzentrieren Sie sich auf Projekte, die den ESG-Regeln entsprechen oder für Unternehmen bestimmt sind. Für Hotels, Wohngemeinschaften und energieeffiziente Gebäude gibt es in der Regel weniger Regeln zu beachten. In einigen Kantonen stehen diese Arten von Projekten ganz oben auf der Liste der für ausländische Investoren zu genehmigenden Projekte.
- Lassen Sie sich von Anwälten und Steuerexperten beraten. Das Schweizer Immobilienrecht ist kompliziert. Investoren, die nicht im Land leben, müssen sowohl die Lex Koller als auch die kantonalen Steuergesetze kennen. Bei SPV-Strukturen können Körperschaftssteuerprobleme auftreten, die eine sorgfältige Vorausplanung erfordern.
SPV-Risiken
Ausländische Investoren sind immer noch mit besonderen Risiken konfrontiert, selbst bei Zweckgesellschaften oder anderen Unternehmensstrukturen:
- Ungewissheit über Genehmigungen: Die kantonalen Behörden haben das letzte Wort bei Genehmigungen. Projekte können abgelehnt oder aufgeschoben werden.
- Liquiditätsengpässe: Anteile an Zweckgesellschaften (oder andere Formen von Immobilieninvestitionen in Teilbeträgen) lassen sich zwar leichter verkaufen als herkömmliche Immobilien, sind aber in der Regel schwieriger zu veräußern als Vermögenswerte, die an der Börse gehandelt werden.
- Höhere Kosten: Rechts-, Geschäfts- und Verwaltungskosten können die Nettorendite verringern.
- Veränderungen auf dem Markt: Städtische Schweizer Immobilien sind stark, aber Konjunktur- oder Währungsschwankungen können die Rendite beeinträchtigen.
Lex Koller und Anlagestrategie
Für ausländische Investoren sollte die Lex Koller in ihre Immobilienstrategien einfließen:
- Für urbane Märkte sollten Sie sich auf SPVs konzentrieren: Es ist für Ausländer fast unmöglich, in Zürich und Genf direkt Immobilien zu besitzen, aber SPVs ermöglichen dies indirekt.
- In der Waadt (Lausanne), in einigen touristischen Gebieten und in ländlichen Kantonen ist der Besitz von Immobilien für Nichtansässige möglich. Diese Gebiete sind die besten Orte, um direkt zu kaufen.
- Setzen Sie ESG- und Sanierungsprojekte an die erste Stelle: Schweizer Kantone bevorzugen touristische Infrastrukturen und nachhaltige Entwicklung und sind eher bereit, ausländische Investoren für solche Projekte zuzulassen.
- Erwägen Sie eine Diversifizierung: Die Mischung von städtischen Zweckgesellschaften mit Investitionen in ländlichen Gebieten oder Zweitwohnungen kann Ihnen helfen, Ihr Kapital zu vermehren, Geld mit der Miete zu verdienen und die Regeln einzuhalten.
SPV-Fallstudie
Nehmen wir an, ein deutscher Investor möchte in den Zürcher Immobilienmarkt einsteigen, ohne die Lex Koller zu brechen:
- Der Investor findet ein Wohnprojekt in Zürich West.
- Eine Schweizer Zweckgesellschaft wird gegründet, um die Immobilie zu kaufen. Es werden Direktoren aus der Schweiz und ein professionelles Managementteam vor Ort eingesetzt.
- Der Investor kauft SPV-Anteile. Die Mieteinnahmen werden gerecht aufgeteilt, und die Kapitalgewinne werden auf der Ebene der Zweckgesellschaft aufgebaut.
- Das SPV ist konform mit der Lex Koller. Der Wohnsitz des Investors hat keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Struktur in der Schweiz.
- Dieser Ansatz erfreut sich zunehmender Beliebtheit und ermöglicht es ausländischen Anlegern, an den besten Märkten der Schweiz zu partizipieren, ohne irgendwelche Regeln zu verletzen.
Abschließende Überlegungen
Die Lex Koller ist nach wie vor ein wichtiger Bestandteil des Schweizer Immobilienrechts. Sie schützt den Wohnungsmarkt in der Schweiz und schränkt gleichzeitig ausländische Käufe ein, die nur zu Investitionszwecken getätigt werden. Für Investoren, die nicht in der Region wohnen, ist es schwierig, in Großstädten wie Zürich und Genf direkt ein Haus zu erwerben. In Lausanne ist es nicht so schwierig, und in einigen touristischen Gebieten ist es etwas einfacher.
Ausländische Investoren können jedoch Schweizer Immobilien in Übereinstimmung mit der Lex Koller kaufen, wenn sie sorgfältig planen. SPVs, Unternehmensstrukturen und Projekte, die sich auf ESG konzentrieren, sind allesamt Möglichkeiten, sich legal an den Immobilienmärkten von Zürich, Genf, Basel und Lausanne zu beteiligen.
Schweizer Immobilien sind nach wie vor einer der besten Investitionsstandorte in Europa, wenn Sie als ausländischer Investor bereit sind, sich mit den kantonalen Vorschriften auseinanderzusetzen, die rechtlichen Details zu verstehen und mit erfahrenen Beratern zusammenzuarbeiten. Plattformen, die den Besitz von SPVs erleichtern, machen den Prozess sogar noch einfacher, indem sie Bruchteilseigentum und Zugang zu Vermögenswerten von institutioneller Qualität ermöglichen.
Kurzum, die Lex Koller stellt eine Herausforderung - aber keine unüberwindbare - für ausländische Investoren dar, die einen strategischen Ansatz für den Besitz von Schweizer Immobilien verfolgen.
