{"id":993251,"date":"2026-01-08T07:24:29","date_gmt":"2026-01-08T07:24:29","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993251"},"modified":"2026-01-08T14:34:26","modified_gmt":"2026-01-08T14:34:26","slug":"linvestissement-par-la-foule-gagne-en-importance-alors-que-limmobilier-suisse-devient-plus-difficile-dacces","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/linvestissement-par-la-foule-gagne-en-importance-alors-que-limmobilier-suisse-devient-plus-difficile-dacces\/","title":{"rendered":"Le Crowd Investing gagne en pertinence alors que l'immobilier suisse devient plus difficile d'acc\u00e8s"},"content":{"rendered":"
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Le march\u00e9 immobilier suisse a longtemps \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme une source de stabilit\u00e9, soutenu par une demande constante, des taux d'inoccupation modestes et une exposition limit\u00e9e \u00e0 la volatilit\u00e9 observ\u00e9e sur les march\u00e9s europ\u00e9ens plus larges. Pourtant, l'acc\u00e8s \u00e0 ce march\u00e9 est devenu de plus en plus restreint. Les prix de l'immobilier ont augment\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement depuis plus de vingt ans, les normes de pr\u00eat bancaire sont plus strictes que par le pass\u00e9 et les exigences en mati\u00e8re de capital, tant pour les achats que pour les r\u00e9novations, ont augment\u00e9. Selon UBS, seuls 15 % des m\u00e9nages suisses peuvent aujourd'hui se permettre d'acheter un logement. Il y a vingt ans, cette proportion \u00e9tait plus proche de 60 %. Ce changement structurel de l'accessibilit\u00e9 s'est produit malgr\u00e9 des taux d'int\u00e9r\u00eat favorables et a modifi\u00e9 la fa\u00e7on dont les investisseurs et les propri\u00e9taires op\u00e8rent sur le march\u00e9. \u00c0 mesure que les voies traditionnelles d'acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 se r\u00e9tr\u00e9cissent, d'autres formes de participation prennent de l'importance. Parmi elles, le crowdfunding est pass\u00e9 d'un concept de niche \u00e0 un m\u00e9canisme fonctionnel qui r\u00e9pond aux conditions sp\u00e9cifiques du march\u00e9 suisse.<\/p>

Quand la propri\u00e9t\u00e9 devient l'exception<\/h4>

Le d\u00e9clin de l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 n'est pas un ph\u00e9nom\u00e8ne temporaire. Le taux d'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en Suisse se maintient autour de 36 %, l'un des plus bas d'Europe. Les centres urbains tels que Zurich, Gen\u00e8ve et Lausanne enregistrent des taux encore plus bas en raison des prix \u00e9lev\u00e9s des terrains, de l'offre limit\u00e9e et d'une planification stricte de la construction. L'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique indique que la croissance de la population se poursuit dans ces r\u00e9gions, sous l'effet des migrations, du vieillissement d\u00e9mographique et de l'augmentation des m\u00e9nages d'une seule personne, qui repr\u00e9sentent aujourd'hui plus d'un tiers de l'ensemble des m\u00e9nages. Ces \u00e9volutions exercent une pression sur le march\u00e9 du logement. Le taux d'inoccupation reste inf\u00e9rieur \u00e0 1,2 % au niveau national et nettement plus bas dans les zones m\u00e9tropolitaines.<\/p>

Dans le m\u00eame temps, les banques appliquent des r\u00e8gles strictes en mati\u00e8re d'accessibilit\u00e9 financi\u00e8re. Les acheteurs doivent d\u00e9montrer qu'ils peuvent assumer le pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 un taux d'int\u00e9r\u00eat th\u00e9orique de 5 %, ind\u00e9pendamment des taux r\u00e9els. Les normes de r\u00e9novation et d'\u00e9nergie impos\u00e9es dans le cadre de la strat\u00e9gie \u00e9nerg\u00e9tique 2050 augmentent encore le capital exig\u00e9 des propri\u00e9taires. En cons\u00e9quence, de nombreux m\u00e9nages ne sont pas en mesure d'accumuler suffisamment de fonds propres, tandis que les propri\u00e9taires existants sont confront\u00e9s \u00e0 des besoins de financement importants lorsque les b\u00e2timents atteignent les cycles de r\u00e9novation. Cette combinaison de co\u00fbts croissants et de flexibilit\u00e9 limit\u00e9e des pr\u00eats explique pourquoi l'acc\u00e8s \u00e0 l'immobilier est devenu structurellement limit\u00e9.<\/p>

