{"id":993095,"date":"2026-01-12T14:23:19","date_gmt":"2026-01-12T14:23:19","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993095"},"modified":"2026-01-13T13:38:24","modified_gmt":"2026-01-13T13:38:24","slug":"ces-quatre-secteurs-definissent-la-resilience-de-limmobilier-en-suisse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/ces-quatre-secteurs-definissent-la-resilience-de-limmobilier-en-suisse\/","title":{"rendered":"Quatre secteurs cl\u00e9s pour la r\u00e9silience de l'immobilier en Suisse"},"content":{"rendered":"
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Le march\u00e9 immobilier suisse en 2025 est fa\u00e7onn\u00e9 par des forces qui agissent ind\u00e9pendamment des fluctuations \u00e0 court terme. Alors que l'environnement mondial reste incertain, les tendances nationales continuent de soutenir une demande soutenue dans des segments sp\u00e9cifiques. Selon le Swiss Real Estate Sentiment Index publi\u00e9 par KPMG en 2025, ce sont les immeubles r\u00e9sidentiels et logistiques qui font l'objet des plus fortes attentes en mati\u00e8re de prix de la part des acteurs du march\u00e9, tandis que les actifs traditionnels que sont les bureaux et le commerce de d\u00e9tail restent sous pression. Ces r\u00e9sultats soulignent l'importance des facteurs structurels plut\u00f4t que des dynamiques cycliques. En Suisse, ces moteurs convergent le plus clairement dans les secteurs connus sous le nom des quatre L : habitat, logistique, industrie l\u00e9g\u00e8re et sciences de la vie. Leur attrait repose sur la croissance d\u00e9mographique, la disponibilit\u00e9 limit\u00e9e de terrains, des p\u00f4les scientifiques et industriels forts et une \u00e9conomie de PME diversifi\u00e9e. Pour les investisseurs et les emprunteurs actifs sur le march\u00e9, il est essentiel de comprendre les fondements r\u00e9gionaux et \u00e9conomiques de ces segments.<\/p>

Vivre : l'offre structurelle insuffisante et la croissance d\u00e9mographique renforcent la demande<\/h4>

L'immobilier r\u00e9sidentiel reste le segment le plus r\u00e9sistant en raison d'une demande persistante et d'une offre limit\u00e9e. La croissance de la population dans les grandes villes suisses se poursuit r\u00e9guli\u00e8rement. Selon l'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, Zurich, Gen\u00e8ve, Lausanne et B\u00e2le ont toutes enregistr\u00e9 une augmentation constante du nombre de leurs habitants au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie. \u00c0 elle seule, la population de Zurich a augment\u00e9 de plus de 10 % en dix ans, et les projections indiquent une croissance continue jusqu'en 2035. La formation des m\u00e9nages renforce cette tendance. Environ 36 % des m\u00e9nages suisses sont des m\u00e9nages d'une seule personne, et cette proportion augmente \u00e0 mesure que la population vieillit et que les plus jeunes s'organisent pour vivre de mani\u00e8re ind\u00e9pendante.<\/p>

L'offre, cependant, est lente \u00e0 r\u00e9agir. Le taux d'inoccupation national est rest\u00e9 inf\u00e9rieur \u00e0 1,2 % pendant plusieurs ann\u00e9es, et Zurich a annonc\u00e9 moins de 0,6 % en 2024. Les processus de planification se sont allong\u00e9s en raison des exigences r\u00e9glementaires, la disponibilit\u00e9 des terrains reste limit\u00e9e et les co\u00fbts de construction demeurent \u00e9lev\u00e9s. L'\u00e9tude Immospektive from 2025 de PwC note que les loyers demand\u00e9s pour les nouveaux baux ont augment\u00e9 de 3,6 % d'une ann\u00e9e sur l'autre \u00e0 l'\u00e9chelle nationale, Zurich d\u00e9passant les 6 %. Ces \u00e9volutions refl\u00e8tent un d\u00e9s\u00e9quilibre structurel plut\u00f4t qu'une p\u00e9nurie temporaire. Ils expliquent \u00e9galement pourquoi les investisseurs continuent de donner la priorit\u00e9 aux actifs r\u00e9sidentiels. L'enqu\u00eate de sentiment de KPMG montre que si les acteurs du march\u00e9 devaient investir 100 millions de francs suisses, une majorit\u00e9 d'entre eux allouerait la plus grande part \u00e0 l'immobilier r\u00e9sidentiel en raison de son profil de revenu fiable et de son risque de vacance historiquement faible.<\/p>

