{"id":993089,"date":"2026-01-17T09:10:39","date_gmt":"2026-01-17T09:10:39","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993089"},"modified":"2026-01-17T09:53:42","modified_gmt":"2026-01-17T09:53:42","slug":"gli-immobili-commerciali-svizzeri-restano-una-fonte-di-reddito-stabile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/gli-immobili-commerciali-svizzeri-restano-una-fonte-di-reddito-stabile\/","title":{"rendered":"Gli immobili commerciali svizzeri restano una fonte di reddito stabile"},"content":{"rendered":"
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Quando, all'inizio di agosto 2025, gli Stati Uniti hanno annunciato dazi fino a 39 % sulle esportazioni svizzere, le prime preoccupazioni si sono concentrate sulla base manifatturiera del Paese. L'aliquota finale \u00e8 stata ridotta a 15 %, ma l'episodio ha sollevato la prospettiva di una riduzione dei margini, di un ritardo negli investimenti e di uno spostamento della produzione per le imprese che dipendono dal mercato statunitense. Queste aziende operano principalmente in siti industriali e logistici al di fuori dei centri urbani, il che spiega perch\u00e9 lo shock non si sia propagato al pi\u00f9 ampio mercato immobiliare commerciale. A Zurigo, Ginevra e Basilea i posti vacanti negli uffici e nel commercio al dettaglio sono rimasti bassi e gli affitti richiesti nelle zone centrali si sono mossi appena. Lo spazio commerciale urbano \u00e8 influenzato dall'economia dei servizi, dalla domanda interna e dalla crescita demografica, non dalle oscillazioni della politica commerciale estera.<\/p>

Un contesto macro che favorisce la stabilit\u00e0 dei redditi<\/h4>

L'inflazione in Svizzera \u00e8 rimasta ben al di sotto dei livelli internazionali. Secondo la Banca Nazionale Svizzera, l'inflazione dei prezzi al consumo si \u00e8 attestata in media intorno all'1,4 % nel 2024 e si \u00e8 avvicinata ulteriormente alla fascia di stabilit\u00e0 dei prezzi all'inizio del 2025. Ci\u00f2 ha consentito alla Banca nazionale svizzera di ridurre i tassi di interesse pi\u00f9 volte dopo il ciclo di inasprimento del 2022 e del 2023. La riduzione dei costi di finanziamento ha sostenuto l'attivit\u00e0 di rifinanziamento e ha allentato la pressione sui proprietari immobiliari.<\/p>

Anche la domanda interna ha retto. I dati della SECO indicano che i consumi privati hanno contribuito per circa 1 punto percentuale alla crescita del PIL nel 2024. Il mercato del lavoro \u00e8 rimasto forte e il potere d'acquisto delle famiglie ha beneficiato della bassa inflazione e del franco fermo. Dal 2015 la Svizzera ha aggiunto pi\u00f9 di 12 % di famiglie, grazie alla crescita demografica, all'invecchiamento e alla riduzione delle dimensioni dei nuclei familiari. Ogni nuovo nucleo familiare aumenta la domanda di servizi locali e sostiene gli inquilini che occupano uffici e spazi commerciali urbani. L'Ufficio federale di statistica ha riferito che il settore dei servizi si espander\u00e0 di 1,9 % nel 2024, con servizi sanitari, servizi di supporto alle imprese, ospitalit\u00e0 e istruzione in crescita. Questi settori dipendono in larga misura da spazi accessibili e ben localizzati.<\/p>

Il lavoro ibrido si trasforma in routine piuttosto che in rivoluzione<\/h4>

Le previsioni di un crollo duraturo della domanda di uffici non si sono concretizzate. I dati sulla mobilit\u00e0 offrono un quadro pi\u00f9 chiaro rispetto ai sondaggi di opinione. L'Ufficio federale dei trasporti ha rilevato che l'uso dei trasporti pubblici nei giorni feriali nella regione di Zurigo ha raggiunto pi\u00f9 del 90 % del livello del 2019 alla fine del 2024. Le statistiche sui passeggeri delle Ferrovie Federali Svizzere hanno mostrato un andamento simile, con una costante ripresa dei flussi di pendolari nelle principali citt\u00e0.<\/p>

