Comment fonctionne le crowd investing?
Le crowd-investing permet à un groupe de personnes de mettre leur argent en commun pour acheter des parts dans une entité ad hoc (SPV) propriétaire d'un bien immobilier. Les caractéristiques les plus importantes sont les suivantes :
- Propriété fractionnée:
Les investisseurs possèdent une partie d'un bien ou d'un portefeuille sans avoir à acheter l'ensemble. - Gestion professionnelle:
Le SPV s'occupe de la location, des réparations et des relations avec les locataires. - Accès à des propriétés haut de gamme
Les petits investisseurs peuvent acheter des appartements de premier ordre à Zurich, des maisons de luxe à Genève et des projets à usage mixte à Lausanne et à Bâle.
Ce modèle vous donne accès à des flux de trésorerie réguliers, à la possibilité d'une appréciation du capital et à une variété de types de biens immobiliers.
Rendements attendus
Les rendements du crowd-investing dépendent du type de bien, de son emplacement et de la stratégie utilisée. Les facteurs typiques qui influencent les rendements sont les suivants :
- Revenus locatifs
Les investisseurs reçoivent une part des revenus locatifs, qui sont généralement versés tous les trois ou douze mois. - Appréciation de la valeur
Les biens situés dans des quartiers privilégiés ou en cours de reconstruction prennent souvent de la valeur au fil du temps, ce qui permet aux investisseurs de gagner de l'argent. - Primes ESG
Les biens immobiliers qui sont efficaces sur le plan énergétique et respectueux de l'environnement peuvent obtenir des rendements locatifs plus élevés et attirer davantage de locataires, ce qui peut améliorer les performances.
Pour se faire une bonne idée des rendements potentiels, les investisseurs doivent examiner les performances passées, les conditions actuelles du marché et les rapports financiers de la SPV.
Risques à prendre en compte
Le Crowd Investing offre de nouvelles possibilités, mais il comporte aussi certains risques :
- Risque de marché
L'évolution de l'économie, de l'offre et de la demande ou des taux d'intérêt peut entraîner une hausse ou une baisse de la valeur des biens immobiliers. - Risque de liquidité
Il se peut que vous ne puissiez pas vendre vos actions si le marché secondaire n'est pas ouvert ou si la plateforme a des règles qui l'interdisent. - Risque opérationnel
Si le SPV n'est pas bien géré ou si le développement est retardé, les rendements peuvent être affectés. - Risque réglementaire:
Les modifications apportées au droit immobilier suisse, aux règles de location ou aux exigences de l'ESG pourraient avoir un impact sur les performances.
Pour réduire ces risques et s'assurer d'une exposition équilibrée, les investisseurs devraient répartir leur argent entre plusieurs SPV ou projets.
Cadre réglementaire
Pour assurer la sécurité des investisseurs, les plateformes suisses de crowd investing doivent respecter des règles strictes :
Supervision SO-FIT
Certaines plateformes comme la nôtre sont affiliées à l'OAR SO-FIT pour les besoins de la lutte contre le blanchiment d'argent, ou à un autre organisme d'autorégulation autorisé par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) à surveiller les intermédiaires financiers visés à l'article 2, alinéa 3 de la Loi fédérale sur la lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme dans le secteur financier (LBA).
Exigences de transparence
Les plateformes doivent rendre publics leurs états financiers, les détails de leurs projets et leurs facteurs de risque.
Limites imposées aux investisseurs
En fonction des règles de la plateforme et de la classification réglementaire, il peut y avoir des limites sur le montant que vous pouvez investir ou sur les personnes qui peuvent investir si vous n'êtes pas un investisseur accrédité.
Structure juridique du SPV
La création d'une société permet de s'assurer que la propriété est claire, que les actifs sont en sécurité et que les participants étrangers respectent la Lex Koller. Pour respecter les règles et rester en sécurité à long terme, vous devez les comprendre.
Exemples de projets réussis
Le modèle fonctionne bien en Suisse, où il existe un certain nombre de projets de crowd-investing. Voici quelques exemples de biens immobiliers détenus et gérés par des SPV :
- Logement à Zurich : Les investisseurs ont acheté des parts dans un immeuble d'habitation haut de gamme à Zurich Ouest. Ils ont perçu des revenus locatifs réguliers et ont vu la valeur de leurs actions augmenter en l'espace de cinq ans.
- Immeuble à usage mixte à Lausanne : Dans le cadre d'un réaménagement du quartier du Flon, les investisseurs peuvent acheter des espaces résidentiels et commerciaux dont la conception est certifiée ESG.
- Appartements de luxe à Genève : La propriété fractionnée d'appartements dans le centre de Genève permet aux investisseurs d'accéder à des marchés locatifs internationaux caractérisés par une forte demande et de faibles taux d'inoccupation.
Ces exemples montrent comment le crowd-investing peut vous permettre d'obtenir des revenus variés, d'accéder à des biens immobiliers haut de gamme et de bénéficier d'une valeur à long terme.
Avantages pour les petits investisseurs
Le crowd-investing présente un certain nombre d'avantages par rapport à l'investissement immobilier traditionnel :
- Baisse de l'exigence de fonds propres
Les investisseurs peuvent participer à des projets de grande valeur sans avoir à acheter des bâtiments entiers. - Diversification du portefeuille
La propriété fractionnée entre plusieurs SPV réduit le risque. - Gestion professionnelle:
Les équipes SPV s'occupent de la location, de l'entretien et du respect des règles. - Accès à des propriétés de premier ordre conformes aux normes ESG
Les investisseurs peuvent profiter de développements de qualité et durables sur les meilleurs marchés de Suisse.
En conclusion
Le Crowd Investing met l'immobilier suisse à la disposition de nombreux investisseurs, ce qui permet aux petits investisseurs d'acquérir des biens immobiliers de qualité, de percevoir des revenus locatifs et de voir leur investissement prendre de la valeur. Ce modèle présente de nombreux avantages, mais il doit aussi être mûrement réfléchi en termes de risques, de rendement et de respect des règles. Des plateformes comme CapiWell offrent une manière claire et organisée de participer aux marchés de Zurich, Genève, Lausanne, Bâle et Zoug.
Le Crowd-Investing est un moyen moderne, flexible et facile pour les investisseurs d'entrer dans l'immobilier suisse s'ils veulent en posséder une petite partie, soutenir des projets écologiquement et socialement responsables, et bénéficier d'une gestion professionnelle.
