{"id":993271,"date":"2026-01-08T09:56:05","date_gmt":"2026-01-08T09:56:05","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993271"},"modified":"2026-01-08T14:33:44","modified_gmt":"2026-01-08T14:33:44","slug":"la-pression-de-la-croissance-deplace-la-demande-vers-les-regions-suburbaines-suisses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/la-pression-de-la-croissance-deplace-la-demande-vers-les-regions-suburbaines-suisses\/","title":{"rendered":"La pression de la croissance d\u00e9place la demande vers les r\u00e9gions suburbaines suisses"},"content":{"rendered":"
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La p\u00e9nurie de logements en Suisse continue de s'intensifier. Le taux de vacance national est tomb\u00e9 \u00e0 1,15 % en 2024, selon l'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, alors que la population a atteint 9 051 000 habitants. La demande d\u00e9passant la construction annuelle d'environ 10 000 \u00e0 15 000 unit\u00e9s, de plus en plus de m\u00e9nages et d'entreprises se tournent vers les municipalit\u00e9s suburbaines autour des grands centres. Ces zones offrent encore des capacit\u00e9s de d\u00e9veloppement et des liaisons de transport efficaces \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 les march\u00e9s centraux sont d\u00e9finis par la raret\u00e9.<\/p>

Les tendances d\u00e9mographiques redessinent les sch\u00e9mas de la demande<\/h4>

L'immigration nette atteindra 116 000 personnes en 2024, soit le niveau le plus \u00e9lev\u00e9 depuis 2022 et la poursuite de la tendance d\u00e9mographique \u00e0 long terme. L'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique s'attend \u00e0 ce que la Suisse d\u00e9passe les 10 millions d'habitants entre 2033 et 2043, son sc\u00e9nario de r\u00e9f\u00e9rence indiquant environ 10,5 millions d'habitants en 2055. La croissance d\u00e9mographique se concentre dans les r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines, qui continuent d'attirer la main-d'\u0153uvre nationale et \u00e9trang\u00e8re.<\/p>

La demande est renforc\u00e9e par la diminution de la taille des m\u00e9nages. La Suisse compte aujourd'hui environ 4,1 millions de m\u00e9nages ; ce nombre devrait atteindre entre 4,3 et 5,4 millions d'ici 2055. Des m\u00e9nages plus petits augmentent le nombre de logements n\u00e9cessaires pour une population stable. Les \u00e9tudes de march\u00e9 estiment que plus de 522 000 logements suppl\u00e9mentaires seront n\u00e9cessaires d'ici 2040. La combinaison de l'expansion d\u00e9mographique et de la fragmentation des m\u00e9nages intensifie la pression sur des march\u00e9s d\u00e9j\u00e0 proches de la pleine capacit\u00e9.<\/p>

Les villes confront\u00e9es \u00e0 des contraintes structurelles<\/h4>

Les grandes villes ne peuvent pas augmenter l'offre de logements au rythme requis pour r\u00e9pondre \u00e0 la demande. Les permis de construire pour des projets r\u00e9sidentiels ont chut\u00e9 de 11 % en 2023, prolongeant une baisse pluriannuelle du volume de construction pr\u00e9vu. Environ 45 000 nouveaux logements ont \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s la m\u00eame ann\u00e9e, ce qui est bien inf\u00e9rieur au besoin estim\u00e9 de 55 000 \u00e0 60 000 unit\u00e9s. UBS s'attend \u00e0 une p\u00e9nurie cumul\u00e9e de 50 000 \u00e0 80 000 logements d'ici 2027 si la production reste inchang\u00e9e.<\/p>

Les contraintes sont ancr\u00e9es dans le syst\u00e8me de planification. La densification est controvers\u00e9e dans les quartiers \u00e9tablis, o\u00f9 les changements de hauteur, de densit\u00e9 ou d'utilisation des sols se heurtent souvent \u00e0 une certaine r\u00e9sistance. Les proc\u00e9dures d'approbation sont longues et permettent des objections \u00e0 plusieurs stades, ce qui cr\u00e9e une incertitude quant \u00e0 la r\u00e9alisation des projets. M\u00eame les projets approuv\u00e9s sont souvent revus \u00e0 la baisse. En cons\u00e9quence, les municipalit\u00e9s centrales ne peuvent pas g\u00e9n\u00e9rer les volumes n\u00e9cessaires pour stabiliser les taux d'inoccupation ou pour r\u00e9pondre \u00e0 la formation de m\u00e9nages \u00e0 long terme.<\/p>

Les donn\u00e9es sur les logements vacants r\u00e9v\u00e8lent une forte tension sur le march\u00e9<\/h4>