Logistique : La situation g\u00e9ographique de la Suisse renforce son r\u00f4le dans la distribution europ\u00e9enne<\/h4>

L'immobilier logistique fait preuve d'une r\u00e9silience similaire. La Suisse se situe \u00e0 l'intersection des principaux corridors commerciaux europ\u00e9ens reliant l'Allemagne, la France et l'Italie. Cette position strat\u00e9gique est renforc\u00e9e par une infrastructure de transport efficace et un cadre r\u00e9glementaire stable. Des r\u00e9gions telles que B\u00e2le, Zurich et le plateau central b\u00e9n\u00e9ficient de cette g\u00e9ographie. Le syst\u00e8me portuaire rh\u00e9nan de B\u00e2le et sa proximit\u00e9 avec les fronti\u00e8res allemande et fran\u00e7aise en font la porte d'entr\u00e9e logistique la plus active de Suisse. La vall\u00e9e de la Limmat \u00e0 Zurich et la zone situ\u00e9e entre Spreitenbach et Dietikon sont devenues d'importantes zones de distribution gr\u00e2ce \u00e0 l'acc\u00e8s autoroutier et \u00e0 une base de consommateurs dense.<\/p>

Les cha\u00eenes d'approvisionnement mondiales ont fait l'objet d'une restructuration importante ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Les entreprises europ\u00e9ennes ont cherch\u00e9 \u00e0 accro\u00eetre leur r\u00e9silience en installant leurs entrep\u00f4ts plus pr\u00e8s des march\u00e9s finaux. La Suisse b\u00e9n\u00e9ficie de cette tendance en offrant des conditions pr\u00e9visibles et une connectivit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e. La Poste suisse continue d'enregistrer des volumes de colis bien sup\u00e9rieurs aux niveaux ant\u00e9rieurs \u00e0 2020, ce qui t\u00e9moigne d'un changement durable dans le comportement des consommateurs. Les pr\u00e9visions de prix de KPMG pour 2025 concernant les immeubles logistiques confirment la confiance du march\u00e9 dans les actifs bien situ\u00e9s. Les investisseurs consid\u00e8rent la logistique comme un segment pertinent \u00e0 long terme, soutenu \u00e0 la fois par la consommation int\u00e9rieure et par le r\u00f4le du pays dans la distribution transfrontali\u00e8re.<\/p>

Industrie l\u00e9g\u00e8re : L'\u00e9conomie des PME en Suisse stimule la demande d'espaces adaptables<\/h4>

L'immobilier industriel l\u00e9ger joue un r\u00f4le essentiel dans l'\u00e9conomie suisse ax\u00e9e sur les PME. Selon l'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, les PME repr\u00e9sentent plus de 99 % de toutes les entreprises suisses enregistr\u00e9es. Nombre d'entre elles op\u00e8rent dans des domaines sp\u00e9cialis\u00e9s tels que l'ing\u00e9nierie de pr\u00e9cision, les technologies m\u00e9dicales, la robotique, les mat\u00e9riaux avanc\u00e9s et le prototypage. Leurs activit\u00e9s n\u00e9cessitent des installations de production flexibles et de moyenne technologie qui fournissent une infrastructure fiable et permettent une reconfiguration au fur et \u00e0 mesure de l'\u00e9volution de la production.<\/p>

Les contraintes de l'offre renforcent la force du segment. Les terrains industriels situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 des zones urbaines sont rares en raison d'utilisations concurrentes et de r\u00e9glementations restrictives en mati\u00e8re de zonage. Cela limite les nouveaux d\u00e9veloppements et garantit que les actifs existants conservent des taux d'occupation \u00e9lev\u00e9s. La r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine de Zurich illustre cet effet. Les entreprises d'ing\u00e9nierie et de technologie m\u00e9dicale de la vall\u00e9e de la Glatt et de Winterthur s'appuient sur des propri\u00e9t\u00e9s industrielles l\u00e9g\u00e8res adaptables. La pr\u00e9sence de l'ETH Z\u00fcrich et de l'Universit\u00e9 de Zurich contribue \u00e0 une r\u00e9serve r\u00e9guli\u00e8re de main-d'\u0153uvre qualifi\u00e9e, renfor\u00e7ant ainsi la demande locale.<\/p>

