Nachhaltigkeit wird zum entscheidenden Faktor im Schweizer Immobilienmarkt

Nachhaltigkeit hat sich vom Randbereich zum Kernstück der Schweizer Immobilienstrategie entwickelt. Was als eine Reihe von Labels und freiwilligen Initiativen begann, hat sich zu einer datengestützten Disziplin entwickelt, die Bewertungen, Investitionsplanungen und Risikobewertungen in institutionellen Portfolios prägt. Die zugrunde liegenden Faktoren sind klar. Laut dem Bundesamt für Umwelt und dem Bundesamt für Energie ist der Bausektor für rund 25 Prozent der Treibhausgasemissionen der Schweiz und etwa 40 Prozent des nationalen Endenergieverbrauchs verantwortlich. Angesichts der Verschärfung der Klimapolitik und steigender Energiekosten ist die Umweltleistung nicht mehr nur ein sekundäres Merkmal, sondern ein operativer und finanzieller Faktor.

Die strukturelle Herausforderung liegt im Gebäudebestand des Landes. In der Schweiz gibt es immer noch fast 900’000 mit fossilen Brennstoffen beheizte Gebäude. Rund 1,8 Millionen Wohneinheiten wurden vor 1980 gebaut, viele davon entsprechen nicht den heutigen Energiestandards. Die jährliche Sanierungsrate von etwa 1 Prozent liegt weiterhin deutlich unter den 2 bis 3 Prozent, die Energiespezialisten für notwendig erachten, um das Netto-Null-Ziel des Bundesrats für 2050 zu erreichen. Dieser Rückstand spiegelt sich zunehmend in Due-Diligence-Prozessen, Sanierungsplanungen und langfristigen Bewertungsszenarien wider. Investoren benötigen zunehmend zuverlässige Daten und einheitliche Methoden, um das Umweltprofil ihrer Bestände zu verstehen.

Standardisierte Rahmenbedingungen gestalten die Markttransparenz neu

Die Forderung nach Klarheit hat die Einrichtung gemeinsamer Nachhaltigkeitsrahmen beschleunigt. Die von der Asset Management Association Switzerland herausgegebenen Umweltindikatoren legen fest, wie Energieverbrauch, Emissionen, Energieträgermix und Datenabdeckung erfasst werden sollen. Sie bieten ein gemeinsames Vokabular, das vor einem Jahrzehnt noch weitgehend fehlte.

Die von der Real Estate Investment Data Association entwickelte Methodik untermauert dies mit einem verbrauchsbasierten CO2-Benchmark, der auf realen Messdaten basiert. Der Benchmark ist zu einem Bezugspunkt für institutionelle Anleger geworden, die nach Vergleichbarkeit zwischen Vermögenswerten und Portfolios suchen.

Swiss Sustainable Finance ergänzt dies durch seinen Fragebogen, der Nachhaltigkeitsinformationen auf Produktebene strukturiert. Zusammen bieten diese Rahmenwerke ein Maß an Transparenz, das viele Investoren bisher intern nur schwer erreichen konnten.

Diese Standards sind nicht nur Berichterstattungsinstrumente. Sie zwingen die Eigentümer von Anlagen dazu, Lücken bei der Messung, Erfassung und Dokumentation zu identifizieren. Die Datenabdeckungsraten sind zu einem Punkt geworden, der genau unter die Lupe genommen wird, da unvollständige Datensätze zu verzerrten Basiswerten und falschen Schlussfolgerungen über das Reduktionspotenzial führen.

Datenqualität als Grundlage für glaubwürdige Dekarbonisierungsstrategien

Institutionelle Investoren verpflichten sich zunehmend zu langfristigen Emissionszielen, doch die Glaubwürdigkeit dieser Ziele hängt von den zugrunde liegenden Daten ab. Reduktionspfade müssen auf Verbrauchszahlen basieren, die einer genauen Prüfung standhalten. Außerdem benötigen sie Zwischenziele, Sanierungspläne, Investitionspläne und klare Prioritäten für Effizienzmaßnahmen.

Studien von Wüest Partner und dem Bundesamt für Energie zeigen, dass ältere Gebäude ein erhebliches Potenzial zur Senkung des Energieverbrauchs bieten, wobei die Einsparungen je nach Art der Immobilie und Bauzeit jedoch stark variieren. Daher ist Präzision gefragt. Entscheidungen müssen auf den erwarteten Emissionsersparnissen pro investiertem Franken basieren und nicht auf allgemeinen Annahmen. Ohne eine einheitliche Datenstruktur ist eine solche Analyse nur schwer durchzuführen.

In der Praxis bedeutet dies, dass Nachhaltigkeit untrennbar mit dem operativen Management verbunden ist. Energieüberwachung, Leistungserfassung, Vergleich mit REIDA-Benchmarks und die Abstimmung von Renovierungszyklen mit Emissionszielen sind Teil der täglichen Portfoliosteuerung geworden.

Lebenszyklusemissionen und der Aufstieg des zirkulären Bauens

Der Energieverbrauch während des Betriebs ist nur ein Teil des Gesamtbildes. Der Fokus verlagert sich zunehmend auf eine ganzheitliche Lebenszyklusperspektive. Untersuchungen der ETH Zürich und des Bundesamtes für Umwelt zeigen, dass der CO2-Ausstoß aus Bau, Renovierung und Abriss 50 bis 80 Prozent der Gesamtemissionen moderner, energieeffizienter Gebäude ausmachen kann. Diese Erkenntnis hat wichtige Konsequenzen. Der Abriss ist möglicherweise nicht die klimafreundlichste Option, selbst wenn sich die Betriebsleistung des neuen Gebäudes verbessert. Viele Investoren prüfen nun Sanierungsoptionen genauer und berücksichtigen Materialkreisläufe und Wiederverwendungsstrategien in ihrer Planung.

