{"id":993260,"date":"2025-12-11T14:35:52","date_gmt":"2025-12-11T14:35:52","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993260"},"modified":"2025-12-15T14:45:53","modified_gmt":"2025-12-15T14:45:53","slug":"ce-que-les-investisseurs-prives-peuvent-apprendre-des-portefeuilles-immobiliers-institutionnels-suisses","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/ce-que-les-investisseurs-prives-peuvent-apprendre-des-portefeuilles-immobiliers-institutionnels-suisses\/","title":{"rendered":"Ce que les Investisseurs Priv\u00e9s Peuvent Apprendre des Portefeuilles Immobiliers Institutionnels Suisses"},"content":{"rendered":"
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Les investisseurs institutionnels suisses restent les principaux d\u00e9tenteurs d'actifs immobiliers g\u00e9r\u00e9s par des professionnels, les fondations d'investissement, les fonds de pension et les compagnies d'assurance allouant ensemble une part importante de leurs portefeuilles \u00e0 des actifs immobiliers. Selon l'\u00e9tude Swisscanto Pension Fund Study 2025, les fonds de pension suisses d\u00e9tenaient en moyenne pr\u00e8s de 24,9 % de leurs actifs dans l'immobilier, ce qui refl\u00e8te le r\u00f4le strat\u00e9gique de cette classe d'actifs dans l'ad\u00e9quation des engagements et la g\u00e9n\u00e9ration de revenus \u00e0 long terme pour les capitaux institutionnels.<\/p>

Poids institutionnel et orientation du portefeuille<\/h4>

Les investisseurs institutionnels suisses, tels que les caisses de pension professionnelles et les fondations d'investissement, ne consid\u00e8rent pas l'immobilier comme un placement sp\u00e9culatif, mais comme un stabilisateur essentiel au sein de portefeuilles diversifi\u00e9s. Ces investisseurs recherchent des flux de tr\u00e9sorerie stables et r\u00e9currents sur le long terme, conform\u00e9ment \u00e0 leur mandat fiduciaire qui consiste \u00e0 prot\u00e9ger le capital des \u00e9pargnants et \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des revenus fiables. Les plus grands v\u00e9hicules d'investissement immobilier suisses, notamment les fonds non cot\u00e9s et bas\u00e9s sur la valeur liquidative g\u00e9r\u00e9s par des soci\u00e9t\u00e9s \u00e9tablies telles qu'AXA et UBS, se concentrent sur les immeubles r\u00e9sidentiels et \u00e0 usage mixte pr\u00e9sentant un taux d'occupation \u00e9lev\u00e9 et une base de locataires diversifi\u00e9e afin d'att\u00e9nuer la volatilit\u00e9 au cours des cycles \u00e9conomiques.<\/p>

Cette orientation structurelle contraste avec celle de nombreux propri\u00e9taires priv\u00e9s, qui ont tendance \u00e0 concentrer leurs avoirs sur des actifs uniques et \u00e0 accorder davantage d'importance aux fluctuations de la valeur du capital. Les v\u00e9hicules institutionnels privil\u00e9gient quant \u00e0 eux la stabilit\u00e9 des flux de tr\u00e9sorerie, consid\u00e9rant les revenus locatifs et la qualit\u00e9 des baux comme les principaux contributeurs au rendement total. Les donn\u00e9es r\u00e9centes sur la performance du march\u00e9 confirment cette approche : l'indice immobilier annuel suisse 2024 a montr\u00e9 que le rendement total des immeubles de placement suisses \u00e9tait de 4,3 %, le rendement net des flux de tr\u00e9sorerie repr\u00e9sentant 3,2 % de ce chiffre et la croissance du capital contribuant \u00e0 hauteur de 1,1 %.<\/p>

Strat\u00e9gies de financement et d'effet de levier<\/h4>

Les investisseurs institutionnels diff\u00e8rent \u00e9galement dans leur utilisation du levier financier et de la structuration de la dette, ce qui a des implications importantes pour la r\u00e9silience du portefeuille. Des entit\u00e9s telles que PSP Swiss Property, l'une des plus grandes soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res suisses sp\u00e9cialis\u00e9es, maintiennent des politiques de financement prudentes avec des ratios de fonds propres sup\u00e9rieurs \u00e0 50 %, ce qui contribue \u00e0 att\u00e9nuer les tensions li\u00e9es au refinancement et le risque de taux d'int\u00e9r\u00eat.<\/p>

Dans la pratique, les dettes \u00e0 plus long terme et un effet de levier mod\u00e9r\u00e9 r\u00e9duisent l'exposition aux fluctuations des taux d'int\u00e9r\u00eat. Cela contraste avec de nombreux investisseurs priv\u00e9s qui s'appuient souvent sur des financements bancaires \u00e0 court terme avec des ratios pr\u00eat\/valeur plus \u00e9lev\u00e9s, ce qui augmente leur sensibilit\u00e9 aux mouvements des taux d'int\u00e9r\u00eat et aux variations de valorisation dans un contexte de hausse des taux. L'effet cumulatif est que les portefeuilles institutionnels ont tendance \u00e0 maintenir leurs flux de revenus m\u00eame en cas de r\u00e9\u00e9valuation du march\u00e9, tandis que les propri\u00e9taires priv\u00e9s peuvent \u00eatre confront\u00e9s \u00e0 une pression de refinancement plus forte.<\/p>