Le nord-ouest de la Suisse pr\u00e9sente un sch\u00e9ma similaire. Les zones situ\u00e9es autour de Pratteln et de Liestal desservent les fournisseurs des industries pharmaceutiques et chimiques de B\u00e2le. Ces sites b\u00e9n\u00e9ficient de la proximit\u00e9 des installations de recherche et des liaisons de transport transfrontali\u00e8res. En Suisse orientale, Saint-Gall et la Thurgovie accueillent des entreprises de machines, de textile et d'automatisation qui ont besoin d'espaces de production dot\u00e9s de capacit\u00e9s techniques sp\u00e9cifiques. Ces atouts r\u00e9gionaux expliquent pourquoi les investisseurs institutionnels consid\u00e8rent de plus en plus les actifs de l'industrie l\u00e9g\u00e8re comme des \u00e9l\u00e9ments fiables de leurs strat\u00e9gies \u00e0 long terme.<\/p>

Sciences de la vie : l'excellence scientifique fa\u00e7onne des march\u00e9s immobiliers sp\u00e9cialis\u00e9s<\/h4>

Le secteur des sciences de la vie en Suisse reste l'un des piliers \u00e9conomiques les plus solides du pays. Les classements acad\u00e9miques mondiaux montrent que 43 des 100 meilleures universit\u00e9s mondiales dans le domaine des sciences de la vie sont situ\u00e9es en Europe, et la Suisse accueille plusieurs institutions en t\u00eate de ce classement. L'ETH Z\u00fcrich, l'Universit\u00e9 de B\u00e2le, l'Universit\u00e9 de Zurich et l'EPFL ancrent l'activit\u00e9 de recherche nationale et entretiennent des liens \u00e9troits avec les industries pharmaceutiques, biotechnologiques et m\u00e9dicotechniques.<\/p>

La r\u00e9gion de B\u00e2le illustre l'impact de cet \u00e9cosyst\u00e8me. B\u00e2le-Ville abrite deux grandes entreprises pharmaceutiques mondiales et un r\u00e9seau dense d'entreprises de biotechnologie. Cette concentration entra\u00eene une demande soutenue de b\u00e2timents pr\u00eats \u00e0 accueillir des laboratoires, d'installations de recherche et de sites de production sp\u00e9cialis\u00e9s. L'offre est toutefois limit\u00e9e en raison des exigences strictes en mati\u00e8re de construction et de la raret\u00e9 des terrains appropri\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 des institutions de recherche. Les taux de vacance de ces immeubles sp\u00e9cialis\u00e9s restent parmi les plus bas de Suisse.<\/p>

Zurich a renforc\u00e9 son r\u00f4le dans les sciences de la sant\u00e9 et la biologie informatique. Les quartiers autour du campus Irchel et de Schlieren sont devenus des p\u00f4les de recherche reconnus qui attirent les start-ups et les entreprises \u00e9tablies. Les nouvelles entreprises de medtech et de sant\u00e9 num\u00e9rique recherchent la proximit\u00e9 \u00e0 la fois des institutions acad\u00e9miques et des h\u00f4pitaux, en s'appuyant sur des propri\u00e9t\u00e9s qui accueillent des fonctions de laboratoire et de bureau au sein d'un m\u00eame b\u00e2timent. Dans la r\u00e9gion du lac L\u00e9man, l'EPFL de Lausanne et les institutions de recherche de Gen\u00e8ve cr\u00e9ent une demande similaire. Les installations de laboratoire dans ces villes restent rares en raison de la combinaison de l'activit\u00e9 scientifique et des opportunit\u00e9s de d\u00e9veloppement limit\u00e9es.<\/p>

R\u00e9partition r\u00e9gionale : comment les quatre secteurs L fa\u00e7onnent le paysage immobilier suisse<\/h4>

Les quatre secteurs L mettent en \u00e9vidence des forces r\u00e9gionales distinctes. Zurich illustre l'interaction entre la dynamique d\u00e9mographique, les possibilit\u00e9s d'emploi et les industries fond\u00e9es sur la connaissance. La demande r\u00e9sidentielle reste \u00e9lev\u00e9e, les fonctions logistiques se d\u00e9veloppent le long de la vall\u00e9e de la Limmat et les entreprises d'industrie l\u00e9g\u00e8re d\u00e9pendent de l'acc\u00e8s aux talents techniques. Les activit\u00e9s de recherche autour de l'ETH Z\u00fcrich et de l'universit\u00e9 de Zurich continuent de cr\u00e9er une demande d'espaces commerciaux sp\u00e9cialis\u00e9s.<\/p>

B\u00e2le est le centre des sciences de la vie le plus concentr\u00e9 du pays. La pr\u00e9sence d'entreprises multinationales, d'instituts de recherche et de fournisseurs hautement sp\u00e9cialis\u00e9s g\u00e9n\u00e8re une forte demande d'installations de laboratoire et de production. La position trinationale de B\u00e2le renforce \u00e9galement sa pertinence logistique. Les courtes voies de transport vers l'Allemagne et la France favorisent la circulation des produits des sciences de la vie et soutiennent les activit\u00e9s de distribution.<\/p>

