{"id":992897,"date":"2025-12-08T08:01:26","date_gmt":"2025-12-08T08:01:26","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=992897"},"modified":"2025-12-08T08:01:53","modified_gmt":"2025-12-08T08:01:53","slug":"gli-appartamenti-serviti-emergono-come-segmento-strategico-nel-mercato-immobiliare-alpino","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/gli-appartamenti-serviti-emergono-come-segmento-strategico-nel-mercato-immobiliare-alpino\/","title":{"rendered":"Gli appartamenti serviti emergono come segmento strategico nel mercato immobiliare alpino"},"content":{"rendered":"
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Le case vacanza nelle Alpi svizzere stanno diventando sempre pi\u00f9 difficili da trovare e sempre pi\u00f9 costose. Secondo l'UBS Alpine Property Focus 2025, i prezzi delle seconde case nella regione sono aumentati di quasi il 30% dal 2020. Le destinazioni pi\u00f9 ambite hanno registrato un aumento dei prezzi di quasi il 35% nello stesso periodo. L'offerta \u00e8 stata limitata dalla regolamentazione e dai lunghi periodi di detenzione da parte dei proprietari. Di conseguenza, gli appartamenti serviti sono diventati un'alternativa credibile per gli investitori, i promotori immobiliari e le localit\u00e0 montane che si muovono in un mercato limitato.<\/p>

La regolamentazione come forza determinante del mercato<\/h4>

La legge sulle seconde case, introdotta dopo il referendum del 2012, \u00e8 un elemento determinante dell'attuale struttura del mercato. Essa limita la costruzione di nuove seconde case nei comuni in cui tali abitazioni rappresentano gi\u00e0 oltre il 20% del patrimonio immobiliare totale. Molte localit\u00e0 alpine hanno raggiunto questo limite. Una volta superata la soglia, le seconde case classiche possono essere autorizzate solo in casi eccezionali. Questa politica \u00e8 stata concepita per frenare la diffusione di immobili vacanzieri sottoutilizzati e stabilizzare le comunit\u00e0 locali. In pratica, ha creato una scarsit\u00e0 di nuova offerta e ha indirizzato i capitali verso categorie autorizzate come gli appartamenti collegati ad alberghi e le residenze con servizi alberghieri.<\/p>

Andermatt come catalizzatore per un nuovo modello<\/h4>

Il cambiamento \u00e8 diventato evidente ad Andermatt, dove l'imprenditore egiziano e promotore immobiliare Samih Sawiris ha introdotto un modello che collega la vendita di immobili alle attivit\u00e0 turistiche. Sawiris, noto per Orascom Development e diversi progetti di resort in Europa e Medio Oriente, ha puntato su una struttura in cui i proprietari acquistano appartamenti arredati ma accettano di inserirli in un pool di affitti gestito in modo professionale. Oggi, Andermatt Swiss Alps riporta 775 appartamenti e residenze completati, con 791 unit\u00e0 vendute se si includono quelle in costruzione. Una parte consistente di queste unit\u00e0 funziona come appartamenti serviti, gestiti come parte di un ecosistema alberghiero. Il modello \u00e8 stato successivamente adottato a Laax, Davos, Grimentz, Lenzerheide e nella riqualificazione di San Bernardino.<\/p>

L'aumento dei prezzi rafforza il cambiamento<\/h4>

Le condizioni di mercato hanno favorito la diffusione degli appartamenti serviti. UBS rileva che i prezzi delle case vacanza nelle principali destinazioni svizzere sono aumentati di quasi il 3% solo nel 2024. Dall'inizio della pandemia, i prezzi medi nelle localit\u00e0 turistiche pi\u00f9 rinomate sono aumentati di oltre un terzo. Nella fascia alta, St. Moritz rimane il punto di riferimento con prezzi medi per appartamenti di alta qualit\u00e0 di circa 22.300 CHF al metro quadro. Verbier, Zermatt, Gstaad e Andermatt seguono a ruota. In tutte le regioni alpine, solo l\u20191-2% del patrimonio immobiliare \u00e8 tipicamente in vendita in un dato momento. La disponibilit\u00e0 limitata, la forte domanda e i vincoli normativi hanno spinto gli acquirenti verso formati gestiti che rimangono consentiti.<\/p>

La domanda turistica sostiene i modelli operativi<\/h4>

I dati sul turismo confermano il fascino immutato delle Alpi. Le statistiche federali mostrano che la stagione invernale 2024-2025 ha registrato 18,5 milioni di pernottamenti, il dato pi\u00f9 alto mai registrato per una stagione invernale in Svizzera. La domanda da parte degli ospiti nazionali e internazionali \u00e8 rimasta solida, nonostante l'aumento dei costi di alloggio. Ci\u00f2 costituisce una base solida per la gestione degli appartamenti serviti, che dipendono dall'occupazione e dalle tariffe per notte piuttosto che dal puro apprezzamento del capitale.<\/p>

Come sono strutturati gli appartamenti serviti<\/h4>

Gli appartamenti serviti occupano una posizione intermedia tra gli immobili residenziali e quelli ricettivi. Gli acquirenti acquistano un'unit\u00e0 arredata con accesso contrattuale alle infrastrutture alberghiere. In cambio, accettano limitazioni all'uso personale e si impegnano ad affittare l'appartamento per la maggior parte dell'anno. Le regole di utilizzo variano notevolmente. In alcuni complessi, i proprietari possono utilizzare l'appartamento per quattro settimane all'anno, di cui solo due durante l'alta stagione. In altri resort, l'obbligo \u00e8 quello di liberare l'unit\u00e0 per un numero fisso di settimane di punta. A Davos, le residenze di marca collegate all'Hard Rock Hotel consentono fino a otto settimane di uso personale all'anno, con una quota assegnata ai periodi di punta.<\/p>