Pourquoi le crowd investing (cofinancement) appara\u00eet-il aujourd'hui ?<\/h4>

Dans ce contexte, le crowdfunding est apparu comme une r\u00e9ponse pratique plut\u00f4t qu'une alternative sp\u00e9culative. Il abaisse le seuil de capital n\u00e9cessaire pour participer au march\u00e9 immobilier suisse en permettant aux investisseurs d'acqu\u00e9rir une participation partielle ou de financer des projets sp\u00e9cifiques. Le mod\u00e8le refl\u00e8te une logique \u00e9conomique plut\u00f4t qu'une nouveaut\u00e9 technologique. Les investisseurs deviennent des copropri\u00e9taires inscrits au registre foncier ou des pr\u00eateurs pour un projet d\u00e9fini avec des garanties claires. Les propri\u00e9taires re\u00e7oivent des fonds propres qui leur permettent de refinancer, de r\u00e9nover ou de conserver des biens immobiliers qui, autrement, devraient \u00eatre vendus.<\/p>

Cette approche correspond bien \u00e0 l'\u00e9troitesse du march\u00e9 suisse. Les biens immobiliers de grande qualit\u00e9 sont rarement disponibles \u00e0 l'achat direct, et ceux qui le sont exigent souvent des fonds propres importants. Le crowdinvesting permet de franchir ces seuils en autorisant la participation par petites tranches sans retirer l'actif du march\u00e9 priv\u00e9. En m\u00eame temps, le m\u00e9canisme refl\u00e8te les traditions suisses de longue date, telles que la propri\u00e9t\u00e9 coop\u00e9rative et l'investissement collectif dans des actifs tangibles. Ce qui change, c'est l'\u00e9chelle et l'accessibilit\u00e9.<\/p>

Ce qui motive les investisseurs<\/h4>

Le crowdinvesting int\u00e9resse les investisseurs pour plusieurs raisons li\u00e9es aux caract\u00e9ristiques du march\u00e9 suisse. L'immobilier direct a historiquement montr\u00e9 une faible corr\u00e9lation avec les actions et les obligations, ce qui favorise la diversification. Les revenus locatifs r\u00e9sidentiels sont rest\u00e9s stables pendant des d\u00e9cennies, soutenus par la croissance d\u00e9mographique et la demande soutenue de logements locatifs. Ces caract\u00e9ristiques restent intactes et sont au c\u0153ur de la prise de d\u00e9cision des investisseurs.<\/p>

En outre, le crowdfunding permet d'acc\u00e9der \u00e0 des segments et \u00e0 des r\u00e9gions qui seraient autrement hors de port\u00e9e. Un investisseur individuel ne peut peut-\u00eatre pas acheter un immeuble \u00e0 Zurich ou \u00e0 Gen\u00e8ve, mais gr\u00e2ce \u00e0 la participation fractionn\u00e9e, il devient possible de s'exposer aux revenus locatifs g\u00e9n\u00e9r\u00e9s dans ces villes. La diversification s'accro\u00eet \u00e9galement, car les investisseurs peuvent r\u00e9partir leur capital entre diff\u00e9rents biens, emplacements et structures de locataires. Le risque d'inoccupation, par exemple, devient moins prononc\u00e9 lorsque les revenus locatifs proviennent de plusieurs unit\u00e9s plut\u00f4t que d'une seule. En outre, de nombreuses structures de crowdfunding comprennent des tampons d'\u00e9quit\u00e9 ou des accords de garantie sp\u00e9cifiques qui fournissent une couche suppl\u00e9mentaire de protection pour les petits investisseurs.<\/p>

L'attrait plus large provient de la possibilit\u00e9 de construire une allocation sur mesure. Les investisseurs peuvent combiner des expositions \u00e0 moindre risque, telles que des flux de revenus r\u00e9sidentiels, avec des financements de projets \u00e0 rendement plus \u00e9lev\u00e9 en cours de d\u00e9veloppement, de r\u00e9novation ou de refinancement. Il en r\u00e9sulte un profil d'allocation similaire \u00e0 celui d'un investisseur direct, mais avec une plus grande flexibilit\u00e9 en termes de capital et de risque.<\/p>

