Vier wichtige Sektoren, die die Widerstandsfähigkeit des Schweizer Immobilienmarktes stärken

Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2025 wird von Kräften geprägt, die unabhängig von kurzfristigen Schwankungen wirken. Während das globale Umfeld weiterhin unsicher ist, stützen inländische Trends weiterhin eine anhaltende Nachfrage in bestimmten Segmenten. Laut dem von KPMG im Jahr 2025 veröffentlichten Swiss Real Estate Sentiment Index weisen Wohn- und Logistikimmobilien die stärksten Preisprognosen unter den Marktteilnehmern auf, während traditionelle Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiterhin unter Druck stehen. Diese Ergebnisse weisen auf die Bedeutung struktureller Treiber gegenüber zyklischen Dynamiken hin. In der Schweiz kommen diese Treiber am deutlichsten in den vier L-Sektoren zum Tragen: Wohnen, Logistik, Leichtindustrie und Life Sciences. Ihre Attraktivität beruht auf dem Bevölkerungswachstum, der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken, starken Wissenschafts- und Industrieclustern und einer diversifizierten KMU-Wirtschaft. Für Investoren und Kreditnehmer, die auf diesem Markt aktiv sind, ist es unerlässlich, die regionalen und wirtschaftlichen Grundlagen dieser Segmente zu verstehen.

Wohnen: Strukturelle Unterversorgung und Bevölkerungswachstum stärken die Nachfrage

Wohnimmobilien bleiben aufgrund der anhaltenden Nachfrage und des begrenzten Angebots das widerstandsfähigste Segment. Das Bevölkerungswachstum in den Schweizer Grossstädten hält unvermindert an. Das Bundesamt für Statistik berichtet, dass Zürich, Genf, Lausanne und Basel in den letzten zehn Jahren einen konstanten Anstieg der Einwohnerzahlen verzeichnet haben. Allein die Bevölkerung von Zürich ist in zehn Jahren um mehr als 10 Prozent gewachsen, und Prognosen deuten auf ein anhaltendes Wachstum bis 2035 hin. Die Haushaltsbildung verstärkt diesen Trend. Rund 36 Prozent der Schweizer Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und dieser Anteil steigt mit der Alterung der Bevölkerung und der zunehmenden Zahl jüngerer Menschen, die sich für ein unabhängiges Leben entscheiden.

Das Angebot reagiert jedoch nur langsam. Die nationale Leerstandsquote liegt seit mehreren Jahren unter 1,2 Prozent, in Zürich waren es 2024 sogar weniger als 0,6 Prozent. Die Planungsprozesse haben sich aufgrund regulatorischer Anforderungen verlängert, die Verfügbarkeit von Grundstücken ist weiterhin begrenzt und die Baukosten bleiben hoch. Die Immospektive von PwC aus dem Jahr 2025 stellt fest, dass die Angebotsmieten für neue Mietverträge im Jahresvergleich landesweit um 3,6 Prozent gestiegen sind, in Zürich sogar um über 6 Prozent. Diese Entwicklungen spiegeln eher ein strukturelles Ungleichgewicht als eine vorübergehende Knappheit wider. Sie erklären auch, warum Investoren weiterhin Wohnimmobilien den Vorzug geben. Die Stimmungsumfrage von KPMG zeigt, dass die Mehrheit der Marktteilnehmer bei einer Investition von 100 Millionen CHF den größten Teil in Wohnimmobilien anlegen würde, da diese ein zuverlässiges Ertragsprofil und ein historisch geringes Leerstandsrisiko aufweisen.

Logistik: Die Lage der Schweiz stärkt ihre Rolle im europäischen Vertrieb

Logistikimmobilien zeigen eine ähnliche Widerstandsfähigkeit. Die Schweiz liegt an der Schnittstelle wichtiger europäischer Handelskorridore, die Deutschland, Frankreich und Italien verbinden. Diese strategische Lage wird durch eine effiziente Verkehrsinfrastruktur und stabile rechtliche Rahmenbedingungen weiter gestärkt. Regionen wie Basel, Zürich und das Mittelland profitieren von dieser geografischen Lage. Das Basler Rheinhafensystem und die Nähe zur deutschen und französischen Grenze machen Basel zum aktivsten Logistik-Gateway der Schweiz. Das Zürcher Limmattal und das Gebiet zwischen Spreitenbach und Dietikon haben sich aufgrund der Autobahnanbindung und einer dichten Verbraucherbasis zu wichtigen Distributionszonen entwickelt.