Queste regole determinano la capacit\u00e0 di affitto e la redditivit\u00e0 economica. I rendimenti netti commercializzati variano generalmente dal 2,5 al 3,5% al netto dei costi operativi. I risultati effettivi dipendono dai livelli di occupazione, dal potere di determinazione dei prezzi, dalle spese di manutenzione e dalle commissioni addebitate dall'operatore. Il settore alberghiero in generale presenta ancora una significativa capacit\u00e0 inutilizzata. Secondo Svizzera Turismo, l'occupazione media annuale degli hotel rimane inferiore al 45%. La sostenibilit\u00e0 dei concetti di appartamenti serviti dipende quindi dalla loro capacit\u00e0 di attrarre ospiti al di fuori dell'alta stagione. I resort che beneficiano di vantaggi legati all'altitudine e di un forte marchio tendono ad avere prestazioni migliori. I confronti internazionali sull'affidabilit\u00e0 delle nevicate collocano regolarmente Zermatt tra le destinazioni pi\u00f9 resilienti.<\/p>

Finanziamenti e incentivi allo sviluppo<\/h4>

Il modello allinea gli interessi dei promotori immobiliari, degli operatori alberghieri e dei comuni. Gli alberghi possono finanziare ristrutturazioni o ampliamenti vendendo una parte del loro inventario a proprietari privati, pur mantenendo il controllo operativo. I comuni aumentano la capacit\u00e0 ricettiva senza la resistenza politica associata alle seconde case inutilizzate. I promotori immobiliari ottengono l'accesso a un canale di vendita per progetti che non sarebbero considerati seconde case senza restrizioni ai sensi della normativa vigente.
Alcuni esempi illustrano la portata del modello. A Grimentz sono in costruzione sei chalet a pi\u00f9 piani con quasi sessanta appartamenti, di cui circa la met\u00e0 \u00e8 gi\u00e0 stata venduta. A Lenzerheide, circa un terzo delle unit\u00e0 di un nuovo resort \u00e8 stato venduto nel primo anno di commercializzazione, in gran parte ad acquirenti provenienti dalla regione di Zurigo. La riqualificazione di San Bernardino prevede la realizzazione di 55 appartamenti serviti distribuiti in tre edifici, nell'ambito di un pi\u00f9 ampio progetto di rivitalizzazione della regione.<\/p>

Rischi e lacune nei dati permangono<\/h4>

La struttura comporta dei rischi. I proprietari dipendono dalle prestazioni dell'operatore e dall'attrattiva a lungo termine del resort. Gli obblighi contrattuali possono influire sulle condizioni di rivendita e sulla liquidit\u00e0. Gli appartamenti serviti potrebbero non aumentare di valore allo stesso modo delle seconde case senza restrizioni, poich\u00e9 i diritti di utilizzo e gli obblighi di locazione possono limitare il numero di acquirenti potenziali. Le condizioni di finanziamento possono differire da quelle dei mutui residenziali convenzionali e possono richiedere quote di capitale proprio pi\u00f9 elevate.
Esistono anche lacune nei dati di mercato. Sebbene le aspettative di rendimento siano ampiamente pubblicizzate, non esiste un dataset pubblico completo che tenga traccia delle prestazioni operative effettive dei resort. Le informazioni sui prezzi di rivendita sono limitate e la liquidit\u00e0 varia da progetto a progetto. Queste incertezze richiedono un'attenta valutazione dei singoli sviluppi.<\/p>

Un segmento destinato a crescere ulteriormente<\/h4>

Nonostante le limitazioni, gli appartamenti serviti sono diventati una componente consolidata del mercato immobiliare alpino. Essi rispondono ai vincoli normativi e alla carenza di nuova offerta nel settore delle seconde case classiche. Soddisfano le esigenze di capitale degli hotel e i vincoli urbanistici dei comuni. UBS prevede un rallentamento della crescita dei prezzi delle case vacanza, ma la scarsit\u00e0 rimane una caratteristica fondamentale del mercato immobiliare alpino. Gli appartamenti serviti offrono una forma gestita di partecipazione a un mercato limitato in un momento in cui la costruzione di nuove seconde case libere \u00e8 limitata. La loro espansione dovrebbe continuare fintanto che la regolamentazione rimarr\u00e0 rigida e la domanda turistica rester\u00e0 forte.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Riferimenti (APA)<\/h4>
  • Andermatt Swiss Alps. (2024). Fatti e cifre. https:\/\/andermatt-swissalps.ch<\/li>
  • Ufficio federale di statistica. (2025). Statistiche sull'ospitalit\u00e0 alberghiera stagione invernale 2024-2025. https:\/\/www.bfs.admin.ch<\/li>
  • HotellerieSuisse. (2023). Panoramica sugli appartamenti serviti. https:\/\/www.hotelleriesuisse.ch<\/li>
  • Svizzera Turismo. (2024). Strategia 2024\u20132026. https:\/\/www.stnet.ch<\/li>
  • UBS. (2024). Focus sul mercato immobiliare alpino europeo 2024. UBS Chief Investment Office.<\/li>
  • UBS. (2025). European Alpine Property Focus 2025. UBS Chief Investment Office. https:\/\/www.ubs.com<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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