{"id":993245,"date":"2026-01-08T10:12:07","date_gmt":"2026-01-08T10:12:07","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993245"},"modified":"2026-01-08T14:35:04","modified_gmt":"2026-01-08T14:35:04","slug":"les-structures-daccueil-changent-la-facon-dont-les-investisseurs-accedent-a-limmobilier-suisse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/les-structures-daccueil-changent-la-facon-dont-les-investisseurs-accedent-a-limmobilier-suisse\/","title":{"rendered":"Les v\u00e9hicules \u00e0 usage sp\u00e9cial modifient la mani\u00e8re dont les investisseurs acc\u00e8dent \u00e0 l'immobilier suisse"},"content":{"rendered":"
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En Suisse, les structures d'accueil, g\u00e9n\u00e9ralement des soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 actif unique cr\u00e9\u00e9es pour d\u00e9tenir des biens immobiliers individuels, sont devenues un outil de structuration standard dans le domaine de l'investissement immobilier. Alors que ces v\u00e9hicules sont utilis\u00e9s depuis longtemps par les fonds de pension et les assureurs pour isoler le risque et le financement au niveau de l'actif, ils sont de plus en plus utilis\u00e9s pour permettre aux investisseurs priv\u00e9s d'acc\u00e9der \u00e0 des biens immobiliers qui n\u00e9cessiteraient autrement des engagements de capitaux propres bien sup\u00e9rieurs \u00e0 1 million de francs suisses et une conformit\u00e9 totale avec les r\u00e8gles de propri\u00e9t\u00e9 et de r\u00e9glementation suisses.<\/p>

La structure ne modifie pas les facteurs de retour<\/h4>

Quelle que soit la structure de propri\u00e9t\u00e9, la performance de l'immobilier suisse reste largement ax\u00e9e sur les revenus. Selon l'indice MSCI Switzerland Annual Property Index, les revenus ont repr\u00e9sent\u00e9 environ 65 % de la performance totale entre 2004 et 2023, le reste \u00e9tant d\u00fb \u00e0 la croissance du capital. Apr\u00e8s la correction de la valeur d\u00e9clench\u00e9e par la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat en 2022, le revenu a repr\u00e9sent\u00e9 plus de 80 % du rendement total dans plusieurs portefeuilles institutionnels, soulignant le r\u00f4le limit\u00e9 de l'appr\u00e9ciation des prix \u00e0 court terme sur le march\u00e9 suisse.<\/p>

Ce profil de performance s'applique aussi bien aux actifs d\u00e9tenus directement qu'\u00e0 ceux qui sont d\u00e9tenus par l'interm\u00e9diaire de v\u00e9hicules de d\u00e9tention d'actifs uniques. Le risque d'inoccupation, la qualit\u00e9 des locataires, les co\u00fbts d'entretien et les conditions de financement restent d\u00e9terminants. Les v\u00e9hicules de titrisation fonctionnent donc comme une infrastructure organisationnelle plut\u00f4t que comme des instruments qui modifient les fondamentaux \u00e9conomiques de l'investissement immobilier.<\/p>

Co\u00fbts fixes et \u00e9chelle \u00e9conomique minimale<\/h4>

L'un des aspects les plus souvent sous-estim\u00e9s des structures SPV est leur base de co\u00fbts fixes. Le montage juridique, les services notariaux, la comptabilit\u00e9, l'audit, les d\u00e9clarations fiscales et la documentation relative \u00e0 la gouvernance repr\u00e9sentent des d\u00e9penses qui sont largement ind\u00e9pendantes de la taille des actifs. Les soci\u00e9t\u00e9s fiduciaires et les cabinets d'avocats suisses estiment que les co\u00fbts de fonctionnement annuels d'une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 actif unique administr\u00e9e de mani\u00e8re professionnelle se situent entre 20 000 et 40 000 francs suisses, en fonction de la complexit\u00e9 et des exigences en mati\u00e8re de rapports.<\/p>

Les investisseurs institutionnels appliquent g\u00e9n\u00e9ralement des seuils internes pour d\u00e9terminer si une structure \u00e0 actif unique est \u00e9conomiquement justifi\u00e9e. Les professionnels du march\u00e9 indiquent que ces v\u00e9hicules ne deviennent rentables que lorsque les d\u00e9penses courantes sont nettement inf\u00e9rieures \u00e0 0,5 % de fonds propres investis par an. En dessous de ce niveau, les co\u00fbts fixes peuvent \u00e9roder sensiblement les rendements nets, en particulier sur un march\u00e9 o\u00f9 les rendements totaux \u00e0 long terme ont historiquement atteint une moyenne de 5 % \u00e0 6 % par an, selon les donn\u00e9es de MSCI et d'IPD Suisse.<\/p>

