Mehr als ein Drittel der Schweizer Häuser wurde vor 1980 gebaut. Die heutigen Energieeffizienzstandards wurden damals noch nicht entwickelt. Da die Klimavorschriften strenger werden und die Mieter sich der Bedeutung der Nachhaltigkeit stärker bewusst werden, sind energieeffiziente Renovierungen und Modernisierungen, die sich auf ökologische, soziale und Governance-Aspekte (ESG) konzentrieren, von “nice to have” zu einer “strategischen Notwendigkeit” geworden.”
Dieser Wandel schafft sowohl Herausforderungen als auch Chancen für Immobilienbesitzer und -investoren, insbesondere in Städten wie Zürich, Genf, Basel und Lausanne. An diesen Standorten ist das Angebot an Wohnraum begrenzt und die Nachfrage nach modernen, effizienten Immobilien steigt.
Die Nachrüstung dieser Immobilien mit energieeffizienten Heizsystemen, besserer Isolierung und nachhaltigen Materialien könnte den Energieverbrauch um bis zu 40% senken und gleichzeitig die Kohlenstoffemissionen erheblich reduzieren. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf ESG-Modernisierungen, da diese nicht nur die Umweltleistung verbessern, sondern auch den Immobilienwert steigern, Mieter anziehen und die Einhaltung der sich entwickelnden Schweizer Vorschriften gewährleisten. Mit einem geschätzten Renovierungspotenzial von über 50 Milliarden CHF im ganzen Land ist die Modernisierung alter Gebäude sowohl eine finanzielle Chance als auch ein entscheidender Schritt in Richtung einer umweltfreundlicheren, widerstandsfähigeren bebauten Umwelt.
In diesem Artikel wird erörtert, wie ESG-Renovierungen in der Schweiz einen Mehrwert schaffen können, welche Modernisierungen den größten finanziellen Effekt haben und warum nachhaltige Sanierungen heute sowohl für die Einhaltung von Vorschriften als auch für die Rendite von Investoren wichtig sind.
Warum die alten Gebäude der Schweiz ESG-Sanierungen brauchen
Die schlechte Energieeffizienz älterer Schweizer Gebäude ist eines der größten finanziellen Risiken für deren Eigentümer. Viele alte Gebäude verfügen über veraltete Heizungssysteme, sind schlecht isoliert und entsprechen im Allgemeinen nicht den Zielen des Landes zur Verringerung der Kohlenstoffemissionen.
Eine unrenovierte Schweizer Immobilie ist nicht nur für Mieter weniger attraktiv, sondern auch mit höheren Betriebskosten verbunden und birgt das Risiko von Bußgeldern durch die Behörden. Daher ist die Renovierung einer Immobilie ein Schritt, um ihren langfristigen Wert zu schützen.
Hauptgründe für ESG-Upgrades:
Regulatorischer Druck.
Die Behörden verstärken ihre Anstrengungen, um die Ziele der Schweizer Klimastrategie 2050 zu erreichen. Die Kantone führen Vorschriften über den Verbrauch fossiler Brennstoffe, Kohlenstoffemissionen und die Leistung von Gebäuden ein. Eigentümer, die ihre Gebäude nicht aufrüsten, riskieren:- mehr Steuern auf Energie
- Geldstrafen oder der Zwang zum Systemwechsel
- geringere Förderungswürdigkeit bei Hypotheken
- Überalterung der Anlagen in einigen Kantonen
Erwartungen des Mieters.
Mieter suchen zunehmend nach komfortablen, energieeffizienten und umweltfreundlichen Wohnmöglichkeiten, insbesondere in Zürich, Genf und Lausanne.Finanzielle Anreize und Subventionen.
Bundes- und Landesprogramme übernehmen einen Teil der Kosten für die energieeffizientere Gestaltung von Häusern. Investoren, die schnell handeln, können diese Subventionen nutzen, um höhere Renditen zu erzielen.Wachsendes Interesse der Anleger an ESG-konformen Anlagen.
Institutionelle und private Anleger streben zunehmend danach, ihre Portfolios nach ESG-Grundsätzen zu gestalten. Die Nachfrage nach renovierten Immobilien nimmt zu.
Wie die ESG-Renovierung den Wert einer Immobilie steigert
Die energetische Modernisierung eines Gebäudes sorgt für eine geringere Belastung der Umwelt und spart langfristig Geld. Hier ist der Grund dafür:
1. Mehr Mietinteresse und weniger Leerstände
Vor allem in Zürich, Basel und Lausanne zahlen Mieterinnen und Mieter mehr für modern gedämmte Wohnungen, Wärmepumpenanlagen, dreifach verglaste Fenster und Solaranlagen.
Für die Mieter bedeuten diese Upgrades:
- niedrigere Energierechnungen
- mehr Komfort
- ein langfristig stabiles Lebensumfeld
In Städten, in denen die Leerstandsquote bei etwa 1% liegt, verschaffen ESG-Upgrades den Vermietern oft den nötigen Vorsprung, um ihre Belegungsquote nahe bei 100% zu halten und die Fluktuation zu senken.
