Le Crowd Investing gagne en pertinence alors que l'immobilier suisse devient plus difficile d'accès

Le marché immobilier suisse a longtemps été considéré comme une source de stabilité, soutenu par une demande constante, des taux d'inoccupation modestes et une exposition limitée à la volatilité observée sur les marchés européens plus larges. Pourtant, l'accès à ce marché est devenu de plus en plus restreint. Les prix de l'immobilier ont augmenté régulièrement depuis plus de vingt ans, les normes de prêt bancaire sont plus strictes que par le passé et les exigences en matière de capital, tant pour les achats que pour les rénovations, ont augmenté. Selon UBS, seuls 15 % des ménages suisses peuvent aujourd'hui se permettre d'acheter un logement. Il y a vingt ans, cette proportion était plus proche de 60 %. Ce changement structurel de l'accessibilité s'est produit malgré des taux d'intérêt favorables et a modifié la façon dont les investisseurs et les propriétaires opèrent sur le marché. À mesure que les voies traditionnelles d'accès à la propriété se rétrécissent, d'autres formes de participation prennent de l'importance. Parmi elles, le crowdfunding est passé d'un concept de niche à un mécanisme fonctionnel qui répond aux conditions spécifiques du marché suisse.

Quand la propriété devient l'exception

Le déclin de l'accession à la propriété n'est pas un phénomène temporaire. Le taux d'accession à la propriété en Suisse se maintient autour de 36 %, l'un des plus bas d'Europe. Les centres urbains tels que Zurich, Genève et Lausanne enregistrent des taux encore plus bas en raison des prix élevés des terrains, de l'offre limitée et d'une planification stricte de la construction. L'Office fédéral de la statistique indique que la croissance de la population se poursuit dans ces régions, sous l'effet des migrations, du vieillissement démographique et de l'augmentation des ménages d'une seule personne, qui représentent aujourd'hui plus d'un tiers de l'ensemble des ménages. Ces évolutions exercent une pression sur le marché du logement. Le taux d'inoccupation reste inférieur à 1,2 % au niveau national et nettement plus bas dans les zones métropolitaines.

Dans le même temps, les banques appliquent des règles strictes en matière d'accessibilité financière. Les acheteurs doivent démontrer qu'ils peuvent assumer le prêt hypothécaire à un taux d'intérêt théorique de 5 %, indépendamment des taux réels. Les normes de rénovation et d'énergie imposées dans le cadre de la stratégie énergétique 2050 augmentent encore le capital exigé des propriétaires. En conséquence, de nombreux ménages ne sont pas en mesure d'accumuler suffisamment de fonds propres, tandis que les propriétaires existants sont confrontés à des besoins de financement importants lorsque les bâtiments atteignent les cycles de rénovation. Cette combinaison de coûts croissants et de flexibilité limitée des prêts explique pourquoi l'accès à l'immobilier est devenu structurellement limité.

Pourquoi le crowd investing (cofinancement) apparaît-il aujourd'hui ?

Dans ce contexte, le crowdfunding est apparu comme une réponse pratique plutôt qu'une alternative spéculative. Il abaisse le seuil de capital nécessaire pour participer au marché immobilier suisse en permettant aux investisseurs d'acquérir une participation partielle ou de financer des projets spécifiques. Le modèle reflète une logique économique plutôt qu'une nouveauté technologique. Les investisseurs deviennent des copropriétaires inscrits au registre foncier ou des prêteurs pour un projet défini avec des garanties claires. Les propriétaires reçoivent des fonds propres qui leur permettent de refinancer, de rénover ou de conserver des biens immobiliers qui, autrement, devraient être vendus.

Cette approche correspond bien à l'étroitesse du marché suisse. Les biens immobiliers de grande qualité sont rarement disponibles à l'achat direct, et ceux qui le sont exigent souvent des fonds propres importants. Le crowdinvesting permet de franchir ces seuils en autorisant la participation par petites tranches sans retirer l'actif du marché privé. En même temps, le mécanisme reflète les traditions suisses de longue date, telles que la propriété coopérative et l'investissement collectif dans des actifs tangibles. Ce qui change, c'est l'échelle et l'accessibilité.