Cette discipline d'\u00e9chelle explique pourquoi les institutions utilisent rarement les SPV pour les petits actifs et pourquoi, pour les investisseurs priv\u00e9s, le choix de la structure doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 en fonction de la taille du ticket plut\u00f4t qu'en fonction des seules consid\u00e9rations d'acc\u00e8s.<\/p>

La liquidit\u00e9 reste conditionnelle<\/h4>

Les SPV sont souvent per\u00e7us comme plus liquides que la propri\u00e9t\u00e9 directe. En pratique, la liquidit\u00e9 est conditionnelle plut\u00f4t qu'inh\u00e9rente. L'immobilier suisse est structurellement illiquide et les v\u00e9hicules \u00e0 actif unique reproduisent cette caract\u00e9ristique \u00e0 moins d'\u00eatre soutenus par un march\u00e9 secondaire actif et des r\u00e8gles de transfert permissives.<\/p>

De nombreux SPV suisses limitent les transferts d'actions afin de pr\u00e9server le statut r\u00e9glementaire, les clauses de financement ou la composition de l'investisseur. Ces restrictions sont courantes dans les coentreprises institutionnelles et souvent n\u00e9cessaires d'un point de vue juridique. Elles ont toutefois pour cons\u00e9quence que les sorties peuvent \u00eatre peu fr\u00e9quentes, la d\u00e9couverte des prix limit\u00e9e et les d\u00e9lais de transaction incertains. En revanche, les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res suisses cot\u00e9es en bourse offrent une liquidit\u00e9 quotidienne, mais exposent les investisseurs \u00e0 la volatilit\u00e9 du march\u00e9 et aux effets de sentiment, largement absents dans les v\u00e9hicules priv\u00e9s.<\/p>

L'exp\u00e9rience des fonds immobiliers suisses non cot\u00e9s montre que les restrictions de rachat et les d\u00e9lais de pr\u00e9avis sont habituels, en particulier pendant les p\u00e9riodes de tensions sur le march\u00e9. Les SPV doivent donc \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des investissements \u00e0 long terme assortis d'options de sortie conditionnelles plut\u00f4t que comme des substituts d'instruments liquides.<\/p>

La gouvernance l'emporte sur la qualit\u00e9 des actifs<\/h4>

Les investisseurs institutionnels consid\u00e8rent syst\u00e9matiquement que la gouvernance est le principal facteur de risque dans les structures \u00e0 actif unique. Cette \u00e9valuation se refl\u00e8te dans les commentaires de surveillance de la Finma, qui a soulign\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises les faiblesses de gouvernance comme une vuln\u00e9rabilit\u00e9 dans certaines parties du march\u00e9 de l'immobilier non cot\u00e9. La concentration du pouvoir de d\u00e9cision, l'insuffisance de la protection des minorit\u00e9s et l'opacit\u00e9 des processus d'\u00e9valuation ont \u00e9t\u00e9 cit\u00e9es comme des sources d'instabilit\u00e9.<\/p>

Les SPV institutionnels traitent ces risques par le biais de conventions d'actionnaires d\u00e9taill\u00e9es, de droits de vote clairement d\u00e9finis et de r\u00e8gles pr\u00e9d\u00e9finies pour le refinancement, les augmentations de capital et la cession d'actifs. Ces m\u00e9canismes ne sont pas des \u00e9l\u00e9ments accessoires, mais des composantes essentielles de la gestion des risques. Pour les investisseurs priv\u00e9s, la qualit\u00e9 de la gouvernance est souvent plus importante que la qualit\u00e9 des biens, en particulier dans les sc\u00e9narios de crise o\u00f9 les int\u00e9r\u00eats des investisseurs divergent.<\/p>

Alignement des financements et exposition aux taux d'int\u00e9r\u00eat<\/h4>

La strat\u00e9gie de financement est un autre domaine dans lequel les SPV peuvent soit renforcer la r\u00e9silience, soit amplifier le risque. Les v\u00e9hicules immobiliers institutionnels suisses op\u00e8rent g\u00e9n\u00e9ralement avec un effet de levier conservateur. Les rapports annuels des principales soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res cot\u00e9es en bourse indiquent des ratios pr\u00eat\/valeur moyens de 30 % \u00e0 35 %, des \u00e9ch\u00e9ances moyennes de la dette restante d'environ quatre ans et des ratios de fonds propres d\u00e9passant souvent 50 %.<\/p>

