Was ist eine Zweckgesellschaft?
Eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV) ist eine juristische Person, die nur dazu da ist, einen bestimmten Vermögenswert (z. B. eine Immobilie) zu halten und ihre Eigentümer vor finanziellen Risiken zu schützen. Im Zusammenhang mit Schweizer Immobilieninvestitionen ermöglichen SPVs mehreren Investoren, ihr Geld zusammenzulegen, um ein Gebäude oder eine Gruppe von Gebäuden zu kaufen. Jeder Investor besitzt einen Anteil an der Zweckgesellschaft und nicht an der Immobilie selbst.
SPVs werden so eingerichtet, dass das Immobilienvermögen von den anderen Vermögenswerten der Investoren getrennt ist. Das macht die Dinge klarer, erleichtert die Verwaltung und eröffnet Möglichkeiten für Teilinvestitionen in hochwertigen Stadtgebieten, die sonst unerreichbar wären.
SPVs ermöglichen es privaten oder institutionellen Anlegern wie Pensionsfonds und Family Offices, Kapital in gezielten Immobilienprojekten zu bündeln und gleichzeitig das Risiko zu isolieren, so dass Verbindlichkeiten innerhalb der SPV verbleiben und die Muttergesellschaft nicht beeinträchtigen. Führende Unternehmen wie Patrimonium verwalten SPVs, die Immobilienportfolios im Wert von über CHF 3,4 Milliarden in der ganzen Schweiz betreuen, während Helvetia SPV-ähnliche Vehikel betreibt, die mehr als CHF 1,1 Milliarden an Wohn- und Geschäftsimmobilien halten. Diese Strukturen machen Immobilieninvestitionen modularer und skalierbarer und ermöglichen es den Anlegern, ihre Mittel mit höherer Effizienz und Sicherheit in spezifische Projekte zu investieren. SPVs prägen zunehmend den Schweizer Immobilienmarkt, indem sie einen professionellen, risikogesteuerten Rahmen sowohl für Gross- als auch für Nischenimmobilieninvestitionen bieten.
Rechtliche Struktur von Schweizer Immobilien-SPVs
In der Schweiz werden SPVs in der Regel als eine der folgenden Formen gegründet:
- Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH/SARL) eignen sich gut für kleine Gruppen von Investoren.
- Aktiengesellschaften (AG/SA) eignen sich hervorragend für Crowdinvesting-Plattformen oder für Investitionen, die in einem Pool zusammengefasst werden.
Wichtige rechtliche Aspekte von Schweizer SPVs:
- Beschränkte Haftung
- Die Anleger haften in der Regel nur für den Betrag, den sie eingezahlt haben.
- Getrennte Buchführung
- Die Zweckgesellschaft führt ihre eigenen Finanzunterlagen, so dass alle Aktionäre sie einsehen können.
- Governance
Schweizer Direktoren (oder eine Schweizer Verwaltungsgesellschaft) sind für die Führung der Gesellschaft verantwortlich, so dass sie den lokalen Gesetzen und, für ausländische Investoren, dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) entspricht.
Die Struktur stellt sicher, dass sowohl inländische als auch ausländische Investoren legal an Immobiliengeschäften teilnehmen können - selbst in Gebieten, in denen der direkte Besitz von Immobilien beschränkt sein könnte.
Wie SPVs Schweizer Immobilieninvestitionen für alle zugänglicher machen
Zweckgesellschaften ermöglichen es Investoren, Immobilien zu kaufen, die für sie sonst zu teuer wären. Einige der wichtigsten Vorteile sind:
1. Weniger Geld benötigt
Investoren können über eine Zweckgesellschaft einen Anteil an einem Zürcher Mehrfamilienhaus im Wert von 5 Mio. CHF erwerben, anstatt das ganze Objekt zu kaufen. Dieser Ansatz erleichtert allen den Zugang zu hochwertigen Vermögenswerten und streut das finanzielle Risiko.
2. Vorteile der Miteigentümerschaft
Investoren in Zweckgesellschaften profitieren davon, dass sie Dinge gemeinsam besitzen:
- Gemeinsame Kosten für Wartung und Betrieb
- Professionelle Verwaltung von Immobilien
- Gemeinsame Entscheidungen über Upgrades und Leasingstrategien
- Exposition gegenüber mehreren Gebäuden möglich
SPVs ermöglichen es kleineren Anlegern, sich das Eigentum mit größeren institutionellen Anlegern zu teilen, so dass sie die gleichen Chancen auf Rendite haben.
3. Liquiditätsoptionen
Bei einigen Zweckgesellschaften können Sie mit Anteilen handeln oder diese zurückgeben, was Ihnen die Möglichkeit gibt, schneller an Liquidität zu gelangen, als Sie es als direkter Eigentümer einer Immobilie könnten. Crowd-Investing-Websites wie CapiWell erleichtern Anlegern den Kauf und Verkauf von SPV-Anteilen auf dem Sekundärmarkt. Auf diese Weise können Positionen geändert oder aufgelöst werden.
4. ESG und Renovierung aufeinander abstimmen
Zweckgesellschaften können Gelder für ESG-Projekte wie Renovierungen, Energieeffizienzsteigerungen oder Modernisierungen bündeln. Alle Investoren profitieren von höheren Immobilienwerten, attraktiveren Mietern und der Einhaltung der Schweizer Energiestandards.
