Plus d'un tiers des maisons suisses ont été construites avant 1980. Les normes actuelles en matière d'efficacité énergétique n'avaient pas encore été élaborées à l'époque. Alors que les règles climatiques deviennent plus strictes et que les locataires sont de plus en plus conscients de l'importance de la durabilité, les rénovations et les mises à niveau écoénergétiques axées sur les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont passées du statut de “bon à avoir” à celui de “nécessité stratégique”.”
Ce changement crée à la fois des défis et des opportunités pour les propriétaires et les investisseurs, en particulier dans des villes comme Zurich, Genève, Bâle et Lausanne. Dans ces villes, l'offre de logements est limitée et la demande de biens immobiliers modernes et efficaces est croissante.
La modernisation de ces propriétés avec des systèmes de chauffage à haute efficacité énergétique, une meilleure isolation et des matériaux durables pourrait réduire la consommation d'énergie jusqu'à 40% tout en diminuant les émissions de carbone de manière significative. Les investisseurs se concentrent de plus en plus sur les améliorations ESG parce qu'elles améliorent non seulement la performance environnementale, mais aussi la valeur des biens immobiliers, attirent les locataires et garantissent la conformité avec les réglementations suisses en constante évolution. Avec plus de 50 milliards de francs suisses d'investissements potentiels dans la rénovation à travers le pays, la modernisation des vieux bâtiments est à la fois une opportunité financière et une étape essentielle vers un environnement bâti plus vert et plus résilient.
Cet article explique comment les rénovations ESG peuvent ajouter de la valeur en Suisse, quelles sont les améliorations qui ont le plus grand impact financier et pourquoi les rénovations durables sont désormais importantes à la fois pour le respect de la réglementation et pour le rendement des investisseurs.
Pourquoi les vieux bâtiments de Suisse ont besoin de rénovations ESG
La mauvaise efficacité énergétique des anciens bâtiments suisses constitue l'un des plus grands risques financiers pour leurs propriétaires. De nombreux bâtiments anciens utilisent des systèmes de chauffage dépassés, ne sont pas bien isolés et ne sont généralement pas alignés sur les objectifs de réduction des émissions de carbone du pays.
Une propriété suisse non rénovée est non seulement moins attrayante pour les locataires, mais aussi plus susceptible d'avoir des coûts d'exploitation plus élevés et d'exposer les propriétaires à des amendes de la part des autorités de réglementation. Par conséquent, la rénovation d'un bien immobilier est un moyen de protéger sa valeur à long terme.
Principales raisons des mises à niveau ESG :
Pression réglementaire.
Les autorités redoublent d'efforts pour atteindre les objectifs de la stratégie climatique 2050 de la Suisse. Les cantons introduisent des règles concernant l'utilisation des combustibles fossiles, les émissions de carbone et la performance des bâtiments. Les propriétaires qui remettent à plus tard les travaux d'amélioration courent le risque de.. :- plus de taxes sur l'énergie
- amendes ou obligation de changer de système
- moins d'éligibilité aux prêts hypothécaires
- l'obsolescence des actifs dans certains cantons
Attentes des locataires.
Les locataires sont de plus en plus à la recherche de logements plus confortables, plus économes en énergie et plus respectueux de l'environnement, en particulier à Zurich, Genève et Lausanne.Incitations financières et subventions.
Les programmes fédéraux et nationaux prennent en charge une partie des coûts liés à l'amélioration de l'efficacité énergétique des logements. Les investisseurs qui agissent rapidement peuvent utiliser ces subventions pour obtenir des rendements plus élevés.L'intérêt croissant des investisseurs pour les actifs conformes à l'ESG.
Les investisseurs institutionnels et privés cherchent de plus en plus à concevoir des portefeuilles qui respectent les principes ESG. La demande d'immeubles rénovés est en hausse.
Comment les rénovations du GSE augmentent la valeur d'un bien immobilier
L'amélioration de l'efficacité énergétique d'un bâtiment permet de réduire son impact sur l'environnement et d'économiser de l'argent à long terme. Voici pourquoi :
1. Plus d'intérêt pour la location et moins de logements vides
Les locataires paient davantage pour les biens immobiliers dotés d'une isolation moderne, de pompes à chaleur, de fenêtres à triple vitrage et de panneaux solaires, en particulier à Zurich, Bâle et Lausanne.
Pour les locataires, ces améliorations signifient
- des factures d'énergie moins élevées
- plus de confort
- un cadre de vie stable à long terme
Dans les villes où les taux de vacance se situent autour de 1%, les améliorations apportées par les ESG donnent souvent aux propriétaires l'avantage dont ils ont besoin pour maintenir leurs taux d'occupation proches de 100% et réduire le taux de rotation.
