Quatre secteurs clés pour la résilience de l'immobilier en Suisse

Le marché immobilier suisse en 2025 est façonné par des forces qui agissent indépendamment des fluctuations à court terme. Alors que l'environnement mondial reste incertain, les tendances nationales continuent de soutenir une demande soutenue dans des segments spécifiques. Selon le Swiss Real Estate Sentiment Index publié par KPMG en 2025, ce sont les immeubles résidentiels et logistiques qui font l'objet des plus fortes attentes en matière de prix de la part des acteurs du marché, tandis que les actifs traditionnels que sont les bureaux et le commerce de détail restent sous pression. Ces résultats soulignent l'importance des facteurs structurels plutôt que des dynamiques cycliques. En Suisse, ces moteurs convergent le plus clairement dans les secteurs connus sous le nom des quatre L : habitat, logistique, industrie légère et sciences de la vie. Leur attrait repose sur la croissance démographique, la disponibilité limitée de terrains, des pôles scientifiques et industriels forts et une économie de PME diversifiée. Pour les investisseurs et les emprunteurs actifs sur le marché, il est essentiel de comprendre les fondements régionaux et économiques de ces segments.

Vivre : l'offre structurelle insuffisante et la croissance démographique renforcent la demande

L'immobilier résidentiel reste le segment le plus résistant en raison d'une demande persistante et d'une offre limitée. La croissance de la population dans les grandes villes suisses se poursuit régulièrement. Selon l'Office fédéral de la statistique, Zurich, Genève, Lausanne et Bâle ont toutes enregistré une augmentation constante du nombre de leurs habitants au cours de la dernière décennie. À elle seule, la population de Zurich a augmenté de plus de 10 % en dix ans, et les projections indiquent une croissance continue jusqu'en 2035. La formation des ménages renforce cette tendance. Environ 36 % des ménages suisses sont des ménages d'une seule personne, et cette proportion augmente à mesure que la population vieillit et que les plus jeunes s'organisent pour vivre de manière indépendante.

L'offre, cependant, est lente à réagir. Le taux d'inoccupation national est resté inférieur à 1,2 % pendant plusieurs années, et Zurich a annoncé moins de 0,6 % en 2024. Les processus de planification se sont allongés en raison des exigences réglementaires, la disponibilité des terrains reste limitée et les coûts de construction demeurent élevés. L'étude Immospektive from 2025 de PwC note que les loyers demandés pour les nouveaux baux ont augmenté de 3,6 % d'une année sur l'autre à l'échelle nationale, Zurich dépassant les 6 %. Ces évolutions reflètent un déséquilibre structurel plutôt qu'une pénurie temporaire. Ils expliquent également pourquoi les investisseurs continuent de donner la priorité aux actifs résidentiels. L'enquête de sentiment de KPMG montre que si les acteurs du marché devaient investir 100 millions de francs suisses, une majorité d'entre eux allouerait la plus grande part à l'immobilier résidentiel en raison de son profil de revenu fiable et de son risque de vacance historiquement faible.

Logistique : La situation géographique de la Suisse renforce son rôle dans la distribution européenne

L'immobilier logistique fait preuve d'une résilience similaire. La Suisse se situe à l'intersection des principaux corridors commerciaux européens reliant l'Allemagne, la France et l'Italie. Cette position stratégique est renforcée par une infrastructure de transport efficace et un cadre réglementaire stable. Des régions telles que Bâle, Zurich et le plateau central bénéficient de cette géographie. Le système portuaire rhénan de Bâle et sa proximité avec les frontières allemande et française en font la porte d'entrée logistique la plus active de Suisse. La vallée de la Limmat à Zurich et la zone située entre Spreitenbach et Dietikon sont devenues d'importantes zones de distribution grâce à l'accès autoroutier et à une base de consommateurs dense.

