Cet article examine les différentes manières dont l'immobilier suisse peut être financé, notamment par des hypothèques garanties par les caisses de retraite, des investissements privés et le déploiement de capitaux institutionnels. Il aborde également les caractéristiques particulières du marché suisse du crédit, qui lui confèrent une grande stabilité.
Le marché hypothécaire suisse est énorme et ne cesse de croître. En 2024-2025, l'encours des prêts hypothécaires atteindra environ 1,23 trillion de francs suisses, soit environ 38% de l'ensemble des actifs bancaires. La plupart de ces prêts sont des hypothèques à taux fixe (environ trois quarts), bien que ces dernières années, davantage d'opérations à taux variable soient revenues. Les nouveaux prêts hypothécaires restent élevés : au troisième trimestre 2025, plus de 22 milliards de francs suisses de nouveaux prêts hypothécaires résidentiels ont été accordés en un seul trimestre. Malgré les avertissements des régulateurs concernant les risques, les banques restent prudentes, plus de 94 % des prêts hypothécaires sont des prêts “senior”, ce qui signifie qu'ils ne dépassent pas les deux tiers de la valeur de la propriété.
Hypothèques : Le principal moyen de financer un bien immobilier en Suisse
En Suisse, les hypothèques restent le moyen le plus courant de lever des fonds pour acheter des maisons et des biens immobiliers commerciaux. Les hypothèques suisses présentent des caractéristiques uniques et des protections juridiques qui les rendent attrayantes.
1. Les différents types d'hypothèques en Suisse
- Les hypothèques à taux fixe fixent les taux d'intérêt pour une durée déterminée, généralement entre 5 et 15 ans, de sorte que vous savez combien d'argent vous recevrez.
- Les hypothèques à taux variable ont des taux d'intérêt qui varient en fonction du marché, ce qui vous donne plus d'options mais vous expose également à plus de risques.
- Les prêts hypothécaires liés au LIBOR ou au SARON sont des normes modernes pour les prêts institutionnels qui offrent aux prêteurs et aux emprunteurs des rendements conformes au marché.
2. Hypothèques avec pensions en garantie
Les fonds de pension suisses (LPP/2e pilier) participent activement au financement de l'immobilier résidentiel.
Les prêts hypothécaires garantis par des pensions offrent :
- Des fonds disponibles à long terme et de manière régulière pour les biens immobiliers
- Des taux d'intérêt compétitifs
- Un moyen pour les investisseurs privés d'investir aux côtés des institutions dans les mêmes projets.
Cette approche du financement permet aux promoteurs de disposer de liquidités et aux prêteurs d'avoir de bonnes garanties. Elle contribue également à maintenir les taux de défaillance de la Suisse à un niveau bas.
3. Prêts immobiliers et prêts commerciaux
Les prêts hypothécaires résidentiels sont généralement plus petits, moins risqués et plus réglementés. Les prêts à l'immobilier commercial impliquent plus d'argent et peuvent inclure :
- Ratios prêt/valeur plus élevés pour les immeubles de bureaux ou de commerces de premier ordre
- Analyse des engagements des locataires et modélisation des flux de trésorerie
- Périodes d'amortissement plus longues ou financement structuré pour les projets à usage multiple
Investir dans l'immobilier suisse avec des fonds propres
Lorsque vous utilisez des fonds propres pour acheter un bien immobilier, vous prenez plus de risques. Les investisseurs peuvent utiliser des fonds propres pour acheter directement ou indirectement par l'intermédiaire de structures ad hoc, de fonds privés ou de copropriétés via des plateformes telles que CapiWell.
Avantages de l'investissement en actions
- Partage des risques
Le co-investissement en fonds propres permet à plusieurs personnes de partager les risques financiers et opérationnels liés à la possession d'un bien immobilier. - Accès aux actifs de première qualité
Vous pouvez accéder à des appartements de grande valeur, à des projets à usage mixte et à des immeubles commerciaux à Zurich, Genève, Bâle et Lausanne sans avoir à engager la totalité de votre capital. - Opportunités de création de valeur
Les fonds propres peuvent être utilisés pour financer des rénovations, des améliorations ESG et des projets de modernisation qui augmentent la valeur d'un bien immobilier et ses revenus locatifs. - Alignement sur les objectifs ESG
Les structures de capitaux propres peuvent inclure des certifications de bâtiments écologiques, l'efficacité énergétique et la conception durable. Les biens immobiliers présentant de telles caractéristiques sont plus attrayants pour les investisseurs institutionnels et les locataires.
