Crowdinvesting gewinnt an Bedeutung, da der Zugang zu Schweizer Immobilien schwieriger geworden ist

Der Schweizer Immobilienmarkt gilt seit langem als stabiler Markt, der sich durch eine konstante Nachfrage, geringe Leerstandsquoten und eine geringe Abhängigkeit von der Volatilität der europäischen Märkte auszeichnet. Doch der Zugang zu diesem Markt ist zunehmend eingeschränkt. Die Immobilienpreise sind seit mehr als zwei Jahrzehnten stetig gestiegen, die Kreditvergabestandards der Banken sind strenger als in der Vergangenheit und die Kapitalanforderungen sowohl für den Kauf als auch für die Renovierung sind gestiegen. Laut UBS können sich heute nur noch 15 Prozent der Schweizer Haushalte den Kauf eines Eigenheims leisten. Vor zwanzig Jahren lag dieser Anteil noch bei 60 Prozent. Der strukturelle Wandel in der Erschwinglichkeit ist trotz günstiger Zinsen eingetreten und hat die Art und Weise verändert, wie sowohl Investoren als auch Immobilienbesitzer auf dem Markt agieren. Da sich die traditionellen Wege zum Eigentum verengen, gewinnen alternative Formen der Beteiligung an Bedeutung. Unter ihnen hat sich Crowdfunding von einem Nischenkonzept zu einem funktionierenden Mechanismus entwickelt, der auf die spezifischen Schweizer Marktbedingungen reagiert.

Wenn Eigentum die Ausnahme ist

Der Rückgang der Wohneigentumsquote ist kein vorübergehendes Phänomen. Die Wohneigentumsquote in der Schweiz liegt nach wie vor bei 36 Prozent und ist damit eine der niedrigsten in Europa. In städtischen Zentren wie Zürich, Genf und Lausanne ist die Quote aufgrund der hohen Grundstückspreise, des begrenzten Angebots und der strengen Bauplanung noch niedriger. Das Bundesamt für Statistik berichtet, dass das Bevölkerungswachstum in diesen Regionen anhält, angetrieben durch Migration, demografische Alterung und die Zunahme von Einpersonenhaushalten, die heute mehr als ein Drittel aller Haushalte ausmachen. Diese Entwicklungen üben Druck auf den Wohnungsmarkt aus. Die Leerstandsquote liegt bundesweit unter 1,2 Prozent und in den Ballungsräumen deutlich darunter.

Gleichzeitig wenden die Banken strenge Regeln für die Erschwinglichkeit an. Die Käufer müssen nachweisen, dass sie die Hypothek bei einem theoretischen Zinssatz von fünf Prozent tragen können, unabhängig von den tatsächlichen Zinssätzen. Die im Rahmen der Energiestrategie 2050 auferlegten Sanierungs- und Energiestandards erhöhen den Kapitalbedarf der Immobilienbesitzer zusätzlich. Dies hat zur Folge, dass viele Haushalte kein ausreichendes Eigenkapital aufbauen können, während bestehende Eigentümer mit einem erheblichen Finanzierungsbedarf konfrontiert sind, wenn die Gebäude Sanierungszyklen erreichen. Diese Kombination aus steigenden Kosten und begrenzter Flexibilität bei der Kreditvergabe erklärt, warum der Zugang zu Immobilien strukturell eingeschränkt ist.

Warum Crowdinvesting (Kofinanzierung) jetzt aufkommt

Vor diesem Hintergrund hat sich das Crowdfunding als praktische Antwort und nicht als spekulative Alternative erwiesen. Es senkt die Kapitalschwelle für die Teilnahme am Schweizer Immobilienmarkt, indem es Investoren ermöglicht, Teileigentum zu erwerben oder bestimmte Projekte zu finanzieren. Das Modell entspricht eher einer wirtschaftlichen Logik als einer technologischen Neuheit. Die Investoren werden zu im Grundbuch eingetragenen Miteigentümern oder zu Kreditgebern für ein bestimmtes Projekt mit klaren Sicherheiten. Die Immobilieneigentümer erhalten eigenkapitalähnliches Kapital, das es ihnen ermöglicht, Immobilien zu refinanzieren, zu renovieren oder zu halten, die sonst verkauft werden müssten.

Dieser Ansatz passt gut zum knappen Marktangebot in der Schweiz. Hochwertige Immobilien sind nur selten zum direkten Kauf verfügbar, und die, die es gibt, erfordern oft einen hohen Eigenkapitaleinsatz. Crowdinvesting durchbricht diese Schwellen, indem es eine Beteiligung in kleineren Schritten ermöglicht, ohne dass das Objekt dem privaten Markt entzogen wird. Gleichzeitig spiegelt der Mechanismus langjährige Schweizer Traditionen wie genossenschaftliches Eigentum und kollektive Investitionen in Sachwerte wider. Was sich ändert, ist der Umfang und die Zugänglichkeit.

