L'évolution de la population, moteur de la demande
Les données démographiques de la Suisse révèlent une population diversifiée et dynamique d'environ 8,8 millions de personnes. Le pays est multilingue : 62% parlent allemand, 23% français, 8% italien et 0,5% romanche. La population par canton présente des différences frappantes : les centres urbains comme Zurich, Genève et Bâle attirent des résidents jeunes et internationaux, tandis que les cantons ruraux comme Appenzell Rhodes-Intérieures et Uri ont des communautés plus âgées et plus traditionnelles. Les ressortissants étrangers représentent environ 25% de la population, concentrés dans des cantons économiquement forts comme Zug et Genève. Les tendances actuelles de la population suisse indiquent une croissance lente, une population vieillissante et des disparités urbaines-rurales croissantes, faisant de la Suisse un mélange unique d'innovation moderne et de traditions profondément enracinées.
Les tendances démographiques affecteront la demande de biens immobiliers résidentiels et commerciaux :
- Migration urbaine
Les jeunes professionnels et les familles aisées continueront de s'installer à Zurich, Genève et Lausanne, ce qui maintiendra la demande d'appartements modernes et de projets à usage mixte à un niveau élevé. - Vieillissement de la population
Le nombre de personnes âgées augmente en Suisse, ce qui ouvre des perspectives dans le domaine des maisons de retraite, de l'assistance à l'autonomie et des projets résidentiels à proximité des établissements de santé. - Flux d'entrée international
La demande d'appartements de luxe de la part des expatriés, des hommes d'affaires et des diplomates sera importante, en particulier à Genève, Zoug et Zurich.
Les investisseurs qui se concentrent sur les zones à forte croissance démographique et sur la demande de locataires internationaux peuvent gagner régulièrement de l'argent et voir la valeur de leur bien augmenter au fil du temps.
Les changements réglementaires et leurs effets
Il est probable que les lois suisses sur la propriété évolueront en réponse au manque de logements, aux objectifs de durabilité et aux règles relatives aux investissements étrangers :
- Lex Koller Compliance
Les investisseurs qui ne vivent pas dans le pays doivent surveiller les règles qui limitent les achats de biens immobiliers. - Exigences en matière d'énergie et d'ESG
Les nouveaux codes de construction qui exigent des bâtiments plus efficaces sur le plan énergétique et plus respectueux de l'environnement affecteront à la fois les nouvelles constructions et les rénovations. - Urbanisme et zonage
Les projets à usage mixte et les développements commerciaux seront plus attrayants grâce aux projets de réaménagement et aux efforts de régénération des villes.
Pour être sûr de respecter les règles et de conserver la valeur de votre investissement, vous devez vous tenir au courant des changements législatifs.
Tendances en matière de taux d'intérêt et de financement
Les taux d'intérêt seront très importants pour déterminer dans quelle mesure l'immobilier est abordable et comment investir :
- Des augmentations modérées sont attendues : Des taux plus élevés pourraient rendre les hypothèques et les loyers plus chers.
- Financement institutionnel : Les financements garantis par des fonds de pension et les financements bancaires devraient rester inchangés, ce qui favorisera les projets résidentiels et commerciaux.
- Répercussions sur l'évaluation des biens immobiliers : L'augmentation des coûts de financement pourrait modifier les prix des logements, en particulier à Zurich, Genève et Zoug. Cela signifie que les prévisions de rendement doivent être examinées avec soin.
Pour tirer le meilleur parti de leur capital, les investisseurs doivent réfléchir à des stratégies de financement telles que les fonds propres, la dette et les structures de type SPV.
L'investissement durable et l'évolution de l'ESG
La durabilité est appelée à jouer un rôle plus important dans l'immobilier suisse. La modernisation des systèmes de chauffage, de l'isolation et de l'éclairage augmentera la valeur de votre bien et réduira vos coûts d'exploitation.
- Certifications vertes
Les labels Minergie, LEED et autres labels de durabilité deviendront la norme pour les biens immobiliers de haute qualité. - Préférences des locataires
Les bâtiments qui respectent les règles ESG sont plus susceptibles d'accueillir des locataires à long terme et d'avoir des taux d'occupation plus élevés. - Focus institutionnel
De plus en plus, les family offices et les fonds de pension placent les biens immobiliers conformes aux critères ESG en tête de leurs listes. Cela favorise l'adoption par le marché.
Investir dans des biens immobiliers respectueux de l'environnement aura une incidence sur les revenus locatifs, l'appréciation du capital et la capacité du marché à rebondir.
Points chauds de l'investissement de 2026 à 2030
Certaines villes et régions suisses resteront de bons endroits pour les investisseurs :
- Ville et canton de Zurich : Les quartiers centraux et les zones de redéveloppement, comme Zurich West, offrent d'excellentes possibilités de logement et d'utilisation mixte.
- Ville de Genève et Canton : Les faibles taux d'inoccupation, la forte demande internationale et les appartements haut de gamme permettent de dégager des revenus réguliers.