Immobilier suisse et capitaux institutionnels
Les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les banques privées sont tous des types d'investisseurs institutionnels très importants pour le financement de l'immobilier suisse. Ils fournissent :
- Des capitaux stables et patients
- Financement organisé pour les grands projets
- Accès à des développements haut de gamme et à usage mixte
Les institutions recherchent généralement des biens immobiliers bien situés qui respectent les normes ESG. Le quartier financier de Zurich, les centres de bureaux de Genève et les zones de rénovation urbaine de Lausanne sont autant d'endroits propices à l'investissement institutionnel.
Avantages de la participation institutionnelle
- Crédibilité du marché
Le soutien institutionnel montre qu'un projet est bon, ce qui attire des co-investisseurs privés. - Réduction des coûts d'emprunt
Lorsque vous empruntez beaucoup d'argent, vous pouvez obtenir des taux et des conditions hypothécaires plus avantageux. - Atténuation des risques
La diligence institutionnelle réduit les risques opérationnels, juridiques et commerciaux pour toutes les parties concernées.
Principales caractéristiques de la stabilité des prêts immobiliers en Suisse
Le marché suisse du crédit immobilier est réputé pour sa stabilité pour plusieurs raisons :
- Des ratios prêt/valeur prudents
La plupart des prêts hypothécaires résidentiels ont un ratio prêt/valeur (LTV) compris entre 60% et 80%, ce qui évite de prendre trop de risques. - Un contrôle réglementaire fort
L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) veille à ce que les banques prêtent de l'argent de manière responsable. - Environnement économique stable
Un faible taux de chômage, une monnaie forte et une croissance démographique régulière sont autant de facteurs qui favorisent la valeur des biens immobiliers et la demande locative. - Participation au fonds de pension
Les prêts hypothécaires garantis par les pensions constituent un capital à long terme et à faible risque qui permet au marché de rester liquide même en cas de ralentissement.
Mise en place d'un financement pour les investisseurs
1. L'association de la dette et des fonds propres
La meilleure façon de financer l'immobilier en Suisse est souvent de combiner des hypothèques avec des investissements en actions. De cette manière, les investisseurs utilisent leur capital tout en réduisant leur risque. Les SPV ou les plateformes de co-investissement, qui permettent aux investisseurs de posséder une petite partie d'un bien immobilier, deviennent des options de plus en plus populaires pour posséder des biens immobiliers coûteux dans les villes.
2. Réflexion sur les rénovations ESG
L'ajout de rénovations énergétiques ou d'améliorations favorables à l'environnement peut avoir une incidence sur les conditions du prêt. Les prêteurs et les partenaires institutionnels accordent souvent de meilleurs taux ou un accès prioritaire au capital pour les projets qui sont conformes à l'ESG.
3. Diversifier les types d'actifs
En répartissant les investissements entre des biens résidentiels, commerciaux et à usage mixte, vous réduisez les risques et vous vous assurez des flux de revenus réguliers qui peuvent renforcer les montages financiers.
Exemple : Financement d'immeubles à usage mixte à Zurich
Un promoteur achète un immeuble à usage mixte à Zurich West en recourant à un prêt hypothécaire de 30 millions de francs suisses, dont une partie est garantie par un fonds de pension.
Un SPV composé de plusieurs actionnaires privés a levé 10 millions de francs suisses en fonds propres.
Le budget de rénovation est financé par des fonds propres supplémentaires mis en commun pour les améliorations apportées par l'ESG.
Ce mélange donne :
- Des paiements de dettes stables grâce à des revenus locatifs fiables
- Responsabilité partagée des opérations et réduction des risques
- Appréciation des actifs à long terme grâce à des améliorations durables et à un bon emplacement
Conclusion
L'écosystème suisse du financement immobilier comprend des hypothèques, des fonds propres et des capitaux institutionnels. Les investisseurs peuvent acheter des maisons haut de gamme à Zurich, Genève, Bâle et Lausanne grâce à des prêts hypothécaires garantis par les caisses de retraite, à des co-investissements privés et à des structures SPV. La stabilité à long terme et les rendements élevés sont pratiquement garantis grâce aux règles de prêt strictes du marché, à la surveillance réglementaire et à l'alignement sur les objectifs ESG.
Les investisseurs qui connaissent le fonctionnement de ces structures de financement peuvent faire le meilleur usage de leur argent, investir dans des biens immobiliers de grande valeur et naviguer en toute confiance sur le marché immobilier suisse, unique en son genre.
