Schweizer Gewerbeimmobilien bleiben eine Quelle stabiler Erträge

Als die Vereinigten Staaten Anfang August 2025 Zölle von bis zu 39 % auf Schweizer Exporte ankündigten, konzentrierten sich die ersten Bedenken auf die Produktionsbasis des Landes. Der endgültige Satz wurde auf 15 % gesenkt, aber die Episode ließ für Unternehmen, die vom US-Markt abhängig sind, geringere Margen, verzögerte Investitionen und Produktionsverlagerungen befürchten. Diese Unternehmen sind hauptsächlich an Industrie- und Logistikstandorten außerhalb der Stadtzentren tätig, was erklärt, warum der Schock nicht auf den breiteren Gewerbeimmobilienmarkt übergriff. Die Leerstände bei Büro- und Einzelhandelsflächen in Zürich, Genf und Basel blieben gering, und die Angebotsmieten in zentralen Lagen bewegten sich kaum. Die städtischen Gewerbeflächen werden von der Dienstleistungswirtschaft, der Binnennachfrage und dem Bevölkerungswachstum geprägt, nicht von Schwankungen in der Außenhandelspolitik.

Ein makroökonomischer Hintergrund, der Einkommensstabilität unterstützt

Die Inflation in der Schweiz blieb deutlich unter dem internationalen Niveau. Nach Angaben der Schweizerischen Nationalbank lag die Verbraucherpreisinflation im Jahr 2024 bei durchschnittlich rund 1,4 % und näherte sich Anfang 2025 noch weiter dem Preisstabilitätsbereich an. Dies ermöglichte es der Schweizerischen Nationalbank, nach dem Straffungszyklus der Jahre 2022 und 2023 mehrere Zinssenkungen vorzunehmen. Die niedrigeren Finanzierungskosten stützten die Refinanzierungsaktivitäten und entlasteten die Immobilienbesitzer.

Auch die Binnennachfrage blieb stabil. Zahlen des SECO zeigen, dass der private Konsum 2024 etwa 1 Prozentpunkt zum BIP-Wachstum beigetragen hat. Der Arbeitsmarkt blieb stark, und die Kaufkraft der Haushalte profitierte von der niedrigen Inflation und dem starken Franken. Seit 2015 sind in der Schweiz mehr als 12 % Haushalte hinzugekommen, was auf das Bevölkerungswachstum, die Alterung und kleinere Haushaltsgrößen zurückzuführen ist. Jeder neue Haushalt erhöht die Nachfrage nach lokalen Dienstleistungen und unterstützt die Mieter, die städtische Büro- und Einzelhandelsflächen belegen. Das Bundesamt für Statistik berichtete, dass der Dienstleistungssektor im Jahr 2024 um 1,9 % gewachsen ist, wobei Gesundheitsdienstleistungen, Unternehmensdienstleistungen, Gastgewerbe und Bildung ein Wachstum verzeichneten. Diese Sektoren sind stark auf zugängliche, gut gelegene Flächen angewiesen.

Hybrides Arbeiten entwickelt sich eher zur Routine als zur Revolution

Die Prognosen eines anhaltenden Einbruchs der Nachfrage nach Büroflächen haben sich nicht bewahrheitet. Mobilitätsdaten liefern ein klareres Bild als Meinungsumfragen. Das Bundesamt für Verkehr stellte fest, dass die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel an Wochentagen in der Region Zürich Ende 2024 mehr als 90 % des Niveaus von 2019 erreichte. Die Passagierstatistiken der Schweizerischen Bundesbahnen zeigten ähnliche Muster, mit einer stetigen Erholung der Pendlerströme in den Grossstädten.

FPRE-Umfragen aus den Jahren 2024 und 2025 ergaben, dass Unternehmen davon ausgehen, dass hybrides Arbeiten die Norm bleiben wird, aber nur wenige planen eine erhebliche Reduzierung ihrer Büroflächen. Arbeitgeber berichten, dass Büros weiterhin als Orte der Zusammenarbeit, der Einarbeitung neuer Mitarbeiter und der Teambildung dienen. Sie legen zunehmend Wert auf die Qualität der Gebäude, die Flexibilität der Grundrisse und den Zugang zu Annehmlichkeiten.