2. Höherer Wert auf dem Markt
In Bezug auf die langfristige Wertentwicklung schneiden renovierte Schweizer Immobilien fast immer besser ab als nicht renovierte. Käufer, insbesondere institutionelle Käufer, sind immer weniger bereit, Objekte zu kaufen, die sofort renoviert werden müssen.
Ein Gebäude, an dem energieeffiziente Verbesserungen vorgenommen wurden, ist in der Regel ein solches:
- wertvoller
- leichter zu finanzieren oder zu refinanzieren
In Zürich und Genf wurden renovierte Mehrfamilienhäuser für 10 bis 25 Prozent mehr verkauft als ähnliche Gebäude, die nicht saniert wurden.
3. Niedrigere Wartungskosten
Unmodernisierte Gebäude verursachen hohe Heizkosten, verschwenden viel Wasser und benötigen eine teure Wartung. ESG-Modernisierungen senken die Betriebskosten, zum Beispiel durch:
- Wärmepumpen effizienter machen
- Isolierung effektiver machen
- Einführung intelligenter Gebäudemanagementsysteme
- Integration der erneuerbaren Energien
Geringere Betriebskosten führen zu höheren Nettorenditen, insbesondere bei Zweckgesellschaften (SPVs) und gepoolten Investitionsstrukturen, die die Mieteinnahmen teilen.
4. Langfristige Einhaltung
Die schweizerischen Bauvorschriften werden immer strenger, und Eigentümer, die keine Reparaturen vornehmen, müssen damit rechnen:
- verpflichtet sein, Heizungsanlagen zu ersetzen
- langfristige Mietgenehmigungen annullieren lassen
- die Möglichkeit, ihre Immobilien zu vermieten, gänzlich verlieren
Investoren, die schnell handeln, vermeiden diese Risiken und sind auf die nächste Runde von Vorschriften vorbereitet.
Welches sind die wertvollsten ESG-Upgrades?
Nicht alle Renovierungen bringen die gleiche Investitionsrendite. Auf dem klimabewussten Markt in der Schweiz haben einige Arten von Sanierungen die besten finanziellen und ökologischen Ergebnisse:
- Energieeffiziente Renovierungen
Die wichtigste Maßnahme ist die Umstellung auf ein Wärmepumpensystem anstelle eines Öl- oder Gasheizkessels. Wärmepumpen senken den Kohlendioxidausstoß und die Energiekosten erheblich. Immer mehr Kantone verlangen von Immobilienbesitzern, dass sie von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energien umsteigen. - Dämmung von Dächern, Fassaden und Kellern
Eine bessere Isolierung kann den Energieverbrauch um 20% bis 40% senken. Außerdem werden die Wohnungen dadurch komfortabler und leiser. Dreifach verglaste Fenster sind ein einfaches, aber wirkungsvolles Upgrade. Neue Fenster halten die Wärme besser im Haus und erhöhen die Zufriedenheit der Mieter. - Solarmodule und Photovoltaikanlagen
Solarenergie macht Gebäude unabhängiger von Energieversorgern und gibt ihnen mehr Freiheit. Viele moderne (oder modernisierte) Schweizer Gebäude produzieren heute mehr Energie als sie benötigen. - Intelligente Gebäudemanagement-Technologie
Energiemonitore, automatische Heizungssteuerungen und Verbrauchsanalysen sorgen dafür, dass alles besser und übersichtlicher funktioniert.
Gebäude mit begrünten Dächern und besserem Wassermanagement halten länger und erhalten höhere Nachhaltigkeitsbewertungen. Sie sorgen auch dafür, dass Städte weniger heiß werden und die Umwelt weniger belastet wird.
Wenn sich mehrere Investoren die Kosten und den Nutzen dieser Modernisierungen teilen, z. B. über eine Zweckgesellschaft, ist die Rendite der Investition höher.
Warum Mieter umweltfreundlichen Wohnraum bevorzugen
Die Präferenzen der Mieter ändern sich in Zürich, Genf, Basel und Lausanne auf klare und messbare Weise. Jüngere Mieter und Berufstätige suchen sowohl aus Kosten- als auch aus Lifestyle-Gründen nach Wohnungen, die weniger Energie verbrauchen.
- günstigere Heizkostenrechnungen
- besserer Komfort und Stabilität des Raumklimas
- Ästhetik
- persönliche Werte (Umweltbewusstsein)
- gesundheitliche Belange (wie bessere Luftqualität)
Auf den umkämpften Schweizer Mietmärkten führen ESG-Renovierungen oft zu kürzeren Leerstandszeiten und zu langfristigen, ununterbrochenen Mietverträgen.