Les donn\u00e9es sur l'inoccupation illustrent les cons\u00e9quences d'une offre limit\u00e9e. Le taux de vacance national de 1,15 % en 2024 est le plus bas de la d\u00e9cennie. Zurich a enregistr\u00e9 0,7 %, Gen\u00e8ve 0,6 % et Zoug 0,4 %. Les march\u00e9s o\u00f9 le taux de vacance est inf\u00e9rieur \u00e0 l'\u00e9quilibre, soit environ 1,5 %, connaissent g\u00e9n\u00e9ralement une croissance plus rapide des loyers et une r\u00e9duction de la rotation des locataires. Les loyers demand\u00e9s ont augment\u00e9 de plus de 6 % en 2023, selon l'indice Homegate, et ont continu\u00e9 \u00e0 augmenter en 2024 alors que le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence est pass\u00e9 de 1,25 \u00e0 1,50 %, puis \u00e0 1,75 %.<\/p>

Le choix \u00e9tant limit\u00e9 dans les grandes villes, les m\u00e9nages envisagent de plus en plus de s'installer en banlieue. Des niveaux de prix plus bas, des logements plus grands et des connexions fiables avec les transports publics \u00e9largissent le rayon des options de logement viables. Cette \u00e9volution, qui a d'abord \u00e9t\u00e9 une r\u00e9ponse \u00e0 la p\u00e9nurie, s'inscrit d\u00e9sormais dans le cadre d'une redistribution plus large de la demande dans les r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines.<\/p>

Les flux migratoires soutiennent l'expansion des banlieues<\/h4>

La migration interne confirme cette tendance. La ville de Zurich a enregistr\u00e9 des d\u00e9parts nets d'environ 6 000 habitants en 2022-2023, tandis que les municipalit\u00e9s de l'agglom\u00e9ration environnante ont gagn\u00e9 environ 5 500 habitants. Des tendances similaires sont observ\u00e9es dans les r\u00e9gions de Gen\u00e8ve et de B\u00e2le, o\u00f9 la croissance de la population est de plus en plus absorb\u00e9e en dehors des municipalit\u00e9s centrales. Les zones suburbaines b\u00e9n\u00e9ficient de meilleures liaisons de transport et d'une offre de logements plus accessible, ce qui cr\u00e9e une alternative stable pour les r\u00e9sidents et les entreprises.<\/p>

Ces changements d\u00e9mographiques renforcent les \u00e9conomies des banlieues. La croissance de la population stabilise les services locaux et le chiffre d'affaires du commerce de d\u00e9tail, et l'augmentation de la demande justifie des investissements continus dans les transports publics et les infrastructures communautaires. Au fil du temps, les municipalit\u00e9s suburbaines passent du statut de zones de navettage \u00e0 celui de march\u00e9s r\u00e9gionaux autonomes avec leurs propres cycles de demande.<\/p>

L'immobilier commercial s'adapte aux nouvelles conditions<\/h4>

Les march\u00e9s de l'immobilier commercial refl\u00e8tent le m\u00eame ajustement. Le taux d'inoccupation des bureaux \u00e0 Zurich est pass\u00e9 de 5,0 % en 2020 \u00e0 3,4 % en 2024, selon JLL. Une grande partie de l'am\u00e9lioration s'est produite dans les zones suburbaines le long des principaux couloirs de transport, o\u00f9 les entreprises peuvent obtenir des am\u00e9nagements flexibles et des co\u00fbts d'occupation inf\u00e9rieurs. L'essor du travail hybride a r\u00e9duit la prime accord\u00e9e aux sites situ\u00e9s dans les quartiers d'affaires centraux, ce qui incite les entreprises \u00e0 envisager des sites avec des zones de chalandise plus larges.<\/p>

Les march\u00e9s de d\u00e9tail suivent une trajectoire similaire. GfK Suisse pr\u00e9voit une augmentation de 8 % de la fr\u00e9quentation dans les zones commerciales suburbaines entre 2019 et 2023, alors que le mouvement est plus mod\u00e9r\u00e9 dans certaines zones commerciales des centres-villes. La croissance des populations suburbaines et la demande soutenue de commerces de proximit\u00e9 et de services soutiennent la r\u00e9silience de ces centres.<\/p>

Les fonds immobiliers cot\u00e9s en bourse refl\u00e8tent l'\u00e9volution du march\u00e9<\/h4>

