Serviced Apartments entwickeln sich zu einem strategischen Segment auf dem Immobilienmarkt in den Alpen

Ferienhäuser in den Schweizer Alpen werden immer schwerer zu finden und immer teurer. Laut dem UBS Alpine Property Focus 2025 sind die Preise für Zweitwohnungen in der Region seit 2020 um fast 30 Prozent gestiegen. Die begehrtesten Reiseziele verzeichneten im gleichen Zeitraum einen Preisanstieg von fast 35 Prozent. Das Angebot wurde durch Vorschriften und lange Haltezeiten der Eigentümer eingeschränkt. Infolgedessen haben sich Serviced Apartments zu einer glaubwürdigen Alternative für Investoren, Bauträger und Bergferienorte entwickelt, die sich in einem eingeschränkten Markt bewegen.

Regulierung als bestimmende Marktkraft

Das nach dem Referendum von 2012 eingeführte Zweitwohnungsgesetz ist ein prägendes Element der aktuellen Marktstruktur. Es beschränkt den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen solche Wohnungen bereits mehr als 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands ausmachen. Viele Reiseziele in den Alpen haben diese Grenze erreicht. Sobald der Schwellenwert überschritten ist, können klassische Zweitwohnungen nur noch in Ausnahmefällen genehmigt werden. Diese Politik wurde entwickelt, um die Verbreitung von ungenutzten Ferienimmobilien einzudämmen und die lokalen Gemeinden zu stabilisieren. In der Praxis hat sie zu einer Verknappung des neuen Angebots geführt und Kapital in zulässige Kategorien wie hotelgebundene Wohnungen und Serviced Residences gelenkt.

Andermatt als Katalysator für ein neues Modell

Der Wandel wurde in Andermatt sichtbar, wo der ägyptische Geschäftsmann und Resortentwickler Samih Sawiris ein Modell einführte, das den Verkauf von Immobilien mit dem Tourismusbetrieb verband. Sawiris, bekannt für Orascom Development und mehrere Resortprojekte in Europa und dem Nahen Osten, setzte auf ein Modell, bei dem Eigentümer möblierte Wohnungen kaufen, sich aber bereit erklären, diese in einen professionell verwalteten Mietpool einzubringen. Heute meldet Andermatt Swiss Alps 775 fertiggestellte Wohnungen und Residenzen, wobei 791 Einheiten verkauft wurden, wenn man die im Bau befindlichen Einheiten mit einbezieht. Ein erheblicher Teil dieser Einheiten wird als Serviced Apartments betrieben, die als Teil eines Hotel-Ökosystems verwaltet werden. Das Modell wurde seitdem in Laax, Davos, Grimentz, Lenzerheide und bei der Sanierung von San Bernardino übernommen.

Preisanstieg verstärkt den Wandel

Die Marktbedingungen haben die Verbreitung von Serviced Apartments begünstigt. UBS stellt fest, dass die Preise für Ferienwohnungen in führenden Schweizer Destinationen allein im Jahr 2024 um fast 3 Prozent gestiegen sind. Seit Beginn der Pandemie sind die Durchschnittspreise in Top-Ferienorten um mehr als ein Drittel gestiegen. Im oberen Preissegment bleibt St. Moritz mit Durchschnittspreisen für hochwertige Wohnungen von rund 22’300 CHF pro Quadratmeter der Maßstab. Verbier, Zermatt, Gstaad und Andermatt folgen dicht dahinter. In den Alpenregionen stehen in der Regel nur 1 bis 2 Prozent des Wohnungsbestands zum Verkauf. Die begrenzte Verfügbarkeit, die starke Nachfrage und regulatorische Beschränkungen haben die Käufer zu verwalteten Formaten gedrängt, die weiterhin zulässig sind.

Die Tourismusnachfrage unterstützt Betriebsmodelle

Die Tourismusdaten bestätigen die anhaltende Attraktivität der Alpen. Laut Bundesstatistik wurden in der Wintersaison 2024 bis 2025 18,5 Millionen Übernachtungen verzeichnet, die höchste Zahl, die jemals in einer Schweizer Wintersaison erreicht wurde. Die Nachfrage von in- und ausländischen Gästen ist trotz gestiegener Übernachtungskosten weiterhin solide. Dies bildet die Grundlage für den Betrieb von Serviced Apartments, die nicht allein von der Wertsteigerung, sondern auch von der Auslastung und den Übernachtungspreisen abhängig sind.

Wie Serviced Apartments aufgebaut sind

Serviced Apartments nehmen eine Position zwischen Wohnimmobilien und Gastgewerbe ein. Käufer erwerben eine möblierte Einheit mit vertraglich vereinbartem Zugang zur Hotelinfrastruktur. Im Gegenzug akzeptieren sie Einschränkungen bei der persönlichen Nutzung und verpflichten sich, die Wohnung für den größten Teil des Jahres zu vermieten. Die Nutzungsregeln variieren stark. In einigen Anlagen dürfen Eigentümer die Wohnung vier Wochen im Jahr nutzen, wobei in der Hochsaison nur zwei Wochen erlaubt sind. In anderen Resorts besteht die Verpflichtung, die Einheit für eine festgelegte Anzahl von Spitzenwochen freizugeben. In Davos erlauben die mit dem Hard Rock Hotel verbundenen Markenresidenzen eine persönliche Nutzung von bis zu acht Wochen pro Jahr, wobei ein Anteil auf Spitzenzeiten entfällt.