Umweltaspekte gehen über den CO2-Ausstoß hinaus. Biodiversität, Wassermanagement und reduzierte Bodenversiegelung werden bei Entwicklungsprojekten zunehmend bewertet. Soziale Faktoren wie Barrierefreiheit und die Einbeziehung von Gemeinschaftsräumen beeinflussen die langfristige Attraktivität und Widerstandsfähigkeit von Wohn- und Mischnutzungsimmobilien. Diese Dimensionen erweitern den Investitionshorizont und entsprechen der wachsenden Erwartung, dass Immobilien nicht nur finanzielle Renditen erzielen, sondern auch zur ökologischen und sozialen Qualität beitragen sollten.

Klimarisiken als finanzielle Variablen

Physikalische Klimarisiken fließen mittlerweile in Finanzberechnungen ein. Das National Centre for Climate Services prognostiziert, dass sich die Anzahl der Sommertage mit Temperaturen über 25 °C unter bestimmten Szenarien bis 2060 verdoppeln könnte, während extreme Niederschlagsereignisse bis 2070 um bis zu 20 Prozent zunehmen könnten. Solche Veränderungen wirken sich auf den Kühlbedarf, Entwässerungssysteme und Versicherungsrisiken aus. Sie beeinflussen auch, wo Kapital eingesetzt werden muss, um die Leistungsfähigkeit von Gebäuden aufrechtzuerhalten.

Übergangsrisiken sind ebenso relevant. Immobilienanalysen von UBS und Credit Suisse zeigen, dass Immobilien, die nicht den künftigen regulatorischen Standards entsprechen, mit höheren Betriebskosten, einem erhöhten Leerstandsrisiko und potenziellen Wertberichtigungen konfrontiert sind. Internationale Daten von MSCI und JLL deuten auf Abschläge von 5 bis 15 Prozent für Vermögenswerte hin, die den sich wandelnden Nachhaltigkeitsanforderungen nicht gerecht werden. Diese Entwicklungen verstärken den Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeit und Bewertungsergebnissen.

Warum Nachhaltigkeit die Grundlage für Resilienz und langfristigen Wert bildet

Nachhaltige Gebäude zeichnen sich in der Regel durch besser vorhersehbare Betriebskosten, weniger ungeplante Investitionen und eine stärkere Nachfrage seitens der Mieter aus. In den städtischen Märkten der Schweiz, wo das begrenzte Angebot bereits für eine stabile Auslastung sorgt, weisen effiziente Immobilien oft noch geringere Leerstandsrisiken auf.

Für institutionelle Anleger mit langfristigen Zielen bedeuten diese Eigenschaften finanzielle Widerstandsfähigkeit. Nachhaltigkeit verringert das Risiko von Energiepreisschwankungen, verschärften Vorschriften und klimabedingten Störungen. Außerdem ermöglicht sie eine genauere Cashflow-Modellierung, da Renovierungsbedarf und Betriebskosten an Emissionszielen und regulatorischen Erwartungen ausgerichtet werden können.

Digitale Tools unterstützen eine kohärente Entscheidungsfindung

Das Volumen an nachhaltigkeitsbezogenen Daten in Immobilienportfolios wächst weiter. Unternehmen verarbeiten Tausende von Datenpunkten aus Energiezählern, Renovierungsunterlagen, Emissionsberechnungen, Lebenszyklusanalysen und Klimarisikoprognosen. Die Konsolidierung dieser Informationen erfordert digitale Tools, die in der Lage sind, unterschiedliche Datensätze innerhalb einer einheitlichen Analysestruktur darzustellen. Moderne Technologien sind darauf ausgelegt, diese Datenlandschaften abzubilden und Investoren dabei zu helfen, zu erkennen, wo Eingriffe erforderlich sind und welche Maßnahmen die größte Wirkung erzielen. Das Ziel besteht darin, von fragmentierten Eingaben zu kohärenten strategischen Entscheidungen zu gelangen.

Ein Markt, der in eine neue Phase der Rechenschaftspflicht eintritt

Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich in einem strukturellen Wandel. Nachhaltigkeit ist nicht nur ein externes Label, sondern ein Satz quantifizierbarer Indikatoren, die die Anlagestrategie, das Risikomanagement und die Bewertung beeinflussen. Der Aufstieg standardisierter Rahmenwerke, die stärkere Fokussierung auf Lebenszyklusemissionen und die zunehmende Verfügbarkeit von Klimarisikodaten verändern die Arbeitsweise von Investoren.
Die Schweiz verfügt über die institutionelle Infrastruktur und die methodischen Instrumente, um diesen Wandel voranzutreiben. Die Herausforderung besteht nun darin, Renovierungszyklen, Investitionsplanung und Betriebsmanagement mit den langfristigen Dekarbonisierungszielen in Einklang zu bringen. In einem Markt, in dem Glaubwürdigkeit auf messbaren Fortschritten beruht, ist Nachhaltigkeit zu einem entscheidenden Faktor geworden, um zu bestimmen, welche Vermögenswerte in den kommenden Jahrzehnten wettbewerbsfähig bleiben.