2. Une valeur plus élevée sur le marché
En termes de croissance de la valeur à long terme, les biens immobiliers suisses rénovés sont presque toujours plus performants que ceux qui ne le sont pas. Les acheteurs, en particulier les acheteurs institutionnels, sont de moins en moins disposés à acheter des biens qui nécessitent des réparations immédiates.
Un bâtiment qui a apporté des améliorations en matière d'efficacité énergétique est généralement considéré comme tel :
- plus précieux
- plus facile à financer ou à refinancer
À Zurich et à Genève, les immeubles multifamiliaux rénovés ont été vendus 10 à 25 % plus cher que des immeubles similaires qui n'avaient pas été améliorés.
3. Réduction des coûts de maintenance
Les bâtiments non modernisés coûtent cher à chauffer, gaspillent beaucoup d'eau et nécessitent une maintenance coûteuse. Les améliorations apportées par le programme ESG réduisent les coûts de propriété, par exemple en
- améliorer l'efficacité des pompes à chaleur
- rendre l'isolation plus efficace
- introduction de systèmes de gestion intelligente des bâtiments
- intégrer les énergies renouvelables
La baisse des coûts d'exploitation entraîne une augmentation des rendements nets, en particulier pour les structures ad hoc et les structures d'investissement communes qui partagent les revenus locatifs.
4. Conformité à long terme
Les normes de construction suisses sont de plus en plus strictes, et les propriétaires qui n'effectuent pas de réparations risquent d'en faire les frais :
- être obligés de remplacer les systèmes de chauffage
- faire annuler les permis de location à long terme
- perdre complètement la possibilité de louer leurs propriétés
Les investisseurs qui agissent rapidement évitent ces risques et seront prêts pour la prochaine série de réglementations.
Quelles sont les améliorations ESG les plus importantes ?
Toutes les rénovations n'ont pas le même niveau de retour sur investissement. Sur le marché suisse soucieux du climat, plusieurs types de rénovations tendent à avoir les meilleurs rendements financiers et environnementaux :
- Rénovations en matière d'efficacité énergétique
L'amélioration la plus importante consiste à opter pour un système de pompe à chaleur au lieu d'une chaudière à gaz ou à mazout. Les pompes à chaleur réduisent considérablement les émissions de carbone et les coûts énergétiques. De plus en plus de cantons exigent des propriétaires qu'ils abandonnent les combustibles fossiles au profit des énergies renouvelables. - Isolation des toits, des façades et des sous-sols
Une meilleure isolation peut réduire la consommation d'énergie de 20% à 40%. Elle rend également les logements plus confortables et plus silencieux. Les fenêtres à triple vitrage sont une amélioration simple mais efficace. Les nouvelles fenêtres conservent mieux la chaleur et améliorent la satisfaction des locataires. - Panneaux solaires et systèmes photovoltaïques
L'énergie solaire rend les bâtiments moins dépendants des services publics et leur donne plus de liberté. De nombreux bâtiments suisses modernes (ou modernisés) produisent aujourd'hui plus d'énergie qu'ils n'en consomment. - Technologie de gestion intelligente des bâtiments
Les contrôleurs d'énergie, les commandes de chauffage automatisées et les analyses de la consommation permettent d'améliorer le fonctionnement et de le rendre plus clair.
Les bâtiments dotés d'une toiture verte et d'une meilleure gestion de l'eau durent plus longtemps et obtiennent de meilleures notes en matière de durabilité. Ils rendent également les villes moins chaudes et moins stressantes pour l'environnement.
Lorsque plusieurs investisseurs partagent les coûts et les bénéfices de ces améliorations, par le biais d'une structure ad hoc par exemple, le retour sur investissement est plus élevé.
Pourquoi les locataires préfèrent-ils les logements écologiques ?
Les préférences des locataires évoluent de manière claire et mesurable à Zurich, Genève, Bâle et Lausanne. Les jeunes locataires et les professionnels recherchent des logements qui consomment moins d'énergie pour des raisons de coût et de mode de vie.
- des factures de chauffage moins élevées
- un meilleur confort et une plus grande stabilité du climat intérieur
- l'esthétique
- valeurs personnelles (sensibilisation à l'environnement)
- les questions de santé (comme l'amélioration de la qualité de l'air)
Sur les marchés locatifs compétitifs de Suisse, les rénovations ESG permettent souvent de réduire les périodes d'inoccupation et d'obtenir des baux à long terme ininterrompus.