Pourquoi les propri\u00e9taires immobiliers recherchent-ils des financements alternatifs ?<\/h4>

Les propri\u00e9taires de biens immobiliers sont confront\u00e9s \u00e0 des d\u00e9fis diff\u00e9rents. Le resserrement des conditions de cr\u00e9dit dans le cadre de B\u00e2le III et des directives nationales sur les pr\u00eats hypoth\u00e9caires a limit\u00e9 la flexibilit\u00e9 des banques traditionnelles. Les propri\u00e9taires d'immeubles anciens ont souvent besoin de capitaux importants pour effectuer des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques, des mises \u00e0 niveau de fa\u00e7ades ou des remplacements techniques. La vente du bien n'est parfois pas souhaitable en raison de l'imp\u00f4t sur les gains immobiliers ou de consid\u00e9rations strat\u00e9giques \u00e0 long terme. Le crowdinvesting peut constituer une solution partielle en offrant un acc\u00e8s \u00e0 des capitaux suppl\u00e9mentaires sans qu'il soit n\u00e9cessaire de vendre le bien. Il permet aux propri\u00e9taires de refinancer une partie des fonds propres, de moderniser leurs b\u00e2timents ou de stabiliser leur structure financi\u00e8re.<\/p>

Ces besoins sont particuli\u00e8rement importants dans les r\u00e9gions o\u00f9 le parc immobilier est plus ancien. \u00c0 Zurich et \u00e0 B\u00e2le, de nombreux immeubles collectifs datent du milieu du XXe si\u00e8cle et n\u00e9cessitent des investissements importants pour r\u00e9pondre aux normes d'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Dans la r\u00e9gion l\u00e9manique, o\u00f9 la raret\u00e9 des terrains et la forte densit\u00e9 sont des caract\u00e9ristiques structurelles, les propri\u00e9taires doivent faire face \u00e0 des co\u00fbts de r\u00e9novation importants qui ne sont pas toujours compatibles avec les conditions de pr\u00eat des banques. En Suisse centrale, les immeubles de taille moyenne situ\u00e9s dans des cantons comme Argovie, Soleure et Zoug sont confront\u00e9s \u00e0 des pressions similaires, car la demande locative reste forte mais les cycles d'entretien s'intensifient. Le crowdfunding offre aux propri\u00e9taires dans ces situations un instrument de financement suppl\u00e9mentaire.<\/p>

Deux mod\u00e8les avec des horizons distincts<\/h4>

Le crowdfunding immobilier en Suisse suit g\u00e9n\u00e9ralement deux mod\u00e8les. Dans le premier, les investisseurs financent des projets sp\u00e9cifiques tels que la r\u00e9novation, la construction ou le refinancement et re\u00e7oivent des paiements d'int\u00e9r\u00eats sur une p\u00e9riode d\u00e9finie. Ce mod\u00e8le convient aux investisseurs qui recherchent des flux de tr\u00e9sorerie pr\u00e9visibles et des horizons d'investissement plus courts. Dans le second mod\u00e8le, les investisseurs acqui\u00e8rent la copropri\u00e9t\u00e9 d'un bien immobilier productif de revenus enti\u00e8rement lou\u00e9. Ils per\u00e7oivent un revenu locatif proportionnel et participent \u00e0 l'\u00e9volution de la valeur \u00e0 long terme. Les deux mod\u00e8les reposent sur le principe de l'investissement direct, garanti par des actifs. L'investissement minimum est consid\u00e9rablement plus faible que pour un achat immobilier traditionnel, ce qui \u00e9largit la participation sans modifier la nature sous-jacente de l'actif.<\/p>

Les domaines dans lesquels l'investissement participatif est particuli\u00e8rement pertinent<\/h4>