Die Mietpreise spiegeln diese Widerstandsfähigkeit wider. Laut Wüest Partner stiegen die mittleren Angebotsmieten für Büroflächen in der Schweiz von rund 210 CHF pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf etwa 225 CHF Ende 2024. Dieser Anstieg von etwa 7 % entspricht der kumulierten Inflation im gleichen Zeitraum. In Zürich war der Trend weitaus stärker. Die Angebotsmieten in zentralen Lagen sind seit 2012 um rund ein Drittel gestiegen, unterstützt durch die Konzentration hochwertiger Dienstleistungsunternehmen und einen Mangel an neuen Entwicklungsstandorten. Die Büro-Leerstandsquote in Zürich lag 2024 bei knapp 2 % und war damit eine der niedrigsten in Europa.

E-Commerce stagniert und der stationäre Handel behält seine Rolle

Der Online-Handel verzeichnete während der Pandemie ein rasantes Wachstum, doch in den letzten Jahren hat sich dieser Trend abgeschwächt. Der E-Commerce-Bericht der Schweizerischen Post schätzt, dass der Online-Umsatz im Jahr 2024 etwa 12 % des Schweizer Einzelhandelsumsatzes ausmachte, gegenüber knapp 10 % im Jahr 2019. Seit 2021 hat sich das Wachstum deutlich verlangsamt. Analysten von GfK weisen darauf hin, dass Schweizer Verbraucher in vielen Produktkategorien Wert auf persönliche Beratung, Unmittelbarkeit und soziale Interaktion legen. Ältere Verbraucher, die über eine erhebliche Kaufkraft verfügen, sind nach wie vor weniger digital aktiv.

Die von Mobilitätsanbietern und Einzelhandelskonzernen erhobenen Besucherzahlen zeigen, dass sich die Besucherzahlen in den Innenstädten in den Jahren 2023 und 2024 stetig erholt haben. Auch die Nachbarschaftszentren profitierten von den gestiegenen lokalen Ausgaben, die durch das Haushaltswachstum angetrieben wurden. Restaurants, Cafés, Apotheken, Anbieter persönlicher Dienstleistungen und Fachgeschäfte bleiben weiterhin an physische Standorte gebunden. Diese Segmente benötigen stabile, gut erreichbare Räumlichkeiten, was die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen auch bei wachsenden Online-Kanälen stützt.

Umwandlungen entstehen aus Druckzonen

Am stärksten unter Druck stehen ältere Büroimmobilien in zweitrangigen Lagen. Gebäude, die in den 1980er- und 1990er-Jahren errichtet wurden, entsprechen oft nicht mehr den aktuellen Standards hinsichtlich Energieeffizienz, Belüftung und Flexibilität der Raumaufteilung. Außerdem stehen sie im Wettbewerb mit modernen Neubauten in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten. Wenn die erzielbaren Mieten unter ein nachhaltiges Niveau fallen, werden alternative Nutzungen rentabel.

Die Wohnungsknappheit ist ein entscheidender Faktor. Die nationale Leerstandsquote liegt bei rund 1,2 %, wobei Zürich und Genf unter 0,5 % liegen. Unter diesen Umständen liegen die Wohnraummieten deutlich über den Büromieten. Wüest Partner schätzt, dass die Wohnraummieten in den Zirkeln 3 bis 8 von Zürich sowie in Teilen von Genf und Lausanne um 10 bis 30 % höher sind als die Büromieten. Die Umbaukosten können CHF 5’000 pro Quadratmeter übersteigen, und die Projekte können mehrere Jahre dauern. Dennoch sind sie wirtschaftlich oft sinnvoll. Geringere langfristige Leerstände, höhere Mietpreise und eine verbesserte Marktpositionierung können den Kapitalwert weit über die erforderlichen Investitionen hinaus steigern. Nach Einschätzungen der Branche könnten durch systematische Umbauten in Grossstädten Wohnungen für mehr als 100’000 Haushalte geschaffen werden.