Gestion des risques et facteurs de performance<\/h4>

Les portefeuilles institutionnels suisses int\u00e8grent des processus formels de gestion des risques qui vont au-del\u00e0 du simple choix de l'emplacement. Des indicateurs quantitatifs tels que les tendances en mati\u00e8re de vacance, la qualit\u00e9 de cr\u00e9dit des locataires et les profils d'expiration des baux sont syst\u00e9matiquement analys\u00e9s avant l'acquisition. Cette approche est observable dans les strat\u00e9gies des fondations de pr\u00e9voyance, par exemple, o\u00f9 les gestionnaires int\u00e8grent explicitement les principes d'investissement responsable dans leurs \u00e9valuations des risques afin de pr\u00e9server les perspectives de rendement \u00e0 long terme. Publica, l'une des plus grandes institutions de pr\u00e9voyance professionnelle de Suisse, affirme que l'int\u00e9gration des risques ESG fait partie de son devoir fiduciaire d'am\u00e9liorer le rapport risque\/rendement.<\/p>

Les donn\u00e9es issues d'\u00e9tudes immobili\u00e8res indiquent que la gestion diff\u00e9renci\u00e9e des risques porte ses fruits. Le faible taux de vacance et la croissance stable des loyers dans les grands centres urbains tels que Zurich et Gen\u00e8ve contribuent \u00e0 la r\u00e9silience du portefeuille, tandis que les march\u00e9s secondaires moins liquides affichent une plus grande volatilit\u00e9. Les fonds immobiliers institutionnels et les groupes d'investissement mettent syst\u00e9matiquement l'accent sur la diversification des locataires et la qualit\u00e9 des actifs comme garants de rendements durables.<\/p>

La durabilit\u00e9 comme crit\u00e8re d'investissement structurel<\/h4>

Les consid\u00e9rations environnementales, sociales et de gouvernance occupent une place de plus en plus centrale dans les strat\u00e9gies immobili\u00e8res institutionnelles en Suisse. Selon l'\u00e9tude Swiss Sustainable Investment Market Study 2025, les pratiques d'investissement durable ont consid\u00e9rablement m\u00fbri parmi les institutions financi\u00e8res suisses, l'immobilier \u00e9tant explicitement identifi\u00e9 comme un domaine prioritaire pour l'int\u00e9gration des facteurs ESG.<\/p>

Cette \u00e9volution r\u00e9sulte \u00e0 la fois des attentes r\u00e9glementaires et de la demande des investisseurs pour des actifs \u00e0 moindre risque, conformes aux normes en constante \u00e9volution. Par exemple, plusieurs fondations d'investissement suisses ont cr\u00e9\u00e9 des segments immobiliers ax\u00e9s sur les crit\u00e8res ESG qui visent \u00e0 am\u00e9liorer l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et le bien-\u00eatre des locataires dans le cadre d'une gestion \u00e0 long terme des actifs. La documentation des objectifs ESG dans les prospectus des fonds et les rapports annuels illustre la mani\u00e8re dont les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 compl\u00e8tent d\u00e9sormais les indicateurs financiers traditionnels dans la prise de d\u00e9cision institutionnelle.<\/p>

Pour les investisseurs priv\u00e9s, cette tendance met en \u00e9vidence une le\u00e7on essentielle. La modernisation des biens immobiliers afin de r\u00e9pondre aux normes actuelles et futures en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 peut entra\u00eener des co\u00fbts initiaux, mais elle r\u00e9duit \u00e9galement le risque d'obsolescence et renforce les perspectives d'occupation, ce qui, en fin de compte, favorise des flux de revenus plus durables.<\/p>

Discipline et transparence en mati\u00e8re de gouvernance<\/h4>

Les m\u00e9canismes de gouvernance r\u00e9gissant les investissements immobiliers institutionnels distinguent davantage ces portefeuilles des participations priv\u00e9es classiques. Les fondations d'investissement et les fonds de pension op\u00e8rent sous la supervision des autorit\u00e9s r\u00e9glementaires et dans le cadre de structures de gouvernance structur\u00e9es qui imposent une \u00e9valuation ind\u00e9pendante, des contr\u00f4les internes et la communication d'informations aux parties prenantes.<\/p>

La Fondation OBS pour les pensions professionnelles suisses, par exemple, exige des rapports de durabilit\u00e9 standardis\u00e9s et une transparence conforme aux directives de la Conf\u00e9rence des gestionnaires de fondations de placement (KGAST). Ce niveau de surveillance institutionnelle encourage la prise de d\u00e9cision syst\u00e9matique et r\u00e9duit le recours \u00e0 des jugements manag\u00e9riaux ad hoc.<\/p>