Wie sich ESG-Renovierungen auf die Kapitalrendite auswirken
Aus Anlegersicht wirken sich ESG-Retrofits auf verschiedene Weise auf die Rendite aus, die sich messen lässt:
Höhere Mietrenditen
Für modernisierte Wohnungen können höhere Mieten verlangt werden. Die Mieter sind bereit, für Komfort und Effizienz mehr zu bezahlen, vor allem in den zentralen Bezirken von Zürich, Genf und Lausanne.Geringere Investitionsausgaben im Laufe der Zeit
Neue Systeme wie Wärmepumpen und Sonnenkollektoren senken die Kosten für künftige Wartungsarbeiten. Der Cashflow und die langfristigen Erträge bleiben stabil.Bessere Ausstiegswerte
Käufer, die stabile, zukunftssichere Vermögenswerte suchen, werden von renovierten Häusern angezogen. Durch ESG-Maßnahmen lassen sich Immobilien leichter verkaufen und Transaktionen beschleunigen.Geringeres Risiko von Geldbußen
Die Investoren schützen sich vor teuren Problemen bei der Einhaltung der Vorschriften, indem sie aktuelle und künftige Energiestandards erfüllen.Förderfähigkeit von Subventionen
Staatliche Anreize senken die Kosten für Modernisierungen. Dieses “Gratis-Geld” erhöht die Investitionsrendite für private Investoren und Zweckgesellschaften.
Potenzial für ESG-Renovierungen nach Städten
Zürich
Viele der Zürcher Häuser wurden vor 1980 gebaut und benötigen eine neue Isolierung und Heizungsanlage. Die Stadt arbeitet hart daran, ihre Klimaziele zu erreichen. Daher haben ESG-Sanierungen oberste Priorität, um die Anlagen langfristig zu sichern.
Basel
Das überfüllte Stadtgebiet von Basel macht es einfach, die Solarenergie und die Isolierung zu verbessern. ESG-Upgrades sind aufgrund der strengen Umweltpolitik der Stadt sehr wichtig.
Genf
In Genf herrscht ein langfristiger Wohnungsmangel und es gelten strenge Umweltvorschriften. Energieeffiziente Wohnungen sind teurer, und die kantonalen Anreize helfen bei nachhaltigen Nachrüstungen.
Lausanne
Junge Leute, die nach Lausanne ziehen, legen in der Regel Wert auf Nachhaltigkeit. Auf dem Mietmarkt schneiden Wohnungen mit Wärmepumpen, Sonnenkollektoren und moderner Isolierung sehr gut ab.
ESG-Renovierungen und Immobilien-SPVs
Schweizer Immobilien-SPVs, zu denen Plattformen wie CapiWell den Zugang erleichtern, ermöglichen Investoren:
- Geld zusammenlegen
- die Kosten für die Renovierung zu teilen
- operationelle Risiken zu verteilen
- Vermögenswerte mit institutioneller Bonität besitzen, ohne Barmittel in institutioneller Höhe zu investieren
- Beteiligung an der Wertsteigerung des Basiswerts
Anteile an Zweckgesellschaften, die typischerweise ESG-bewertete Gebäude besitzen:
- höhere Nettoausschüttungserträge zu erzielen
- auf dem Sekundärmarkt mit einem Aufschlag gehandelt werden
- ein geringeres Risiko langfristiger betrieblicher Probleme bergen
Durch die Einhaltung der ESG-Vorgaben entsprechen SPVs auch den neuen EU-Taxonomiestandards, was sie für künftige Käufer und institutionelle Co-Investoren attraktiver macht.
Die Regeln: Warum ESG-Compliance nicht mehr optional ist
Die Schweizer Kantone wollen durch eine Verschärfung der Energieeffizienznormen aus dem Heizen mit fossilen Brennstoffen aussteigen. Die Nichteinhaltung kann zu Konsequenzen führen:
- erforderliche Nachrüstungen (z. B. wenn eine ältere Heizungsanlage nicht mehr zulässig ist)
- Grenzen für Mieterhöhungen
- niedrigere langfristige Werte
Eigentümer von Immobilien mit modernen Energiesystemen können Geldbußen vermeiden und sind in der Lage, die Vorschriften bis 2030 und darüber hinaus einzuhalten.
Fazit: Die Zukunft der Schweizer Immobilienbranche ist ESG-konform
Eine energetische Modernisierung ist heute nicht nur für die Umwelt, sondern auch für die Gewinne der Investoren das Richtige. ESG-konforme Immobilien sind:
- attraktiver für Mieter
- auf lange Sicht wertvoller
- ein geringeres Risiko für Betrieb und Eigentum in der Zukunft
Die Schweiz hat sich ehrgeizige Klimaziele gesetzt, und die Behörden in Zürich, Genf, Basel und Lausanne räumen dem nachhaltigen Wohnungsbau eine hohe Priorität ein. Infolgedessen sind ESG-Sanierungen jetzt der Schlüssel zur Erschließung langfristiger Werte im alternden Wohnungsbestand des Landes - und zum Schutz der Schweizer Immobilienportfolios in den kommenden Jahrzehnten.
