{"id":991921,"date":"2025-11-24T12:58:09","date_gmt":"2025-11-24T12:58:09","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=991921"},"modified":"2025-11-24T12:58:15","modified_gmt":"2025-11-24T12:58:15","slug":"come-lex-koller-influisce-sugli-investimenti-immobiliari-stranieri-in-svizzera","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/come-lex-koller-influisce-sugli-investimenti-immobiliari-stranieri-in-svizzera\/","title":{"rendered":"Come Lex Koller influisce sugli investimenti immobiliari stranieri in Svizzera"},"content":{"rendered":"
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Tuttavia, investire nel settore immobiliare svizzero implica la necessit\u00e0 di navigare in normative spesso incomprese dagli investitori stranieri. La Lex Koller, una legge federale che regola la propriet\u00e0 di immobili da parte di persone che non vivono nel Paese, \u00e8 il fulcro di queste norme.<\/span><\/p>

Questo articolo fornisce una panoramica pratica della Lex Koller, cosa significa per gli investitori che non sono residenti in Svizzera, le regole che si applicano a ciascun cantone e il ruolo delle societ\u00e0 veicolo (SPV). Inoltre, analizza le sfide e le opportunit\u00e0 per i potenziali acquirenti che desiderano rimanere conformi alla normativa.\u00a0<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Che cos'\u00e8 Lex Koller?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

La Legge federale sull'acquisto di immobili da parte di persone all'estero, approvata nel 1983, \u00e8 nota anche come Lex Koller dall'ultima importante revisione del 1997, quando Arnold Koller era Presidente della Confederazione. Il suo obiettivo principale \u00e8 quello di limitare la propriet\u00e0 immobiliare straniera in Svizzera, in modo che gli alloggi rimangano accessibili agli svizzeri e che le persone non acquistino case solo per fare soldi.<\/span><\/p>

Lex Koller fa una distinzione tra:<\/b><\/p>

  • Cittadini e residenti svizzeri: Generalmente liberi di acquistare immobili.<\/span><\/li>
  • Stranieri che non vivono in Svizzera: Sono soggetti a controlli severi e spesso necessitano di un'autorizzazione da parte delle autorit\u00e0 cantonali.<\/span><\/li><\/ul>

    La legge si applica alle abitazioni, ai terreni edificabili e ad alcuni tipi di immobili commerciali in alcune situazioni. Nel corso del tempo, i diversi cantoni hanno interpretato e applicato la Lex Koller in modi diversi, rendendo difficile la conformit\u00e0 per gli investitori stranieri.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

    \n\t\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t

    Come Lex Koller influisce sugli investitori che non vivono in Svizzera<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
    \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

    In sintesi, la Lex Koller ha tre implicazioni principali per gli stranieri che investono in immobili svizzeri:<\/span><\/p>

    • Limitazioni sulle residenze primarie. Di solito i non residenti non possono acquistare case in Svizzera per uso personale. Esistono eccezioni per le propriet\u00e0 situate in zone commerciali designate o in aree turistiche approvate per le seconde case.<\/span><\/li>
    • Limiti agli immobili da investimento. I non residenti non possono acquistare appartamenti in citt\u00e0 come Zurigo, Ginevra o Basilea che sono molto richieste per affitti o investimenti speculativi. In molti cantoni, solo pochi edifici di nuova costruzione possono essere acquistati da persone provenienti da altri Paesi.<\/span><\/li>
    • Ogni transazione con l'estero deve essere approvata dalle autorit\u00e0 cantonali. I revisori verificano se l'acquisto ha una buona ragione economica, come l'incremento del turismo nella zona, o se potrebbe peggiorare la carenza di alloggi.<\/span><\/li>
    • La legge pu\u00f2 sembrare un grattacapo per i non residenti ad alto reddito che vogliono acquistare immobili in Svizzera. Fortunatamente esistono modi del tutto legali per gli stranieri di investire rimanendo in regola.\u00a0<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
      \n\t\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t\t