En revanche, les investisseurs priv\u00e9s ne disposent souvent pas d'une infrastructure de gouvernance comparable, ce qui signifie que l'\u00e9valuation des risques et le suivi des performances peuvent \u00eatre informels et incoh\u00e9rents. Cet \u00e9cart augmente le risque que les conditions de march\u00e9 d\u00e9favorables soient identifi\u00e9es tardivement, entra\u00eenant des ajustements plus brusques de la strat\u00e9gie ou des cessions d'actifs.<\/p>

Combler le foss\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 un acc\u00e8s structur\u00e9<\/h4>

Les pratiques qui sous-tendent la performance institutionnelle ne sont pas r\u00e9serv\u00e9es aux grands bilans, et le d\u00e9veloppement des infrastructures de march\u00e9 permet un acc\u00e8s plus large. Les fonds immobiliers bas\u00e9s sur la valeur liquidative et les v\u00e9hicules d'investissement g\u00e9r\u00e9s par des professionnels permettent aux petits investisseurs de participer aux march\u00e9s immobiliers suisses avec des normes de construction de portefeuille et de reporting similaires \u00e0 celles des institutions. Pour les investisseurs priv\u00e9s qualifi\u00e9s, cela repr\u00e9sente un moyen d'aligner le capital sur une gestion rigoureuse et de r\u00e9duire le risque idiosyncratique.<\/p>

Alors que le march\u00e9 immobilier suisse continue d'attirer les capitaux, les normes institutionnelles telles que la diversification des expositions, le financement prudent, l'int\u00e9gration des crit\u00e8res ESG et la gouvernance rigoureuse deviennent des r\u00e9f\u00e9rences en mati\u00e8re d'investissement prudent. Les investisseurs priv\u00e9s qui adoptent ces principes, plut\u00f4t que de simplement reproduire l'\u00e9chelle institutionnelle, sont mieux plac\u00e9s pour naviguer dans un environnement de march\u00e9 caract\u00e9ris\u00e9 par des changements r\u00e9glementaires, la variabilit\u00e9 des taux d'int\u00e9r\u00eat et l'\u00e9volution des attentes des locataires.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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R\u00e9f\u00e9rences<\/p>

  • AXA Investment Managers. (2024). Investissements immobiliers pour les r\u00e9gimes de retraite professionnels. AXA Suisse. https:\/\/www.axa.ch\/en\/corporate-customers\/offers\/occupational-benefits\/asset-management\/real-estate-fund.html<\/li>
  • Groupe Julius Baer. (2024). Investissements immobiliers en Suisse : comparaison des performances 2024 et perspectives 2025. Julius Baer Real Estate. https:\/\/realestate.juliusbaer.com\/en\/market-insights\/real-estate-market\/swiss-real-estate-investments-performance-comparison-2024-and-outlook-2025<\/li>
  • PSP Swiss Property AG. (2024). Rapport annuel 2023. https:\/\/www.psp.info\/en\/investors\/financial-reports<\/li>
  • Publica. (2024). Strat\u00e9gie environnementale, sociale et de gouvernance (ESG). Publica \u2013 Caisse f\u00e9d\u00e9rale de pensions. https:\/\/www.publica.ch\/en\/esg<\/li>
  • Swiss Sustainable Finance. (2025). \u00c9tude sur le march\u00e9 suisse de l'investissement durable 2025. https:\/\/www.sustainablefinance.ch\/api\/rm\/3Q78TKT6Y3465YZ\/ssf-sustinvt-market-study-2025-1.pdf<\/li>
  • Swiss Fund Data AG. (2023). Normes de reporting des fondations d'investissement et divulgation des informations ESG. https:\/\/swissfunddata.ch\/sfdpub\/docs\/fpd-1417-20230426-en.pdf<\/li>
  • Swiss Life Asset Managers. (2023). Prospectus : Fondation de placement Swiss Life Immobilier commercial Suisse ESG. https:\/\/ch.swisslife-am.com\/content\/dam\/slam\/documents_publications\/investment_foundation\/en\/l\/e_prospekt_ast_sl_geschaeftsimmobilien_schweiz_esg.pdf<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Les fonds de pension suisses, par exemple, d\u00e9tenaient en moyenne 24,91 % de leurs actifs dans l'immobilier en 2025, soulignant son r\u00f4le strat\u00e9gique dans l'ad\u00e9quation des passifs et la g\u00e9n\u00e9ration de revenus \u00e0 long terme.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":993265,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[144,178,177],"class_list":["post-993260","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-real-estate","tag-real-estate-funds","tag-swiss-real-estate-funds"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993260","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=993260"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993260\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":993270,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993260\/revisions\/993270"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/993265"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=993260"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=993260"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=993260"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}