{"id":992751,"date":"2025-12-14T09:29:52","date_gmt":"2025-12-14T09:29:52","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=992751"},"modified":"2025-12-03T21:51:00","modified_gmt":"2025-12-03T21:51:00","slug":"comment-les-familles-fortunees-investissent","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/comment-les-familles-fortunees-investissent\/","title":{"rendered":"Comment les familles fortun\u00e9es investissent"},"content":{"rendered":"
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L'immobilier suisse reste le pilier discret de la fortune des family offices<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Les familles fortun\u00e9es et leurs family offices dans l'espace germanophone continuent de privil\u00e9gier l'immobilier, m\u00eame \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 de nombreux investisseurs institutionnels h\u00e9sitent ou r\u00e9duisent leurs engagements. Selon le Kingstone Family Office Real Estate Report 2025, qui couvre les family offices en Suisse, en Allemagne, en Autriche et au Luxembourg, 56,5 % en moyenne du patrimoine net est allou\u00e9 \u00e0 l'immobilier. Les actions repr\u00e9sentent un peu moins de 20 %. Ces chiffres soulignent \u00e0 quel point l'immobilier est ancr\u00e9 dans les strat\u00e9gies des investisseurs qui pensent en termes de d\u00e9cennies plut\u00f4t que de trimestres.

La place pr\u00e9pond\u00e9rante occup\u00e9e par l'immobilier dans ces portefeuilles tient moins aux conditions de march\u00e9 \u00e0 court terme qu'\u00e0 la nature fondamentale de cette classe d'actifs. Les familles qui cherchent \u00e0 pr\u00e9server et \u00e0 faire fructifier leur patrimoine sur plusieurs g\u00e9n\u00e9rations privil\u00e9gient les actifs tangibles qui offrent stabilit\u00e9, faible volatilit\u00e9 et haut degr\u00e9 de contr\u00f4le. En Suisse, o\u00f9 l'immobilier r\u00e9sidentiel est depuis longtemps tr\u00e8s demand\u00e9, cette approche a permis de constituer des portefeuilles r\u00e9silients qui constituent la colonne vert\u00e9brale de la planification patrimoniale \u00e0 long terme.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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La richesse aliment\u00e9e par diff\u00e9rents moteurs<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Selon le Fonds mon\u00e9taire international, le PIB nominal par habitant de la Suisse atteindra environ 111 000 dollars am\u00e9ricains en 2025, tandis que celui de Singapour s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 157 200 dollars am\u00e9ricains, pla\u00e7ant la cit\u00e9-\u00c9tat parmi l'\u00e9lite mondiale. Ces deux pays sont ind\u00e9niablement prosp\u00e8res. La Suisse reste toutefois la r\u00e9f\u00e9rence en mati\u00e8re d'innovation. Dans l'\u00e9dition 2024 de l'indice mondial de l'innovation de l'Organisation mondiale de la propri\u00e9t\u00e9 intellectuelle, elle occupe une fois de plus la premi\u00e8re place, Singapour se classant parmi les cinq premiers. La domination de la Suisse repose sur une combinaison rare d'excellence acad\u00e9mique, d'une forte intensit\u00e9 de recherche dans le secteur priv\u00e9 et d'une qualit\u00e9 institutionnelle robuste.

L'\u00e9cart est encore plus marqu\u00e9 en mati\u00e8re de comp\u00e9titivit\u00e9 num\u00e9rique. En 2025, la Suisse a atteint pour la premi\u00e8re fois la premi\u00e8re place du classement mondial de la comp\u00e9titivit\u00e9 num\u00e9rique de l'IMD, devant les \u00c9tats-Unis et Singapour. L'IMD attribue cette performance \u00e0 la richesse du \u201c capital de connaissances \u201d du pays, \u00e0 la qualit\u00e9 de son syst\u00e8me \u00e9ducatif et \u00e0 sa \u201c pr\u00e9paration pour l'avenir \u201d, c'est-\u00e0-dire la capacit\u00e9 des entreprises \u00e0 absorber et \u00e0 appliquer rapidement les nouvelles technologies.