Les caract\u00e9ristiques r\u00e9gionales d\u00e9terminent la pertinence du crowdfunding. Zurich en est l'exemple le plus frappant. Les prix d'entr\u00e9e \u00e9lev\u00e9s emp\u00eachent de nombreux investisseurs priv\u00e9s d'acheter des propri\u00e9t\u00e9s enti\u00e8res, mais la demande locative reste forte dans des quartiers tels qu'Oerlikon, Wiedikon et Altstetten. Le crowdfunding permet de participer \u00e0 ces march\u00e9s sans avoir besoin d'\u00eatre propri\u00e9taire. Les emprunteurs de Zurich b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement d'un acc\u00e8s au capital pour la r\u00e9novation, car de nombreux b\u00e2timents ont besoin d'\u00eatre modernis\u00e9s pour r\u00e9pondre \u00e0 l'\u00e9volution des normes \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>

Gen\u00e8ve et Lausanne pr\u00e9sentent des conditions similaires. La demande de logements locatifs d\u00e9passe constamment l'offre et la raret\u00e9 des terrains limite les nouvelles constructions. La propri\u00e9t\u00e9 partielle ou le refinancement partiel peuvent jouer un r\u00f4le lorsque la vente compl\u00e8te d'un bien immobilier n'est pas int\u00e9ressante d'un point de vue financier ou strat\u00e9gique. La position particuli\u00e8re de B\u00e2le en tant que p\u00f4le des sciences de la vie garantit une demande stable de la part des locataires et une occupation \u00e0 long terme. Les propri\u00e9taires immobiliers de cette r\u00e9gion recherchent souvent des capitaux pour moderniser leur bien plut\u00f4t que pour l'agrandir, ce qui correspond \u00e0 la logique de financement du crowdfunding.<\/p>

Le plateau central, avec ses corridors logistiques et ses villes de taille moyenne, offre des opportunit\u00e9s pour les deux mod\u00e8les. Les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es en Argovie, \u00e0 Soleure ou \u00e0 Zoug combinent une demande stable et des prix d'entr\u00e9e mod\u00e9r\u00e9s, ce qui s\u00e9duit les investisseurs \u00e0 la recherche d'une diversification au-del\u00e0 des zones m\u00e9tropolitaines. La Suisse orientale offre une autre perspective. Les r\u00e9gions de Saint-Gall et de Thurgovie abritent un r\u00e9seau dense de PME dans les secteurs des machines, du textile et de l'automatisation. Leurs b\u00e2timents n\u00e9cessitent souvent une r\u00e9novation progressive plut\u00f4t qu'un red\u00e9veloppement, ce qui les rend propices \u00e0 un financement cibl\u00e9. La situation du Tessin le long de l'axe nord-sud cr\u00e9e des cas sp\u00e9cifiques dans lesquels les march\u00e9s du travail transfrontaliers influencent la demande immobili\u00e8re, et le crowdfunding peut aider les propri\u00e9taires \u00e0 s'adapter aux pressions cycliques.<\/p>

Comment fonctionne la diversification dans la pratique<\/h4>

La diversification est un aspect essentiel de l'investissement immobilier et l'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs envisagent le crowdfunding. La possibilit\u00e9 de r\u00e9partir le capital entre plusieurs biens immobiliers r\u00e9duit l'exposition aux risques individuels du march\u00e9. La vacance d'un logement ne met pas en p\u00e9ril l'ensemble du flux de revenus lorsqu'un investisseur d\u00e9tient des parts dans plusieurs immeubles. La diversification g\u00e9ographique est \u00e9galement importante. Les cycles du march\u00e9 diff\u00e8rent entre Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et le plateau central. Le crowdfunding permet aux investisseurs de participer \u00e0 plusieurs r\u00e9gions sans avoir \u00e0 supporter la charge administrative de la gestion de plusieurs immeubles. La combinaison des expositions \u00e0 la dette et aux actions affine encore les caract\u00e9ristiques de risque et de rendement, offrant des options qui sont normalement r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 des portefeuilles institutionnels plus importants.<\/p>

O\u00f9 se situent les limites<\/h4>

Malgr\u00e9 ses avantages, le crowdfunding n'est pas sans limites. La liquidit\u00e9 est plus faible que sur les march\u00e9s cot\u00e9s, et les investisseurs doivent s'attendre \u00e0 des p\u00e9riodes de d\u00e9tention align\u00e9es sur la dur\u00e9e du projet ou les cycles de location. Les risques sp\u00e9cifiques aux biens immobiliers demeurent, notamment les co\u00fbts de r\u00e9novation impr\u00e9vus ou les fluctuations des locataires. La qualit\u00e9 de la gouvernance et de la diligence raisonnable varie d'un fournisseur \u00e0 l'autre, ce qui n\u00e9cessite une \u00e9valuation minutieuse. Ces consid\u00e9rations ne diminuent pas la pertinence structurelle du crowdfunding, mais elles soulignent le besoin de clart\u00e9 et de transparence.<\/p>

