Cet article explore les différences entre l'immobilier résidentiel et l'immobilier commercial en Suisse. Il examine les tendances du marché, les règles et réglementations, la demande des locataires, le rapport risque/récompense et les stratégies les plus populaires.
Maisons en Suisse
L'immobilier reste l'un des meilleurs moyens d'investir son argent. La Suisse est un bon endroit pour les investisseurs locaux et étrangers parce que son marché immobilier est stable, qu'il y a une forte demande de locations et que les règles sont claires.
Avantages de l'investissement dans les maisons suisses
- Demande stable
Des villes comme Zurich, Genève et Lausanne ont des taux de vacance faibles, généralement inférieurs à 2%. La croissance à long terme de la population, qui s'installe dans ces villes, maintient la demande de locataires à un niveau stable. - Flux de trésorerie stable
Les loyers mensuels des logements résidentiels vous assurent des flux de revenus réguliers. Même les petits appartements peuvent avoir un bon rendement locatif, en particulier lorsqu'ils sont détenus par des structures ad hoc (SPV) ou d'autres véhicules d'investissement communs. - Taux d'occupation élevés
Les immeubles résidentiels situés dans des zones urbaines recherchées bénéficient d'une forte rétention des locataires, ce qui réduit le risque de vacance. - Possibilités d'intégration du ESG
Les rénovations énergétiques et les mises à niveau de bâtiments durables peuvent augmenter la valeur d'un bien immobilier, attirer des locataires et maintenir la conformité avec les règles environnementales, sociales et de gouvernance (ESG).
Inconvénients de l'investissement dans les logements
Les lois sur la protection des locataires et les mesures de contrôle des loyers, en particulier à Genève et à Zurich, peuvent empêcher les propriétaires d'augmenter les loyers. Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (également connue sous le nom de Lex Koller) ou les règles cantonales peuvent limiter les activités des investisseurs étrangers.
Potentiel de rendement à court terme plus faible
Par rapport à l'immobilier commercial, les loyers résidentiels ne sont généralement pas aussi élevés à court terme, mais ils sont généralement moins volatils.
Coûts de maintenance
Les bâtiments suisses plus anciens ont tendance à nécessiter des rénovations régulières pour répondre aux normes d'efficacité énergétique et aux normes ESG. Si ces rénovations ne sont pas planifiées avec soin, elles peuvent entraîner une baisse du revenu net.
Immobilier d'entreprise suisse
L'immobilier commercial comprend des immeubles de bureaux, des magasins, des entrepôts et des espaces qui peuvent être utilisés à plus d'une fin. Les biens immobiliers commerciaux sont plus difficiles à investir que les biens immobiliers résidentiels, mais ils ont un potentiel de croissance important.
Avantages de l'investissement dans les propriétés commerciales
- Des rendements potentiels plus élevés
Les baux commerciaux, en particulier dans les quartiers financiers de Zurich ou les centres de bureaux de Genève, peuvent rapporter plus que les baux résidentiels. - Conditions de location plus longues
Les locataires commerciaux signent souvent des baux de plusieurs années. Cela leur assure un revenu régulier et réduit le risque de rotation. - Diversification des locataires
Les locataires de bureaux, de commerces et d'industries traversent souvent des cycles économiques qui leur sont propres. Les biens immobiliers (ou plusieurs biens immobiliers détenus par une structure ad hoc) loués à des locataires opérant dans différents secteurs peuvent naturellement diversifier les flux de trésorerie du portefeuille immobilier. - Appel à l'investissement institutionnel
Les biens immobiliers commerciaux sont populaires auprès des investisseurs professionnels, ce qui facilite l'obtention de fonds pour de grands projets ou l'utilisation de SPV pour lever des capitaux.
Inconvénients de l'investissement dans les propriétés commerciales
- Volatilité des marchés
Les changements économiques (tels qu'une récession, un ralentissement dans un secteur spécifique ou un passage au travail à distance) peuvent avoir un effet sur l'occupation des bureaux et les taux de location, en particulier à Zurich et à Genève. - Exigences élevées en matière de capital initial
Les bâtiments commerciaux figurent parmi les biens immobiliers les plus coûteux à acquérir. Il peut donc s'avérer relativement difficile de mobiliser des capitaux pour les financer. - Complexité de la gestion
Les immeubles commerciaux nécessitent une gestion active. Il faut négocier avec les locataires et les coûts de fonctionnement des systèmes d'un grand bâtiment peuvent avoir un impact sur le rendement de l'investissement. - Complexité réglementaire
Pour les bâtiments commerciaux - en particulier ceux qui sont réaménagés dans les zones urbaines centrales - l'obtention de permis, le zonage et le respect des règles ESG peuvent être plus compliqués que pour les unités résidentielles.