Was Investoren motiviert

Crowdinvesting ist für Anleger aus mehreren Gründen interessant, die mit den Merkmalen des Schweizer Marktes zusammenhängen. Direkte Immobilien haben in der Vergangenheit eine geringe Korrelation mit Aktien und Anleihen gezeigt, was die Diversifizierung fördert. Die Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien sind seit Jahrzehnten stabil, was auf das demografische Wachstum und die anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen zurückzuführen ist. Diese Merkmale sind nach wie vor intakt und für die Entscheidungsfindung der Anleger von zentraler Bedeutung.

Darüber hinaus ermöglicht Crowdfunding den Zugang zu Segmenten und Regionen, die sonst unerreichbar wären. Ein einzelner Anleger kann vielleicht kein Mehrfamilienhaus in Zürich oder Genf erwerben, aber durch eine Teilbeteiligung ist es möglich, an den dort erzielten Mieteinnahmen teilzuhaben. Auch die Diversifikation erhöht sich, da die Anleger ihr Kapital auf verschiedene Objekte, Standorte und Mieterstrukturen verteilen können. Das Leerstandsrisiko wird beispielsweise geringer, wenn die Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten statt aus einer stammen. Darüber hinaus enthalten viele Crowdfunding-Strukturen Eigenkapitalpuffer oder spezielle Sicherheitenvereinbarungen, die einen zusätzlichen Schutz für kleinere Investoren bieten.

Die breitere Attraktivität ergibt sich aus der Möglichkeit, eine maßgeschneiderte Allokation zu erstellen. Die Anleger können risikoärmere Engagements wie Einkommensströme aus Wohnimmobilien mit renditestärkeren Projektfinanzierungen in den Bereichen Entwicklung, Renovierung oder Refinanzierung kombinieren. Das Ergebnis ist ein Allokationsprofil, das dem eines Direktanlegers ähnelt, aber eine größere Flexibilität in Bezug auf Kapital und Risiko bietet.

Warum Immobilienbesitzer alternative Finanzierungen suchen

Immobilienbesitzer stehen vor anderen Herausforderungen. Die Verschärfung der Kreditbedingungen im Rahmen von Basel III und der nationalen Hypothekenrichtlinien hat die Flexibilität der traditionellen Banken eingeschränkt. Eigentümer älterer Gebäude haben oft einen erheblichen Kapitalbedarf für energetische Sanierungen, Fassadenaufwertungen oder technische Erneuerungen. Ein Verkauf der Immobilie ist manchmal aufgrund der steuerlichen Auswirkungen auf den Wertzuwachs oder aus langfristigen strategischen Überlegungen nicht wünschenswert. Crowdinvesting kann eine Teillösung darstellen, indem es Zugang zu zusätzlichem Kapital bietet, ohne dass die Immobilie verkauft werden muss. Es ermöglicht den Eigentümern, einen Teil des Eigenkapitals zu refinanzieren, ihre Gebäude zu modernisieren oder ihre Finanzstruktur zu stabilisieren.

Dieser Bedarf ist besonders in Regionen mit älterem Gebäudebestand relevant. In Zürich und Basel stammen viele Mehrfamilienhäuser aus der Mitte des 20. Jahrhunderts und erfordern erhebliche Investitionen, um die Energieeffizienzstandards zu erfüllen. In der Genferseeregion, wo Grundstücksknappheit und hohe Dichte strukturelle Merkmale sind, stehen die Eigentümer vor erheblichen Renovierungskosten, die nicht immer mit den Kreditkonditionen der Banken vereinbar sind. In der Zentralschweiz stehen mittelgroße Immobilien in Kantonen wie Aargau, Solothurn und Zug unter ähnlichem Druck, da die Mietnachfrage stark bleibt, aber die Instandhaltungszyklen intensiver werden. Crowdfunding bietet Eigentümern in diesen Situationen ein zusätzliches Finanzierungsinstrument.

Zwei Modelle mit unterschiedlichen Zeithorizonten

Das Immobilien-Crowdfunding in der Schweiz folgt in der Regel zwei Modellen. Beim ersten Modell finanzieren die Anleger spezifische Projekte wie Renovierung, Bau oder Refinanzierung und erhalten Zinszahlungen über einen bestimmten Zeitraum. Dieses Modell eignet sich für Anleger, die vorhersehbare Cashflows und kürzere Anlagehorizonte anstreben. Beim zweiten Modell erwerben die Anleger Miteigentum an einer vollständig vermieteten, ertragsstarken Immobilie. Sie erhalten anteilige Mieteinnahmen und partizipieren an langfristigen Wertveränderungen. Beide Modelle beruhen auf dem Prinzip der direkten, vermögensgestützten Investition. Die Mindestinvestitionssumme ist deutlich geringer als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf, was die Beteiligung erweitert, ohne den zugrunde liegenden Charakter des Objekts zu verändern.