      SPV e altre soluzioni per gli stranieri<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
      \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

      L'utilizzo di societ\u00e0 veicolo (SPV) \u00e8 uno dei modi migliori per gli investitori che non vivono nella zona. Le SPV sono aziende che possiedono determinati beni, come gli immobili. Lex Koller consente ai non residenti di acquistare indirettamente beni immobili versando denaro in una societ\u00e0 svizzera proprietaria di immobili.<\/span><\/p>

      Perch\u00e9 Lex Koller permette alle SPV di funzionare:<\/b><\/p>

      • Tecnicamente, la propriet\u00e0 \u00e8 aziendale, non personale.<\/li>
      • I direttori o le strutture di gestione locali possono contribuire a soddisfare i requisiti legali svizzeri.<\/li>
      • Le SPV possono riunire diversi investitori, riducendo cos\u00ec la quantit\u00e0 di denaro che ciascuno deve investire.<\/li><\/ul>

        Le SPV consentono inoltre agli investitori stranieri di acquistare immobili urbani residenziali e commerciali senza dover sottostare alle stesse regole della propriet\u00e0 diretta. Un numero crescente di piattaforme, tra cui siti di crowd-investing come CapiWell, supporta l'adozione di queste strutture favorevoli agli stranieri.<\/span><\/p>

        Esempio:<\/strong> Supponiamo che viviate in Germania e vogliate investire 200.000 franchi in un appartamento a Zurigo. Non potete acquistare direttamente. In Svizzera viene invece costituita una SPV per la propriet\u00e0 dell'immobile. Acquistate azioni della SPV e ottenete una quota del reddito da locazione e la possibilit\u00e0 di beneficiare dell'aumento di valore delle azioni. Tutto \u00e8 legale: la SPV \u00e8 svizzera, quindi la Lex Koller non limita le sue possibilit\u00e0. <\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

        \n\t\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t

        Restrizioni specifiche del Cantone<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
        \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

        La Lex Koller \u00e8 una legge federale, ma i diversi cantoni la applicano e la interpretano in modo diverso. Alcuni cantoni sono molto severi, mentre altri sono pi\u00f9 flessibili.\u00a0<\/span><\/p>

        • Zurigo
          <\/b>Zurigo \u00e8 uno dei cantoni che rende pi\u00f9 difficile l'acquisto di una casa a chi non vi risiede. <\/span>Non \u00e8 comune per gli stranieri ricevere il permesso di acquistare unit\u00e0 abitative nel centro di Zurigo. Gli immobili commerciali, i progetti di riqualificazione o la propriet\u00e0 di SPV sono strade pi\u00f9 promettenti.<\/span><\/li>
        • Ginevra
          <\/b>Ginevra ha regole severe perch\u00e9 c'\u00e8 molta domanda e poco spazio. <\/span>Ci sono regole severe sulle seconde case ed \u00e8 difficile per chi non vive l\u00ec ottenere il permesso di acquistare. <\/span>Potreste avere maggiori probabilit\u00e0 con progetti turistici o di ospitalit\u00e0, ma \u00e8 quasi impossibile acquistare una casa per voi stessi.<\/span><\/li>
        • Basilea
          <\/b>Basilea \u00e8 un po' pi\u00f9 flessibile di Zurigo o Ginevra, soprattutto quando si tratta di sviluppi commerciali o a uso misto. <\/span>Gli immobili residenziali di propriet\u00e0 di non residenti sono piuttosto rari, ma le SPV sono spesso utilizzate per mettere insieme denaro straniero per affittare immobili locali.<\/span><\/li>
        • Losanna e il Cantone di Vaud
          <\/b>Le regole di Losanna non sono troppo rigide. <\/span>Alcune nuove case in determinate aree possono essere aperte agli investitori stranieri con il permesso del governo. Le societ\u00e0 veicolo sono un'opzione alternativa molto diffusa.<\/span><\/li>
        • Altri Cantoni
          <\/b>Le zone turistiche come i Grigioni e il Vallese permettono di acquistare una seconda casa solo in determinati luoghi.<\/span><\/li><\/ul>