- Lausanne et le Pays de Vaud : Les projets de rénovation urbaine, en particulier dans le district du Flon, peuvent apporter une valeur ajoutée.
- Bâle-Ville et région : La demande d'immobilier d'entreprise est stimulée par les sciences de la vie et les laboratoires.
- Ville et région de Zug : Il n'y a pas beaucoup de terrains disponibles et les habitants sont riches. Les maisons de luxe et les espaces commerciaux de niche resteront très demandés.
L'utilisation de SPV ou de plateformes de crowd-investing permet aux petits investisseurs de participer à ces marchés avec moins d'argent.
Risques à prendre en compte
Le marché suisse est stable, mais les investisseurs doivent tenir compte des risques éventuels :
- Volatilité des taux d'intérêt : La hausse des taux hypothécaires pourrait rendre les logements moins abordables et faire baisser les rendements.
La volatilité des taux d'intérêt en Suisse est devenue un élément notable de la vie financière quotidienne, influencée en grande partie par les décisions de la Banque nationale suisse (BNS). Pendant des années, les taux bas, voire négatifs, ont été la norme, la BNS s'efforçant d'empêcher le franc d'augmenter trop fortement et de soutenir l'économie. Mais ces derniers temps, l'inflation mondiale, les changements de politique des autres banques centrales et l'évolution des flux de capitaux ont fait osciller les taux d'intérêt suisses plus qu'auparavant. Les moindres mouvements de la BNS peuvent se répercuter rapidement sur les marchés, car la Suisse est considérée comme une valeur refuge. Ces hauts et ces bas constants affectent tout, des hypothèques aux investissements, soulignant l'équilibre délicat auquel la BNS est confrontée pour maintenir l'économie stable sans laisser la volatilité devenir incontrôlable. - Modifications réglementaires : Les changements de réglementation, tels que le zonage, les normes ESG ou les règles relatives à la propriété étrangère, pourraient avoir une incidence sur les évaluations.
La Suisse a récemment renforcé son cadre réglementaire ESG : depuis le 1er janvier 2024, une ordonnance sur la divulgation des données climatiques oblige les grandes entreprises publiques, les banques et les assureurs (ceux qui ont > 500 employés ou 20 millions de francs suisses d'actifs ou 40 millions de francs suisses de chiffre d'affaires) à rendre compte des risques liés au climat, des émissions de GES et des plans de transition conformément aux lignes directrices de la TCFD. - Contraintes d'approvisionnement : Il n'y a pas beaucoup de terrains à Zurich, Genève et Zoug, ce qui peut faire monter les prix et diminuer les rendements.
- Saturation du marché : Un trop grand nombre de projets commerciaux ou à usage mixte peut rendre la location et le remplissage plus difficiles.
Pour réduire les risques, il est important d'examiner attentivement l'emplacement, l'ESG et les prévisions de location.
Opportunités et approches stratégiques
Les tendances suivantes peuvent aider les investisseurs à gagner de l'argent :
Projets de régénération urbaine
Les aménagements à usage mixte peuvent ajouter de la valeur à la zone. Les projets à usage mixte sont de plus en plus considérés sur le marché suisse comme un moyen de revitaliser les quartiers et de créer de la valeur à long terme. En combinant des espaces résidentiels, commerciaux et de loisirs dans une même zone, ces projets permettent non seulement d'augmenter le trafic piétonnier et l'activité économique, mais aussi de créer des communautés dynamiques et connectées.
Rénovations durables
Les rénovations ESG rendent les propriétés plus attrayantes pour les locataires et augmentent leur valeur au fil du temps.
Propriété fractionnée et SPV
Les sites d'investissement participatif permettent aux petits investisseurs d'acquérir des biens immobiliers haut de gamme.
Sciences de la vie et pôles technologiques
Bâle, Zurich et Zoug disposent d'un grand nombre d'espaces commerciaux très demandés.
Données démographiques
Les locataires fortunés continuent d'affluer à Genève, Zurich et Zoug pour y trouver des logements de luxe.
La combinaison des connaissances en matière de démographie, de réglementation et de conformité ESG garantira la croissance du capital investi dans l'immobilier au cours des cinq prochaines années.
Réflexions
Entre 2026 et 2030, le marché immobilier suisse sera affecté par la croissance démographique, les changements de réglementation, les tendances des taux d'intérêt, l'adoption de l'ESG et les points stratégiques d'investissement. Des villes comme Zurich, Genève, Lausanne, Bâle et Zoug présentent un mélange de stabilité, de croissance et d'opportunités immobilières haut de gamme.
Les investisseurs qui utilisent les SPV, la propriété fractionnée et les plateformes de crowd-investing peuvent prendre part à des projets de grande qualité tout en gardant leur argent en sécurité. Pour obtenir un bon revenu locatif, une croissance du capital et une stabilité à long terme du portefeuille, vous devez connaître les tendances du marché, les facteurs de risque et les priorités ESG.