Les chaînes d'approvisionnement mondiales ont fait l'objet d'une restructuration importante ces dernières années. Les entreprises européennes ont cherché à accroître leur résilience en installant leurs entrepôts plus près des marchés finaux. La Suisse bénéficie de cette tendance en offrant des conditions prévisibles et une connectivité élevée. La Poste suisse continue d'enregistrer des volumes de colis bien supérieurs aux niveaux antérieurs à 2020, ce qui témoigne d'un changement durable dans le comportement des consommateurs. Les prévisions de prix de KPMG pour 2025 concernant les immeubles logistiques confirment la confiance du marché dans les actifs bien situés. Les investisseurs considèrent la logistique comme un segment pertinent à long terme, soutenu à la fois par la consommation intérieure et par le rôle du pays dans la distribution transfrontalière.

Industrie légère : L'économie des PME en Suisse stimule la demande d'espaces adaptables

L'immobilier industriel léger joue un rôle essentiel dans l'économie suisse axée sur les PME. Selon l'Office fédéral de la statistique, les PME représentent plus de 99 % de toutes les entreprises suisses enregistrées. Nombre d'entre elles opèrent dans des domaines spécialisés tels que l'ingénierie de précision, les technologies médicales, la robotique, les matériaux avancés et le prototypage. Leurs activités nécessitent des installations de production flexibles et de moyenne technologie qui fournissent une infrastructure fiable et permettent une reconfiguration au fur et à mesure de l'évolution de la production.

Les contraintes de l'offre renforcent la force du segment. Les terrains industriels situés à proximité des zones urbaines sont rares en raison d'utilisations concurrentes et de réglementations restrictives en matière de zonage. Cela limite les nouveaux développements et garantit que les actifs existants conservent des taux d'occupation élevés. La région métropolitaine de Zurich illustre cet effet. Les entreprises d'ingénierie et de technologie médicale de la vallée de la Glatt et de Winterthur s'appuient sur des propriétés industrielles légères adaptables. La présence de l'ETH Zürich et de l'Université de Zurich contribue à une réserve régulière de main-d'œuvre qualifiée, renforçant ainsi la demande locale.

Le nord-ouest de la Suisse présente un schéma similaire. Les zones situées autour de Pratteln et de Liestal desservent les fournisseurs des industries pharmaceutiques et chimiques de Bâle. Ces sites bénéficient de la proximité des installations de recherche et des liaisons de transport transfrontalières. En Suisse orientale, Saint-Gall et la Thurgovie accueillent des entreprises de machines, de textile et d'automatisation qui ont besoin d'espaces de production dotés de capacités techniques spécifiques. Ces atouts régionaux expliquent pourquoi les investisseurs institutionnels considèrent de plus en plus les actifs de l'industrie légère comme des éléments fiables de leurs stratégies à long terme.

Sciences de la vie : l'excellence scientifique façonne des marchés immobiliers spécialisés

Le secteur des sciences de la vie en Suisse reste l'un des piliers économiques les plus solides du pays. Les classements académiques mondiaux montrent que 43 des 100 meilleures universités mondiales dans le domaine des sciences de la vie sont situées en Europe, et la Suisse accueille plusieurs institutions en tête de ce classement. L'ETH Zürich, l'Université de Bâle, l'Université de Zurich et l'EPFL ancrent l'activité de recherche nationale et entretiennent des liens étroits avec les industries pharmaceutiques, biotechnologiques et médicotechniques.

La région de Bâle illustre l'impact de cet écosystème. Bâle-Ville abrite deux grandes entreprises pharmaceutiques mondiales et un réseau dense d'entreprises de biotechnologie. Cette concentration entraîne une demande soutenue de bâtiments prêts à accueillir des laboratoires, d'installations de recherche et de sites de production spécialisés. L'offre est toutefois limitée en raison des exigences strictes en matière de construction et de la rareté des terrains appropriés à proximité des institutions de recherche. Les taux de vacance de ces immeubles spécialisés restent parmi les plus bas de Suisse.

