{"id":993089,"date":"2026-01-17T09:10:39","date_gmt":"2026-01-17T09:10:39","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993089"},"modified":"2026-01-17T09:53:42","modified_gmt":"2026-01-17T09:53:42","slug":"limmobilier-commercial-suisse-reste-une-source-de-revenus-stables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/limmobilier-commercial-suisse-reste-une-source-de-revenus-stables\/","title":{"rendered":"L'immobilier commercial suisse reste une source de revenus stables"},"content":{"rendered":"
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Lorsque les \u00c9tats-Unis ont annonc\u00e9 des droits de douane allant jusqu'\u00e0 39 % sur les exportations suisses au d\u00e9but du mois d'ao\u00fbt 2025, les premi\u00e8res inqui\u00e9tudes ont port\u00e9 sur la base manufacturi\u00e8re du pays. Le taux final a \u00e9t\u00e9 r\u00e9duit \u00e0 15 %, mais l'\u00e9pisode a soulev\u00e9 la perspective de marges plus faibles, d'investissements retard\u00e9s et de changements dans la production pour les entreprises qui d\u00e9pendent du march\u00e9 am\u00e9ricain. Ces entreprises op\u00e8rent principalement \u00e0 partir de sites industriels et logistiques situ\u00e9s en dehors des centres-villes, ce qui explique pourquoi le choc ne s'est pas r\u00e9percut\u00e9 sur l'ensemble du march\u00e9 de l'immobilier commercial. \u00c0 Zurich, Gen\u00e8ve et B\u00e2le, le taux d'inoccupation des bureaux et des commerces est rest\u00e9 faible et les loyers demand\u00e9s dans les centres-villes n'ont pratiquement pas boug\u00e9. L'espace commercial urbain est fa\u00e7onn\u00e9 par l'\u00e9conomie des services, la demande int\u00e9rieure et la croissance d\u00e9mographique, et non par les fluctuations de la politique commerciale ext\u00e9rieure.<\/p>

Un contexte macro\u00e9conomique favorable \u00e0 la stabilit\u00e9 des revenus<\/h4>

L'inflation en Suisse est rest\u00e9e bien en de\u00e7\u00e0 des niveaux internationaux. Selon la Banque nationale suisse, l'inflation des prix \u00e0 la consommation s'est \u00e9tablie en moyenne \u00e0 environ 1,4 % en 2024 et s'est m\u00eame rapproch\u00e9e de la fourchette de stabilit\u00e9 des prix au d\u00e9but de 2025. Cela a permis \u00e0 la Banque nationale suisse de r\u00e9duire les taux d'int\u00e9r\u00eat \u00e0 plusieurs reprises apr\u00e8s le cycle de resserrement de 2022 et 2023. La baisse des co\u00fbts de financement a soutenu l'activit\u00e9 de refinancement et all\u00e9g\u00e9 la pression sur les propri\u00e9taires immobiliers.<\/p>

La demande int\u00e9rieure s'est \u00e9galement maintenue. Selon les chiffres du SECO, la consommation priv\u00e9e a contribu\u00e9 \u00e0 hauteur d'environ 1 point de pourcentage \u00e0 la croissance du PIB en 2024. Le march\u00e9 du travail est rest\u00e9 solide et le pouvoir d'achat des m\u00e9nages a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de la faible inflation et de la fermet\u00e9 du franc. La Suisse a gagn\u00e9 plus de 12 % de m\u00e9nages depuis 2015, sous l'effet de la croissance d\u00e9mographique, du vieillissement de la population et de la r\u00e9duction de la taille des m\u00e9nages. Chaque nouveau m\u00e9nage augmente la demande de services locaux et soutient les locataires qui occupent les espaces de bureaux et de vente dans les villes. L'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique a indiqu\u00e9 que le secteur des services a augment\u00e9 de 1,9 % en 2024, les services de sant\u00e9, les services de soutien aux entreprises, l'h\u00f4tellerie et l'\u00e9ducation affichant tous une croissance. Ces secteurs d\u00e9pendent fortement d'espaces accessibles et bien situ\u00e9s.<\/p>