Ce qui motive les investisseurs

Le crowdinvesting intéresse les investisseurs pour plusieurs raisons liées aux caractéristiques du marché suisse. L'immobilier direct a historiquement montré une faible corrélation avec les actions et les obligations, ce qui favorise la diversification. Les revenus locatifs résidentiels sont restés stables pendant des décennies, soutenus par la croissance démographique et la demande soutenue de logements locatifs. Ces caractéristiques restent intactes et sont au cœur de la prise de décision des investisseurs.

En outre, le crowdfunding permet d'accéder à des segments et à des régions qui seraient autrement hors de portée. Un investisseur individuel ne peut peut-être pas acheter un immeuble à Zurich ou à Genève, mais grâce à la participation fractionnée, il devient possible de s'exposer aux revenus locatifs générés dans ces villes. La diversification s'accroît également, car les investisseurs peuvent répartir leur capital entre différents biens, emplacements et structures de locataires. Le risque d'inoccupation, par exemple, devient moins prononcé lorsque les revenus locatifs proviennent de plusieurs unités plutôt que d'une seule. En outre, de nombreuses structures de crowdfunding comprennent des tampons d'équité ou des accords de garantie spécifiques qui fournissent une couche supplémentaire de protection pour les petits investisseurs.

L'attrait plus large provient de la possibilité de construire une allocation sur mesure. Les investisseurs peuvent combiner des expositions à moindre risque, telles que des flux de revenus résidentiels, avec des financements de projets à rendement plus élevé en cours de développement, de rénovation ou de refinancement. Il en résulte un profil d'allocation similaire à celui d'un investisseur direct, mais avec une plus grande flexibilité en termes de capital et de risque.

Pourquoi les propriétaires immobiliers recherchent-ils des financements alternatifs ?

Les propriétaires de biens immobiliers sont confrontés à des défis différents. Le resserrement des conditions de crédit dans le cadre de Bâle III et des directives nationales sur les prêts hypothécaires a limité la flexibilité des banques traditionnelles. Les propriétaires d'immeubles anciens ont souvent besoin de capitaux importants pour effectuer des rénovations énergétiques, des mises à niveau de façades ou des remplacements techniques. La vente du bien n'est parfois pas souhaitable en raison de l'impôt sur les gains immobiliers ou de considérations stratégiques à long terme. Le crowdinvesting peut constituer une solution partielle en offrant un accès à des capitaux supplémentaires sans qu'il soit nécessaire de vendre le bien. Il permet aux propriétaires de refinancer une partie des fonds propres, de moderniser leurs bâtiments ou de stabiliser leur structure financière.

Ces besoins sont particulièrement importants dans les régions où le parc immobilier est plus ancien. À Zurich et à Bâle, de nombreux immeubles collectifs datent du milieu du XXe siècle et nécessitent des investissements importants pour répondre aux normes d'efficacité énergétique. Dans la région lémanique, où la rareté des terrains et la forte densité sont des caractéristiques structurelles, les propriétaires doivent faire face à des coûts de rénovation importants qui ne sont pas toujours compatibles avec les conditions de prêt des banques. En Suisse centrale, les immeubles de taille moyenne situés dans des cantons comme Argovie, Soleure et Zoug sont confrontés à des pressions similaires, car la demande locative reste forte mais les cycles d'entretien s'intensifient. Le crowdfunding offre aux propriétaires dans ces situations un instrument de financement supplémentaire.

Deux modèles avec des horizons distincts

Le crowdfunding immobilier en Suisse suit généralement deux modèles. Dans le premier, les investisseurs financent des projets spécifiques tels que la rénovation, la construction ou le refinancement et reçoivent des paiements d'intérêts sur une période définie. Ce modèle convient aux investisseurs qui recherchent des flux de trésorerie prévisibles et des horizons d'investissement plus courts. Dans le second modèle, les investisseurs acquièrent la copropriété d'un bien immobilier productif de revenus entièrement loué. Ils perçoivent un revenu locatif proportionnel et participent à l'évolution de la valeur à long terme. Les deux modèles reposent sur le principe de l'investissement direct, garanti par des actifs. L'investissement minimum est considérablement plus faible que pour un achat immobilier traditionnel, ce qui élargit la participation sans modifier la nature sous-jacente de l'actif.

