{"id":991969,"date":"2025-11-23T19:21:17","date_gmt":"2025-11-23T19:21:17","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=991969"},"modified":"2025-11-24T12:32:37","modified_gmt":"2025-11-24T12:32:37","slug":"come-ottenere-un-capitale-ipotecario-e-istituzionale-per-il-settore-immobiliare-svizzero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/come-ottenere-un-capitale-ipotecario-e-istituzionale-per-il-settore-immobiliare-svizzero\/","title":{"rendered":"Come ottenere un mutuo, un capitale proprio e un capitale istituzionale per l'immobiliare svizzero"},"content":{"rendered":"
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Questo articolo esamina le diverse modalit\u00e0 di finanziamento degli immobili svizzeri, come i mutui garantiti da pensioni, gli investimenti privati e l'impiego di capitali istituzionali. Inoltre, parla delle caratteristiche speciali del mercato dei prestiti svizzero che lo rendono piuttosto stabile.<\/span><\/p>

Il mercato ipotecario svizzero \u00e8 enorme e continua a crescere: nel 2024-2025, i prestiti ipotecari in essere hanno raggiunto circa 1,23 trilioni di franchi svizzeri, pari a circa 38% di tutti gli attivi bancari. La maggior parte di questi sono mutui a tasso fisso (circa tre quarti), anche se negli ultimi anni sono tornate ad aumentare le operazioni a tasso variabile. I nuovi prestiti ipotecari rimangono forti: nel terzo trimestre del 2025 sono stati concessi pi\u00f9 di 22 miliardi di franchi svizzeri di nuovi mutui residenziali in un solo trimestre. Nonostante gli avvertimenti delle autorit\u00e0 di regolamentazione sui rischi, le banche continuano a essere caute: oltre il 94% dei mutui sono \u201csenior\u201d, ovvero non superano i due terzi del valore dell'immobile.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Mutui: Il modo principale per finanziare la propriet\u00e0 in Svizzera<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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In Svizzera, i mutui sono ancora il modo pi\u00f9 comune per raccogliere fondi per l'acquisto di case e immobili commerciali. I mutui svizzeri hanno caratteristiche uniche e tutele legali che li rendono interessanti.<\/p>

1. Diversi tipi di ipoteche in Svizzera<\/strong><\/p>

  • I mutui a tasso fisso prevedono l'applicazione di tassi d'interesse per un periodo di tempo prestabilito, di solito tra i 5 e i 15 anni, in modo da conoscere l'ammontare delle entrate.\u00a0<\/li>
  • I mutui a tasso variabile hanno tassi d'interesse che cambiano in base al mercato, il che offre pi\u00f9 opzioni ma espone anche a maggiori rischi.<\/li>
  • I mutui legati al LIBOR o al SARON sono standard moderni per i prestiti istituzionali che offrono a prestatori e mutuatari rendimenti in linea con il mercato.<\/li><\/ul>

    2. Ipoteche con pensioni in garanzia<\/strong><\/p>

    Le casse pensioni svizzere (LPP\/2\u00b0 pilastro) partecipano attivamente al finanziamento di immobili residenziali.<\/p>

    Mutui garantiti da pensioni:<\/p>

    • Soldi a lungo termine e costantemente disponibili per gli immobili<\/li>
    • Tassi di interesse competitivi<\/li>
    • Un modo per consentire agli investitori privati di investire insieme alle istituzioni negli stessi progetti.<\/li><\/ul>

      Questo approccio al finanziamento garantisce agli sviluppatori un flusso di cassa e ai finanziatori buone garanzie. Inoltre, contribuisce a mantenere bassi i tassi di insolvenza in Svizzera.<\/p>

      3. Prestiti per abitazioni e immobili commerciali<\/strong><\/p>

      I mutui residenziali sono solitamente pi\u00f9 piccoli, meno rischiosi e pi\u00f9 regolamentati. I mutui per immobili commerciali comportano una spesa maggiore e possono includere:<\/p>

