L'immobilier commercial suisse reste une source de revenus stables

Lorsque les États-Unis ont annoncé des droits de douane allant jusqu'à 39 % sur les exportations suisses au début du mois d'août 2025, les premières inquiétudes ont porté sur la base manufacturière du pays. Le taux final a été réduit à 15 %, mais l'épisode a soulevé la perspective de marges plus faibles, d'investissements retardés et de changements dans la production pour les entreprises qui dépendent du marché américain. Ces entreprises opèrent principalement à partir de sites industriels et logistiques situés en dehors des centres-villes, ce qui explique pourquoi le choc ne s'est pas répercuté sur l'ensemble du marché de l'immobilier commercial. À Zurich, Genève et Bâle, le taux d'inoccupation des bureaux et des commerces est resté faible et les loyers demandés dans les centres-villes n'ont pratiquement pas bougé. L'espace commercial urbain est façonné par l'économie des services, la demande intérieure et la croissance démographique, et non par les fluctuations de la politique commerciale extérieure.

Un contexte macroéconomique favorable à la stabilité des revenus

L'inflation en Suisse est restée bien en deçà des niveaux internationaux. Selon la Banque nationale suisse, l'inflation des prix à la consommation s'est établie en moyenne à environ 1,4 % en 2024 et s'est même rapprochée de la fourchette de stabilité des prix au début de 2025. Cela a permis à la Banque nationale suisse de réduire les taux d'intérêt à plusieurs reprises après le cycle de resserrement de 2022 et 2023. La baisse des coûts de financement a soutenu l'activité de refinancement et allégé la pression sur les propriétaires immobiliers.

La demande intérieure s'est également maintenue. Selon les chiffres du SECO, la consommation privée a contribué à hauteur d'environ 1 point de pourcentage à la croissance du PIB en 2024. Le marché du travail est resté solide et le pouvoir d'achat des ménages a bénéficié de la faible inflation et de la fermeté du franc. La Suisse a gagné plus de 12 % de ménages depuis 2015, sous l'effet de la croissance démographique, du vieillissement de la population et de la réduction de la taille des ménages. Chaque nouveau ménage augmente la demande de services locaux et soutient les locataires qui occupent les espaces de bureaux et de vente dans les villes. L'Office fédéral de la statistique a indiqué que le secteur des services a augmenté de 1,9 % en 2024, les services de santé, les services de soutien aux entreprises, l'hôtellerie et l'éducation affichant tous une croissance. Ces secteurs dépendent fortement d'espaces accessibles et bien situés.

Le travail hybride devient une routine plutôt qu'une révolution

Les prévisions d'un effondrement durable de la demande de bureaux ne se sont pas concrétisées. Les données relatives à la mobilité offrent une image plus claire que les sondages d'opinion. L'Office fédéral des transports a noté que l'utilisation des transports publics en semaine dans la région de Zurich atteindrait plus de 90 % de son niveau de 2019 à la fin de 2024. Les statistiques sur les passagers des Chemins de fer fédéraux suisses ont montré des tendances similaires, avec une reprise régulière des flux de navetteurs dans les grandes villes.

Les enquêtes menées par la FPRE en 2024 et 2025 indiquent que les entreprises s'attendent à ce que le travail hybride reste la norme, mais que peu d'entre elles prévoient d'importantes réductions d'espace. Les employeurs indiquent que les bureaux continuent à servir de lieux de collaboration, d'intégration et de cohésion d'équipe. Ils accordent de plus en plus d'importance à la qualité des bâtiments, à la flexibilité des surfaces et à l'accès aux équipements.

Le niveau des loyers reflète cette résistance. Selon Wüest Partner, les loyers médians demandés pour les surfaces de bureaux en Suisse sont passés d'environ 210 francs suisses par mètre carré en 2012 à environ 225 francs suisses à la fin de 2024. Cette augmentation d'environ 7 % correspond à l'inflation cumulée sur la même période. À Zurich, la tendance a été beaucoup plus forte. Les loyers demandés dans les emplacements centraux ont augmenté d'environ un tiers depuis 2012, soutenus par la concentration d'entreprises de services de grande valeur et le manque de nouveaux sites de développement. Le taux d'inoccupation des bureaux à Zurich était proche de 2 % en 2024, l'un des taux les plus bas d'Europe.

Le commerce électronique se stabilise et le commerce de détail physique conserve son rôle

Le commerce de détail en ligne s'est développé rapidement pendant la pandémie, mais les dernières années montrent une trajectoire plus modérée. Le Swiss Post E-Commerce Report estime que les ventes en ligne représenteront environ 12 % du chiffre d'affaires du commerce de détail suisse en 2024, contre un peu moins de 10 % en 2019. La croissance a fortement ralenti depuis 2021. Les analystes de GfK soulignent que les consommateurs suisses apprécient les conseils personnalisés, l'immédiateté et l'interaction sociale dans de nombreuses catégories de produits. Les consommateurs plus âgés, qui disposent d'un pouvoir d'achat important, restent moins actifs sur le plan numérique.

Les données sur la fréquentation recueillies par les fournisseurs de mobilité et les groupes de commerce de détail indiquent que les visites dans les centres-villes se sont redressées régulièrement en 2023 et 2024. Les centres de quartier ont également bénéficié de l'augmentation des dépenses locales due à la croissance des ménages. Les restaurants, les cafés, les pharmacies, les prestataires de services personnels et les magasins spécialisés restent ancrés dans des lieux physiques. Ces segments ont besoin de locaux stables et accessibles, ce qui soutient la demande de surfaces commerciales, même si les canaux en ligne se développent.

