Les Appartements Services Deviennent un Segment Stratégique du Marché Immobilier Alpin

Les maisons et appartements de vacances dans les Alpes suisses sont de plus en plus difficiles à trouver et de plus en plus chères. Selon l'étude UBS Alpine Property Focus 2025, les prix des résidences secondaires dans la région ont grimpé de près de 30 % depuis 2020. Les destinations les plus prisées ont enregistré une hausse des prix de près de 35 % au cours de la même période. L'offre a été limitée par la réglementation et par les longues périodes de détention des propriétaires. En conséquence, les appartements avec services hôteliers sont devenus une alternative crédible pour les investisseurs, les promoteurs et les stations de montagne qui évoluent dans un marché restreint.

La réglementation comme force déterminante du marché

La loi sur les résidences secondaires, introduite après le référendum de 2012, est un élément déterminant de la structure actuelle du marché. Elle limite la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes où celles-ci représentent déjà plus de 20 % du parc immobilier total. De nombreuses destinations alpines ont atteint cette limite. Une fois ce seuil dépassé, les résidences secondaires classiques ne peuvent être autorisées que dans des cas exceptionnels. Cette politique a été conçue pour freiner la prolifération des propriétés de vacances sous-utilisées et stabiliser les communautés locales. Dans la pratique, elle a entraîné une pénurie de nouvelles offres et a orienté les capitaux vers des catégories autorisées telles que les appartements liés à des hôtels et les résidences avec services.

Andermatt, catalyseur d'un nouveau modèle

Ce changement est devenu visible à Andermatt, où l'homme d'affaires et promoteur immobilier égyptien Samih Sawiris a introduit un modèle associant la vente immobilière à l'exploitation touristique. Sawiris, connu pour Orascom Development et plusieurs projets de complexes touristiques en Europe et au Moyen-Orient, s'est appuyé sur une structure dans laquelle les propriétaires achètent des appartements meublés, mais acceptent de les placer dans un parc locatif géré par des professionnels. Aujourd'hui, Andermatt Swiss Alps compte 775 appartements et résidences achevés, avec 791 unités vendues si l'on inclut celles en cours de construction. Une partie importante de ces unités fonctionne comme des appartements avec services hôteliers, gérés dans le cadre d'un écosystème hôtelier. Ce modèle a depuis été adopté à Laax, Davos, Grimentz, Lenzerheide et dans le cadre du réaménagement de San Bernardino.

La hausse des prix renforce le changement

Les conditions du marché ont favorisé la propagation des appartements avec services hôteliers. UBS note que les prix des résidences secondaires dans les principales destinations suisses ont augmenté de près de 3 % rien qu'en 2024. Depuis le début de la pandémie, les prix moyens dans les stations balnéaires les plus prisées ont augmenté de plus d'un tiers. Dans le haut de gamme, Saint-Moritz reste la référence avec des prix moyens pour les appartements haut de gamme d'environ 22 300 CHF par mètre carré. Verbier, Zermatt, Gstaad et Andermatt suivent de près. Dans les régions alpines, seuls 1 à 2 % du parc immobilier sont généralement mis en vente à un moment donné. La disponibilité limitée, la forte demande et les contraintes réglementaires ont poussé les acheteurs vers des formats gérés qui restent autorisés.

La demande touristique soutient les modèles d'exploitation

Les données touristiques confirment l'attrait constant des Alpes. Les statistiques fédérales montrent que la saison hivernale 2024-2025 a enregistré 18,5 millions de nuitées, le chiffre le plus élevé jamais atteint pour une saison hivernale en Suisse. La demande des clients nationaux et internationaux est restée solide, malgré la hausse des coûts d'hébergement. Cela constitue une base solide pour l'exploitation des appartements avec services hôteliers, qui dépendent du taux d'occupation et des tarifs à la nuitée plutôt que de la seule plus-value immobilière.

Comment sont structurés les appartements avec services hôteliers

Les appartements avec services occupent une position intermédiaire entre l'immobilier résidentiel et l'hôtellerie. Les acheteurs acquièrent un logement meublé avec un accès contractuel aux infrastructures hôtelières. En contrepartie, ils acceptent des restrictions d'utilisation personnelle et s'engagent à louer l'appartement pendant la majeure partie de l'année. Les règles d'utilisation varient considérablement. Dans certains complexes, les propriétaires peuvent utiliser l'appartement pendant quatre semaines par an, dont seulement deux semaines pendant la haute saison. Dans d'autres complexes, l'obligation est de libérer le logement pendant un nombre fixe de semaines de haute saison. À Davos, les résidences de marque liées à l'hôtel Hard Rock permettent jusqu'à huit semaines d'utilisation personnelle par an, une partie étant réservée aux périodes de pointe.