      • Rapporti prestito\/valore pi\u00f9 elevati per edifici commerciali o uffici di prim'ordine<\/li>
      • Analisi dei contratti di locazione e modellazione dei flussi di cassa<\/li>
      • Periodi di ammortamento pi\u00f9 lunghi o finanziamenti strutturati per sviluppi con pi\u00f9 di un utilizzo<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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        Investire in immobili svizzeri con capitale proprio<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        Quando si utilizza il capitale proprio per acquistare un immobile, si assume un rischio maggiore. Gli investitori possono utilizzare il capitale proprio per acquistare direttamente o indirettamente attraverso societ\u00e0 veicolo (SPV), fondi privati o compropriet\u00e0 attraverso piattaforme come CapiWell.<\/p>

        Vantaggi dell'investimento in azioni<\/h4>
        • Condivisione del rischio
          <\/strong>Il coinvestimento azionario consente a pi\u00f9 persone di condividere i rischi finanziari e operativi della propriet\u00e0.<\/li>
        • Accesso alle attivit\u00e0 premium
          <\/strong>Potete accedere ad appartamenti di alto valore, a complessi a uso misto e a edifici commerciali a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna senza dover impegnare tutto il vostro capitale.<\/li>
        • Opportunit\u00e0 di creazione di valore
          <\/strong>L'equity pu\u00f2 essere utilizzato per pagare ristrutturazioni, retrofit ESG e progetti di ammodernamento che aumentano il valore di un immobile e il suo reddito da locazione.<\/li>
        • Allineamento con gli obiettivi ESG
          <\/strong>Le strutture azionarie possono includere certificazioni di bioedilizia, efficienza energetica e design sostenibile. Gli immobili con queste caratteristiche sono pi\u00f9 interessanti sia per gli investitori istituzionali che per i locatari.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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          L'immobiliare svizzero e il capitale istituzionale<\/h3>

          I fondi pensione, le compagnie di assicurazione e le banche private sono tutti tipi di investitori istituzionali molto importanti per il finanziamento dell'immobiliare svizzero. Essi forniscono:<\/p>

          • Capitale stabile e paziente<\/li>
          • Finanziamenti organizzati per grandi progetti<\/li>
          • Accesso a sviluppi di fascia alta e a uso misto<\/li><\/ul>

            Le istituzioni di solito desiderano immobili ben posizionati che rispettino gli standard ESG. Il distretto finanziario di Zurigo, i centri direzionali di Ginevra e le aree di rinnovamento urbano di Losanna sono tutti luoghi ideali per gli investimenti delle istituzioni.<\/p>

            Vantaggi della partecipazione istituzionale<\/h4>
            • Credibilit\u00e0 del mercato
              <\/strong>Il sostegno istituzionale dimostra la bont\u00e0 di un progetto, che attira co-investitori privati.<\/li>
            • Costi di finanziamento pi\u00f9 bassi
              <\/strong>Quando si prende in prestito molto denaro, si possono ottenere tassi e condizioni migliori per i mutui.<\/li>
            • Mitigazione del rischio
              <\/strong>La due diligence istituzionale riduce i rischi operativi, legali e di mercato per tutti i soggetti coinvolti.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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              Caratteristiche principali della stabilit\u00e0 dei prestiti immobiliari in Svizzera<\/h3>

              Sono diversi i motivi per cui il mercato svizzero dei prestiti immobiliari \u00e8 noto per la sua stabilit\u00e0:<\/p>

              • Rapporti prestito\/valore prudenti
                <\/strong>La maggior parte dei mutui residenziali ha un LTV compreso tra 60% e 80%, il che impedisce di assumere rischi eccessivi.<\/li>
              • Forte controllo normativo
                <\/strong>L'Autorit\u00e0 federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) si assicura che le banche prestino denaro in modo responsabile.<\/li>
              • Ambiente economico stabile
                <\/strong>Il basso tasso di disoccupazione, la moneta forte e la crescita costante della popolazione favoriscono i valori immobiliari e la domanda di affitto.<\/li>
              • Partecipazione ai fondi pensione
                <\/strong>I mutui garantiti da pensioni forniscono un capitale a lungo termine e a basso rischio che mantiene la liquidit\u00e0 del mercato anche quando questo rallenta.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                Impostazione del finanziamento per gli investitori<\/h3>