Les valorisations des fonds immobiliers cot\u00e9s en bourse soulignent l'importance \u00e9mergente des march\u00e9s suburbains. Selon Swiss Fund Data et Z\u00fcrcher Kantonalbank Research, plusieurs fonds immobiliers suisses se n\u00e9gocient avec des d\u00e9cotes de 10 \u00e0 15 % par rapport \u00e0 leur valeur nette d'inventaire. Ces d\u00e9cotes sont dues en grande partie aux conditions des taux d'int\u00e9r\u00eat plut\u00f4t qu'\u00e0 des d\u00e9fis sp\u00e9cifiques aux actifs. Pour les investisseurs, elles offrent la possibilit\u00e9 d'acc\u00e9der \u00e0 des portefeuilles diversifi\u00e9s avec une exposition au stock r\u00e9sidentiel et commercial suburbain \u00e0 des prix inf\u00e9rieurs \u00e0 la valeur de l'actif.<\/p>

Les structures de revenus restent globalement stables. Les loyers r\u00e9sidentiels sont index\u00e9s sur le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, tandis que de nombreux baux commerciaux comportent des clauses relatives \u00e0 l'indice des prix \u00e0 la consommation. Ces m\u00e9canismes contribuent \u00e0 pr\u00e9server les revenus locatifs r\u00e9els \u00e0 un moment o\u00f9 les co\u00fbts d'exploitation et de financement augmentent et soutiennent davantage l'investissement dans des actifs dont la demande des locataires est fiable.<\/p>

Les r\u00e9gions suburbaines acqui\u00e8rent une importance strat\u00e9gique<\/h4>

L'interaction de la croissance d\u00e9mographique, des limites de la planification, de la baisse des taux d'inoccupation et de la migration persistante vers les municipalit\u00e9s suburbaines est en train de remodeler le paysage immobilier de la Suisse. Les r\u00e9gions suburbaines constituent d\u00e9sormais une partie essentielle de la capacit\u00e9 nationale en mati\u00e8re de logement et de commerce, et ne servent plus uniquement d'extension des grandes villes. Leur potentiel de d\u00e9veloppement, leur connectivit\u00e9 avec les transports et leurs conditions de planification plus pr\u00e9visibles les placent au c\u0153ur de la r\u00e9ponse \u00e0 la demande future.<\/p>

Pour les investisseurs, ce r\u00e9\u00e9quilibrage est de plus en plus pertinent. Les march\u00e9s suburbains offrent des fondamentaux stables et la flexibilit\u00e9 qui fait actuellement d\u00e9faut \u00e0 de nombreux sites centraux. Comme la population continue de cro\u00eetre et que les contraintes de planification dans les villes persistent, les r\u00e9gions suburbaines joueront un r\u00f4le important dans la formation des rendements et l'orientation des d\u00e9cisions d'allocation \u00e0 long terme dans l'immobilier suisse.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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R\u00e9f\u00e9rences<\/h4>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2025, 14 avril). Sc\u00e9narios d\u00e9mographiques pour la Suisse et les cantons 2025-2055 (sc\u00e9nario de r\u00e9f\u00e9rence 10,5 millions). Conf\u00e9d\u00e9ration suisse. https:\/\/www.bfs.admin.ch\/news\/en\/2025-0560 bfs.admin.ch<\/li>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2024, 10 septembre). Le taux de vacance des logements continue de baisser en 2024 (1,08 % vacant). Conf\u00e9d\u00e9ration suisse. https:\/\/www.bfs.admin.ch\/asset\/en\/32386425<\/li>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2025, 9 septembre). Le taux de vacance des logements baisse \u00e0 1 % en 2025. Conf\u00e9d\u00e9ration suisse. https:\/\/www.bfs.admin.ch\/asset\/en\/36153140<\/li>
  • Swissinfo.ch. (2025, 9 septembre). Moins d'appartements vacants en Suisse (48 455 logements vacants, taux %). https:\/\/www.swissinfo.ch\/eng\/various\/once-again-fewer-flats-are-vacant-in-switzerland\/89971671<\/li>
  • SWI swissinfo.ch. (2025, 13 novembre). Boom des m\u00e9nages suisses d'une personne pr\u00e9vu d'ici 2055 (projections des m\u00e9nages). https:\/\/www.swissinfo.ch\/eng\/various\/fso-boom-in-one-person-households-by-2055\/90327848<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Switzerland\u2019s housing shortage is worsening, with the national vacancy rate dropping to 1.15% in 2024 as the population hits 9’051’000. Demand exceeds new construction by 10’000\u201315’000 units annually, pushing households and businesses toward suburban areas with more space and good transport links.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":993273,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[176,144],"class_list":["post-993271","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-crowd-investing","tag-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993271","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=993271"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993271\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":993426,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993271\/revisions\/993426"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/993273"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=993271"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=993271"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=993271"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}