Les domaines dans lesquels l'investissement participatif est particulièrement pertinent

Les caractéristiques régionales déterminent la pertinence du crowdfunding. Zurich en est l'exemple le plus frappant. Les prix d'entrée élevés empêchent de nombreux investisseurs privés d'acheter des propriétés entières, mais la demande locative reste forte dans des quartiers tels qu'Oerlikon, Wiedikon et Altstetten. Le crowdfunding permet de participer à ces marchés sans avoir besoin d'être propriétaire. Les emprunteurs de Zurich bénéficient également d'un accès au capital pour la rénovation, car de nombreux bâtiments ont besoin d'être modernisés pour répondre à l'évolution des normes énergétiques.

Genève et Lausanne présentent des conditions similaires. La demande de logements locatifs dépasse constamment l'offre et la rareté des terrains limite les nouvelles constructions. La propriété partielle ou le refinancement partiel peuvent jouer un rôle lorsque la vente complète d'un bien immobilier n'est pas intéressante d'un point de vue financier ou stratégique. La position particulière de Bâle en tant que pôle des sciences de la vie garantit une demande stable de la part des locataires et une occupation à long terme. Les propriétaires immobiliers de cette région recherchent souvent des capitaux pour moderniser leur bien plutôt que pour l'agrandir, ce qui correspond à la logique de financement du crowdfunding.

Le plateau central, avec ses corridors logistiques et ses villes de taille moyenne, offre des opportunités pour les deux modèles. Les propriétés situées en Argovie, à Soleure ou à Zoug combinent une demande stable et des prix d'entrée modérés, ce qui séduit les investisseurs à la recherche d'une diversification au-delà des zones métropolitaines. La Suisse orientale offre une autre perspective. Les régions de Saint-Gall et de Thurgovie abritent un réseau dense de PME dans les secteurs des machines, du textile et de l'automatisation. Leurs bâtiments nécessitent souvent une rénovation progressive plutôt qu'un redéveloppement, ce qui les rend propices à un financement ciblé. La situation du Tessin le long de l'axe nord-sud crée des cas spécifiques dans lesquels les marchés du travail transfrontaliers influencent la demande immobilière, et le crowdfunding peut aider les propriétaires à s'adapter aux pressions cycliques.

Comment fonctionne la diversification dans la pratique

La diversification est un aspect essentiel de l'investissement immobilier et l'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs envisagent le crowdfunding. La possibilité de répartir le capital entre plusieurs biens immobiliers réduit l'exposition aux risques individuels du marché. La vacance d'un logement ne met pas en péril l'ensemble du flux de revenus lorsqu'un investisseur détient des parts dans plusieurs immeubles. La diversification géographique est également importante. Les cycles du marché diffèrent entre Zurich, Genève, Bâle et le plateau central. Le crowdfunding permet aux investisseurs de participer à plusieurs régions sans avoir à supporter la charge administrative de la gestion de plusieurs immeubles. La combinaison des expositions à la dette et aux actions affine encore les caractéristiques de risque et de rendement, offrant des options qui sont normalement réservées à des portefeuilles institutionnels plus importants.

Où se situent les limites

Malgré ses avantages, le crowdfunding n'est pas sans limites. La liquidité est plus faible que sur les marchés cotés, et les investisseurs doivent s'attendre à des périodes de détention alignées sur la durée du projet ou les cycles de location. Les risques spécifiques aux biens immobiliers demeurent, notamment les coûts de rénovation imprévus ou les fluctuations des locataires. La qualité de la gouvernance et de la diligence raisonnable varie d'un fournisseur à l'autre, ce qui nécessite une évaluation minutieuse. Ces considérations ne diminuent pas la pertinence structurelle du crowdfunding, mais elles soulignent le besoin de clarté et de transparence.

Un mécanisme pour un environnement de marché changeant

Le crowdfunding ne remplacera pas la propriété traditionnelle ou le financement bancaire établi. Il fonctionne en parallèle, en réponse aux conditions qui rendent l'accès direct à l'immobilier suisse de plus en plus difficile. Tant que l'accessibilité restera faible, que les exigences en matière de rénovation continueront d'augmenter et que les prêts bancaires resteront restrictifs, le crowdinvesting restera un mécanisme significatif au sein du marché immobilier au sens large. Il offre aux investisseurs un moyen de participer à des revenus locatifs stables avec des engagements moindres et aux propriétaires un moyen d'accéder à des capitaux sans renoncer à un contrôle total. Dans un marché défini par une rareté à long terme et une demande persistante, cette forme de co-investissement reflète les réalités de l'immobilier suisse plutôt que d'en être une exception.