Le travail hybride devient une routine plut\u00f4t qu'une r\u00e9volution<\/h4>

Les pr\u00e9visions d'un effondrement durable de la demande de bureaux ne se sont pas concr\u00e9tis\u00e9es. Les donn\u00e9es relatives \u00e0 la mobilit\u00e9 offrent une image plus claire que les sondages d'opinion. L'Office f\u00e9d\u00e9ral des transports a not\u00e9 que l'utilisation des transports publics en semaine dans la r\u00e9gion de Zurich atteindrait plus de 90 % de son niveau de 2019 \u00e0 la fin de 2024. Les statistiques sur les passagers des Chemins de fer f\u00e9d\u00e9raux suisses ont montr\u00e9 des tendances similaires, avec une reprise r\u00e9guli\u00e8re des flux de navetteurs dans les grandes villes.<\/p>

Les enqu\u00eates men\u00e9es par la FPRE en 2024 et 2025 indiquent que les entreprises s'attendent \u00e0 ce que le travail hybride reste la norme, mais que peu d'entre elles pr\u00e9voient d'importantes r\u00e9ductions d'espace. Les employeurs indiquent que les bureaux continuent \u00e0 servir de lieux de collaboration, d'int\u00e9gration et de coh\u00e9sion d'\u00e9quipe. Ils accordent de plus en plus d'importance \u00e0 la qualit\u00e9 des b\u00e2timents, \u00e0 la flexibilit\u00e9 des surfaces et \u00e0 l'acc\u00e8s aux \u00e9quipements.<\/p>

Le niveau des loyers refl\u00e8te cette r\u00e9sistance. Selon W\u00fcest Partner, les loyers m\u00e9dians demand\u00e9s pour les surfaces de bureaux en Suisse sont pass\u00e9s d'environ 210 francs suisses par m\u00e8tre carr\u00e9 en 2012 \u00e0 environ 225 francs suisses \u00e0 la fin de 2024. Cette augmentation d'environ 7 % correspond \u00e0 l'inflation cumul\u00e9e sur la m\u00eame p\u00e9riode. \u00c0 Zurich, la tendance a \u00e9t\u00e9 beaucoup plus forte. Les loyers demand\u00e9s dans les emplacements centraux ont augment\u00e9 d'environ un tiers depuis 2012, soutenus par la concentration d'entreprises de services de grande valeur et le manque de nouveaux sites de d\u00e9veloppement. Le taux d'inoccupation des bureaux \u00e0 Zurich \u00e9tait proche de 2 % en 2024, l'un des taux les plus bas d'Europe.<\/p>

Le commerce \u00e9lectronique se stabilise et le commerce de d\u00e9tail physique conserve son r\u00f4le<\/h4>

Le commerce de d\u00e9tail en ligne s'est d\u00e9velopp\u00e9 rapidement pendant la pand\u00e9mie, mais les derni\u00e8res ann\u00e9es montrent une trajectoire plus mod\u00e9r\u00e9e. Le Swiss Post E-Commerce Report estime que les ventes en ligne repr\u00e9senteront environ 12 % du chiffre d'affaires du commerce de d\u00e9tail suisse en 2024, contre un peu moins de 10 % en 2019. La croissance a fortement ralenti depuis 2021. Les analystes de GfK soulignent que les consommateurs suisses appr\u00e9cient les conseils personnalis\u00e9s, l'imm\u00e9diatet\u00e9 et l'interaction sociale dans de nombreuses cat\u00e9gories de produits. Les consommateurs plus \u00e2g\u00e9s, qui disposent d'un pouvoir d'achat important, restent moins actifs sur le plan num\u00e9rique.<\/p>