Zurich a renforcé son rôle dans les sciences de la santé et la biologie informatique. Les quartiers autour du campus Irchel et de Schlieren sont devenus des pôles de recherche reconnus qui attirent les start-ups et les entreprises établies. Les nouvelles entreprises de medtech et de santé numérique recherchent la proximité à la fois des institutions académiques et des hôpitaux, en s'appuyant sur des propriétés qui accueillent des fonctions de laboratoire et de bureau au sein d'un même bâtiment. Dans la région du lac Léman, l'EPFL de Lausanne et les institutions de recherche de Genève créent une demande similaire. Les installations de laboratoire dans ces villes restent rares en raison de la combinaison de l'activité scientifique et des opportunités de développement limitées.

Répartition régionale : comment les quatre secteurs L façonnent le paysage immobilier suisse

Les quatre secteurs L mettent en évidence des forces régionales distinctes. Zurich illustre l'interaction entre la dynamique démographique, les possibilités d'emploi et les industries fondées sur la connaissance. La demande résidentielle reste élevée, les fonctions logistiques se développent le long de la vallée de la Limmat et les entreprises d'industrie légère dépendent de l'accès aux talents techniques. Les activités de recherche autour de l'ETH Zürich et de l'université de Zurich continuent de créer une demande d'espaces commerciaux spécialisés.

Bâle est le centre des sciences de la vie le plus concentré du pays. La présence d'entreprises multinationales, d'instituts de recherche et de fournisseurs hautement spécialisés génère une forte demande d'installations de laboratoire et de production. La position trinationale de Bâle renforce également sa pertinence logistique. Les courtes voies de transport vers l'Allemagne et la France favorisent la circulation des produits des sciences de la vie et soutiennent les activités de distribution.

Genève et Lausanne associent des organisations internationales à de solides institutions universitaires. La demande résidentielle reste stable en raison de la disponibilité limitée de terrains et de la poursuite de l'immigration. Les secteurs de la recherche axés sur la biotechnologie, l'oncologie et l'ingénierie attirent les entreprises qui ont besoin de laboratoires et de bureaux adaptables. La pénurie de sites appropriés maintient une pression à la hausse sur l'immobilier spécialisé.

Le plateau central, qui comprend des cantons comme Argovie, Soleure et Zoug, joue un rôle fonctionnel dans la logistique et l'industrie légère. Ces régions sont accessibles aux principales zones métropolitaines du pays et aux réseaux de transport européens. La Suisse orientale, avec des centres tels que Saint-Gall et la Thurgovie, soutient les industries qui dépendent d'un espace de production adaptable et de marchés du travail régionaux. Au Tessin, l'axe nord-sud qui traverse le corridor du Saint-Gothard influence la demande d'installations logistiques desservant à la fois les marchés suisse et italien.

Dans ces régions, les quatre secteurs L reflètent les fondamentaux économiques plutôt que les tendances cycliques. Leur développement est étroitement lié à l'industrie locale, aux réseaux de recherche, aux marchés du travail et aux infrastructures de transport.

Les quatre secteurs L pour comprendre la résilience de l'immobilier suisse

Les secteurs regroupés sous les quatre L démontrent que le marché immobilier suisse est ancré dans des forces structurelles à long terme. La demande résidentielle est soutenue par les modèles démographiques et la rareté des terrains. La logistique bénéficie de la position centrale du pays en Europe et de la réorganisation des chaînes d'approvisionnement. L'activité industrielle légère reflète l'ampleur de l'économie des PME. L'immobilier des sciences de la vie est façonné par des institutions de recherche de classe mondiale et une industrie pharmaceutique compétitive à l'échelle mondiale. Ces caractéristiques créent des environnements dans lesquels le risque de vacance reste faible, les flux de trésorerie restent stables et la pertinence des actifs persiste dans le temps. Pour les investisseurs et les emprunteurs actifs en Suisse, ces qualités structurelles définissent les domaines dans lesquels le marché continue à faire preuve de résilience.