          In generale, i permessi di acquisto nelle aree rurali o meno densamente popolate sono pi\u00f9 facili da ottenere, ma il potenziale di crescita \u00e8 inferiore rispetto alle citt\u00e0.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

          \n\t\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t\t

          Cosa devono fare gli investitori stranieri<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
          \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

          Se non vivete in Svizzera, dovete pianificare attentamente l'acquisto di un immobile svizzero. Ecco come fare passo dopo passo:<\/span><\/p>

          • Sapere cosa si vuole fare. Decidete se il vostro obiettivo \u00e8 guadagnare dall'affitto, aumentare il valore dell'immobile o entrambi. Questo vi aiuta a capire se una SPV (o un'altra struttura aziendale) ha senso e quale scegliere.<\/span><\/li>
          • Verificate le restrizioni del cantone contattando il cantone in cui si trova l'immobile. Verificate se la propriet\u00e0 pu\u00f2 essere posseduta da qualcuno di un altro Paese e quali permessi sono necessari.<\/span><\/li>
          • Pensate alle SPV o alla propriet\u00e0 societaria. Le SPV consentono agli investitori stranieri di mettere insieme i loro soldi e di acquistare legalmente immobili residenziali e commerciali in Svizzera. Assicuratevi che la SPV sia costituita correttamente con una gestione e una governance svizzera.<\/span><\/li>
          • Concentratevi sui progetti che seguono le regole ESG o che sono destinati al business. Gli hotel, gli spazi di co-living e gli edifici ad alta efficienza energetica di solito hanno meno regole da seguire. Alcuni cantoni mettono questo tipo di progetti in cima alla lista delle cose da approvare per gli investitori stranieri.<\/span><\/li>
          • Fatevi consigliare da avvocati ed esperti fiscali. Il diritto immobiliare svizzero \u00e8 complicato. Gli investitori che non vivono nel Paese devono conoscere sia la Lex Koller che le leggi fiscali cantonali. Le strutture SPV possono presentare problemi di tassazione societaria che richiedono un'attenta pianificazione preventiva.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
            \n\t\t\t\t\t
            \n\t\t\t\t
            \n\t\t\t\t\t

            Rischi della SPV<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
            \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

            Gli investitori stranieri devono ancora affrontare rischi unici, anche con SPV o altre strutture societarie:<\/span><\/p>

            • Incertezza sulle autorizzazioni: Le autorit\u00e0 cantonali hanno l'ultima parola sulle autorizzazioni. I progetti potrebbero essere respinti o sospesi.<\/span><\/li>
            • Vincoli di liquidit\u00e0: Sebbene siano pi\u00f9 facili da vendere rispetto agli immobili tradizionali, le quote di SPV (o altre forme di investimento immobiliare frazionato) sono di solito pi\u00f9 difficili da vendere rispetto agli asset negoziati in borsa.<\/span><\/li>
            • Costi pi\u00f9 elevati: Le spese legali, commerciali e amministrative possono ridurre i rendimenti netti.<\/span><\/li>
            • Cambiamenti del mercato: L'immobiliare urbano svizzero \u00e8 solido, ma le fluttuazioni economiche o valutarie possono influire sui rendimenti.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
              \n\t\t\t\t\t
              \n\t\t\t\t
              \n\t\t\t\t\t

              Lex Koller e Strategia d'investimento<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
              \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

              Per gli investitori stranieri, Lex Koller dovrebbe entrare nelle strategie immobiliari degli investitori:<\/span><\/p>