Gen\u00e8ve et Lausanne associent des organisations internationales \u00e0 de solides institutions universitaires. La demande r\u00e9sidentielle reste stable en raison de la disponibilit\u00e9 limit\u00e9e de terrains et de la poursuite de l'immigration. Les secteurs de la recherche ax\u00e9s sur la biotechnologie, l'oncologie et l'ing\u00e9nierie attirent les entreprises qui ont besoin de laboratoires et de bureaux adaptables. La p\u00e9nurie de sites appropri\u00e9s maintient une pression \u00e0 la hausse sur l'immobilier sp\u00e9cialis\u00e9.<\/p>

Le plateau central, qui comprend des cantons comme Argovie, Soleure et Zoug, joue un r\u00f4le fonctionnel dans la logistique et l'industrie l\u00e9g\u00e8re. Ces r\u00e9gions sont accessibles aux principales zones m\u00e9tropolitaines du pays et aux r\u00e9seaux de transport europ\u00e9ens. La Suisse orientale, avec des centres tels que Saint-Gall et la Thurgovie, soutient les industries qui d\u00e9pendent d'un espace de production adaptable et de march\u00e9s du travail r\u00e9gionaux. Au Tessin, l'axe nord-sud qui traverse le corridor du Saint-Gothard influence la demande d'installations logistiques desservant \u00e0 la fois les march\u00e9s suisse et italien.<\/p>

Dans ces r\u00e9gions, les quatre secteurs L refl\u00e8tent les fondamentaux \u00e9conomiques plut\u00f4t que les tendances cycliques. Leur d\u00e9veloppement est \u00e9troitement li\u00e9 \u00e0 l'industrie locale, aux r\u00e9seaux de recherche, aux march\u00e9s du travail et aux infrastructures de transport.<\/p>

Les quatre secteurs L pour comprendre la r\u00e9silience de l'immobilier suisse<\/h4>

Les secteurs regroup\u00e9s sous les quatre L d\u00e9montrent que le march\u00e9 immobilier suisse est ancr\u00e9 dans des forces structurelles \u00e0 long terme. La demande r\u00e9sidentielle est soutenue par les mod\u00e8les d\u00e9mographiques et la raret\u00e9 des terrains. La logistique b\u00e9n\u00e9ficie de la position centrale du pays en Europe et de la r\u00e9organisation des cha\u00eenes d'approvisionnement. L'activit\u00e9 industrielle l\u00e9g\u00e8re refl\u00e8te l'ampleur de l'\u00e9conomie des PME. L'immobilier des sciences de la vie est fa\u00e7onn\u00e9 par des institutions de recherche de classe mondiale et une industrie pharmaceutique comp\u00e9titive \u00e0 l'\u00e9chelle mondiale. Ces caract\u00e9ristiques cr\u00e9ent des environnements dans lesquels le risque de vacance reste faible, les flux de tr\u00e9sorerie restent stables et la pertinence des actifs persiste dans le temps. Pour les investisseurs et les emprunteurs actifs en Suisse, ces qualit\u00e9s structurelles d\u00e9finissent les domaines dans lesquels le march\u00e9 continue \u00e0 faire preuve de r\u00e9silience.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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R\u00e9f\u00e9rences (APA)<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2024). Donn\u00e9es sur la population et les m\u00e9nages en Suisse. https:\/\/www.bfs.admin.ch<\/li>
  • KPMG. (2025). Indice du sentiment immobilier suisse 2025. https:\/\/kpmg.com\/ch\/en<\/li>
  • PwC. (2025). Immospektive 2025. https:\/\/www.pwc.ch\/en\/insights\/real-estate\/immospektive.html<\/li>
  • La Poste suisse. (2024). Statistiques sur les colis et donn\u00e9es logistiques. https:\/\/www.post.ch<\/li>
  • ETH Z\u00fcrich. (2024). Indicateurs de performance de la recherche universitaire. https:\/\/ethz.ch<\/li>
  • Universit\u00e9 de B\u00e2le. (2024). Statistique de la recherche et de l'innovation. https:\/\/epfl.ch<\/li>
  • Classement mondial des universit\u00e9s pour les sciences de la vie. (2024). Classement mondial des universit\u00e9s du Times Higher Education. https:\/\/www.timeshighereducation.com<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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