Rendement locatif : comment savoir combien d'argent vous pouvez gagner
Le rendement locatif est un chiffre clé pour déterminer la performance d'un bien immobilier. Il indique combien d'argent le bien rapporte par rapport à sa valeur. Le rendement locatif brut moyen en Suisse s'élève à 2,92% (2025, T3). Auparavant, au premier trimestre 2025, le rendement locatif était de 2,96% (source : https://www.globalpropertyguide.com/europe/switzerland/rental-yields ).
Ce à quoi il faut penser :
- Vous pouvez déterminer combien d'argent vous rapporte la location d'un bien immobilier chaque année en divisant le prix que vous avez payé pour ce bien par le montant des loyers perçus. Cette approche est un moyen simple de déterminer combien d'argent vous avez gagné.
- Le rendement locatif net comprend les taxes foncières, l'entretien et les frais de gestion. Ce chiffre donne une meilleure idée de la manière dont l'argent circule.
- Les rendements dépendent de l'endroit où vous vous trouvez. Les zones privilégiées comme Zurich Kreis 1, Genève Cité ou Lausanne Flon ont généralement des rendements plus faibles mais un potentiel d'appréciation du capital plus élevé.
- Les investisseurs doivent comparer les rendements de biens similaires et les modifier en fonction du type de bien, de la demande sur le marché et du type de locataire.
Comprendre la demande : taux d'occupation
Le taux d'occupation indique combien de logements disponibles sont loués. Un taux d'occupation élevé signifie qu'il y a une forte demande et un flux régulier d'argent.
Considérations importantes
- Occupation résidentielle
La demande est très forte à Zurich et à Genève, car les taux d'inoccupation y sont souvent faibles, inférieurs à 2 %. - Occupation commerciale
Les laboratoires de sciences de la vie à Bâle ou les espaces de bureaux à Zoug attirent des locataires à long terme, ce qui signifie un flux régulier de revenus locatifs. - Qualité des locataires
Les locataires professionnels ou les entreprises multinationales réduisent le risque de ne pas payer le loyer et d'avoir un logement vacant. Il est important que les biens soient toujours loués pour que la valeur des biens et les prévisions de revenus locatifs soient correctes.
Evaluation de l'emplacement
Regard sur le site
L'emplacement d'un bien immobilier a une grande influence sur sa valeur actuelle et future. Lorsque vous évaluez un bien, gardez ces éléments à l'esprit :
- Connectivité
Les locataires sont plus enclins à vouloir une propriété proche des transports publics, des autoroutes et des aéroports internationaux. Dans les villes suisses, vous pouvez vous faufiler dans le métro de Lausanne, sauter dans les trams efficaces de Zurich, emprunter les élégants trains Léman Express (Coppet-Evian) de Genève ou traverser Berne à bord de ses bus électriques silencieux - le tout formant un réseau fluide et fiable qui vous permet de vous déplacer sans effort. - Aménagements
Les choses à faire dans le quartier, comme les magasins, les restaurants, les écoles et les institutions culturelles, en font un endroit où il fait bon vivre. - Plans de développement urbain
La valeur des lieux reconstruits ou dotés de nouvelles infrastructures pourrait augmenter à l'avenir. - Comparables sur le marché
Vérifiez les prix de location et de vente de biens similaires dans la région pour vous assurer que vos prix sont justes.
Les investisseurs peuvent utiliser la notation de l'emplacement pour déterminer la performance actuelle d'une entreprise et son potentiel de croissance à l'avenir.
Potentiel de rénovation
Si les améliorations sont effectuées correctement, les biens qui peuvent être rénovés ou réaménagés peuvent rapporter plus d'argent. Regardez en particulier :
- Efficacité énergétique : Un nouveau chauffage, une nouvelle isolation et un nouvel éclairage peuvent augmenter la valeur d'un bien locatif tout en réduisant les coûts de fonctionnement.
- Modernisation : Les locataires sont plus heureux lorsque les cuisines, les salles de bains et les parties communes sont rénovées.
- Conformité ESG : L'ajout de panneaux solaires ou l'obtention de certifications écologiques sont deux exemples de rénovations respectueuses de l'environnement qui rendent une propriété plus attrayante et préservent sa valeur à l'avenir. Lorsqu'il s'agit d'élaborer des plans visant à accroître la valeur d'un bien immobilier, il est important de mettre en balance les coûts des rénovations et les éventuels bénéfices tirés de la location ou de la vente.
Mesures ESG
Les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) prennent de plus en plus d'importance dans l'immobilier suisse. Les locataires, les investisseurs et le gouvernement souhaitent tous louer ou acheter des biens immobiliers qui répondent aux normes ESG.
Principaux indicateurs ESG
- Performance énergétique
Un bâtiment est efficace sur le plan énergétique s'il est certifié Minergie et LEED. - Matériaux durables
Utiliser des matériaux de construction respectueux de l'environnement. - Gestion des déchets et de l'eau
Les systèmes bien conçus permettent d'économiser de l'argent et de protéger l'environnement. - Impact sur la communauté
Les projets qui améliorent les espaces publics ou apportent une valeur ajoutée sociale rendent la zone plus durable à long terme.
Les investisseurs devraient inclure les paramètres ESG dans leur analyse des transactions afin de tenir compte de la conformité, de l'attrait pour les locataires et éventuellement d'un rendement plus élevé.
Une façon utile d'examiner les offres d'investissement
- Vérifiez le rendement locatif et les taux d'occupation. Comparez-les aux moyennes du marché pour déterminer la régularité de vos revenus.
- Attribuez une note au lieu en fonction de la facilité d'accès, des commodités à proximité et de la marge de manœuvre disponible pour la croissance urbaine.
- Trouver des moyens d'améliorer le bien pour en augmenter la valeur ou le loyer.
- Inclure les indicateurs ESG. Vérifiez la conformité avec les lois suisses, l'efficacité énergétique et les caractéristiques favorables à l'environnement.
- Réfléchissez à votre stratégie de sortie et à la manière dont vous pouvez récupérer votre argent par le biais de SPV, de marchés secondaires ou de plateformes d'investissement participatif.
Cette approche structurée aide les investisseurs à faire des choix judicieux et à trouver des opportunités qui offrent un bon équilibre entre le risque et le rendement.
Conclusion
Pour comprendre les transactions immobilières suisses, il faut examiner un certain nombre de paramètres connexes. Une bonne évaluation de l'investissement est basée sur les rendements locatifs, les taux d'occupation, la qualité de l'emplacement, le potentiel de rénovation et la conformité avec les normes ESG. En utilisant ces critères, les investisseurs peuvent trouver les meilleures propriétés à Zurich, Genève, Lausanne, Bâle, Berne, Zoug et sur d'autres marchés suisses, récupérer le plus d'argent possible et réduire leur risque.
Une analyse rigoureuse des transactions permet d'obtenir des revenus stables, une appréciation du capital et des portefeuilles immobiliers à long terme, que vous investissiez directement, par l'intermédiaire de SPV ou de plateformes d'investissement participatif (crowd-investing).