Le indagini FPRE del 2024 e del 2025 indicano che le aziende prevedono che il lavoro ibrido rimarr\u00e0 la norma, ma poche prevedono grandi riduzioni di spazio. I datori di lavoro riferiscono che gli uffici continuano a servire come luoghi di collaborazione, inserimento e coesione del team. Si concentrano sempre pi\u00f9 sulla qualit\u00e0 degli edifici, sulla flessibilit\u00e0 della pianta e sull'accesso ai servizi.<\/p>

I livelli degli affitti riflettono questa capacit\u00e0 di recupero. Secondo W\u00fcest Partner, gli affitti medi richiesti per gli uffici in Svizzera sono passati da circa 210 franchi svizzeri al metro quadro nel 2012 a circa 225 franchi svizzeri alla fine del 2024. Questo aumento di circa 7 % corrisponde all'inflazione cumulata nello stesso periodo. La tendenza a Zurigo \u00e8 stata molto pi\u00f9 forte. Gli affitti richiesti nelle zone centrali sono aumentati di circa un terzo dal 2012, sostenuti dalla concentrazione di aziende di servizi di alto valore e dalla mancanza di nuove aree di sviluppo. Nel 2024 gli uffici vacanti a Zurigo si attesteranno a circa 2 %, uno dei tassi pi\u00f9 bassi d'Europa.<\/p>

Il commercio elettronico si stabilizza e il retail fisico mantiene il suo ruolo<\/h4>

La vendita al dettaglio online si \u00e8 espansa rapidamente durante la pandemia, ma gli ultimi anni mostrano una traiettoria pi\u00f9 moderata. Il rapporto sul commercio elettronico della Posta stima che le vendite online rappresenteranno circa 12 % del fatturato al dettaglio svizzero nel 2024, rispetto a poco meno di 10 % nel 2019. La crescita \u00e8 rallentata notevolmente dal 2021. Gli analisti di GfK sottolineano che i consumatori svizzeri apprezzano la consulenza personale, l'immediatezza e l'interazione sociale in molte categorie di prodotti. I consumatori pi\u00f9 anziani, che hanno un potere d'acquisto significativo, rimangono meno attivi dal punto di vista digitale.<\/p>

I dati sull'affluenza raccolti dai fornitori di mobilit\u00e0 e dai gruppi del commercio al dettaglio indicano che le visite al centro citt\u00e0 hanno registrato una ripresa costante nel 2023 e nel 2024. Anche i centri di quartiere hanno beneficiato dell'aumento della spesa locale, trainata dalla crescita delle famiglie. Ristoranti, bar, farmacie, fornitori di servizi alla persona e negozi specializzati rimangono ancorati a luoghi fisici. Questi segmenti richiedono locali stabili e accessibili, il che sostiene la domanda di spazi commerciali anche in presenza di una crescita dei canali online.<\/p>

Le conversioni emergono dalle zone di pressione<\/h4>

I segmenti pi\u00f9 sotto pressione sono gli immobili ad uso ufficio pi\u00f9 vecchi, situati in posizioni secondarie. Gli edifici costruiti negli anni '80 e '90 sono spesso al di sotto degli standard attuali in termini di efficienza energetica, ventilazione e flessibilit\u00e0 del layout. Inoltre, devono affrontare la concorrenza di sviluppi moderni in prossimit\u00e0 di nodi di trasporto. Quando i canoni di locazione raggiungibili scendono al di sotto dei livelli sostenibili, diventano praticabili usi alternativi.<\/p>

