Qu'est-ce qu'un SPV ?
Une structure ad hoc (SPV) est une entité juridique qui n'existe que pour détenir un certain actif (comme un bien immobilier) et protéger ses propriétaires des risques financiers. Dans le contexte de l'investissement immobilier suisse, les SPV permettent à plusieurs investisseurs de mettre en commun leur argent pour acheter un immeuble ou un groupe d'immeubles. Chaque investisseur possède une part de la SPV et non le bien immobilier lui-même.
Les SPV sont constitués de manière à ce que l'actif immobilier soit séparé des autres actifs de l'investisseur. Cela rend les choses plus claires, facilite la gestion et ouvre des possibilités d'investissement fractionné dans des zones urbaines haut de gamme qui seraient autrement hors de portée.
Les SPV permettent aux investisseurs privés ou institutionnels, tels que les fonds de pension et les family offices, de regrouper des capitaux dans des projets immobiliers ciblés tout en isolant les risques, de sorte que les dettes restent au sein du SPV et n'affectent pas la société mère. Des sociétés de premier plan, telles que Patrimonium, gèrent des SPV qui supervisent des portefeuilles immobiliers d'une valeur de plus de 3,4 milliards de francs suisses dans toute la Suisse, tandis qu'Helvetia exploite des véhicules de type SPV qui détiennent plus de 1,1 milliard de francs suisses de biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Ces structures rendent l'investissement immobilier plus modulaire et évolutif, permettant aux investisseurs de canaliser des fonds dans des projets spécifiques avec plus d'efficacité et de sécurité. Les SPV façonnent de plus en plus le marché immobilier suisse en offrant un cadre professionnel et géré en fonction des risques pour les investissements immobiliers à grande échelle et de niche.
Structure juridique des sociétés immobilières suisses
En Suisse, les SPV sont généralement constitués sous l'une des formes suivantes :
- Les sociétés à responsabilité limitée (GmbH/SARL) conviennent aux petits groupes d'investisseurs.
- Les sociétés anonymes (AG/SA) sont idéales pour les plateformes de crowd-investing ou les investissements groupés.
Aspects juridiques importants des SPV suisses :
- Responsabilité limitée ou société anonyme
- Les investisseurs ne sont généralement responsables que du montant qu'ils ont investi.
- Comptabilité séparée
- L'entité ad hoc tient ses propres registres financiers afin que tous les actionnaires puissent en prendre connaissance.
- Gouvernance
Les administrateurs suisses (ou une société de gestion suisse) sont chargés de gérer la société de manière à ce qu'elle respecte les lois locales et, pour les investisseurs étrangers, la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (Lex Koller).
Cette structure permet aux investisseurs nationaux et étrangers de participer légalement à des transactions immobilières, même dans les régions où la propriété directe peut être limitée.
Comment les SPV rendent l'investissement immobilier suisse plus accessible à tous
Les SPV permettent aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers qui seraient autrement trop chers pour eux. Voici quelques-uns des principaux avantages :
1. Moins d'argent nécessaire
Les investisseurs peuvent acheter une part fractionnée d'un immeuble d'habitation zurichois de 5 millions de francs suisses par l'intermédiaire d'un SPV, au lieu d'acheter l'ensemble. Cette approche facilite l'accès de tous à des actifs de qualité et répartit les risques financiers.
2. Avantages de la copropriété
Les investisseurs dans les SPV ont l'avantage de posséder des biens en commun :
- Partage des coûts de maintenance et d'exploitation
- Gestion professionnelle des biens immobiliers
- Décisions conjointes sur les améliorations et les stratégies de location
- Exposition possible à plusieurs bâtiments
Les SPV permettent aux petits investisseurs de partager la propriété avec les grands investisseurs institutionnels, ce qui leur donne la même possibilité d'obtenir des rendements.
3. Options de liquidité
Certaines SPV vous permettent d'échanger ou de racheter des actions, ce qui vous permet d'obtenir des liquidités plus rapidement qu'en tant que propriétaire direct d'un bien immobilier. Des sites d'investissement collectif comme CapiWell facilitent l'achat et la vente d'actions de SPV sur le marché secondaire. Les positions peuvent ainsi être modifiées ou liquidées.
4. Alignement de l'ESG et de la rénovation
Les SPV peuvent mettre en commun des fonds pour des projets axés sur l'ESG, tels que des rénovations, des améliorations de l'efficacité énergétique ou des modernisations. Les investisseurs bénéficient tous de l'augmentation de la valeur des biens immobiliers, de l'attractivité des locataires et de la conformité aux normes énergétiques suisses.