Die globalen Lieferketten haben in den letzten Jahren eine erhebliche Umstrukturierung erfahren. Unternehmen in ganz Europa haben versucht, ihre Widerstandsfähigkeit zu erhöhen, indem sie ihre Lagerhäuser näher an den Endmärkten angesiedelt haben. Die Schweiz profitiert von diesem Trend, da sie vorhersehbare Bedingungen und eine gute Anbindung bietet. Die Schweizerische Post meldet weiterhin Paketvolumina, die weit über dem Niveau von vor 2020 liegen, was eine anhaltende Veränderung im Verbraucherverhalten deutlich macht. Die Preisprognosen von KPMG für Logistikimmobilien für das Jahr 2025 bestätigen das Vertrauen des Marktes in gut gelegene Objekte. Investoren betrachten die Logistik als ein Segment mit anhaltender Relevanz, das sowohl durch den Binnenkonsum als auch durch die Rolle des Landes im grenzüberschreitenden Vertrieb gestützt wird.

Leichtindustrie: Die KMU-Wirtschaft der Schweiz treibt die Nachfrage nach anpassungsfähigen Flächen voran

Leichte Industrieimmobilien spielen eine entscheidende Rolle für die von KMU geprägte Wirtschaft der Schweiz. Laut Bundesamt für Statistik machen KMU mehr als 99 Prozent aller registrierten Schweizer Unternehmen aus. Viele dieser Firmen sind in Spezialbereichen wie Feinmechanik, Medizintechnik, Robotik, fortschrittliche Werkstoffe und Prototypenbau tätig. Ihre Aktivitäten erfordern flexible, mitteltechnologische Produktionsanlagen, die eine zuverlässige Versorgungsinfrastruktur bieten und eine Neukonfiguration im Zuge der Weiterentwicklung der Produktion ermöglichen.

Das Angebot ist begrenzt, was die Stärke des Segments noch verstärkt. Industrieflächen in der Nähe von Ballungsgebieten sind aufgrund konkurrierender Nutzungen und restriktiver Bebauungsvorschriften rar. Das schränkt neue Entwicklungen ein und sorgt dafür, dass bestehende Objekte hohe Auslastungsraten behalten. Die Metropolregion Zürich zeigt diesen Effekt besonders gut. Ingenieur- und Medizintechnikunternehmen im Glattal und in Winterthur sind auf flexible Leichtindustrieimmobilien angewiesen. Die ETH Zürich und die Universität Zürich sorgen für einen stetigen Zustrom qualifizierter Arbeitskräfte, was die lokale Nachfrage stärkt.

Die Nordwestschweiz weist ein ähnliches Muster auf. Die Gebiete um Pratteln und Liestal versorgen Zulieferer der Pharma- und Chemieindustrie in Basel. Diese Standorte profitieren von der Nähe zu Forschungseinrichtungen und grenzüberschreitenden Verkehrsverbindungen. In der Ostschweiz beherbergen St. Gallen und Thurgau Maschinen-, Textil- und Automatisierungsunternehmen, die Produktionsflächen mit spezifischen technischen Anforderungen benötigen. Diese regionalen Stärken erklären, warum institutionelle Anleger Leichtindustrieanlagen zunehmend als zuverlässige Komponenten langfristiger Strategien betrachten.

Biowissenschaften: Wissenschaftliche Exzellenz prägt spezialisierte Immobilienmärkte

Der Life-Sciences-Sektor der Schweiz bleibt einer der stärksten wirtschaftlichen Pfeiler des Landes. Globale akademische Rankings zeigen, dass 43 der 100 weltweit führenden Life-Sciences-Universitäten in Europa angesiedelt sind, wobei die Schweiz mehrere Institutionen beherbergt, die in dieser Rangliste ganz oben stehen. Die ETH Zürich, die Universität Basel, die Universität Zürich und die EPFL sind Ankerpunkte der nationalen Forschungsaktivitäten und unterhalten enge Beziehungen zur Pharma-, Biotech- und Medizintechnikindustrie.

Die Region Basel veranschaulicht die Auswirkungen dieses Ökosystems. In Basel-Stadt sind zwei große globale Pharmaunternehmen und ein dichtes Netzwerk von Biotech-Firmen ansässig. Diese Konzentration führt zu einer anhaltenden Nachfrage nach laborfertigen Gebäuden, Forschungseinrichtungen und spezialisierten Produktionsstätten. Das Angebot ist jedoch aufgrund strenger Bauvorschriften und der Knappheit geeigneter Grundstücke in der Nähe von Forschungseinrichtungen begrenzt. Die Leerstandsquoten dieser Spezialimmobilien gehören weiterhin zu den niedrigsten in der Schweiz.