La scarsit\u00e0 di alloggi \u00e8 un fattore decisivo. I posti vacanti a livello nazionale sono pari a circa 1,2 %, con Zurigo e Ginevra al di sotto di 0,5 %. In queste condizioni, gli affitti residenziali superano di gran lunga quelli degli uffici. Secondo le stime di W\u00fcest Partner, gli affitti residenziali sono da 10 a 30 % superiori a quelli degli uffici nelle zone da 3 a 8 di Zurigo e in alcune parti di Ginevra e Losanna. I costi di conversione possono superare i 5.000 franchi svizzeri al metro quadro e i progetti possono richiedere diversi anni per essere completati. Tuttavia, l'economia \u00e8 spesso vantaggiosa. La riduzione dello sfitto a lungo termine, l'aumento dei livelli di affitto e il miglioramento del posizionamento sul mercato possono aumentare il valore del capitale ben oltre l'investimento richiesto. Secondo le valutazioni del settore, le conversioni sistematiche nelle principali citt\u00e0 potrebbero creare alloggi per oltre 100\u2019000 famiglie.<\/p>

I consulenti immobiliari affermano che i proprietari istituzionali prendono sempre pi\u00f9 in considerazione le conversioni quando gli aggiornamenti tecnici coincidono con il riposizionamento del mercato. Per molti, l'attrattiva consiste nell'allineare i portafogli con una chiara domanda residenziale a lungo termine.<\/p>

Gli uffici di prima fascia e i concetti di uso misto mantengono il loro fascino<\/h4>

Nella fascia alta del mercato, la domanda rimane sostenuta. Il rapporto di JLL sugli uffici per il 2025 ha evidenziato che i quartieri centrali di Zurigo, Ginevra e Basilea continuano ad assorbire regolarmente spazi per uffici moderni. I locatari danno priorit\u00e0 alla qualit\u00e0, alla connettivit\u00e0 e alla flessibilit\u00e0. Molti sono disposti a pagare affitti elevati per immobili vicini ai trasporti pubblici, ai ristoranti e ai servizi.<\/p>

Gli edifici a uso misto continuano a registrare risultati migliori perch\u00e9 rispondono alle preferenze degli inquilini in termini di convenienza e interazione. A Zurigo Ovest, ad esempio, gli immobili che combinano uffici con negozi e gastronomia hanno mantenuto un basso tasso di sfitto e una crescita stabile degli affitti. Gli analisti di mercato notano che questi sviluppi si comportano in modo diverso dai blocchi di uffici monofunzionali. Gli utenti li vedono come ambienti che supportano modelli di lavoro ibridi e il coinvolgimento dei dipendenti.<\/p>

Gli investitori privati cercano un reddito prevedibile in mercati incerti<\/h4>

La ricchezza privata \u00e8 diventata una fonte di capitale sempre pi\u00f9 importante per l'immobiliare svizzero. Lo studio sui mercati privati 2024 di MSCI ha indicato che gli individui con un patrimonio netto elevato a livello globale stanno aumentando le loro allocazioni in immobili. I motivi sono la diversificazione, la protezione dall'inflazione e la tangibilit\u00e0 degli asset sottostanti. Gli investitori svizzeri mostrano preferenze simili, sostenute da bilanci solidi e da una crescita costante del reddito.<\/p>

Le piattaforme che consentono l'investimento frazionario hanno ampliato l'accesso agli immobili commerciali (es. CapiWell). Esse pongono l'accento sulla trasparenza, su flussi di reddito stabili e su uno stretto legame con l'economia reale. Molti degli asset presenti su queste piattaforme sono situati in quartieri che beneficiano di un'espansione demografica, di un'alta densit\u00e0 di servizi e di una domanda resiliente da parte dei locatari. Mentre le conversioni, il commercio al dettaglio di quartiere e gli uffici di alta qualit\u00e0 rimodellano le citt\u00e0 svizzere, gli investitori privati hanno maggiori opportunit\u00e0 di partecipare all'evoluzione del mercato.<\/p>

Una classe di attivit\u00e0 resiliente in un ambiente volatile<\/h4>

L'episodio delle tariffe del 2025 ha sottolineato la rapidit\u00e0 con cui gli shock esterni possono colpire l'economia svizzera. Ha anche rivelato quanto il mercato immobiliare commerciale sia isolato dalle turbolenze della politica estera. Gli uffici e i locali commerciali urbani si basano sulla demografia interna, su un settore dei servizi forte e sulla scarsit\u00e0 strutturale, non sui cicli di esportazione. Il lavoro ibrido e la vendita al dettaglio online hanno influenzato la domanda, ma non hanno minato le fondamenta del mercato. Laddove i segmenti si trovano ad affrontare sfide, come l'invecchiamento dello stock di uffici al di fuori delle aree principali, le conversioni rappresentano un percorso credibile verso una nuova rilevanza.<\/p>

