{"id":992897,"date":"2025-12-08T08:01:26","date_gmt":"2025-12-08T08:01:26","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=992897"},"modified":"2025-12-08T08:01:53","modified_gmt":"2025-12-08T08:01:53","slug":"les-appartements-avec-services-hoteliers-simposent-comme-un-segment-strategique-du-marche-immobilier-alpin","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/les-appartements-avec-services-hoteliers-simposent-comme-un-segment-strategique-du-marche-immobilier-alpin\/","title":{"rendered":"Les Appartements Services Deviennent un Segment Strat\u00e9gique du March\u00e9 Immobilier Alpin"},"content":{"rendered":"
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Les maisons et appartements de vacances dans les Alpes suisses sont de plus en plus difficiles \u00e0 trouver et de plus en plus ch\u00e8res. Selon l'\u00e9tude UBS Alpine Property Focus 2025, les prix des r\u00e9sidences secondaires dans la r\u00e9gion ont grimp\u00e9 de pr\u00e8s de 30 % depuis 2020. Les destinations les plus pris\u00e9es ont enregistr\u00e9 une hausse des prix de pr\u00e8s de 35 % au cours de la m\u00eame p\u00e9riode. L'offre a \u00e9t\u00e9 limit\u00e9e par la r\u00e9glementation et par les longues p\u00e9riodes de d\u00e9tention des propri\u00e9taires. En cons\u00e9quence, les appartements avec services h\u00f4teliers sont devenus une alternative cr\u00e9dible pour les investisseurs, les promoteurs et les stations de montagne qui \u00e9voluent dans un march\u00e9 restreint.<\/p>

La r\u00e9glementation comme force d\u00e9terminante du march\u00e9<\/h4>

La loi sur les r\u00e9sidences secondaires, introduite apr\u00e8s le r\u00e9f\u00e9rendum de 2012, est un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant de la structure actuelle du march\u00e9. Elle limite la construction de nouvelles r\u00e9sidences secondaires dans les communes o\u00f9 celles-ci repr\u00e9sentent d\u00e9j\u00e0 plus de 20 % du parc immobilier total. De nombreuses destinations alpines ont atteint cette limite. Une fois ce seuil d\u00e9pass\u00e9, les r\u00e9sidences secondaires classiques ne peuvent \u00eatre autoris\u00e9es que dans des cas exceptionnels. Cette politique a \u00e9t\u00e9 con\u00e7ue pour freiner la prolif\u00e9ration des propri\u00e9t\u00e9s de vacances sous-utilis\u00e9es et stabiliser les communaut\u00e9s locales. Dans la pratique, elle a entra\u00een\u00e9 une p\u00e9nurie de nouvelles offres et a orient\u00e9 les capitaux vers des cat\u00e9gories autoris\u00e9es telles que les appartements li\u00e9s \u00e0 des h\u00f4tels et les r\u00e9sidences avec services.<\/p>

Andermatt, catalyseur d'un nouveau mod\u00e8le<\/h4>

Ce changement est devenu visible \u00e0 Andermatt, o\u00f9 l'homme d'affaires et promoteur immobilier \u00e9gyptien Samih Sawiris a introduit un mod\u00e8le associant la vente immobili\u00e8re \u00e0 l'exploitation touristique. Sawiris, connu pour Orascom Development et plusieurs projets de complexes touristiques en Europe et au Moyen-Orient, s'est appuy\u00e9 sur une structure dans laquelle les propri\u00e9taires ach\u00e8tent des appartements meubl\u00e9s, mais acceptent de les placer dans un parc locatif g\u00e9r\u00e9 par des professionnels. Aujourd'hui, Andermatt Swiss Alps compte 775 appartements et r\u00e9sidences achev\u00e9s, avec 791 unit\u00e9s vendues si l'on inclut celles en cours de construction. Une partie importante de ces unit\u00e9s fonctionne comme des appartements avec services h\u00f4teliers, g\u00e9r\u00e9s dans le cadre d'un \u00e9cosyst\u00e8me h\u00f4telier. Ce mod\u00e8le a depuis \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 \u00e0 Laax, Davos, Grimentz, Lenzerheide et dans le cadre du r\u00e9am\u00e9nagement de San Bernardino.<\/p>

La hausse des prix renforce le changement<\/h4>

Les conditions du march\u00e9 ont favoris\u00e9 la propagation des appartements avec services h\u00f4teliers. UBS note que les prix des r\u00e9sidences secondaires dans les principales destinations suisses ont augment\u00e9 de pr\u00e8s de 3 % rien qu'en 2024. Depuis le d\u00e9but de la pand\u00e9mie, les prix moyens dans les stations baln\u00e9aires les plus pris\u00e9es ont augment\u00e9 de plus d'un tiers. Dans le haut de gamme, Saint-Moritz reste la r\u00e9f\u00e9rence avec des prix moyens pour les appartements haut de gamme d'environ 22 300 CHF par m\u00e8tre carr\u00e9. Verbier, Zermatt, Gstaad et Andermatt suivent de pr\u00e8s. Dans les r\u00e9gions alpines, seuls 1 \u00e0 2 % du parc immobilier sont g\u00e9n\u00e9ralement mis en vente \u00e0 un moment donn\u00e9. La disponibilit\u00e9 limit\u00e9e, la forte demande et les contraintes r\u00e9glementaires ont pouss\u00e9 les acheteurs vers des formats g\u00e9r\u00e9s qui restent autoris\u00e9s.<\/p>