Les donn\u00e9es sur la fr\u00e9quentation recueillies par les fournisseurs de mobilit\u00e9 et les groupes de commerce de d\u00e9tail indiquent que les visites dans les centres-villes se sont redress\u00e9es r\u00e9guli\u00e8rement en 2023 et 2024. Les centres de quartier ont \u00e9galement b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de l'augmentation des d\u00e9penses locales due \u00e0 la croissance des m\u00e9nages. Les restaurants, les caf\u00e9s, les pharmacies, les prestataires de services personnels et les magasins sp\u00e9cialis\u00e9s restent ancr\u00e9s dans des lieux physiques. Ces segments ont besoin de locaux stables et accessibles, ce qui soutient la demande de surfaces commerciales, m\u00eame si les canaux en ligne se d\u00e9veloppent.<\/p>

Les conversions \u00e9mergent des zones de pression<\/h4>

Les segments les plus sollicit\u00e9s sont les anciens immeubles de bureaux situ\u00e9s dans des zones secondaires. Les b\u00e2timents construits dans les ann\u00e9es 1980 et 1990 ne r\u00e9pondent souvent pas aux normes actuelles en mati\u00e8re d'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, de ventilation et de flexibilit\u00e9 d'am\u00e9nagement. Ils doivent \u00e9galement faire face \u00e0 la concurrence des d\u00e9veloppements modernes \u00e0 proximit\u00e9 des n\u0153uds de transport. Lorsque les loyers atteignables tombent en dessous des niveaux durables, d'autres utilisations deviennent viables.<\/p>

La p\u00e9nurie de logements est un facteur d\u00e9cisif. L'inoccupation nationale est d'environ 1,2 %, Zurich et Gen\u00e8ve se situant en dessous de 0,5 %. Dans ces conditions, les loyers r\u00e9sidentiels d\u00e9passent largement les loyers de bureaux. W\u00fcest Partner estime que les loyers r\u00e9sidentiels sont de 10 \u00e0 30 % plus \u00e9lev\u00e9s que les loyers de bureaux dans les cercles 3 \u00e0 8 de Zurich et dans certaines parties de Gen\u00e8ve et de Lausanne. Les co\u00fbts de transformation peuvent d\u00e9passer 5 000 francs suisses par m\u00e8tre carr\u00e9 et la r\u00e9alisation des projets peut prendre plusieurs ann\u00e9es. Pourtant, la rentabilit\u00e9 est souvent au rendez-vous. La baisse du taux d'inoccupation \u00e0 long terme, l'augmentation des loyers et l'am\u00e9lioration du positionnement sur le march\u00e9 peuvent augmenter la valeur du capital bien au-del\u00e0 de l'investissement n\u00e9cessaire. Selon les \u00e9valuations du secteur, les conversions syst\u00e9matiques dans les grandes villes pourraient cr\u00e9er des logements pour plus de 100 000 m\u00e9nages.<\/p>

Selon les conseillers immobiliers, les propri\u00e9taires institutionnels envisagent de plus en plus souvent des conversions lorsque les am\u00e9liorations techniques co\u00efncident avec un repositionnement du march\u00e9. Pour beaucoup, l'int\u00e9r\u00eat r\u00e9side dans l'alignement des portefeuilles sur une demande r\u00e9sidentielle claire \u00e0 long terme.<\/p>

Les bureaux de premier ordre et les concepts \u00e0 usage mixte conservent leur attrait<\/h4>

Dans le haut de gamme, la demande reste ferme. L'Office Report for 2025 de JLL souligne que les quartiers centraux de Zurich, Gen\u00e8ve et B\u00e2le continuent d'absorber r\u00e9guli\u00e8rement des espaces de bureaux modernes. Les locataires privil\u00e9gient la qualit\u00e9, la connectivit\u00e9 et la flexibilit\u00e9. Nombre d'entre eux sont pr\u00eats \u00e0 payer des loyers \u00e9lev\u00e9s pour des immeubles proches des transports publics, des restaurants et des services.<\/p>

