Néanmoins, investir dans l'immobilier suisse implique de naviguer dans des réglementations souvent mal comprises par les investisseurs étrangers. La Lex Koller, une loi fédérale qui régit la propriété de biens immobiliers par des personnes qui ne vivent pas dans le pays, est au cœur de ces réglementations.
Cet article donne un aperçu pratique de la Lex Koller, de ce qu'elle signifie pour les investisseurs qui ne sont pas résidents suisses, des règles qui s'appliquent à chaque canton et de la place qu'occupent les structures d'accueil. Il aborde également les défis et les opportunités pour les acheteurs potentiels qui souhaitent rester en conformité.
Qu'est-ce que Lex Koller ?
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, adoptée en 1983, est également connue sous le nom de Lex Koller depuis sa dernière révision majeure en 1997, lorsque Arnold Koller était président de la Confédération suisse. Son principal objectif est de limiter la propriété étrangère de biens immobiliers en Suisse afin que le logement reste abordable pour les Suisses et que les gens n'achètent pas des maisons uniquement pour faire de l'argent.
Lex Koller fait une distinction entre :
- Citoyens et résidents suisses : Généralement libres d'acheter des biens immobiliers.
- Les étrangers qui ne vivent pas en Suisse : Ils sont soumis à des contrôles stricts et ont souvent besoin d'une autorisation des autorités cantonales.
La loi s'applique aux habitations, aux terrains constructibles et à certains types de biens immobiliers commerciaux dans certaines situations. Au fil du temps, les cantons ont interprété et appliqué la Lex Koller de différentes manières, ce qui complique la tâche des investisseurs étrangers.
Comment la Lex Koller affecte-t-elle les investisseurs qui ne vivent pas en Suisse ?
En résumé, la Lex Koller a trois implications principales pour les étrangers qui investissent dans l'immobilier suisse :
- Limitations concernant les résidences principales. Les non-résidents ne peuvent généralement pas acheter de résidences suisses pour leur usage personnel. Il existe des exceptions pour les propriétés situées dans des zones commerciales désignées ou dans des zones touristiques qui sont approuvées pour des résidences secondaires.
- Limites imposées aux immeubles de placement. Les non-résidents ne peuvent pas acheter des appartements dans des villes comme Zurich, Genève ou Bâle, qui font l'objet d'une forte demande en matière de location ou d'investissement spéculatif. Dans de nombreux cantons, seuls quelques nouveaux immeubles peuvent être achetés par des ressortissants d'autres pays.
- Toute transaction étrangère doit être approuvée par les autorités cantonales. Celles-ci examinent si l'achat a une bonne raison économique, comme la stimulation du tourisme dans la région, ou s'il risque d'aggraver la pénurie de logements.
- La loi peut sembler un casse-tête pour les non-résidents à hauts revenus qui souhaitent acheter des biens immobiliers en Suisse. Heureusement, il existe des moyens tout à fait légaux pour les étrangers d'investir tout en restant dans la légalité.
SPV et autres solutions pour les étrangers
L'utilisation de structures d'accueil est l'un des meilleurs moyens d'investir pour les investisseurs qui ne vivent pas dans la région. Les SPV sont des entreprises qui possèdent certaines choses, comme des biens immobiliers. Lex Koller permet aux non-résidents d'acheter indirectement des biens immobiliers en plaçant de l'argent dans une société suisse qui possède des biens immobiliers.
Pourquoi Lex Koller permet aux SPV de fonctionner :
- Techniquement, la propriété est une entreprise et non une personne.
- Des directeurs ou des structures de gestion locaux peuvent aider à répondre aux exigences légales suisses.
- Les SPV peuvent rassembler un certain nombre d'investisseurs, ce qui réduit le montant que chacun doit investir.
Les SPV permettent également aux investisseurs étrangers d'acheter des propriétés urbaines résidentielles et commerciales sans avoir à respecter les mêmes règles que pour la propriété directe. Un nombre croissant de plateformes, y compris des sites de crowd-investing comme CapiWell, soutiennent l'adoption de ces structures favorables aux étrangers.