La demande touristique soutient les mod\u00e8les d'exploitation<\/h4>

Les donn\u00e9es touristiques confirment l'attrait constant des Alpes. Les statistiques f\u00e9d\u00e9rales montrent que la saison hivernale 2024-2025 a enregistr\u00e9 18,5 millions de nuit\u00e9es, le chiffre le plus \u00e9lev\u00e9 jamais atteint pour une saison hivernale en Suisse. La demande des clients nationaux et internationaux est rest\u00e9e solide, malgr\u00e9 la hausse des co\u00fbts d'h\u00e9bergement. Cela constitue une base solide pour l'exploitation des appartements avec services h\u00f4teliers, qui d\u00e9pendent du taux d'occupation et des tarifs \u00e0 la nuit\u00e9e plut\u00f4t que de la seule plus-value immobili\u00e8re.<\/p>

Comment sont structur\u00e9s les appartements avec services h\u00f4teliers<\/h4>

Les appartements avec services occupent une position interm\u00e9diaire entre l'immobilier r\u00e9sidentiel et l'h\u00f4tellerie. Les acheteurs acqui\u00e8rent un logement meubl\u00e9 avec un acc\u00e8s contractuel aux infrastructures h\u00f4teli\u00e8res. En contrepartie, ils acceptent des restrictions d'utilisation personnelle et s'engagent \u00e0 louer l'appartement pendant la majeure partie de l'ann\u00e9e. Les r\u00e8gles d'utilisation varient consid\u00e9rablement. Dans certains complexes, les propri\u00e9taires peuvent utiliser l'appartement pendant quatre semaines par an, dont seulement deux semaines pendant la haute saison. Dans d'autres complexes, l'obligation est de lib\u00e9rer le logement pendant un nombre fixe de semaines de haute saison. \u00c0 Davos, les r\u00e9sidences de marque li\u00e9es \u00e0 l'h\u00f4tel Hard Rock permettent jusqu'\u00e0 huit semaines d'utilisation personnelle par an, une partie \u00e9tant r\u00e9serv\u00e9e aux p\u00e9riodes de pointe.<\/p>

Ces r\u00e8gles d\u00e9terminent la capacit\u00e9 locative et la viabilit\u00e9 \u00e9conomique. Les rendements nets commercialis\u00e9s varient g\u00e9n\u00e9ralement entre 2,5 et 3,5 % apr\u00e8s d\u00e9duction des co\u00fbts d'exploitation. Les r\u00e9sultats r\u00e9els d\u00e9pendent des taux d'occupation, du pouvoir de fixation des prix, des frais d'entretien et des frais factur\u00e9s par l'exploitant. Le secteur h\u00f4telier dans son ensemble affiche encore une capacit\u00e9 inutilis\u00e9e importante. Suisse Tourisme indique que le taux d'occupation annuel moyen des h\u00f4tels reste inf\u00e9rieur \u00e0 45 %. La viabilit\u00e9 des concepts d'appartements avec services h\u00f4teliers d\u00e9pend donc de leur capacit\u00e9 \u00e0 attirer des clients en dehors de la haute saison. Les stations b\u00e9n\u00e9ficiant d'un avantage altitudinal et d'une image de marque forte ont tendance \u00e0 obtenir de meilleurs r\u00e9sultats. Les comparaisons internationales en mati\u00e8re de fiabilit\u00e9 de l'enneigement placent r\u00e9guli\u00e8rement Zermatt parmi les destinations les plus r\u00e9sistantes.<\/p>

Financement et incitations au d\u00e9veloppement<\/h4>

Ce mod\u00e8le concilie les int\u00e9r\u00eats des promoteurs immobiliers, des exploitants h\u00f4teliers et des municipalit\u00e9s. Les h\u00f4tels peuvent financer leurs r\u00e9novations ou leurs agrandissements en vendant une partie de leur parc immobilier \u00e0 des propri\u00e9taires priv\u00e9s tout en conservant le contr\u00f4le op\u00e9rationnel. Les municipalit\u00e9s augmentent leur capacit\u00e9 d'h\u00e9bergement sans rencontrer la r\u00e9sistance politique associ\u00e9e aux r\u00e9sidences secondaires inoccup\u00e9es. Les promoteurs immobiliers ont acc\u00e8s \u00e0 un canal de vente pour des projets qui ne seraient pas consid\u00e9r\u00e9s comme des r\u00e9sidences secondaires sans restriction en vertu de la l\u00e9gislation actuelle.
Des exemples illustrent la port\u00e9e du mod\u00e8le. \u00c0 Grimentz, six chalets \u00e0 plusieurs \u00e9tages comprenant pr\u00e8s de soixante appartements sont en cours de construction, dont environ la moiti\u00e9 a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 vendue. \u00c0 Lenzerheide, environ un tiers des logements d'un nouveau complexe touristique ont \u00e9t\u00e9 vendus au cours de la premi\u00e8re ann\u00e9e de commercialisation, principalement \u00e0 des acheteurs de la r\u00e9gion de Zurich. Le r\u00e9am\u00e9nagement de San Bernardino pr\u00e9voit la cr\u00e9ation de 55 appartements avec services h\u00f4teliers r\u00e9partis dans trois b\u00e2timents, dans le cadre d'un effort plus large visant \u00e0 revitaliser la r\u00e9gion.<\/p>

