La pression de la croissance déplace la demande vers les régions suburbaines suisses

La pénurie de logements en Suisse continue de s'intensifier. Le taux de vacance national est tombé à 1,15 % en 2024, selon l'Office fédéral de la statistique, alors que la population a atteint 9 051 000 habitants. La demande dépassant la construction annuelle d'environ 10 000 à 15 000 unités, de plus en plus de ménages et d'entreprises se tournent vers les municipalités suburbaines autour des grands centres. Ces zones offrent encore des capacités de développement et des liaisons de transport efficaces à une époque où les marchés centraux sont définis par la rareté.

Les tendances démographiques redessinent les schémas de la demande

L'immigration nette atteindra 116 000 personnes en 2024, soit le niveau le plus élevé depuis 2022 et la poursuite de la tendance démographique à long terme. L'Office fédéral de la statistique s'attend à ce que la Suisse dépasse les 10 millions d'habitants entre 2033 et 2043, son scénario de référence indiquant environ 10,5 millions d'habitants en 2055. La croissance démographique se concentre dans les régions métropolitaines, qui continuent d'attirer la main-d'œuvre nationale et étrangère.

La demande est renforcée par la diminution de la taille des ménages. La Suisse compte aujourd'hui environ 4,1 millions de ménages ; ce nombre devrait atteindre entre 4,3 et 5,4 millions d'ici 2055. Des ménages plus petits augmentent le nombre de logements nécessaires pour une population stable. Les études de marché estiment que plus de 522 000 logements supplémentaires seront nécessaires d'ici 2040. La combinaison de l'expansion démographique et de la fragmentation des ménages intensifie la pression sur des marchés déjà proches de la pleine capacité.

Les villes confrontées à des contraintes structurelles

Les grandes villes ne peuvent pas augmenter l'offre de logements au rythme requis pour répondre à la demande. Les permis de construire pour des projets résidentiels ont chuté de 11 % en 2023, prolongeant une baisse pluriannuelle du volume de construction prévu. Environ 45 000 nouveaux logements ont été achevés la même année, ce qui est bien inférieur au besoin estimé de 55 000 à 60 000 unités. UBS s'attend à une pénurie cumulée de 50 000 à 80 000 logements d'ici 2027 si la production reste inchangée.

Les contraintes sont ancrées dans le système de planification. La densification est controversée dans les quartiers établis, où les changements de hauteur, de densité ou d'utilisation des sols se heurtent souvent à une certaine résistance. Les procédures d'approbation sont longues et permettent des objections à plusieurs stades, ce qui crée une incertitude quant à la réalisation des projets. Même les projets approuvés sont souvent revus à la baisse. En conséquence, les municipalités centrales ne peuvent pas générer les volumes nécessaires pour stabiliser les taux d'inoccupation ou pour répondre à la formation de ménages à long terme.

Les données sur les logements vacants révèlent une forte tension sur le marché

Les données sur l'inoccupation illustrent les conséquences d'une offre limitée. Le taux de vacance national de 1,15 % en 2024 est le plus bas de la décennie. Zurich a enregistré 0,7 %, Genève 0,6 % et Zoug 0,4 %. Les marchés où le taux de vacance est inférieur à l'équilibre, soit environ 1,5 %, connaissent généralement une croissance plus rapide des loyers et une réduction de la rotation des locataires. Les loyers demandés ont augmenté de plus de 6 % en 2023, selon l'indice Homegate, et ont continué à augmenter en 2024 alors que le taux d'intérêt de référence est passé de 1,25 à 1,50 %, puis à 1,75 %.

Le choix étant limité dans les grandes villes, les ménages envisagent de plus en plus de s'installer en banlieue. Des niveaux de prix plus bas, des logements plus grands et des connexions fiables avec les transports publics élargissent le rayon des options de logement viables. Cette évolution, qui a d'abord été une réponse à la pénurie, s'inscrit désormais dans le cadre d'une redistribution plus large de la demande dans les régions métropolitaines.