Per gli investitori alla ricerca di un reddito affidabile, la conclusione \u00e8 semplice. Gli immobili commerciali svizzeri continuano a beneficiare di una domanda costante, di una regolamentazione prudente e della struttura specifica dell'economia svizzera. In un contesto caratterizzato dall'incertezza, poche classi di attivit\u00e0 offrono una combinazione simile di resilienza, liquidit\u00e0 e reddito costante.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Riferimenti (APA)<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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  • Ufficio federale dei trasporti. (2024). Statistiche sui trasporti pubblici e dati sulla mobilit\u00e0. Ufficio federale dei trasporti.
    https:\/\/www.bav.admin.ch\/bav\/en\/home.html<\/li>
  • Ufficio federale di statistica. (2024). Indicatori economici e demografici 2024. UST.
    https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/en\/home.html<\/li>
  • Ufficio federale di statistica. (2025). Statistica delle famiglie e della demografia. UST.
    https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/en\/home\/statistics\/population.html<\/li>
  • FPRE. (2024). Indagine sul mercato svizzero degli uffici 2024. Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung.
    https:\/\/www.fpre.ch\/en\/market-research<\/li>
  • FPRE. (2025). Indagine sul mercato svizzero degli uffici 2025. Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung.
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  • GfK Svizzera. (2024). Tendenze del commercio al dettaglio e dei consumatori in Svizzera. GfK.
    https:\/\/www.gfk.com\/switzerland<\/li>
  • JLL Svizzera. (2025). Rapporto sul mercato degli uffici in Svizzera 2025. JLL.
    https:\/\/www.jll.ch\/en\/trends-and-insights\/research<\/li>
  • MSCI. (2024). Rassegna dei mercati privati 2024. MSCI Research.
    https:\/\/www.msci.com\/research-and-insights<\/li>
  • SECO. (2024). Previsioni economiche e tendenze trimestrali. Segreteria di Stato per l'economia.
    https:\/\/www.seco.admin.ch\/seco\/en\/home.html<\/li>
  • Ferrovie Federali Svizzere (FFS). (2024). Tendenze della frequenza e della mobilit\u00e0 dei passeggeri. FFS.
    https:\/\/company.sbb.ch\/en\/media.html<\/li>
  • Banca nazionale svizzera. (2024). Valutazione della politica monetaria dicembre 2024. BNS.
    https:\/\/www.snb.ch\/en<\/li>
  • Banca nazionale svizzera. (2025). Dati sull'inflazione e informazioni sulla politica monetaria.
    https:\/\/www.snb.ch\/en<\/li>
  • La Posta Svizzera. (2024). Rapporto sul commercio elettronico in Svizzera 2024. La Posta Svizzera.
    https:\/\/www.post.ch\/en\/about-us\/media\/publications\/e-commerce-report<\/li>
  • Monitoraggio Immobile Svizzera 2024. W\u00fcest Partner AG.
    https:\/\/www.wuestpartner.com\/en\/insights<\/li>
  • Partner W\u00fcest. (2025). Dati sul mercato immobiliare svizzero e analisi dei posti vacanti. W\u00fcest Partner AG.
    https:\/\/www.wuestpartner.com\/en\/insights<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    I dazi statunitensi sulle esportazioni svizzere hanno inizialmente minacciato i margini produttivi e gli investimenti, ma l'aliquota finale del 15% ha limitato l'impatto. I mercati degli uffici e del commercio al dettaglio di Zurigo, Ginevra e Basilea sono rimasti stabili, trainati dalla domanda interna e dalla crescita demografica piuttosto che dagli shock commerciali.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":993091,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[166,167,144,165],"class_list":["post-993089","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-clean-building","tag-energy-efficiency","tag-real-estate","tag-suistanibility"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=993089"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":993461,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089\/revisions\/993461"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/993091"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=993089"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=993089"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=993089"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}