Ce positionnement s'est av\u00e9r\u00e9 d\u00e9cisif lors de la hausse rapide des taux d'int\u00e9r\u00eat entre 2022 et 2023, lorsque les volumes de transactions ont fortement diminu\u00e9 et que les valorisations ont \u00e9t\u00e9 ajust\u00e9es. Alors que les propri\u00e9taires priv\u00e9s \u00e0 fort effet de levier ont d\u00fb faire face \u00e0 des pressions de refinancement, les SPV institutionnels ont \u00e9t\u00e9 largement prot\u00e9g\u00e9s par une dette \u00e0 long terme et des calendriers d'amortissement pr\u00e9visibles.<\/p>

Pour les SPV ciblant les capitaux priv\u00e9s, l'alignement entre l'horizon de financement et la p\u00e9riode de d\u00e9tention pr\u00e9vue est donc essentiel. Une dette \u00e0 court terme ou structur\u00e9e de mani\u00e8re agressive compromet l'une des principales justifications de l'utilisation d'un v\u00e9hicule \u00e0 actif unique, \u00e0 savoir l'isolation du risque au niveau de l'actif.<\/p>

Quand les SPV sont l'outil appropri\u00e9<\/h4>

La pratique institutionnelle sugg\u00e8re que les SPV sont les plus efficaces lorsque les investisseurs recherchent une exposition cibl\u00e9e \u00e0 un actif sp\u00e9cifique, acceptent un horizon \u00e0 long terme et appr\u00e9cient la transparence au niveau de l'immeuble. Ils sont particuli\u00e8rement adapt\u00e9s lorsque les investisseurs cherchent \u00e0 reproduire les normes de structuration institutionnelle sans construire leur propre infrastructure op\u00e9rationnelle.<\/p>

Dans de tels cas, les SPV permettent de cantonner les risques, de formaliser la gouvernance et de standardiser les rapports. Pour l'immobilier suisse, o\u00f9 la clart\u00e9 de la r\u00e9glementation et la discipline de financement sont d\u00e9cisives, cet alignement sur les pratiques institutionnelles peut constituer un avantage important.<\/p>

Lorsque des structures alternatives dominent<\/h4>

Les SPV conviennent moins lorsque les investisseurs privil\u00e9gient la liquidit\u00e9, les tr\u00e8s petits montants ou une large diversification. Dans ces cas, les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res cot\u00e9es ou les organismes de placement collectif r\u00e9glement\u00e9s peuvent offrir un meilleur alignement, m\u00eame si la visibilit\u00e9 au niveau des actifs est r\u00e9duite.<\/p>

De m\u00eame, les investisseurs qui ne sont pas dispos\u00e9s \u00e0 s'engager dans la documentation relative \u00e0 la gouvernance ou \u00e0 accepter une option de sortie limit\u00e9e peuvent trouver que les SPV ne sont pas adapt\u00e9s \u00e0 leurs objectifs. Les investisseurs institutionnels choisissent r\u00e9guli\u00e8rement entre la propri\u00e9t\u00e9 directe, les v\u00e9hicules \u00e0 actif unique et les structures communes sur la base de ces compromis plut\u00f4t que sur les seules consid\u00e9rations d'acc\u00e8s.<\/p>

La structure en tant que d\u00e9cision d'investissement<\/h4>

La disponibilit\u00e9 croissante des SPV dans l'immobilier suisse refl\u00e8te une v\u00e9ritable demande d'acc\u00e8s structur\u00e9, mais il ne faut pas confondre disponibilit\u00e9 et ad\u00e9quation. L'exp\u00e9rience institutionnelle montre que le choix de la structure est en soi une d\u00e9cision d'investissement, avec des implications mesurables pour la rentabilit\u00e9, le risque et la stabilit\u00e9 du rendement.<\/p>

Pour les investisseurs priv\u00e9s, la le\u00e7on est claire. Les structures d'accueil peuvent combler le foss\u00e9 entre la propri\u00e9t\u00e9 directe et les portefeuilles institutionnels, mais uniquement lorsque l'\u00e9chelle, la gouvernance et le financement sont adapt\u00e9s. Utilis\u00e9es de mani\u00e8re s\u00e9lective, elles permettent une participation disciplin\u00e9e dans l'immobilier suisse. Utilis\u00e9es sans discernement, elles ajoutent de la complexit\u00e9 sans modifier l'\u00e9conomie sous-jacente.<\/p>

Les lecteurs qui souhaitent en savoir plus sur les m\u00e9canismes des SPV et sur la r\u00e9glementation suisse en mati\u00e8re d'immobilier peuvent lire le contenu suivant, publi\u00e9 dans notre bulletin d'information. Capiwell Insights<\/strong>:<\/p>