Mais l'IMD accompagne ses \u00e9loges d'une mise en garde : \u00eatre leader aujourd'hui ne garantit pas de l'\u00eatre demain. L'institut souligne les risques li\u00e9s \u00e0 la fragmentation du commerce, \u00e0 la p\u00e9nurie de main-d'\u0153uvre qualifi\u00e9e et \u00e0 la lenteur de la transformation num\u00e9rique en Suisse. Ces pr\u00e9occupations font \u00e9cho aux commentaires pr\u00e9c\u00e9dents du directeur d'Avenir Suisse, Peter Gr\u00fcnenfelder, qui a not\u00e9 dans un rapport de 2023 que la Suisse reste \u201c tr\u00e8s comp\u00e9titive \u201d, mais qu\u201c\u201d une culture de complaisance est de plus en plus \u00e9vidente \u00bb, un risque qui, selon lui, ne doit pas \u00eatre sous-estim\u00e9.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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L'immobilier au c\u0153ur des portefeuilles des family offices<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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L'\u00e9tude de Kingstone repose sur un ensemble de donn\u00e9es modeste, puisque seuls 32 des 1 260 family offices contact\u00e9s ont fourni des informations d\u00e9taill\u00e9es. Malgr\u00e9 cela, la tendance est claire : environ 60 % des r\u00e9pondants ont l'intention d'augmenter leur exposition \u00e0 l'immobilier. Le contraste avec les tendances mondiales est frappant. \u00c0 l'\u00e9chelle mondiale, les actions et le capital-investissement dominent les portefeuilles des family offices, tandis que l'immobilier joue un r\u00f4le mineur, avec environ 9 %, selon le rapport 2023 Family Office Investment Insights de Goldman Sachs. Dans la r\u00e9gion germanophone, la pond\u00e9ration est invers\u00e9e. L'immobilier n'est pas un compl\u00e9ment facultatif, mais le fondement de l'allocation d'actifs \u00e0 long terme, en particulier en Suisse.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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P\u00e9nurie structurelle sur le march\u00e9 immobilier suisse<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Les conditions du march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel suisse renforcent cette pr\u00e9f\u00e9rence. L'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique a estim\u00e9 le taux de vacance du pays \u00e0 1,08 % au 1er juin 2024, soit le niveau le plus bas depuis dix ans. Au total, 51 974 appartements \u00e9taient vacants, soit 5,1 % de moins que l'ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Depuis 2020, le nombre de logements vacants a diminu\u00e9 d'environ un tiers. Les cantons de Zoug, d'Obwald et de Gen\u00e8ve ont enregistr\u00e9 les march\u00e9s les plus tendus, avec des taux de vacance compris entre 0,39 et 0,46 %, bien en dessous du niveau d'\u00e9quilibre d'environ 1,3 % estim\u00e9 par des analystes tels que W\u00fcest Partner. M\u00eame dans le canton du Jura, o\u00f9 le taux de vacance avoisinait les 3 %, ce chiffre reste nettement inf\u00e9rieur \u00e0 celui des ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/span><\/p>