Exemple : Supposons que vous habitiez en Allemagne et que vous souhaitiez investir 200 000 CHF dans un immeuble à Zurich. Vous ne pouvez pas acheter directement. En Suisse, un SPV est créé pour détenir le bien immobilier. Vous achetez des actions de la SPV et vous obtenez une part des revenus locatifs ainsi que la possibilité de profiter de la hausse de la valeur des actions. Ici, tout est légal : la SPV est suisse, et la Lex Koller ne limite donc pas ce qu'elle peut faire.
Restrictions spécifiques au canton
La Lex Koller est une loi fédérale, mais les cantons l'appliquent et l'interprètent différemment. Certains cantons sont très stricts, tandis que d'autres sont plus souples.
- Zurich
Zurich est l'un des cantons où il est le plus difficile d'acheter un logement pour les personnes qui n'y habitent pas. Il n'est pas courant que les étrangers reçoivent l'autorisation d'acheter des unités résidentielles dans le centre de Zurich. L'immobilier commercial, les projets de réaménagement ou la propriété de SPV sont des voies plus prometteuses. - Genève
Genève a des règles strictes parce qu'il y a beaucoup de demande et peu d'espace. Les résidences secondaires sont soumises à des règles strictes et il est difficile pour les personnes qui n'habitent pas sur place d'obtenir une autorisation d'achat. Vous aurez peut-être plus de chances avec des projets touristiques ou d'hôtellerie, mais il est presque impossible d'acheter un logement pour vous-même. - Bâle
Bâle est un peu plus souple que Zurich ou Genève, notamment en ce qui concerne les développements commerciaux ou à usage mixte. Les propriétés résidentielles détenues par des non-résidents sont assez rares, mais les SPV sont souvent utilisés pour mettre en commun des fonds étrangers pour des propriétés locatives locales. - Lausanne et le canton de Vaud
Les règles de Lausanne ne sont pas trop strictes. Dans certaines régions, des logements neufs peuvent être ouverts aux investisseurs étrangers avec l'autorisation du gouvernement. Les SPV sont une option alternative très répandue. - Autres cantons
Les régions très touristiques comme les Grisons et le Valais n'autorisent l'achat d'une résidence secondaire qu'à certains endroits.
En général, les permis d'acheter dans les zones rurales ou moins densément peuplées sont plus faciles à obtenir, mais le potentiel de croissance est plus faible que dans les villes.
Ce que les investisseurs étrangers doivent faire
Si vous ne vivez pas en Suisse, vous devez planifier soigneusement l'achat d'un bien immobilier en Suisse. Voici comment procéder, étape par étape :
- Sachez ce que vous voulez faire. Déterminez si votre objectif est de gagner de l'argent grâce aux loyers, d'augmenter la valeur de votre bien ou les deux. Cela vous aidera à déterminer si une SPV (ou une autre structure commerciale) a du sens et laquelle choisir.
- Vérifiez les restrictions en vigueur dans le canton en prenant contact avec le canton où se trouve le bien immobilier. Vérifiez si le bien peut être détenu par une personne d'un autre pays et quelles sont les autorisations nécessaires.
- Pensez aux SPV ou à la propriété d'entreprise. Les SPV permettent aux investisseurs étrangers de mettre leur argent en commun et d'acheter légalement des biens immobiliers résidentiels et commerciaux en Suisse. Veillez à ce que le SPV soit correctement mis en place, avec une gestion et une gouvernance suisses.
- Concentrez-vous sur les projets qui respectent les règles ESG ou qui sont destinés aux entreprises. Les hôtels, les espaces de cohabitation et les bâtiments économes en énergie sont généralement soumis à moins de règles. Certains cantons placent ce type de projets en tête de leur liste de choses à approuver pour les investisseurs étrangers.
- Obtenez les conseils de juristes et d'experts fiscaux. Le droit immobilier suisse est complexe. Les investisseurs qui ne vivent pas dans le pays doivent connaître à la fois la Lex Koller et les lois fiscales cantonales. Les structures SPV peuvent poser des problèmes d'impôt sur les sociétés qui nécessitent une planification préalable minutieuse.