Les immeubles \u00e0 usage mixte continuent de surperformer parce qu'ils r\u00e9pondent aux pr\u00e9f\u00e9rences des locataires en mati\u00e8re de commodit\u00e9 et d'interaction. \u00c0 Zurich Ouest, par exemple, les immeubles qui combinent bureaux, commerces et gastronomie ont maintenu un faible taux d'inoccupation et une croissance stable des loyers. Les analystes du march\u00e9 notent que ces d\u00e9veloppements se comportent diff\u00e9remment des immeubles de bureaux monofonctionnels. Les utilisateurs les consid\u00e8rent comme des environnements qui favorisent les modes de travail hybrides et l'engagement des employ\u00e9s.<\/p>

Les investisseurs priv\u00e9s recherchent des revenus pr\u00e9visibles sur des march\u00e9s incertains<\/h4>

La fortune priv\u00e9e est devenue une source de capitaux de plus en plus importante pour l'immobilier suisse. L'\u00e9tude 2024 de MSCI sur les march\u00e9s priv\u00e9s indique que les particuliers fortun\u00e9s du monde entier augmentent leurs allocations en actifs r\u00e9els. Les raisons en sont la diversification, la protection contre l'inflation et la tangibilit\u00e9 des actifs sous-jacents. Les investisseurs suisses affichent des pr\u00e9f\u00e9rences similaires, soutenues par des bilans solides et une croissance r\u00e9guli\u00e8re des revenus.<\/p>

Les plateformes qui permettent l'investissement fractionn\u00e9 ont \u00e9largi l'acc\u00e8s \u00e0 l'immobilier commercial (ex : CapiWell). Elles mettent l'accent sur la transparence, la stabilit\u00e9 des flux de revenus et un lien \u00e9troit avec l'\u00e9conomie r\u00e9elle. De nombreux actifs pr\u00e9sent\u00e9s sur ces plateformes sont situ\u00e9s dans des quartiers qui b\u00e9n\u00e9ficient d'une expansion d\u00e9mographique, d'une forte densit\u00e9 de services et d'une demande r\u00e9sistante de la part des locataires. Alors que les conversions, les commerces de proximit\u00e9 et les bureaux de haute qualit\u00e9 remod\u00e8lent les villes suisses, les investisseurs priv\u00e9s ont davantage d'opportunit\u00e9s de participer \u00e0 l'\u00e9volution du march\u00e9.<\/p>

Une classe d'actifs r\u00e9siliente dans un environnement volatil<\/h4>

L'\u00e9pisode tarifaire de 2025 a mis en \u00e9vidence la rapidit\u00e9 avec laquelle les chocs ext\u00e9rieurs peuvent frapper l'\u00e9conomie suisse. Il a \u00e9galement r\u00e9v\u00e9l\u00e9 \u00e0 quel point le march\u00e9 de l'immobilier commercial est \u00e0 l'abri des turbulences de la politique \u00e9trang\u00e8re. Les bureaux urbains et les locaux commerciaux d\u00e9pendent de la d\u00e9mographie nationale, d'un secteur des services solide et d'une p\u00e9nurie structurelle, et non des cycles d'exportation. Le travail hybride et la vente au d\u00e9tail en ligne ont influenc\u00e9 la demande mais n'ont pas sap\u00e9 les fondements du march\u00e9. Lorsque des segments sont confront\u00e9s \u00e0 des d\u00e9fis, tels que le vieillissement du parc de bureaux en dehors des zones de premier plan, les conversions offrent une voie cr\u00e9dible vers une pertinence renouvel\u00e9e.<\/p>

Pour les investisseurs \u00e0 la recherche de revenus fiables, la conclusion est simple. L'immobilier commercial suisse continue de b\u00e9n\u00e9ficier d'une demande stable, d'une r\u00e9glementation prudente et de la structure sp\u00e9cifique de l'\u00e9conomie suisse. Dans un environnement marqu\u00e9 par l'incertitude, peu de classes d'actifs offrent une combinaison similaire de r\u00e9silience, de liquidit\u00e9 et de revenus r\u00e9guliers.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