Tendances du marché qui influencent la stratégie d'investissement suisse
Tendances en matière de logement
- Urbanisation
Le flux constant de personnes s'installant à Zurich, Bâle et Lausanne maintient la demande d'appartements et de petites maisons à un niveau élevé. Les rénovations énergétiques et les améliorations ESG deviennent très importantes pour maintenir les locataires en place et augmenter la valeur d'un bien immobilier au fil du temps. - Location à court terme
La demande d'appartements avec services et de locations de courte durée a augmenté dans les villes prisées par les touristes et/ou les entreprises.
Tendances commerciales
- Espace de bureau flexible
La popularité croissante du travail à distance et du travail hybride modifie le marché des bureaux. La demande d'espaces flexibles et de co-working augmente. - Intégration de l'usage mixte
La combinaison d'espaces commerciaux et résidentiels renforce les quartiers et leur donne plus de moyens de gagner de l'argent. - ESG
La certification énergétique et les mesures de réduction des émissions de carbone sont de plus en plus souvent exigées conformément aux règles ESG. Ces exigences concernent à la fois les nouveaux et les anciens bâtiments commerciaux.
Comparaison des risques et des bénéfices
| Objectif | Résidentiel | Commercial |
|---|---|---|
| Revenu stable | Très élevé | Pas trop |
| Rendement potentiel | Pas trop | Haut |
| Risque pour les locataires | Peu de choses | Plus élevé, en fonction du secteur |
| L'argent | Modéré | Des offres plus basses et plus grandes |
| Des règles compliquées | Moyen, lois pour les locataires | Conformité aux normes élevées, au zonage et à l'ESG |
| Effet ESG | Modéré à élevé | Haut |
Les biens immobiliers résidentiels offrent des flux de trésorerie réguliers et peu risqués, ainsi qu'une croissance prévisible à long terme. Les investissements commerciaux offrent un potentiel de rendement plus élevé, mais ils sont également plus volatils et nécessitent une gestion plus importante. Les stratégies d'utilisation mixte permettent de tirer le meilleur parti de ces deux types d'investissement et de les combiner.
Les éléments à prendre en compte lors d'un investissement
Diversification:
La combinaison d'actifs résidentiels et commerciaux dans un portefeuille améliore la stabilité en réduisant le risque d'être trop exposé aux fluctuations économiques de l'un ou l'autre marché.
Localisation
À Zurich, Genève, Bâle et Lausanne, la demande de logements et d'espaces commerciaux est élevée dans les meilleurs quartiers. Les investisseurs doivent tenir compte de l'évolution démographique, des tendances locatives et des taux d'inoccupation dans la zone où se trouve un bien immobilier.
Intégration de l'ESG
L'ajout d'améliorations en matière d'efficacité énergétique, de conception durable et d'infrastructures conformes au climat dans les bâtiments résidentiels ou commerciaux les rend plus attrayants pour les locataires, réduit les coûts d'exploitation et minimise le risque de problèmes réglementaires.
Stratégie d'investissement et de financement
Vous pouvez investir dans des biens immobiliers résidentiels avec moins d'argent ou par le biais de SPV à propriété fractionnée. Les investissements commerciaux nécessitent généralement plus d'argent, ce qui signifie que des institutions ou des structures communes peuvent être amenées à investir ensemble.
Analyse de la demande des locataires
La demande de logements dans une région dépend du nombre de personnes qui y vivent, du prix qu'elles peuvent se permettre et des commodités qui se trouvent à proximité. Les cycles économiques, la force du secteur et les tendances en matière de lieu de travail (éloigné ou sur place) influencent tous la demande commerciale.
Exemples spécifiques à une ville
Résidentiel : Les appartements de Zurich West qui ont été rénovés pour être plus efficaces sur le plan énergétique présentent une stabilité locative à long terme et un alignement ESG.
Commercial : Les immeubles de bureaux du quartier central des affaires (CBD) de Genève ont des rendements plus élevés, mais leurs baux sont moins stables car de plus en plus de personnes travaillent à distance.
Usage mixte : Les développements bâlois qui comprennent des appartements, des bureaux et des magasins attirent un large éventail de locataires et génèrent des flux de trésorerie réguliers.
À emporter chez soi
Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier résidentiel ou commercial en Suisse, il est essentiel d'évaluer les risques, les bénéfices, les besoins en capitaux et les facteurs ESG. Les actifs résidentiels offrent des rendements réguliers et moins risqués et bénéficient de la forte demande dans les villes. Les actifs commerciaux ont le potentiel de rapporter plus d'argent, mais ils nécessitent davantage de gestion et les flux de trésorerie sont plus sensibles aux fluctuations du marché.
Pour les personnes qui souhaitent investir à Zurich, Genève, Bâle et Lausanne, une approche combinée ou mixte avec des SPV ou des structures d'investissement fractionnées est généralement la plus efficace à long terme. La poursuite des améliorations ESG et des pratiques d'efficacité énergétique devrait rendre votre bien immobilier encore plus précieux, plus attrayant pour les locataires et plus conforme à la loi.