Un m\u00e9canisme pour un environnement de march\u00e9 changeant<\/h4>

Le crowdfunding ne remplacera pas la propri\u00e9t\u00e9 traditionnelle ou le financement bancaire \u00e9tabli. Il fonctionne en parall\u00e8le, en r\u00e9ponse aux conditions qui rendent l'acc\u00e8s direct \u00e0 l'immobilier suisse de plus en plus difficile. Tant que l'accessibilit\u00e9 restera faible, que les exigences en mati\u00e8re de r\u00e9novation continueront d'augmenter et que les pr\u00eats bancaires resteront restrictifs, le crowdinvesting restera un m\u00e9canisme significatif au sein du march\u00e9 immobilier au sens large. Il offre aux investisseurs un moyen de participer \u00e0 des revenus locatifs stables avec des engagements moindres et aux propri\u00e9taires un moyen d'acc\u00e9der \u00e0 des capitaux sans renoncer \u00e0 un contr\u00f4le total. Dans un march\u00e9 d\u00e9fini par une raret\u00e9 \u00e0 long terme et une demande persistante, cette forme de co-investissement refl\u00e8te les r\u00e9alit\u00e9s de l'immobilier suisse plut\u00f4t que d'en \u00eatre une exception.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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R\u00e9f\u00e9rences<\/h4>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2024). Statistique du logement, des m\u00e9nages et de la population de la Suisse. Berne : OFS. https:\/\/www.bfs.admin.ch<\/li>
  • UBS. (2024). UBS Real Estate Focus 2024. Zurich : UBS Chief Investment Office. https:\/\/www.ubs.com\/global\/en\/wealth-management\/insights.html<\/li>
  • KPMG. (2025). Indice du sentiment immobilier suisse 2025. Zurich : KPMG Suisse. https:\/\/kpmg.com\/ch\/en\/home\/insights.html<\/li>
  • PwC. (2025). Perspectives d'avenir 2025. Zurich : PwC Suisse. https:\/\/www.pwc.ch\/en\/insights\/real-estate\/immospektive.html<\/li>
  • Partenaire W\u00fcest. (2024). Immo-Monitoring 2024. Zurich : W\u00fcest Partner AG. https:\/\/www.wuestpartner.com<\/li>
  • La Poste suisse. (2024). Statistique de la logistique des colis. Berne : Post CH AG. https:\/\/www.post.ch<\/li>
  • Banque nationale suisse. (2024). Statistique du march\u00e9 hypoth\u00e9caire et volume des pr\u00eats. Zurich : BNS. https:\/\/www.snb.ch<\/li>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de l'\u00e9nergie. (2024). Strat\u00e9gie \u00e9nerg\u00e9tique 2050 : Exigences en mati\u00e8re de r\u00e9novation et normes de construction. Berne : OFEN. https:\/\/www.bfe.admin.ch<\/li>
  • FINMA. (2023). Directives sur le crowdfunding et la r\u00e9glementation des march\u00e9s financiers. Berne : Autorit\u00e9 f\u00e9d\u00e9rale de surveillance des march\u00e9s financiers. https:\/\/www.finma.ch<\/li>
  • OCDE. (2024). Indicateurs d'accessibilit\u00e9 du logement : Suisse. Paris : OECD Data Explorer. https:\/\/data.oecd.org<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Le march\u00e9 immobilier suisse est consid\u00e9r\u00e9 comme stable mais de plus en plus inaccessible, avec des prix en hausse, des normes de pr\u00eat plus strictes et des exigences plus \u00e9lev\u00e9es en mati\u00e8re de capital, de sorte que seuls 15% des m\u00e9nages peuvent aujourd'hui acheter une maison, contre 60% il y a vingt ans.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":993253,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[176,144,175],"class_list":["post-993251","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-crowd-investing","tag-real-estate","tag-spv"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993251","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=993251"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993251\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":993427,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993251\/revisions\/993427"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/993253"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=993251"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=993251"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=993251"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}