              • Per i mercati urbani, puntate sulle SPV: a Zurigo e Ginevra \u00e8 quasi impossibile per gli stranieri possedere direttamente un immobile, ma le SPV consentono di farlo indirettamente.<\/span><\/li>
              • Vaud (Losanna), alcune zone turistiche e i cantoni rurali possono consentire ai non residenti di possedere immobili. Queste aree sono le migliori per acquistare direttamente.<\/span><\/li>
              • Mettere al primo posto i progetti ESG e di riqualificazione: i cantoni svizzeri favoriscono le infrastrutture turistiche e lo sviluppo sostenibile e sono pi\u00f9 propensi ad approvare gli investitori stranieri in tali progetti.<\/span><\/li>
              • Considerate la possibilit\u00e0 di diversificare: Mescolare SPV urbani con investimenti rurali o in seconde case pu\u00f2 aiutarvi a far crescere il vostro capitale, a guadagnare dall'affitto e a rispettare le regole.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
                \n\t\t\t\t\t
                \n\t\t\t\t
                \n\t\t\t\t\t

                Studio di caso SPV<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
                \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

                Poniamo il caso che un investitore tedesco voglia entrare nel mercato immobiliare di Zurigo senza dover interrompere Lex Koller:<\/span><\/p>

                • L'investitore trova un progetto residenziale a Zurigo Ovest.<\/span><\/li>
                • Per l'acquisto della propriet\u00e0 viene costituita una SPV svizzera. Ci sono amministratori svizzeri e un team di gestione professionale locale.<\/span><\/li>
                • L'investitore acquista azioni della SPV. I redditi da locazione vengono ripartiti equamente e le plusvalenze si accumulano a livello di SPV.<\/span><\/li>
                • La SPV \u00e8 conforme alla Lex Koller. Il luogo di residenza dell'investitore non influisce sulla legalit\u00e0 della struttura in Svizzera.<\/span><\/li>
                • Questo approccio sta diventando sempre pi\u00f9 popolare e consente agli investitori stranieri di partecipare ai migliori mercati svizzeri senza infrangere alcuna regola.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
                  \n\t\t\t\t\t
                  \n\t\t\t\t
                  \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"\"\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
                  \n\t\t\t\t\t

                  Pensieri finali<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
                  \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

                  La Lex Koller \u00e8 ancora una parte importante del diritto immobiliare svizzero. Essa protegge il mercato immobiliare svizzero, limitando al contempo gli acquisti stranieri a scopo di investimento. Per gli investitori che non vivono nella zona, possedere una casa direttamente nelle grandi citt\u00e0 come Zurigo e Ginevra \u00e8 difficile. A Losanna non \u00e8 cos\u00ec difficile e in alcune zone turistiche \u00e8 un po' pi\u00f9 facile.<\/span><\/p>

                  Tuttavia, gli investitori stranieri possono acquistare immobili svizzeri in conformit\u00e0 con la Lex Koller se pianificano con attenzione. SPV, strutture societarie e progetti incentrati sull'ESG sono tutti modi per partecipare legalmente ai mercati immobiliari di Zurigo, Ginevra, Basilea e Losanna.<\/span><\/p>

                  L'immobiliare svizzero \u00e8 ancora uno dei migliori posti in Europa in cui investire se si \u00e8 un investitore straniero disposto ad affrontare le regole cantonali, a comprendere i dettagli legali e a lavorare con consulenti esperti. Le piattaforme che facilitano il possesso di SPV rendono il processo ancora pi\u00f9 semplice, consentendo la propriet\u00e0 frazionata e l'accesso a beni di livello istituzionale.<\/span><\/p>

                  In breve, Lex Koller rappresenta una sfida - ma non insormontabile - per gli investitori stranieri che adottano un approccio strategico al possesso di immobili in Svizzera.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  Understand Swiss property restrictions, how they affect people who don’t live there, and how to invest even when the law gets in the way. People all over the world know that Switzerland has a strong real estate market with high prices. Zurich, Geneva, Basel, and Lausanne are some of the best places in Europe to buy property because prices stay stable and returns are good over the long term.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":992135,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[91],"class_list":["post-991921","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-real-estate-investment"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=991921"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992371,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921\/revisions\/992371"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992135"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=991921"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=991921"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=991921"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}