Exemples concrets
Zurich : immeubles d'habitation haut de gamme
Un SPV a acheté un immeuble multifamilial à Zurich Ouest qui comprend 20 appartements loués à des locataires à revenus moyens et élevés. Les investisseurs ont acheté des parts en fonction des fonds propres dont ils disposaient. La propriété fractionnée leur permet de participer sans avoir à s'occuper directement de la gestion. Les bénéfices provenant des revenus locatifs sont versés tous les trois mois et chaque actionnaire est en mesure de profiter de l'augmentation de la valeur des appartements.
Genève : Un mélange de quartiers d'affaires et de quartiers résidentiels
Un SPV possède à Genève un immeuble comprenant à la fois des bureaux et des appartements. Les investisseurs bénéficient de différentes sources de flux de trésorerie : les loyers résidentiels sont stables, tandis que les baux de bureaux offrent un potentiel de rendement plus élevé. Les gestionnaires professionnels de la SPV veillent à ce que les locataires soient satisfaits et à ce que la société respecte toutes les règles en vigueur.
Lausanne : SPV pour la rénovation
Une SPV se concentre sur l'acquisition et la modernisation de bâtiments anciens dans le centre de Lausanne. Les fonds collectés servent à améliorer l'extérieur, l'intérieur et l'efficacité énergétique des bâtiments. Les investisseurs se partagent les coûts et les bénéfices. Après une rénovation, les loyers et la valeur de l'immeuble augmentent, ce qui montre comment les SPV peuvent être utilisées pour créer de la valeur.
Risques et avantages : Éléments à prendre en compte
Les investisseurs doivent être conscients des risques liés aux structures ad hoc, même si celles-ci présentent de nombreux avantages :
- Risque de marché
Les changements économiques ou démographiques peuvent entraîner une hausse ou une baisse de la valeur des biens immobiliers et des revenus locatifs. - Limitations des liquidités
Toutes les entités ad hoc n'ont pas des actions faciles à négocier ; certaines peuvent devoir être conservées pendant plusieurs années. - Risque de gestion
Les rendements dépendent de la manière dont la location, l'entretien et les améliorations ESG sont gérés par des professionnels. - Questions juridiques et fiscales
Les investisseurs doivent connaître le droit suisse des sociétés, les impôts cantonaux et ce que signifie pour eux le fait de détenir des actions d'une société dans un autre pays.
Ces risques sont contrebalancés par les bénéfices possibles :
- Accès à des atouts urbains suisses de qualité
- Partage des coûts
- Appréciation du capital
- Diversification du portefeuille
- Coûts d'entrée réduits
Les SPV et l'avenir de l'investissement dans l'immobilier suisse
Le modèle SPV s'inscrit dans les nouvelles tendances de l'investissement immobilier en Suisse :
- Croissance de la propriété fractionnée
Davantage d'investisseurs peuvent désormais acheter des parts d'immeubles à Zurich, Genève, Bâle et Lausanne. - Focus ESG
Le capital collectif peut financer des améliorations qui sont bénéfiques pour l'environnement, comme les rénovations énergétiques, les projets de construction écologique et les améliorations qui sont bénéfiques pour le climat. - L'investissement collectif
Des plateformes telles que CapiWell permettent aux petits investisseurs de mettre leur argent en commun et d'acheter des biens immobiliers d'une qualité équivalente à celle des biens détenus par des institutions. - Conformité réglementaire
Les SPV permettent aux étrangers de détenir des actions sans enfreindre les règles (Lex Koller et règles cantonales locales).
Les investisseurs qui connaissent le fonctionnement des structures SPV peuvent acheter des biens immobiliers suisses haut de gamme sans avoir à payer et à gérer des propriétés entières.
La voie de l'avenir
Les SPV changent la façon dont les gens peuvent acheter des biens immobiliers en Suisse. Les SPV rendent l'investissement à Zurich, Genève, Bâle et Lausanne plus accessible en mettant en commun les ressources, en partageant les coûts et en permettant aux gens de posséder une participation fractionnée dans un ou plusieurs biens immobiliers. Les investisseurs ont accès à des biens immobiliers résidentiels et commerciaux de grande qualité, à des possibilités de profiter des améliorations conformes aux normes ESG et à une gestion professionnelle, tout en réduisant leur propre risque.
Les SPV sont un moyen efficace, légal et de plus en plus populaire pour les investisseurs d'accéder à des propriétés haut de gamme sans avoir à acheter un immeuble entier. Utilisés avec des sites de crowd-investing comme CapiWell, les SPV offrent un moyen clair et facile de participer aux marchés immobiliers les plus convoités de Suisse.