Ces règles déterminent la capacité locative et la viabilité économique. Les rendements nets commercialisés varient généralement entre 2,5 et 3,5 % après déduction des coûts d'exploitation. Les résultats réels dépendent des taux d'occupation, du pouvoir de fixation des prix, des frais d'entretien et des frais facturés par l'exploitant. Le secteur hôtelier dans son ensemble affiche encore une capacité inutilisée importante. Suisse Tourisme indique que le taux d'occupation annuel moyen des hôtels reste inférieur à 45 %. La viabilité des concepts d'appartements avec services hôteliers dépend donc de leur capacité à attirer des clients en dehors de la haute saison. Les stations bénéficiant d'un avantage altitudinal et d'une image de marque forte ont tendance à obtenir de meilleurs résultats. Les comparaisons internationales en matière de fiabilité de l'enneigement placent régulièrement Zermatt parmi les destinations les plus résistantes.

Financement et incitations au développement

Ce modèle concilie les intérêts des promoteurs immobiliers, des exploitants hôteliers et des municipalités. Les hôtels peuvent financer leurs rénovations ou leurs agrandissements en vendant une partie de leur parc immobilier à des propriétaires privés tout en conservant le contrôle opérationnel. Les municipalités augmentent leur capacité d'hébergement sans rencontrer la résistance politique associée aux résidences secondaires inoccupées. Les promoteurs immobiliers ont accès à un canal de vente pour des projets qui ne seraient pas considérés comme des résidences secondaires sans restriction en vertu de la législation actuelle.
Des exemples illustrent la portée du modèle. À Grimentz, six chalets à plusieurs étages comprenant près de soixante appartements sont en cours de construction, dont environ la moitié a déjà été vendue. À Lenzerheide, environ un tiers des logements d'un nouveau complexe touristique ont été vendus au cours de la première année de commercialisation, principalement à des acheteurs de la région de Zurich. Le réaménagement de San Bernardino prévoit la création de 55 appartements avec services hôteliers répartis dans trois bâtiments, dans le cadre d'un effort plus large visant à revitaliser la région.

Les risques et les lacunes dans les données persistent

Cette structure comporte des risques. Les propriétaires dépendent des performances de l'exploitant et de l'attractivité à long terme du complexe. Les obligations contractuelles peuvent avoir une incidence sur les conditions de revente et la liquidité. Les appartements avec services hôteliers peuvent ne pas prendre de la valeur de la même manière que les résidences secondaires sans restriction, car les droits d'utilisation et les obligations de location peuvent limiter le nombre d'acheteurs potentiels. Les conditions de financement peuvent différer de celles des prêts hypothécaires résidentiels classiques et peuvent nécessiter des participations plus importantes.
Il existe également des lacunes dans les données du marché. Si les prévisions de rendement sont largement diffusées, il n'existe toutefois aucun ensemble de données publiques complet permettant de suivre les performances opérationnelles réelles des différentes stations. Les informations sur les prix de revente sont limitées et la liquidité varie d'un projet à l'autre. Ces incertitudes nécessitent une évaluation minutieuse de chaque projet immobilier.

Un segment susceptible de poursuivre sa croissance

Malgré leurs limites, les appartements avec services hôteliers sont désormais bien implantés sur le marché immobilier alpin. Ils répondent aux contraintes réglementaires et à la pénurie de nouvelles offres dans le secteur classique des résidences secondaires. Ils satisfont les besoins en capitaux des hôtels et les contraintes d'urbanisme des communes. UBS s'attend à un ralentissement de la hausse des prix des résidences secondaires, mais la rareté reste une caractéristique essentielle de l'immobilier alpin. Les appartements avec services hôteliers offrent une forme de participation réglementée à un marché restreint, à une époque où la construction de nouvelles résidences secondaires libres est limitée. Leur expansion devrait se poursuivre tant que la réglementation restera stricte et que la demande touristique restera forte.