Wo Crowdinvesting besonders relevant ist

Regionale Besonderheiten prägen die Eignung von Crowdfunding. Zürich ist dafür das prominenteste Beispiel. Hohe Einstiegspreise halten viele private Investoren davon ab, ganze Liegenschaften zu erwerben, doch die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in Quartieren wie Oerlikon, Wiedikon und Altstetten nach wie vor gross. Crowdfunding ermöglicht es, an diesen Märkten zu partizipieren, ohne selbst Eigentümer sein zu müssen. Kreditnehmer in Zürich profitieren auch vom Zugang zu Kapital für Renovierungen, da viele Gebäude aufgerüstet werden müssen, um den sich entwickelnden Energiestandards zu entsprechen.

In Genf und Lausanne herrschen ähnliche Bedingungen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt ständig das Angebot, und die Grundstücksknappheit begrenzt den Neubau. Teileigentum oder Teilrefinanzierungen können eine Rolle spielen, wenn ein vollständiger Immobilienverkauf finanziell oder strategisch unattraktiv ist. Die besondere Stellung Basels als Zentrum der Biowissenschaften sorgt für eine stabile Mieternachfrage und eine langfristige Belegung. Immobilieneigentümer in dieser Region suchen oft eher Kapital für die Modernisierung als für die Erweiterung von Immobilien, was der Finanzierungslogik des Crowdfunding entspricht.

Das Mittelland mit seinen logistischen Korridoren und mittelgrossen Städten bietet Chancen für beide Modelle. Immobilien im Aargau, in Solothurn oder Zug verbinden eine stabile Nachfrage mit moderaten Einstiegspreisen, was Investoren anspricht, die eine Diversifikation jenseits der Ballungsräume suchen. Eine andere Perspektive bietet die Ostschweiz. Die Regionen um St. Gallen und Thurgau beherbergen ein dichtes Netz von KMUs aus den Bereichen Maschinenbau, Textil und Automation. Deren Gebäude bedürfen oft eher einer schrittweisen Renovierung als einer Sanierung und eignen sich daher für eine gezielte Finanzierung. Die Lage des Tessins entlang der Nord-Süd-Achse schafft besondere Fälle, in denen grenzüberschreitende Arbeitsmärkte die Immobiliennachfrage beeinflussen und Crowdfunding den Eigentümern helfen kann, sich an konjunkturelle Einflüsse anzupassen.

Wie Diversifizierung in der Praxis funktioniert

Diversifizierung ist ein wesentlicher Aspekt von Immobilieninvestitionen und einer der Hauptgründe, warum Investoren Crowdfunding in Betracht ziehen. Die Möglichkeit, das Kapital auf mehrere Immobilien zu verteilen, verringert die Anfälligkeit für einzelne Marktrisiken. Ein Leerstand in einer Einheit gefährdet nicht den gesamten Einkommensstrom, wenn ein Anleger Anteile an mehreren Gebäuden hält. Auch die geografische Diversifizierung ist wichtig. Die Marktzyklen unterscheiden sich zwischen Zürich, Genf, Basel und dem Mittelland. Crowdfunding ermöglicht es den Anlegern, sich in mehreren Regionen zu engagieren, ohne den Verwaltungsaufwand für die Verwaltung mehrerer Immobilien. Die Kombination von Fremd- und Eigenkapitalbeteiligungen verfeinert die Risiko- und Renditeeigenschaften weiter und bietet Optionen, die normalerweise größeren institutionellen Portfolios vorbehalten sind.

Wo die Grenzen liegen

Trotz seiner Vorteile ist das Crowdfunding nicht ohne Einschränkungen. Die Liquidität ist geringer als auf börsennotierten Märkten, und die Anleger müssen mit Haltefristen rechnen, die auf die Projektdauer oder die Mietzyklen abgestimmt sind. Es bestehen nach wie vor immobilienspezifische Risiken, darunter unvorhergesehene Renovierungskosten oder Mieterschwankungen. Die Qualität der Unternehmensführung und der Due-Diligence-Prüfung ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich, was eine sorgfältige Bewertung erfordert. Diese Überlegungen schmälern nicht die strukturelle Bedeutung von Crowdfunding, unterstreichen aber die Notwendigkeit von Klarheit und Transparenz.

Ein Mechanismus für ein sich veränderndes Marktumfeld

Crowdfunding wird das traditionelle Eigentum oder die etablierte Bankfinanzierung nicht ersetzen. Es funktioniert neben ihnen als Reaktion auf Bedingungen, die den direkten Zugang zu Schweizer Immobilien zunehmend erschweren. Solange die Erschwinglichkeit niedrig bleibt, der Renovierungsbedarf weiter steigt und die Kreditvergabe der Banken restriktiv bleibt, wird Crowdinvesting ein sinnvoller Mechanismus innerhalb des breiteren Immobilienmarktes bleiben. Es bietet Anlegern die Möglichkeit, mit geringem Engagement an stabilen Mieteinnahmen zu partizipieren, und gibt Immobilieneigentümern eine Möglichkeit, auf Kapital zuzugreifen, ohne die volle Kontrolle aufzugeben. In einem Markt, der von langfristiger Knappheit und anhaltender Nachfrage geprägt ist, spiegelt diese Form des Co-Investments die Realitäten des Schweizer Immobilienmarktes wider und ist keine Ausnahme.