                1. Mettere insieme debito e capitale proprio<\/strong><\/p>

                Il modo migliore per finanziare gli immobili in Svizzera \u00e8 spesso quello di combinare i mutui con gli investimenti azionari. In questo modo, gli investitori utilizzano il loro capitale riducendo il rischio. Le SPV o le piattaforme di co-investimento che consentono di possedere una piccola parte di un immobile stanno diventando opzioni sempre pi\u00f9 popolari per possedere costose propriet\u00e0 cittadine.<\/p>

                2. Pensare ai retrofit ESG<\/strong><\/p>

                L'aggiunta di ristrutturazioni ad alta efficienza energetica o di aggiornamenti positivi per l'ambiente pu\u00f2 influire sulle condizioni del prestito. I finanziatori e i partner istituzionali spesso concedono tassi migliori o un accesso prioritario al capitale ai progetti che sono in linea con l'ESG.<\/p>

                3. Diversificare tra diversi tipi di attivit\u00e0<\/strong><\/p>

                Distribuendo gli investimenti tra immobili residenziali, commerciali e a uso misto, si riduce il rischio e ci si assicura di avere flussi di reddito costanti che possono rendere pi\u00f9 solidi i pacchetti di finanziamento.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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                Esempio: Finanziamento misto di Zurigo<\/h3>

                Un promotore acquista un edificio a uso misto a Zurigo Ovest utilizzando un'ipoteca di 30 milioni di franchi svizzeri, in parte sostenuta da un fondo pensione.<\/p>

                Una SPV con diversi azionisti privati ha raccolto 10 milioni di franchi svizzeri in azioni.<\/p>

                Il budget per i lavori di ristrutturazione \u00e8 stato pagato con fondi propri extra per gli aggiornamenti ESG.<\/p>

                Questa miscela d\u00e0:<\/p>

                • Pagamenti stabili del debito grazie a un reddito da locazione affidabile<\/li>
                • Responsabilit\u00e0 condivisa per le operazioni e riduzione del rischio<\/li>
                • Apprezzamento a lungo termine grazie ad aggiornamenti che durano nel tempo e a una buona ubicazione<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                  Conclusione<\/h3>

                  L'ecosistema di finanziamento immobiliare svizzero comprende mutui, capitale proprio e capitale istituzionale. Gli investitori possono acquistare case di fascia alta a Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna attraverso mutui garantiti da pensioni, co-investimenti privati e strutture SPV. La stabilit\u00e0 a lungo termine e gli alti rendimenti sono praticamente garantiti grazie alle rigide regole di prestito del mercato, alla supervisione normativa e all'allineamento con gli obiettivi ESG.<\/p>

                  Gli investitori che sanno come funzionano queste strutture di finanziamento possono utilizzare al meglio il loro denaro, investire in immobili di alto valore e navigare con sicurezza nel mercato immobiliare unico della Svizzera.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  Gli immobili svizzeri sono noti per la loro capacit\u00e0 di mantenere il valore nel tempo e il mercato locale ha una reputazione di stabilit\u00e0 e apertura. Gli investitori di Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna devono avere accesso alla giusta struttura di finanziamento per ottenere i migliori rendimenti con il minimo rischio. Nell'investimento immobiliare svizzero, i mutui, il capitale proprio e il capitale istituzionale hanno tutti scopi diversi che devono essere compresi.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":992180,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[],"class_list":["post-991969","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991969","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=991969"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991969\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992356,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991969\/revisions\/992356"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992180"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=991969"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=991969"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=991969"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}