Wachstumsdruck verlagert Nachfrage in Schweizer Vorstadtregionen

Die Wohnungsknappheit in der Schweiz verschärft sich weiter. Die nationale Leerstandsquote sank laut Bundesamt für Statistik auf 1,15 Prozent im Jahr 2024, während die Einwohnerzahl 9’051’000 erreichte. Da die Nachfrage die jährliche Neubautätigkeit um schätzungsweise 10’000 bis 15’000 Einheiten übersteigt, wenden sich immer mehr Haushalte und Unternehmen den Gemeinden am Stadtrand der grossen Zentren zu. Diese Gebiete bieten noch Entwicklungskapazitäten und effiziente Verkehrsanbindungen in einer Zeit, in der die zentralen Märkte von Knappheit geprägt sind.

Demografische Trends verändern die Nachfragemuster

Die Nettozuwanderung erreicht 2024 mit 116’000 Personen den höchsten Stand seit 2022 und setzt damit den langfristigen Bevölkerungstrend fort. Das Bundesamt für Statistik geht davon aus, dass die Schweiz zwischen 2033 und 2043 die Marke von 10 Mio. Einwohnern überschreiten wird, wobei das Referenzszenario für das Jahr 2055 rund 10,5 Mio. Einwohner vorsieht. Das Bevölkerungswachstum konzentriert sich auf die Metropolitanregionen, die weiterhin sowohl inländische als auch ausländische Arbeitskräfte anziehen.

Die Nachfrage wird durch den Rückgang der Haushaltsgröße verstärkt. In der Schweiz gibt es heute rund 4,1 Mio. Haushalte; bis 2055 wird die Zahl der Haushalte voraussichtlich zwischen 4,3 Mio. und 5,4 Mio. liegen. Kleinere Haushalte erhöhen die Anzahl der benötigten Wohnungen für eine konstante Bevölkerung. Marktstudien schätzen, dass bis 2040 mehr als 522’000 zusätzliche Wohnungen benötigt werden. Die Kombination aus demografischem Wachstum und Haushaltsfragmentierung verstärkt den Druck auf die Märkte, die bereits nahezu ausgelastet sind.

Städte sehen sich mit strukturellen Zwängen konfrontiert

Die Großstädte können das Wohnungsangebot nicht in dem Tempo ausbauen, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich ist. Die Baugenehmigungen für Wohnbauprojekte gingen 2023 um 11 Prozent zurück, womit sich der mehrjährige Rückgang des geplanten Bauvolumens fortsetzt. Im selben Jahr wurden rund 45’000 neue Wohnungen fertiggestellt, was deutlich unter dem geschätzten Bedarf von 55’000 bis 60’000 Einheiten liegt. UBS erwartet einen kumulierten Mangel von 50’000 bis 80’000 Wohnungen bis 2027, wenn die Produktion unverändert bleibt.

Die Zwänge sind in das Planungssystem eingebettet. Die Verdichtung ist in etablierten Vierteln umstritten, wo Änderungen der Höhe, Dichte oder Flächennutzung häufig auf Widerstand stoßen. Die Genehmigungsverfahren sind langwierig und lassen Einsprüche in mehreren Phasen zu, was zu Unsicherheiten bei der Projektumsetzung führt. Selbst genehmigte Entwicklungen werden oft zurückgeschraubt. Infolgedessen können die Zentralgemeinden nicht das Volumen generieren, das erforderlich ist, um die Leerstandsquoten zu stabilisieren oder eine langfristige Haushaltsbildung zu ermöglichen.

Leerstandsdaten zeigen, dass der Markt allgemein angespannt ist

Die Leerstandsdaten veranschaulichen die Folgen des begrenzten Angebots. Die nationale Leerstandsquote von 1,15 Prozent im Jahr 2024 markiert ein Jahrzehntestief. Zürich verzeichnete 0,7 Prozent, Genf 0,6 Prozent und Zug 0,4 Prozent. Märkte mit einer unterdurchschnittlichen Leerstandsquote von etwa 1,5 Prozent verzeichnen in der Regel ein schnelleres Mietwachstum und eine geringere Mieterfluktuation. Die Angebotsmieten stiegen laut Homegate-Index im Jahr 2023 um mehr als 6 Prozent und nahmen 2024 weiter zu, als der Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,50 Prozent und später auf 1,75 Prozent stieg.

Da die Auswahl innerhalb der Großstädte begrenzt ist, ziehen die Haushalte zunehmend Vororte in Betracht. Ein niedrigeres Preisniveau, größere Wohnungen und eine zuverlässige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erweitern den Radius der realisierbaren Wohnmöglichkeiten. Die Verlagerung, die als Reaktion auf Knappheit begann, ist nun Teil einer umfassenderen Umverteilung der Nachfrage in den Metropolregionen.