Les risques et les lacunes dans les donn\u00e9es persistent<\/h4>

Cette structure comporte des risques. Les propri\u00e9taires d\u00e9pendent des performances de l'exploitant et de l'attractivit\u00e9 \u00e0 long terme du complexe. Les obligations contractuelles peuvent avoir une incidence sur les conditions de revente et la liquidit\u00e9. Les appartements avec services h\u00f4teliers peuvent ne pas prendre de la valeur de la m\u00eame mani\u00e8re que les r\u00e9sidences secondaires sans restriction, car les droits d'utilisation et les obligations de location peuvent limiter le nombre d'acheteurs potentiels. Les conditions de financement peuvent diff\u00e9rer de celles des pr\u00eats hypoth\u00e9caires r\u00e9sidentiels classiques et peuvent n\u00e9cessiter des participations plus importantes.
Il existe \u00e9galement des lacunes dans les donn\u00e9es du march\u00e9. Si les pr\u00e9visions de rendement sont largement diffus\u00e9es, il n'existe toutefois aucun ensemble de donn\u00e9es publiques complet permettant de suivre les performances op\u00e9rationnelles r\u00e9elles des diff\u00e9rentes stations. Les informations sur les prix de revente sont limit\u00e9es et la liquidit\u00e9 varie d'un projet \u00e0 l'autre. Ces incertitudes n\u00e9cessitent une \u00e9valuation minutieuse de chaque projet immobilier.<\/p>

Un segment susceptible de poursuivre sa croissance<\/h4>

Malgr\u00e9 leurs limites, les appartements avec services h\u00f4teliers sont d\u00e9sormais bien implant\u00e9s sur le march\u00e9 immobilier alpin. Ils r\u00e9pondent aux contraintes r\u00e9glementaires et \u00e0 la p\u00e9nurie de nouvelles offres dans le secteur classique des r\u00e9sidences secondaires. Ils satisfont les besoins en capitaux des h\u00f4tels et les contraintes d'urbanisme des communes. UBS s'attend \u00e0 un ralentissement de la hausse des prix des r\u00e9sidences secondaires, mais la raret\u00e9 reste une caract\u00e9ristique essentielle de l'immobilier alpin. Les appartements avec services h\u00f4teliers offrent une forme de participation r\u00e9glement\u00e9e \u00e0 un march\u00e9 restreint, \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 la construction de nouvelles r\u00e9sidences secondaires libres est limit\u00e9e. Leur expansion devrait se poursuivre tant que la r\u00e9glementation restera stricte et que la demande touristique restera forte.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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R\u00e9f\u00e9rences (APA)<\/h4>
  • Andermatt Swiss Alps. (2024). Faits et chiffres. https:\/\/andermatt-swissalps.ch<\/li>
  • Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique. (2025). Statistiques de l'h\u00e9bergement h\u00f4telier pour la saison hivernale 2024-2025. https:\/\/www.bfs.admin.ch<\/li>
  • HotellerieSuisse. (2023). Aper\u00e7u des appartements avec services h\u00f4teliers. https:\/\/www.hotelleriesuisse.ch<\/li>
  • Suisse Tourisme. (2024). Strat\u00e9gie 2024-2026. https:\/\/www.stnet.ch<\/li>
  • UBS. (2024). European Alpine Property Focus 2024. Bureau d'investissement en chef d'UBS.<\/li>
  • UBS. (2025). European Alpine Property Focus 2025. UBS Chief Investment Office. https:\/\/www.ubs.com<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Les r\u00e9sidences secondaires dans les Alpes suisses sont devenues un bien rare et de plus en plus cher. Selon l'\u00e9tude UBS Alpine Property Focus 2025, les prix des r\u00e9sidences secondaires dans les Alpes ont augment\u00e9 de pr\u00e8s de 30 % depuis 2020.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":992898,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[137,138,135,139,136,133,134],"class_list":["post-992897","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-andermatt","tag-apartment-rental","tag-gstaad","tag-serviced-apartments","tag-st-moritz","tag-verbier","tag-zermatt"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/992897","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=992897"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/992897\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992902,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/992897\/revisions\/992902"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992898"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=992897"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=992897"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=992897"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}