Beispiele aus der Praxis
Zürich: Hochwertige Mehrfamilienhäuser
Eine Zweckgesellschaft kaufte ein Mehrfamilienhaus in Zürich West mit 20 Wohnungen, die an Mieter mit mittlerem und hohem Einkommen vermietet werden. Die Investoren kauften Anteile, je nachdem, wie viel Eigenkapital sie zur Verfügung hatten. Durch das Bruchteilseigentum können sie sich beteiligen, ohne sich direkt um die Verwaltung kümmern zu müssen. Die Gewinne aus den Mieteinnahmen werden alle drei Monate ausgezahlt, und jeder Aktionär profitiert von der Wertsteigerung der Wohnungen.
Genf: Eine Mischung aus Geschäfts- und Wohngebieten
Eine Zweckgesellschaft besitzt eine Immobilie in Genf, die sowohl Büros als auch Wohnungen umfasst. Die Investoren profitieren von verschiedenen Cashflow-Quellen: Die Wohnungsmieten sind stabil, während die Bürovermietungen das Potenzial für höhere Renditen haben. Die professionellen Verwalter der Zweckgesellschaft sorgen dafür, dass die Mieter zufrieden sind und dass das Unternehmen alle einschlägigen Vorschriften einhält.
Lausanne: SPV für Renovierung
Eine Zweckgesellschaft konzentriert sich auf den Erwerb und die Sanierung von älteren Gebäuden im Zentrum von Lausanne. Die Mittel werden für die Verbesserung der Außen- und Innenausstattung sowie der Energieeffizienz der Gebäude verwendet. Die Investoren teilen sich sowohl die Kosten als auch den Gewinn. Nach einer Renovierung steigen die Mietpreise und der Wert der Immobilie, was zeigt, wie SPVs zur Wertschöpfung eingesetzt werden können.
Risiken und Vorteile: Was zu beachten ist
Die Anleger sollten sich der Risiken bewusst sein, die mit Zweckgesellschaften verbunden sind, auch wenn sie viele Vorteile haben:
- Marktrisiko
Wirtschaftliche oder demografische Veränderungen können dazu führen, dass Immobilienwerte und Mieteinnahmen steigen oder fallen. - Liquiditätsbeschränkungen
Nicht alle Zweckgesellschaften verfügen über Aktien, die leicht gehandelt werden können; einige müssen unter Umständen mehrere Jahre lang gehalten werden. - Management Risiko
Die Rendite hängt davon ab, wie gut die Vermietung, die Instandhaltung und die ESG-Upgrades von Fachleuten verwaltet werden. - Rechtliche und steuerliche Fragen
Anleger müssen über das Schweizer Gesellschaftsrecht und die kantonalen Steuern Bescheid wissen und wissen, was es für sie bedeutet, Aktien eines Unternehmens in einem anderen Land zu besitzen.
Diese Risiken werden durch mögliche Vorteile ausgeglichen:
- Zugang zu hochwertigen Schweizer Stadtgütern
- Kostenteilung
- Kapitalzuwachs
- Diversifizierung des Portfolios
- Niedrigere Einstiegskosten
SPVs und die Zukunft von Investitionen in Schweizer Immobilien
Das SPV-Modell entspricht den neuen Trends bei Schweizer Immobilieninvestitionen:
- Wachstum des Fraktionsbesitzes
Mehr Anleger können nun Anteile an Immobilien in Zürich, Genf, Basel und Lausanne erwerben. - ESG-Fokus
Mit kollektivem Kapital können umweltfreundliche Modernisierungen finanziert werden, wie z. B. energieeffiziente Nachrüstungen, umweltfreundliche Bauprojekte und klimaschonende Modernisierungen. - Crowd-Investing
Über Plattformen wie CapiWell können Kleinanleger ihr Geld bündeln und Immobilien kaufen, die genauso gut sind wie die von institutionellen Anlegern. - Einhaltung von Vorschriften
SPVs ermöglichen ausländisches Eigentum, ohne die Regeln zu verletzen (Lex Koller und lokale kantonale Regeln)
Investoren, die wissen, wie SPV-Strukturen funktionieren, können hochwertige Schweizer Immobilien kaufen, ohne ganze Liegenschaften bezahlen und verwalten zu müssen.
Mitnahmemöglichkeit
SPVs verändern die Art und Weise, wie Menschen Schweizer Immobilien kaufen können. SPVs machen Investitionen in Zürich, Genf, Basel und Lausanne zugänglicher, indem sie Ressourcen bündeln, Kosten teilen und den Besitz eines Bruchteils an einer oder mehreren Immobilien ermöglichen. Investoren erhalten Zugang zu qualitativ hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien, können von Aufwertungen nach ESG-Standards profitieren und erhalten ein professionelles Management - und das alles bei geringerem Eigenrisiko.
SPVs sind ein effizienter, legaler und immer beliebter werdender Weg für Investoren, Zugang zu hochwertigen Immobilien zu erhalten, ohne ein ganzes Gebäude kaufen zu müssen. In Verbindung mit Crowdinvesting-Websites wie CapiWell bieten SPVs eine klare, einfache Möglichkeit, sich an den begehrtesten Immobilienmärkten der Schweiz zu beteiligen.