Cette p\u00e9nurie fait grimper les loyers. W\u00fcest Partner a mesur\u00e9 une augmentation de 6,4 % des loyers demand\u00e9s au deuxi\u00e8me trimestre 2024 par rapport \u00e0 l'ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. La tendance est particuli\u00e8rement marqu\u00e9e \u00e0 Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et Lausanne, o\u00f9 la forte croissance d\u00e9mographique, l'activit\u00e9 \u00e9conomique et la construction limit\u00e9e exacerbent les pressions. Un rapport publi\u00e9 par le Conseil f\u00e9d\u00e9ral en f\u00e9vrier 2025 note que la p\u00e9nurie de logements s'est intensifi\u00e9e de mani\u00e8re continue depuis 2020. L'analyse met en \u00e9vidence des augmentations persistantes des loyers dans les grandes villes et une p\u00e9nurie croissante dans les r\u00e9gions touristiques alpines. Des villes telles que Davos, Zermatt, Saint-Moritz, Verbier et Gstaad sont confront\u00e9es \u00e0 des contraintes particuli\u00e8rement aigu\u00ebs, avec une forte demande saisonni\u00e8re et des possibilit\u00e9s de d\u00e9veloppement limit\u00e9es. Dans son rapport Alpine Property Focus 2025, UBS indique que Saint-Moritz et Verbier affichent des prix sup\u00e9rieurs \u00e0 22 000 francs suisses par m\u00e8tre carr\u00e9, parmi les plus \u00e9lev\u00e9s des Alpes. Les autorit\u00e9s locales de Davos et de Zermatt mettent r\u00e9guli\u00e8rement en garde contre l'insuffisance de logements abordables pour les r\u00e9sidents et les travailleurs saisonniers.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Les investisseurs professionnels approuvent le march\u00e9<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Malgr\u00e9 l'incertitude mondiale, les investisseurs immobiliers professionnels continuent de consid\u00e9rer la Suisse comme l'un des march\u00e9s les plus attractifs d'Europe. Selon le barom\u00e8tre EY Real Estate Trend Barometer Switzerland 2025, 93 % des personnes interrog\u00e9es jugent le pays attractif ou tr\u00e8s attractif. Environ 60 % s'attendent \u00e0 une augmentation des volumes d'investissement. Les trois quarts concentrent leurs activit\u00e9s principalement ou majoritairement sur les actifs r\u00e9sidentiels, ce qui sugg\u00e8re que les investisseurs institutionnels et priv\u00e9s convergent dans leur \u00e9valuation du march\u00e9.<\/span><\/p>

Dans son rapport sur le march\u00e9 immobilier pour le deuxi\u00e8me trimestre 2025, Julius Baer note une augmentation des prix de 4,5 % pour les appartements en copropri\u00e9t\u00e9 et de 7,9 % pour les maisons individuelles par rapport \u00e0 l'ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. La banque attribue cette hausse \u00e0 l'immigration, \u00e0 la stabilit\u00e9 de l'emploi, \u00e0 la baisse des taux d'int\u00e9r\u00eat et \u00e0 une offre toujours limit\u00e9e. PwC observe une croissance des loyers de 0,4 % au troisi\u00e8me trimestre 2025, soit 3,6 % sur l'ann\u00e9e. Zurich, Gen\u00e8ve et B\u00e2le se distinguent \u00e0 nouveau comme les centres urbains les plus dynamiques.<\/span><\/p>

Il est int\u00e9ressant de noter que les arguments avanc\u00e9s par les investisseurs institutionnels sont presque identiques \u00e0 ceux que les family offices mettent en avant depuis des ann\u00e9es. Les auteurs de l'\u00e9tude EY soulignent que l'immobilier r\u00e9sidentiel offre \u00e0 la fois un revenu stable, une protection contre l'inflation et une plus-value \u00e0 long terme, un profil qui a longtemps ancr\u00e9 les strat\u00e9gies patrimoniales multig\u00e9n\u00e9rationnelles.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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La discr\u00e9tion fa\u00e7onne le paysage suisse<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Malgr\u00e9 le r\u00f4le central jou\u00e9 par l'immobilier, le paysage des family offices suisses reste difficile \u00e0 d\u00e9chiffrer. La fortune est souvent d\u00e9tenue par l'interm\u00e9diaire de holdings, de fondations ou de v\u00e9hicules immobiliers sp\u00e9cialis\u00e9s, ce qui limite la transparence. N\u00e9anmoins, des exemples document\u00e9s r\u00e9v\u00e8lent des sch\u00e9mas coh\u00e9rents.<\/span><\/p>