Immobilienberater sagen, dass institutionelle Eigentümer zunehmend Umwandlungen in Betracht ziehen, wenn technische Modernisierungen mit einer Neupositionierung auf dem Markt einhergehen. Für viele liegt der Reiz darin, ihre Portfolios an der klaren langfristigen Nachfrage nach Wohnraum auszurichten.

Erstklassige Büroflächen und gemischt genutzte Konzepte behalten ihre Attraktivität

Am oberen Ende des Marktes bleibt die Nachfrage stabil. Der JLL-Bürobericht für 2025 hebt hervor, dass die zentralen Stadtteile von Zürich, Genf und Basel weiterhin regelmäßig moderne Büroflächen aufnehmen. Mieter legen Wert auf Qualität, Anbindung und Flexibilität. Viele sind bereit, für Immobilien in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Restaurants und Dienstleistungen höhere Mieten zu zahlen.

Gebäude mit gemischter Nutzung sind weiterhin erfolgreich, weil sie den Wünschen der Mieter nach Komfort und Interaktion entsprechen. In Zürich West beispielsweise weisen Immobilien, die Büros mit Einzelhandel und Gastronomie kombinieren, eine niedrige Leerstandsquote und ein stabiles Mietwachstum auf. Marktanalysten stellen fest, dass sich diese Entwicklungen anders verhalten als monofunktionale Bürogebäude. Die Nutzer sehen sie als Umgebungen, die hybride Arbeitsmodelle und das Engagement der Mitarbeiter fördern.

Private Investoren suchen in unsicheren Märkten nach vorhersehbaren Erträgen

Privates Vermögen wird zu einer immer wichtigeren Kapitalquelle für den Schweizer Immobilienmarkt. Die Studie „Private Markets 2024” von MSCI zeigt, dass vermögende Privatpersonen weltweit ihre Allokationen in Sachwerte erhöhen. Gründe dafür sind Diversifizierung, Inflationsschutz und die Greifbarkeit der zugrunde liegenden Vermögenswerte. Schweizer Anleger zeigen ähnliche Präferenzen, gestützt durch starke Bilanzen und ein stetiges Einkommenswachstum.

Plattformen, die Teilinvestitionen ermöglichen, haben den Zugang zu Gewerbeimmobilien erweitert (z. B. CapiWell). Sie legen Wert auf Transparenz, stabile Einkommensströme und eine enge Verbindung zur Realwirtschaft. Viele der auf solchen Plattformen angebotenen Vermögenswerte befinden sich in Stadtteilen, die von Bevölkerungswachstum, hoher Dienstleistungsdichte und stabiler Mieternachfrage profitieren. Da Umwandlungen, Nachbarschaftsgeschäfte und hochwertige Büros die Schweizer Städte neu gestalten, haben private Investoren mehr Möglichkeiten, an der Entwicklung des Marktes teilzuhaben.

Eine widerstandsfähige Anlageklasse in einem volatilen Umfeld

Die Zollkrise von 2025 hat deutlich gemacht, wie schnell externe Schocks die Schweizer Wirtschaft treffen können. Sie hat auch gezeigt, wie abgeschirmt der Gewerbeimmobilienmarkt von außenpolitischen Turbulenzen ist. Büro- und Einzelhandelsflächen in Städten sind von der demografischen Entwicklung im Inland, einem starken Dienstleistungssektor und struktureller Knappheit abhängig, nicht von Exportzyklen. Hybrides Arbeiten und Online-Handel haben die Nachfrage beeinflusst, aber die Grundlagen des Marktes nicht untergraben. In Segmenten, die mit Herausforderungen konfrontiert sind, wie beispielsweise alternde Bürobestände außerhalb von Top-Lagen, bieten Umnutzungen einen glaubwürdigen Weg zu neuer Relevanz.

Für Anleger, die auf der Suche nach verlässlichen Erträgen sind, ist die Schlussfolgerung klar. Schweizer Gewerbeimmobilien profitieren weiterhin von einer stabilen Nachfrage, einer umsichtigen Regulierung und der spezifischen Struktur der Schweizer Wirtschaft. In einem von Unsicherheit geprägten Umfeld bieten nur wenige Anlageklassen eine ähnliche Kombination aus Widerstandsfähigkeit, Liquidität und konstanten Erträgen.