Migrationsströme unterstützen Vorstadtexpansion

Die Binnenwanderung bestätigt diesen Trend. Die Stadt Zürich verzeichnete 2022-2023 Nettoabwanderungen von rund 6’000 Einwohnern, während die Gemeinden der umliegenden Agglomeration rund 5’500 Einwohner hinzugewannen. Ähnliche Muster zeigen sich in den Regionen Genf und Basel, wo das Bevölkerungswachstum zunehmend ausserhalb der Kerngemeinden absorbiert wird. Vorstädtische Gebiete profitieren von einer besseren Verkehrsanbindung und einem besser zugänglichen Wohnungsangebot, was eine stabile Alternative für Einwohner und Unternehmen darstellt.

Diese demografischen Verschiebungen stärken die Wirtschaft in den Vorstädten. Das Bevölkerungswachstum stabilisiert die lokalen Dienstleistungen und den Einzelhandelsumsatz, und die steigende Nachfrage rechtfertigt kontinuierliche Investitionen in den öffentlichen Verkehr und die kommunale Infrastruktur. Mit der Zeit entwickeln sich die Vorstadtgemeinden von Pendlerzonen zu autonomen regionalen Märkten mit eigenen Nachfragezyklen.

Gewerbeimmobilien stellen sich auf neue Bedingungen ein

Die Gewerbeimmobilienmärkte spiegeln die gleiche Anpassung wider. Laut JLL sank die Leerstandsquote in Zürich von 5,0 Prozent im Jahr 2020 auf 3,4 Prozent im Jahr 2024. Ein Grossteil des Anstiegs fand in den Vororten entlang der Hauptverkehrsachsen statt, wo sich die Unternehmen flexible Grundrisse und niedrigere Mietkosten sichern können. Durch die Zunahme der hybriden Arbeitsformen hat sich der Stellenwert zentraler Geschäftsviertel verringert, was die Unternehmen dazu veranlasst, Standorte mit größeren Einzugsgebieten in Betracht zu ziehen.

Die Einzelhandelsmärkte folgen einer ähnlichen Entwicklung. GfK Switzerland berichtet von einem 8-prozentigen Anstieg der Besucherzahlen in vorstädtischen Fachmarktzentren zwischen 2019 und 2023, im Gegensatz zu einer gedämpften Entwicklung in einigen innerstädtischen Einkaufsbereichen. Die wachsende Bevölkerung in den Vorstädten und die anhaltende Nachfrage nach Convenience- und dienstleistungsorientiertem Einzelhandel untermauern die Widerstandsfähigkeit dieser Zentren.

Börsennotierte Immobilienfonds spiegeln die Marktverschiebung wider

Die Bewertungen der börsenkotierten Immobilienfonds unterstreichen die wachsende Bedeutung der Vorstadtmärkte. Mehrere Schweizer Immobilienfonds werden mit Abschlägen von 10 bis 15 Prozent zum Nettoinventarwert gehandelt, so Swiss Fund Data und Zürcher Kantonalbank Research. Diese Abschläge sind in erster Linie auf die Zinskonditionen zurückzuführen und weniger auf die spezifischen Herausforderungen der Anlagen. Sie bieten Anlegern die Möglichkeit, diversifizierte Portfolios mit Engagements in vorstädtischen Wohn- und Gewerbeimmobilien zu Preisen zu erwerben, die unter dem Inventarwert liegen.

Die Einkommensstrukturen bleiben im Großen und Ganzen stabil. Die Wohnungsmieten sind an den Referenzzinssatz gekoppelt, und viele gewerbliche Mietverträge enthalten Klauseln zum Verbraucherpreisindex. Diese Mechanismen tragen dazu bei, die realen Mieteinnahmen in einer Zeit steigender Betriebs- und Finanzierungskosten zu erhalten, und unterstützen den Investitionsanreiz für Objekte mit zuverlässiger Mieternachfrage.

Vorstadtregionen gewinnen an strategischer Bedeutung

Das Zusammenspiel von Bevölkerungswachstum, Planungsbeschränkungen, sinkenden Leerstandsquoten und anhaltender Abwanderung in suburbane Gemeinden verändert die Immobilienlandschaft der Schweiz. Die suburbanen Regionen sind heute ein wesentlicher Bestandteil der nationalen Wohn- und Gewerbekapazitäten und dienen nicht mehr nur als Erweiterung der Großstädte. Aufgrund ihres Entwicklungspotenzials, ihrer Verkehrsanbindung und ihrer berechenbareren Planungsbedingungen spielen sie eine zentrale Rolle bei der Deckung der künftigen Nachfrage.

Für Investoren ist diese Neugewichtung von zunehmender Bedeutung. Vorstädtische Märkte bieten stabile Fundamentaldaten und die Flexibilität, die vielen zentralen Standorten derzeit fehlt. Da die Bevölkerung weiter wächst und die Planungsbeschränkungen in den Städten fortbestehen, werden suburbane Regionen eine wichtige Rolle bei der Gestaltung der Renditen und bei langfristigen Allokationsentscheidungen in Schweizer Immobilien spielen.