Les flux migratoires soutiennent l'expansion des banlieues

La migration interne confirme cette tendance. La ville de Zurich a enregistré des départs nets d'environ 6 000 habitants en 2022-2023, tandis que les municipalités de l'agglomération environnante ont gagné environ 5 500 habitants. Des tendances similaires sont observées dans les régions de Genève et de Bâle, où la croissance de la population est de plus en plus absorbée en dehors des municipalités centrales. Les zones suburbaines bénéficient de meilleures liaisons de transport et d'une offre de logements plus accessible, ce qui crée une alternative stable pour les résidents et les entreprises.

Ces changements démographiques renforcent les économies des banlieues. La croissance de la population stabilise les services locaux et le chiffre d'affaires du commerce de détail, et l'augmentation de la demande justifie des investissements continus dans les transports publics et les infrastructures communautaires. Au fil du temps, les municipalités suburbaines passent du statut de zones de navettage à celui de marchés régionaux autonomes avec leurs propres cycles de demande.

L'immobilier commercial s'adapte aux nouvelles conditions

Les marchés de l'immobilier commercial reflètent le même ajustement. Le taux d'inoccupation des bureaux à Zurich est passé de 5,0 % en 2020 à 3,4 % en 2024, selon JLL. Une grande partie de l'amélioration s'est produite dans les zones suburbaines le long des principaux couloirs de transport, où les entreprises peuvent obtenir des aménagements flexibles et des coûts d'occupation inférieurs. L'essor du travail hybride a réduit la prime accordée aux sites situés dans les quartiers d'affaires centraux, ce qui incite les entreprises à envisager des sites avec des zones de chalandise plus larges.

Les marchés de détail suivent une trajectoire similaire. GfK Suisse prévoit une augmentation de 8 % de la fréquentation dans les zones commerciales suburbaines entre 2019 et 2023, alors que le mouvement est plus modéré dans certaines zones commerciales des centres-villes. La croissance des populations suburbaines et la demande soutenue de commerces de proximité et de services soutiennent la résilience de ces centres.

Les fonds immobiliers cotés en bourse reflètent l'évolution du marché

Les valorisations des fonds immobiliers cotés en bourse soulignent l'importance émergente des marchés suburbains. Selon Swiss Fund Data et Zürcher Kantonalbank Research, plusieurs fonds immobiliers suisses se négocient avec des décotes de 10 à 15 % par rapport à leur valeur nette d'inventaire. Ces décotes sont dues en grande partie aux conditions des taux d'intérêt plutôt qu'à des défis spécifiques aux actifs. Pour les investisseurs, elles offrent la possibilité d'accéder à des portefeuilles diversifiés avec une exposition au stock résidentiel et commercial suburbain à des prix inférieurs à la valeur de l'actif.

Les structures de revenus restent globalement stables. Les loyers résidentiels sont indexés sur le taux d'intérêt de référence, tandis que de nombreux baux commerciaux comportent des clauses relatives à l'indice des prix à la consommation. Ces mécanismes contribuent à préserver les revenus locatifs réels à un moment où les coûts d'exploitation et de financement augmentent et soutiennent davantage l'investissement dans des actifs dont la demande des locataires est fiable.

Les régions suburbaines acquièrent une importance stratégique

L'interaction de la croissance démographique, des limites de la planification, de la baisse des taux d'inoccupation et de la migration persistante vers les municipalités suburbaines est en train de remodeler le paysage immobilier de la Suisse. Les régions suburbaines constituent désormais une partie essentielle de la capacité nationale en matière de logement et de commerce, et ne servent plus uniquement d'extension des grandes villes. Leur potentiel de développement, leur connectivité avec les transports et leurs conditions de planification plus prévisibles les placent au cœur de la réponse à la demande future.

Pour les investisseurs, ce rééquilibrage est de plus en plus pertinent. Les marchés suburbains offrent des fondamentaux stables et la flexibilité qui fait actuellement défaut à de nombreux sites centraux. Comme la population continue de croître et que les contraintes de planification dans les villes persistent, les régions suburbaines joueront un rôle important dans la formation des rendements et l'orientation des décisions d'allocation à long terme dans l'immobilier suisse.