Risques liés au SPV
Les investisseurs étrangers sont toujours confrontés à des risques particuliers, même avec des SPV ou d'autres structures d'entreprise :
- Incertitude concernant les autorisations : Les autorités cantonales ont le dernier mot en matière d'autorisations. Les projets peuvent être refusés ou suspendus.
- Contraintes de liquidité : Bien qu'elles soient plus faciles à vendre que les biens immobiliers traditionnels, les actions des SPV (ou d'autres formes d'investissement immobilier fractionné) sont généralement plus difficiles à vendre que les actifs négociés sur le marché boursier.
- Des coûts plus élevés : Les frais juridiques, commerciaux et administratifs peuvent réduire le rendement net.
- Changements sur le marché : L'immobilier urbain suisse est solide, mais les fluctuations économiques ou monétaires peuvent affecter les rendements.
Lex Koller et la stratégie d'investissement
Pour les investisseurs étrangers, la Lex Koller devrait être prise en compte dans leurs stratégies immobilières :
- Pour les marchés urbains, privilégiez les SPV : à Zurich et à Genève, il est pratiquement impossible pour les étrangers d'accéder directement à la propriété, mais les SPV permettent de le faire indirectement.
- Vaud (Lausanne), certaines régions touristiques et certains cantons ruraux peuvent autoriser les non-résidents à posséder des biens immobiliers. Ces régions sont les meilleurs endroits pour acheter directement.
- Les cantons suisses favorisent les infrastructures touristiques et le développement durable et sont plus enclins à approuver les investisseurs étrangers dans de tels projets.
- Envisagez la diversification : La combinaison de SPV urbains avec des investissements ruraux ou dans des résidences secondaires peut vous aider à faire fructifier votre capital, à gagner de l'argent grâce aux loyers et à respecter les règles.
Étude de cas SPV
Supposons qu'un investisseur allemand veuille entrer sur le marché immobilier zurichois sans enfreindre la Lex Koller :
- L'investisseur trouve un projet résidentiel à Zurich Ouest.
- Une SPV suisse est créé pour acheter la propriété. Les directeurs sont suisses et une équipe de gestion locale professionnelle est mise en place.
- L'investisseur achète des actions de la SPV. Les revenus locatifs sont partagés équitablement et les plus-values s'accumulent au niveau du SPV.
- Le SPV est conforme à la Lex Koller. Le lieu de résidence de l'investisseur n'influence pas la légalité de la structure en Suisse.
- Cette approche, de plus en plus répandue, permet aux investisseurs étrangers de participer aux meilleurs marchés de Suisse sans enfreindre aucune règle.
Réflexions
La Lex Koller reste un élément important du droit immobilier suisse. Elle protège les marchés du logement en Suisse tout en limitant les achats étrangers effectués uniquement à des fins d'investissement. Pour les investisseurs qui ne vivent pas dans la région, il est difficile d'acquérir un logement directement dans les grandes villes comme Zurich et Genève. À Lausanne, c'est moins difficile, et dans certaines zones touristiques, c'est un peu plus facile.
Cependant, les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens immobiliers suisses en conformité avec la Lex Koller s'ils planifient soigneusement leur projet. Les SPV, les structures d'entreprise et les projets axés sur l'ESG sont autant de moyens de participer légalement aux marchés immobiliers de Zurich, Genève, Bâle et Lausanne.
L'immobilier suisse reste l'un des meilleurs endroits d'Europe pour investir si vous êtes un investisseur étranger prêt à s'accommoder des règles cantonales, à comprendre les détails juridiques et à travailler avec des conseillers expérimentés. Les plateformes qui facilitent la détention de SPV rendent le processus encore plus facile en permettant la propriété fractionnée et l'accès à des actifs de qualité institutionnelle.
En résumé, la Lex Koller représente un défi - mais pas insurmontable - pour les investisseurs étrangers qui adoptent une approche stratégique de la propriété immobilière en Suisse.