R\u00e9f\u00e9rences (APA)<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
  • Office f\u00e9d\u00e9ral des transports. (2024). Statistique des transports publics et donn\u00e9es sur la mobilit\u00e9. Office f\u00e9d\u00e9ral des transports.
    https:\/\/www.bav.admin.ch\/bav\/en\/home.html<\/li>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2024). Indicateurs \u00e9conomiques et d\u00e9mographiques 2024. OFS.
    https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/en\/home.html<\/li>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2025). Statistique des m\u00e9nages et statistique d\u00e9mographique. OFS.
    https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/en\/home\/statistics\/population.html<\/li>
  • FPRE. (2024). Enqu\u00eate sur le march\u00e9 suisse des bureaux 2024. Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung.
    https:\/\/www.fpre.ch\/en\/market-research<\/li>
  • FPRE. (2025). Enqu\u00eate sur le march\u00e9 suisse des bureaux en 2025. Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung.
    https:\/\/www.fpre.ch\/en\/market-research<\/li>
  • GfK Suisse. (2024). Les tendances du commerce de d\u00e9tail et de la consommation en Suisse. GfK.
    https:\/\/www.gfk.com\/switzerland<\/li>
  • JLL Suisse. (2025). Office Market Switzerland Report 2025. JLL.
    https:\/\/www.jll.ch\/en\/trends-and-insights\/research<\/li>
  • MSCI. (2024). Private Markets Review 2024. MSCI Research.
    https:\/\/www.msci.com\/research-and-insights<\/li>
  • SECO. (2024). Pr\u00e9visions \u00e9conomiques et tendances trimestrielles. Secr\u00e9tariat d'Etat \u00e0 l'\u00e9conomie.
    https:\/\/www.seco.admin.ch\/seco\/en\/home.html<\/li>
  • Chemins de fer f\u00e9d\u00e9raux suisses (CFF). (2024). \u00c9volution de la fr\u00e9quentation et de la mobilit\u00e9. CFF.
    https:\/\/company.sbb.ch\/en\/media.html<\/li>
  • Banque nationale suisse. (2024). Appr\u00e9ciation de la politique mon\u00e9taire, d\u00e9cembre 2024. BNS.
    https:\/\/www.snb.ch\/en<\/li>
  • Banque nationale suisse. (2025). Donn\u00e9es sur l'inflation et informations sur la politique mon\u00e9taire.
    https:\/\/www.snb.ch\/en<\/li>
  • La Poste suisse. (2024). Rapport sur le commerce \u00e9lectronique en Suisse 2024. La Poste Suisse.
    https:\/\/www.post.ch\/en\/about-us\/media\/publications\/e-commerce-report<\/li>
  • Immo-Monitoring Suisse 2024. W\u00fcest Partner AG.
    https:\/\/www.wuestpartner.com\/en\/insights<\/li>
  • Partenaire W\u00fcest. (2025). Donn\u00e9es sur le march\u00e9 immobilier suisse et analyse des logements vacants. W\u00fcest Partner AG.
    https:\/\/www.wuestpartner.com\/en\/insights<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Les droits de douane am\u00e9ricains sur les exportations suisses ont d'abord menac\u00e9 les marges manufacturi\u00e8res et l'investissement, mais le taux final de 15% en a limit\u00e9 l'impact. Les march\u00e9s des bureaux et du commerce de d\u00e9tail de Zurich, Gen\u00e8ve et B\u00e2le sont rest\u00e9s stables, tir\u00e9s par la demande int\u00e9rieure et la croissance d\u00e9mographique plut\u00f4t que par les chocs commerciaux.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":993091,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[166,167,144,165],"class_list":["post-993089","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-clean-building","tag-energy-efficiency","tag-real-estate","tag-suistanibility"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=993089"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":993461,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089\/revisions\/993461"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/993091"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=993089"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=993089"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=993089"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}