Diese Regeln bestimmen die Vermietungskapazität und die Wirtschaftlichkeit. Die vermarkteten Nettorenditen liegen in der Regel zwischen 2,5 und 3,5 Prozent nach Betriebskosten. Die tatsächlichen Ergebnisse hängen von der Auslastung, der Preisgestaltungsmacht, den Instandhaltungskosten und den vom Betreiber berechneten Gebühren ab. Der gesamte Gastgewerbesektor weist nach wie vor erhebliche ungenutzte Kapazitäten auf. Schweiz Tourismus berichtet, dass die durchschnittliche jährliche Hotelauslastung unter 45 Prozent bleibt. Die Nachhaltigkeit von Serviced-Apartment-Konzepten hängt daher von ihrer Fähigkeit ab, Gäste auch außerhalb der Hochsaison anzuziehen. Resorts mit Höhenvorteilen und starker Markenpräsenz schneiden in der Regel besser ab. In internationalen Vergleichen der Schneesicherheit zählt Zermatt regelmäßig zu den widerstandsfähigsten Reisezielen.

Finanzierung und Entwicklungsanreize

Das Modell bringt die Interessen von Bauträgern, Hotelbetreibern und Kommunen in Einklang. Hotels können Renovierungen oder Erweiterungen finanzieren, indem sie einen Teil ihres Bestands an private Eigentümer verkaufen und gleichzeitig die operative Kontrolle behalten. Kommunen erhöhen ihre Beherbergungskapazitäten, ohne dass es zu politischem Widerstand aufgrund von ungenutzten Zweitwohnungen kommt. Bauträger erhalten Zugang zu einem Vertriebskanal für Projekte, die nach geltendem Recht nicht als uneingeschränkte Zweitwohnungen gelten würden.
Beispiele veranschaulichen die Reichweite des Modells. In Grimentz befinden sich sechs mehrstöckige Chalets mit fast sechzig Wohnungen im Bau, von denen etwa die Hälfte bereits verkauft ist. In Lenzerheide wurde etwa ein Drittel der Einheiten in einem neuen Resort innerhalb des ersten Jahres der Vermarktung verkauft, größtenteils an Käufer aus dem Großraum Zürich. Die Sanierung von San Bernardino umfasst 55 Serviced Apartments in drei Gebäuden und ist Teil einer umfassenderen Initiative zur Wiederbelebung der Region.

Risiken und Datenlücken bleiben bestehen

Die Struktur birgt Risiken. Die Eigentümer sind von der Leistung des Betreibers und der langfristigen Attraktivität des Resorts abhängig. Vertragliche Verpflichtungen können sich auf die Wiederverkaufsbedingungen und die Liquidität auswirken. Serviced Apartments steigen möglicherweise nicht in gleichem Maße im Wert wie uneingeschränkte Zweitwohnungen, da Nutzungsrechte und Mietverpflichtungen den Käuferkreis einschränken können. Die Finanzierungsbedingungen können sich von denen herkömmlicher Wohnbaukredite unterscheiden und höhere Eigenkapitalanteile erfordern.
Auch bei den Marktdaten gibt es Lücken. Während die Renditeerwartungen weithin bekannt sind, gibt es keine umfassenden öffentlichen Daten, die die tatsächliche Betriebsleistung der einzelnen Resorts erfassen. Die Informationen zu Wiederverkaufspreisen sind begrenzt, und die Liquidität variiert von Projekt zu Projekt. Diese Unsicherheiten erfordern eine sorgfältige Bewertung der einzelnen Entwicklungen.

Ein Segment mit hohem Wachstumspotenzial

Trotz der Einschränkungen haben sich Serviced Apartments zu einem festen Bestandteil des Immobilienmarktes in den Alpen entwickelt. Sie sind eine Antwort auf regulatorische Auflagen und den Mangel an neuen Angeboten im Bereich der klassischen Zweitwohnungen. Sie erfüllen die Kapitalanforderungen von Hotels und die Planungsauflagen der Gemeinden. Die UBS rechnet mit einem moderaten Preiswachstum bei Ferienwohnungen, doch die Knappheit bleibt ein zentrales Merkmal des Immobilienmarktes in den Alpen. Serviced Apartments bieten eine kontrollierte Form der Beteiligung an einem eingeschränkten Markt in einer Zeit, in der der Neubau von freien Zweitwohnungen begrenzt ist. Ihre Expansion dürfte sich fortsetzen, solange die Regulierung streng bleibt und die touristische Nachfrage robust bleibt.