Abegg & Co, \u00e0 Zurich, l'un des plus anciens family offices du pays, g\u00e8re depuis des g\u00e9n\u00e9rations un portefeuille largement diversifi\u00e9 qui, selon des sources publiques, comprend des biens immobiliers r\u00e9sidentiels et commerciaux. REBA Immobilien AG se positionne explicitement comme une structure de type family office ax\u00e9e sur les actifs commerciaux et r\u00e9alise des transactions hors march\u00e9 pour le compte d'une famille suisse li\u00e9e. Genico Family Office \u00e0 Zoug combine des participations dans des entreprises avec un portefeuille de biens immobiliers r\u00e9sidentiels et commerciaux de grande qualit\u00e9 en Suisse et \u00e0 l'\u00e9tranger. Ces exemples montrent que l'immobilier n'est pas accessoire, mais constitue un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant de la gestion de fortune.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Les accords internationaux rendent la dynamique visible<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Si la discr\u00e9tion limite la visibilit\u00e9 en Suisse, l'influence des capitaux priv\u00e9s est plus facile \u00e0 observer \u00e0 l'\u00e9tranger. L'acquisition du quartier F\u00fcnf H\u00f6fe \u00e0 Munich par Athos, le family office des fr\u00e8res Str\u00fcngmann, en est un exemple frappant. Les publications sp\u00e9cialis\u00e9es allemandes font \u00e9tat d'un prix d'achat sup\u00e9rieur \u00e0 700 millions d'euros. Les transactions de cette ampleur soulignent le r\u00f4le croissant de la fortune priv\u00e9e sur les march\u00e9s immobiliers. Lorsque les investisseurs institutionnels se retirent en raison de contraintes r\u00e9glementaires ou budg\u00e9taires, les family offices prennent souvent le relais, soutenus par des horizons d'investissement \u00e0 long terme et une expertise interne.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Deux philosophies d'investissement<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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On observe deux philosophies d'investissement distinctes dans le secteur des family offices. La premi\u00e8re concerne les maisons traditionnelles dont la fortune s'est constitu\u00e9e au fil des g\u00e9n\u00e9rations. Leur priorit\u00e9 est la pr\u00e9servation du capital, et l'immobilier sert principalement de pilier stable et peu risqu\u00e9. Selon Kingstone, ces investisseurs acceptent des rendements locatifs pouvant atteindre 4,5 %.<\/span><\/p>

Le deuxi\u00e8me groupe comprend des family offices plus jeunes ayant une exp\u00e9rience dans les domaines de la technologie, du capital-investissement ou des services financiers. Pour eux, l'immobilier joue un r\u00f4le plus actif, ax\u00e9 sur le rendement. Environ 28 % d'entre eux visent des rendements sup\u00e9rieurs \u00e0 6 % et poursuivent des strat\u00e9gies \u00e0 valeur ajout\u00e9e, des projets de d\u00e9veloppement ou des co-investissements internationaux. Ces deux approches consid\u00e8rent l'immobilier comme un actif \u00e0 long terme qui est g\u00e9r\u00e9 activement par le biais de la densification, de la r\u00e9novation et d'acquisitions s\u00e9lectives. La divergence r\u00e9side dans l'app\u00e9tit pour le risque plut\u00f4t que dans l'importance de la classe d'actifs.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Implications pour le march\u00e9 suisse<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Dans l'ensemble, les donn\u00e9es dressent un tableau coh\u00e9rent. Le taux de vacance en Suisse reste bien inf\u00e9rieur \u00e0 l'\u00e9quilibre et le nombre de logements vacants a fortement diminu\u00e9 depuis 2020. Les loyers continuent d'augmenter, en particulier dans les centres urbains et les r\u00e9gions touristiques. Les investisseurs professionnels consid\u00e8rent le pays comme tr\u00e8s attractif, et les prix des biens r\u00e9sidentiels et immobiliers de haute qualit\u00e9 sont en hausse. La combinaison d'une p\u00e9nurie structurelle, d'une demande stable, d'une \u00e9conomie r\u00e9siliente et d'une stabilit\u00e9 politique cr\u00e9e un environnement dans lequel l'immobilier peut jouer le r\u00f4le qu'il occupe dans de nombreux portefeuilles familiaux : un ancrage stable, pr\u00e9visible et multig\u00e9n\u00e9rationnel de la richesse.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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R\u00e9f\u00e9rences (APA, traduites)<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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