Comment les rénovations ESG affectent le retour sur investissement
Du point de vue de l'investisseur, les améliorations ESG influencent les rendements de plusieurs manières qui peuvent être mesurées :
Des rendements locatifs plus élevés
Des loyers plus élevés peuvent être demandés pour les logements améliorés. Les locataires sont prêts à payer plus pour le confort et l'efficacité, en particulier dans les quartiers centraux de Zurich, Genève et Lausanne.Diminution des dépenses d'investissement au fil du temps
Les nouveaux systèmes tels que les pompes à chaleur et les panneaux solaires réduiront le coût de l'entretien futur. Les flux de trésorerie et les rendements à long terme restent stables.Meilleures valeurs de sortie
Les acheteurs qui recherchent des biens stables et pérennes sont attirés par les maisons rénovées. Les rénovations ESG facilitent la vente des biens et accélèrent les transactions.Moins de risques d'amendes
Les investisseurs se protègent contre des problèmes de conformité coûteux en respectant les normes énergétiques actuelles et futures.Éligibilité aux subventions
Les incitations gouvernementales réduisent le coût des améliorations. Cet “argent gratuit” augmente le retour sur investissement pour les investisseurs privés et les SPV.
Potentiel de rénovation de l'ESG ville par ville
Zurich
De nombreuses maisons zurichoises ont été construites avant 1980 et ont besoin d'une nouvelle isolation et de nouveaux systèmes de chauffage. La ville travaille d'arrache-pied pour atteindre ses objectifs en matière de climat, et les rénovations du GSE sont donc une priorité absolue pour assurer la sécurité des biens à long terme.
Bâle
La configuration de la ville de Bâle, très dense, facilite l'amélioration de l'énergie solaire et de l'isolation. Les améliorations ESG sont très importantes en raison des politiques environnementales strictes de la ville.
Genève
Genève connaît une pénurie de logements à long terme et des règles environnementales strictes. Les logements rénovés et économes en énergie coûtent plus cher, mais les incitations cantonales favorisent les rénovations durables.
Lausanne
Les jeunes qui s'installent à Lausanne ont tendance à se soucier de la durabilité. Sur le marché de la location, les logements équipés de pompes à chaleur, de panneaux solaires et d'une isolation moderne se vendent très bien.
Rénovations ESG et les SPV immobilières
Les SPV immobilières suisses, auxquelles des plateformes comme CapiWell facilitent l'accès, permettent aux investisseurs d'investir :
- rassembler de l'argent
- partager les coûts de la rénovation
- répartir les risques opérationnels
- posséder des actifs de qualité institutionnelle sans investir des montants de trésorerie de niveau institutionnel
- participer à l'appréciation du capital de l'actif sous-jacent
Actions dans des SPV détenant des bâtiments classés ESG, en général :
- atteindre des rendements de distribution nets plus élevés
- font l'objet d'une prime sur le marché secondaire
- comportent moins de risques de problèmes opérationnels à long terme
La conformité ESG permet également aux SPV de s'aligner sur les nouvelles normes fiscales de l'UE, ce qui les rend plus attrayantes pour les futurs acheteurs et co-investisseurs institutionnels.
Les règles : pourquoi la conformité ESG n'est plus optionnelle
Les cantons suisses ont pour objectif d'éliminer le chauffage aux combustibles fossiles en rendant les normes d'efficacité énergétique plus strictes. Le non-respect de ces normes peut entraîner :
- les améliorations nécessaires (par exemple, lorsqu'un ancien système de chauffage n'est plus autorisé)
- limitation des hausses de loyer
- des valeurs à long terme plus faibles
Les propriétaires de biens immobiliers dotés de systèmes énergétiques modernes peuvent éviter les amendes et sont en mesure de rester en conformité jusqu'en 2030 et au-delà.
Conclusion : L'avenir de l'immobilier suisse est conforme aux normes ESG
L'amélioration de l'efficacité énergétique est désormais la bonne chose à faire, non seulement pour l'environnement, mais aussi pour les résultats des investisseurs. Les biens immobiliers conformes aux normes ESG sont :
- plus attrayant pour les locataires
- plus précieux à long terme
- moins de risques à exploiter et à posséder à l'avenir
La Suisse s'est fixé des objectifs climatiques ambitieux et les autorités de Zurich, Genève, Bâle et Lausanne accordent toutes une grande importance au logement durable. Par conséquent, les rénovations ESG sont désormais la clé pour libérer de la valeur à long terme dans le parc immobilier vieillissant du pays - et pour protéger les portefeuilles immobiliers suisses au cours des prochaines décennies.