Les conversions émergent des zones de pression

Les segments les plus sollicités sont les anciens immeubles de bureaux situés dans des zones secondaires. Les bâtiments construits dans les années 1980 et 1990 ne répondent souvent pas aux normes actuelles en matière d'efficacité énergétique, de ventilation et de flexibilité d'aménagement. Ils doivent également faire face à la concurrence des développements modernes à proximité des nœuds de transport. Lorsque les loyers atteignables tombent en dessous des niveaux durables, d'autres utilisations deviennent viables.

La pénurie de logements est un facteur décisif. L'inoccupation nationale est d'environ 1,2 %, Zurich et Genève se situant en dessous de 0,5 %. Dans ces conditions, les loyers résidentiels dépassent largement les loyers de bureaux. Wüest Partner estime que les loyers résidentiels sont de 10 à 30 % plus élevés que les loyers de bureaux dans les cercles 3 à 8 de Zurich et dans certaines parties de Genève et de Lausanne. Les coûts de transformation peuvent dépasser 5 000 francs suisses par mètre carré et la réalisation des projets peut prendre plusieurs années. Pourtant, la rentabilité est souvent au rendez-vous. La baisse du taux d'inoccupation à long terme, l'augmentation des loyers et l'amélioration du positionnement sur le marché peuvent augmenter la valeur du capital bien au-delà de l'investissement nécessaire. Selon les évaluations du secteur, les conversions systématiques dans les grandes villes pourraient créer des logements pour plus de 100 000 ménages.

Selon les conseillers immobiliers, les propriétaires institutionnels envisagent de plus en plus souvent des conversions lorsque les améliorations techniques coïncident avec un repositionnement du marché. Pour beaucoup, l'intérêt réside dans l'alignement des portefeuilles sur une demande résidentielle claire à long terme.

Les bureaux de premier ordre et les concepts à usage mixte conservent leur attrait

Dans le haut de gamme, la demande reste ferme. L'Office Report for 2025 de JLL souligne que les quartiers centraux de Zurich, Genève et Bâle continuent d'absorber régulièrement des espaces de bureaux modernes. Les locataires privilégient la qualité, la connectivité et la flexibilité. Nombre d'entre eux sont prêts à payer des loyers élevés pour des immeubles proches des transports publics, des restaurants et des services.

Les immeubles à usage mixte continuent de surperformer parce qu'ils répondent aux préférences des locataires en matière de commodité et d'interaction. À Zurich Ouest, par exemple, les immeubles qui combinent bureaux, commerces et gastronomie ont maintenu un faible taux d'inoccupation et une croissance stable des loyers. Les analystes du marché notent que ces développements se comportent différemment des immeubles de bureaux monofonctionnels. Les utilisateurs les considèrent comme des environnements qui favorisent les modes de travail hybrides et l'engagement des employés.

Les investisseurs privés recherchent des revenus prévisibles sur des marchés incertains

La fortune privée est devenue une source de capitaux de plus en plus importante pour l'immobilier suisse. L'étude 2024 de MSCI sur les marchés privés indique que les particuliers fortunés du monde entier augmentent leurs allocations en actifs réels. Les raisons en sont la diversification, la protection contre l'inflation et la tangibilité des actifs sous-jacents. Les investisseurs suisses affichent des préférences similaires, soutenues par des bilans solides et une croissance régulière des revenus.

Les plateformes qui permettent l'investissement fractionné ont élargi l'accès à l'immobilier commercial (ex : CapiWell). Elles mettent l'accent sur la transparence, la stabilité des flux de revenus et un lien étroit avec l'économie réelle. De nombreux actifs présentés sur ces plateformes sont situés dans des quartiers qui bénéficient d'une expansion démographique, d'une forte densité de services et d'une demande résistante de la part des locataires. Alors que les conversions, les commerces de proximité et les bureaux de haute qualité remodèlent les villes suisses, les investisseurs privés ont davantage d'opportunités de participer à l'évolution du marché.

Une classe d'actifs résiliente dans un environnement volatil

L'épisode tarifaire de 2025 a mis en évidence la rapidité avec laquelle les chocs extérieurs peuvent frapper l'économie suisse. Il a également révélé à quel point le marché de l'immobilier commercial est à l'abri des turbulences de la politique étrangère. Les bureaux urbains et les locaux commerciaux dépendent de la démographie nationale, d'un secteur des services solide et d'une pénurie structurelle, et non des cycles d'exportation. Le travail hybride et la vente au détail en ligne ont influencé la demande mais n'ont pas sapé les fondements du marché. Lorsque des segments sont confrontés à des défis, tels que le vieillissement du parc de bureaux en dehors des zones de premier plan, les conversions offrent une voie crédible vers une pertinence renouvelée.

Pour les investisseurs à la recherche de revenus fiables, la conclusion est simple. L'immobilier commercial suisse continue de bénéficier d'une demande stable, d'une réglementation prudente et de la structure spécifique de l'économie suisse. Dans un environnement marqué par l'incertitude, peu de classes d'actifs offrent une combinaison similaire de résilience, de liquidité et de revenus réguliers.