Zürich hat seine Rolle in den Gesundheitswissenschaften und der computergestützten Biologie ausgebaut. Die Stadtteile rund um den Campus Irchel und Schlieren haben sich zu anerkannten Forschungsclustern entwickelt, die Start-ups und etablierte Unternehmen anziehen. Neue Unternehmen aus den Bereichen Medizintechnik und digitale Gesundheit suchen die Nähe zu akademischen Einrichtungen und Krankenhäusern und sind auf Immobilien angewiesen, die Labor- und Büroflächen in einem einzigen Gebäude vereinen. In der Region um den Genfer See sorgen die EPFL in Lausanne und die Forschungseinrichtungen in Genf für eine ähnliche Nachfrage. Aufgrund der Kombination aus wissenschaftlicher Aktivität und begrenzten Entwicklungsmöglichkeiten herrscht in diesen Städten nach wie vor ein Mangel an Laboreinrichtungen.

Regionale Verteilung: Wie die vier L-Sektoren die Immobilienlandschaft der Schweiz prägen

Die vier L-Sektoren verdeutlichen die unterschiedlichen regionalen Stärken. Zürich veranschaulicht das Zusammenspiel zwischen demografischer Dynamik, Beschäftigungsmöglichkeiten und wissensbasierten Branchen. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, Logistikfunktionen expandieren entlang des Limmattal und Unternehmen der Leichtindustrie sind auf den Zugang zu technischen Fachkräften angewiesen. Forschungsaktivitäten rund um die ETH Zürich und die Universität Zürich sorgen weiterhin für eine Nachfrage nach spezialisierten Gewerbeflächen.

Basel ist der bedeutendste Standort für Biowissenschaften in der Schweiz. Die Präsenz multinationaler Unternehmen, Forschungseinrichtungen und hochspezialisierter Zulieferer sorgt für eine starke Nachfrage nach Labor- und Produktionsflächen. Die Lage Basels im Dreiländereck verstärkt zudem seine logistische Bedeutung. Kurze Transportwege nach Deutschland und Frankreich begünstigen den Transport von Biowissenschaftsprodukten und unterstützen die Vertriebsaktivitäten.

Genf und Lausanne vereinen internationale Organisationen mit starken akademischen Einrichtungen. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken und der anhaltenden Zuwanderung stabil. Forschungsbereiche mit Schwerpunkt auf Biotechnologie, Onkologie und Ingenieurwesen ziehen Unternehmen an, die flexible Labor- und Büroflächen benötigen. Der Mangel an geeigneten Standorten sorgt für einen anhaltenden Aufwärtsdruck auf spezialisierte Immobilien.

Das zentrale Plateau, zu dem Kantone wie Aargau, Solothurn und Zug gehören, spielt eine wichtige Rolle für die Logistik und die Leichtindustrie. Diese Regionen bieten eine gute Anbindung an die wichtigsten Ballungsräume des Landes und an die europäischen Verkehrsnetze. Die Ostschweiz mit Zentren wie St. Gallen und Thurgau unterstützt Industrien, die auf flexible Produktionsflächen und regionale Arbeitsmärkte angewiesen sind. Im Tessin beeinflusst die Nord-Süd-Achse durch den Gotthardkorridor die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen für den Schweizer und den italienischen Markt.

In diesen Regionen spiegeln die vier L-Sektoren eher wirtschaftliche Fundamentaldaten als zyklische Trends wider. Ihre Entwicklung ist eng mit der lokalen Industrie, Forschungsnetzwerken, Arbeitsmärkten und der Verkehrsinfrastruktur verbunden.

Die vier L-Sektoren als Blickwinkel auf die Widerstandsfähigkeit des Schweizer Immobilienmarktes

Die unter den vier L zusammengefassten Sektoren zeigen, wie der Immobilienmarkt der Schweiz in langfristigen strukturellen Kräften verankert ist. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch demografische Entwicklungen und die Knappheit an Bauland gestützt. Die Logistikbranche profitiert von der zentralen Lage des Landes in Europa und der Neuordnung der Lieferketten. Die Leichtindustrie spiegelt die Breite der KMU-Wirtschaft wider. Der Immobilienmarkt im Bereich Life Sciences wird von Forschungseinrichtungen von Weltklasse und einer global wettbewerbsfähigen Pharmaindustrie geprägt. Diese Eigenschaften schaffen ein Umfeld, in dem das Leerstandsrisiko gering bleibt, die Cashflows stabil sind und die Relevanz der Vermögenswerte über einen längeren Zeitraum bestehen bleibt. Für Investoren und Kreditnehmer, die in der Schweiz tätig sind, definieren diese strukturellen Eigenschaften die Bereiche, in denen der Markt weiterhin Widerstandsfähigkeit zeigt.